提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率的策略與實踐

摘 要：隨著我國老齡化進程加速，社會資本投資興辦的養(yǎng)老機構(gòu)成為行業(yè)重要力量。如何合理提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率，改變養(yǎng)老機構(gòu)長期不盈利甚至虧損的局面，成為關(guān)系到行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問題。文章以深圳市養(yǎng)老機構(gòu)為對象，剖析投資回報率影響因素，探討?zhàn)B老機構(gòu)成本構(gòu)成與收益來源，提出合理控制前期投資、提升運營管理能力、強化風(fēng)險管控等策略，從而為養(yǎng)老機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展提供參考，助力投資者決策。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老機構(gòu) 投資回報率 影響因素 提升策略

中圖分類號：F127

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2025）02-136-03

一、引言

2012及2013年，國家分別出臺《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，社會資本迅速涌入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場。深圳也是社會資本布局的重要城市之一。據(jù)2024年10月深圳市民政局公示的最新數(shù)據(jù)顯示，深圳市現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)82家，其中僅12家為公辦運營，其他均為社會資本投資或公建民營項目。

然而，在投資熱潮中，養(yǎng)老機構(gòu)普遍面臨的投資回報率較低、甚至虧損的問題不容忽視。提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率，成為當(dāng)前亟待解決的問題。本文研究旨在對影響深圳養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率的因素進行討論，進而提出提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率的策略，推動養(yǎng)老機構(gòu)向可持續(xù)發(fā)展。

二、養(yǎng)老機構(gòu)投資收益影響因素分析

（一）外部因素分析

1.政策環(huán)境。深圳市在養(yǎng)老政策方面有多方面的積極舉措，主要包括對養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)提供用地保障并給予優(yōu)惠。為養(yǎng)老機構(gòu)提供多元化融資渠道，包括引導(dǎo)金融機構(gòu)為養(yǎng)老機構(gòu)提供貸款支持，鼓勵發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券等。對符合條件的養(yǎng)老機構(gòu)提供建設(shè)補貼和運營補貼，新建養(yǎng)老床位資助4萬元;收住戶籍失能老年人最高資助每月600元;醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機構(gòu)和五星級養(yǎng)老機構(gòu)獎勵30萬元。為養(yǎng)老機構(gòu)提供減免企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠。

2.市場環(huán)境分析。據(jù)深圳市公安局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，深圳60歲以上常住老年人口138.29萬人，占全市常住人口6.95%。按照聯(lián)合國關(guān)于老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)，深圳尚未進入老齡化社會。同時受實際支付能力的限制，部分養(yǎng)老需求無法轉(zhuǎn)化為實際消費，市場需求有限。供給方面，深圳市現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)82家，累計總床位14452張，整體入住率約40%左右，床位去化存在較大的壓力。整體競爭格局也比較復(fù)雜。各類不同投資主體舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)，競爭非常激烈;出于看好康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，仍有新的投資方尋求進入市場的機會;居家服務(wù)作為養(yǎng)老機構(gòu)的替代品，不斷蠶食市場份額;掌握物業(yè)資源和醫(yī)療資源的供方，也有較大的議價權(quán)，侵蝕養(yǎng)老機構(gòu)的利潤空間;階段性的供過于求，也導(dǎo)致購買者議價能力增強。

3.社會環(huán)境分析。深圳總體較為年輕，但人口老齡化趨勢增長明顯，養(yǎng)老需求持續(xù)增長;家庭結(jié)構(gòu)小型化且房價畸高，養(yǎng)老機構(gòu)成為更多家庭選擇;社會觀念較為開放，收入水平高，比較能夠接受機構(gòu)養(yǎng)老。這些都是有利于改善養(yǎng)老機構(gòu)投資收益的因素。

各類智能照護技術(shù)和設(shè)備的應(yīng)用，一方面增加了養(yǎng)老機構(gòu)的初期投資成本，但另一方面從長遠(yuǎn)來看，提高了運營效率，降低了人力成本，也會對養(yǎng)老機構(gòu)投資收益造成較大的影響。

（二）內(nèi)部因素分析

1.項目定位規(guī)劃。養(yǎng)老機構(gòu)的項目定位規(guī)劃至關(guān)重要。首先是項目檔次定位，檔次定位準(zhǔn)確與否，關(guān)系到項目能否尋找到相應(yīng)支付能力的客戶，這對項目的成敗有決定性的影響。檔次過高，會導(dǎo)致項目獲客困難，檔次過低，則可能浪費難得的土地資源，浪費團隊的運營能力。其次是客戶定位，要考慮不同客戶類型的需求，產(chǎn)品和服務(wù)內(nèi)容要能夠響應(yīng)需求，這樣才能保證客戶的付費意愿。

