城市更新業務面臨三大難點企業如何從中找到突破機會

在新型城鎮化與國土空間規劃的雙重背景下，城市發展模式正由增量擴張轉變為存量提升，向高端化、智能化、綠色化方向轉型，致力推進老舊小區的迭代升級，打造具有多維度、層次性和豐富內