2.項目建設(shè)水平。建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)市場需求和投資預(yù)算合理確定。總體建設(shè)規(guī)模及各業(yè)態(tài)建設(shè)配比，不但影響建設(shè)成本，也影響未來銷售去化。項目的平面布局和動線組織，對運營管理效率影響深遠(yuǎn)。合適的建筑工藝和選材，影響項目整體造價，進而影響運營期折舊攤銷額度，對凈利潤影響巨大。合理的工期管控，影響項目整體造價和開業(yè)時間，應(yīng)該予以重視。建筑自身的維護保養(yǎng)成本也應(yīng)考慮在內(nèi)。

3.商業(yè)模式創(chuàng)新能力。項目定價和收費模式，將影響到客戶的購買決策。首先是定價總水平，是否當(dāng)?shù)叵M能力匹配，決定客戶是否能負(fù)擔(dān)得起。總價中，各個明細(xì)價目的設(shè)置，是否符合客戶消費心理;費用支付方式、支付周期等，是否符合客戶支付偏好，能否降低交易成本，吸引客戶快速成交。營銷模式，能否開拓新的渠道，吸引更多的潛在客戶。品牌建設(shè)與推廣模式，是否符合養(yǎng)老機構(gòu)的檔次調(diào)性和潛在客戶，決定了能否吸引到目標(biāo)客戶。

4.運營管理能力。組織架構(gòu)和人員編制是否符合項目檔次，排班是否合理，對人工成本影響巨大。服務(wù)質(zhì)量管理是否科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，影響機構(gòu)的滿意度和口碑，對入住率有決定性影響。是否建立起有效的成本管理體系，科學(xué)合理的降低運營成本。客戶關(guān)系維護是否到位，能否爭取到入住老人的滿意度和忠誠度，能否獲得監(jiān)護人的理解和支持，影響到養(yǎng)老機構(gòu)留客。這些因素綜合構(gòu)成了養(yǎng)老機構(gòu)的運營管理能力。

三、養(yǎng)老機構(gòu)成本收益分析

（一）投資回報率

投資回報率（ROI）=（年利潤或年均利潤÷投資總額）×100%

養(yǎng)老機構(gòu)利潤主要取決于項目收入、運營成本、折舊攤銷、稅費等因素。理論上來說，提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率，核心在于降低投資總額（降低折舊攤銷），提高項目收入，降低運營成本及稅費，以擴大利潤規(guī)模。但從實際經(jīng)營來說，面臨激烈的市場競爭格局，提高入住率或提高客單價，都是難度非常大的事情，更現(xiàn)實的選擇，是嚴(yán)格控制項目投資總額，合理控制項目運營成本，以達(dá)成提高投資回報率的目標(biāo)。

（二）養(yǎng)老機構(gòu)成本構(gòu)成

養(yǎng)老機構(gòu)的投資成本由多個方面組成，主要包括土地成本、建設(shè)裝修費用、設(shè)施設(shè)備成本、融資成本等。項目的運營成本，主要包括物業(yè)成本、人工成本、能源費用、耗材采購、折舊攤銷、財務(wù)費用等。

以深圳養(yǎng)老機構(gòu)為例，人工成本一般占營業(yè)收入的45%～50%，餐飲成本6%～8%，能源費用6%～8%，物業(yè)費用10%～12%，折舊攤銷和財務(wù)費用取決于投資模式，重資產(chǎn)投資可能達(dá)到15%～25%，輕資產(chǎn)項目8%～15%，其他雜項成本約占5%。

一般運營早期，機構(gòu)人工成本占比高，各項費用比例也不穩(wěn)定。項目經(jīng)過2～3年平穩(wěn)運營后，各項成本會趨于平緩，達(dá)到相對穩(wěn)定的比例。

（三）養(yǎng)老機構(gòu)收益構(gòu)成

養(yǎng)老機構(gòu)的收益主要包括床位費、服務(wù)費、餐費、醫(yī)藥費、其他增值收入等。其中床位費、服務(wù)費和餐費構(gòu)成了養(yǎng)老機構(gòu)基礎(chǔ)收費。以深圳養(yǎng)老機構(gòu)為例，床位費一般占營業(yè)收入的35%～40%，護理費收入按護理等級加權(quán)平均值，一般占40%～45%，餐費收入一般占10%～15%，醫(yī)藥費收入一般占5%，其他為增值收入。

增值收入取決于經(jīng)營能力和客戶認(rèn)知。在滿足客戶實際需要的前提下，合理地擴大增值收入，是提高綜合收益的重要手段。

四、提升養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率的策略

（一）合理控制前期投資

1.精準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)檔次與收費的平衡點。在規(guī)劃前期，應(yīng)通過市場調(diào)研，深入研究目標(biāo)客戶的需求，掌握目標(biāo)客戶群體對養(yǎng)老服務(wù)的期望和經(jīng)濟承受能力，以此倒推機構(gòu)的檔次和定位。

建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)市場需求和投資預(yù)算進行科學(xué)規(guī)劃，避免過度建設(shè)導(dǎo)致資源浪費。裝修標(biāo)準(zhǔn)要符合機構(gòu)定位，不追求奢華但要保證舒適和安全。設(shè)備投入應(yīng)避免盲目追求“高大上”或“進口貨”，可選擇高品質(zhì)國產(chǎn)替代產(chǎn)品，既降低成本又能保證質(zhì)量。業(yè)態(tài)設(shè)置要充分考慮運營成本，不設(shè)置華而不實的設(shè)施。

2.做好設(shè)計及施工管理。在養(yǎng)老機構(gòu)的設(shè)計和施工管理中，各項業(yè)態(tài)和配套應(yīng)規(guī)模適宜。平面布局和動線設(shè)置要科學(xué)合理，在保證老年人日常生活和活動便捷的情況下，要注重方便運營管理，例如設(shè)置集中的服務(wù)區(qū)域，提高工作效率。

工程造價要合理控制。建筑工藝和選材應(yīng)追求高質(zhì)量和實用性。選擇耐久性強、隔熱性好、維護成本低的材料，以降低后期的維護費用。項目建設(shè)前，應(yīng)制定詳細(xì)的工期計劃，做好進度管控，避免延誤、返工帶來的浪費。加強過程中的監(jiān)督和管理，及時解決施工中出現(xiàn)的問題，確保按照計劃節(jié)點竣工及開業(yè)。

3.合理利用政策，爭取金融、補貼等方面支持。了解政府對養(yǎng)老機構(gòu)的貸款優(yōu)惠政策，積極與銀行等金融機構(gòu)溝通，爭取獲得低息貸款。也可以考慮發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券等方式籌集資金，降低融資成本。研究透徹補貼支持政策，了解補貼標(biāo)準(zhǔn)和支付程序，按照規(guī)定準(zhǔn)備申請材料，及時獲取相應(yīng)補貼。

積極了解養(yǎng)老領(lǐng)域稅收政策要求，充分利用稅收優(yōu)惠政策，如享受減免企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，以減少稅費支出。同時，合理規(guī)劃稅務(wù)，避免稅務(wù)風(fēng)險，提高投資回報率。

（二）提升運營管理能力

1.科學(xué)配置人員，合理降低人工成本。根據(jù)機構(gòu)的規(guī)模和服務(wù)需求，合理確定各類崗位的人員數(shù)量，避免人員冗余。同時，科學(xué)制定排班計劃，充分考慮員工的工作強度和休息時間，提高工作效率。但需要強調(diào)的是，不宜過分采取人員外包、降低工資獎金福利、變相罰扣等方式來降低成本，這樣會影響員工的工作積極性。進而對服務(wù)質(zhì)量和客戶感知造成負(fù)面影響，可能引發(fā)投訴甚至退住。

2.建立明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范。制定詳細(xì)的服務(wù)操作手冊與工作標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范員工服務(wù)行為與操作流程，保障服務(wù)一致性與標(biāo)準(zhǔn)化。比如，明確護理人員在為老年人提供護理服務(wù)時的具體步驟和要求，包括協(xié)助老年人起床、洗漱、用餐等。同時，對服務(wù)質(zhì)量進行定期檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行整改。

3.要重視服務(wù)評價，做好退住管理。要重視老人及監(jiān)護人意見和投訴。設(shè)立專門的意見收集渠道，如意見箱、線上反饋平臺等，定期與老人及監(jiān)護人進行深入交流溝通，認(rèn)真傾聽他們對于日常照料、康復(fù)活動安排、員工態(tài)度等方面的看法。對每一條投訴都迅速展開調(diào)查，及時給予回應(yīng)與解決方案。要針對退住客戶，開展專項訪談，挖掘退住的真實原因，及時采取行動進行補救。

4.實行全面預(yù)算管理制度。定期對各項成本費用進行監(jiān)控與分析調(diào)整。加強采購管理，建立供應(yīng)商評估與選擇機制，通過集中采購、招標(biāo)采購等降低采購成本。例如，對于養(yǎng)老機構(gòu)所需的醫(yī)療設(shè)備、生活用品等物資，可以通過集中采購的方式，與供應(yīng)商談判爭取更優(yōu)惠的價格。加強設(shè)備設(shè)施日常維護保養(yǎng)，延長使用壽命，降低維修成本。開展節(jié)能減排活動，降低能源消耗成本。

（三）強化風(fēng)險管控，避免涉訴訟涉賠償

1.完善入住的法律文書簽署。在與老年人或其代理人簽訂養(yǎng)老服務(wù)合同時，應(yīng)全面且細(xì)致地簽署各類風(fēng)險告知書，明確提示服務(wù)過程中可能發(fā)生的意外風(fēng)險，以及相應(yīng)的處置措施。當(dāng)發(fā)現(xiàn)老人違反服務(wù)規(guī)范且制止無效時，養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)以書面形式及時告知老人及其代理人，確保雙方對服務(wù)過程中的行為規(guī)范和潛在風(fēng)險有清晰的認(rèn)識。

2.做好風(fēng)險防范以及應(yīng)急預(yù)案。監(jiān)控應(yīng)該全方位覆蓋養(yǎng)老機構(gòu)的公共區(qū)域，做到無死角。在房間內(nèi)安裝呼叫按鈴，確保老人在遇到緊急情況時能夠及時求助。加強工作人員巡視檢查，增加巡視次數(shù)，特別是對身體狀況較差的老人要重點關(guān)注。當(dāng)老人出現(xiàn)突發(fā)狀況時，應(yīng)及時采取臨時的緊急救助措施，同時要迅速聯(lián)系醫(yī)療機構(gòu)，及時送醫(yī)，確保老人能夠得到專業(yè)的醫(yī)療救治。

3.加強員工安全和應(yīng)急培訓(xùn)管理。養(yǎng)老服務(wù)人員的護理技能、安全意識以及突發(fā)情況下的處理行為和舉措，對養(yǎng)老機構(gòu)的運營至關(guān)重要。養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)定期組織安全培訓(xùn)，讓員工了解養(yǎng)老機構(gòu)可能存在的安全隱患，掌握預(yù)防和應(yīng)對安全事故的方法。通過模擬演練等方式，提高員工的應(yīng)急處理能力，確保在緊急情況下能夠迅速、有效地采取措施，保障老人的生命安全和身體健康。

4.通過保險轉(zhuǎn)移賠償風(fēng)險。當(dāng)發(fā)生養(yǎng)老服務(wù)爭議后，養(yǎng)老機構(gòu)可能要承擔(dān)不同比例的賠償或補償責(zé)任。養(yǎng)老機構(gòu)可通過選擇配備公眾責(zé)任險、團體意外險等保險轉(zhuǎn)嫁賠償風(fēng)險、避免擴大經(jīng)濟損失。公眾責(zé)任險可以在老人在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)發(fā)生意外事故時，為養(yǎng)老機構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，減輕機構(gòu)的賠償壓力。團體意外險則可以為養(yǎng)老機構(gòu)的員工提供保障，當(dāng)員工在工作過程中發(fā)生意外時，能夠得到相應(yīng)的賠償。

五、結(jié)論

綜上，決定養(yǎng)老機構(gòu)投資回報率的因素主要是投資總額和經(jīng)營利潤。通過對市場的研究，準(zhǔn)確判斷機構(gòu)的檔次和規(guī)模，確定合理的前期投資總額。通過運營能力的全方位提升，提高日常的運營效率;充分利用好各類政策，包括土地、稅費、融資、補貼等，實現(xiàn)降本增效。另外，需格外關(guān)注風(fēng)險管理，盡量避免涉及訴訟、賠償?shù)仁乱恕Ｍㄟ^以上手段，可以有效提升養(yǎng)老機構(gòu)的投資回報率，實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 袁文全，程海玲.養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的法律規(guī)制：理論基礎(chǔ)與法制完善[J].清華大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2024，39（05）：193-203+243.DOI：10.13613/j.cnki.qhdz.003397.

[2] 羅靜，王珊，劉陳，等.養(yǎng)老機構(gòu)入住率影響因素分析及經(jīng)營定位策略[J].重慶醫(yī)學(xué)，2022，51（06）：1043-1047.

[3] 楊卓.新時代養(yǎng)老企業(yè)盈利模式研究[D].貴州財經(jīng)大學(xué)，2023.DOI：10.27731/d.cnki.ggzcj.2023.000051.

[4] 穆光宗.我國機構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展的困境與對策[J].華中師范大學(xué)學(xué)報（人文社會科學(xué)版），2012，51（02）：31-38.

（責(zé)編：若佳）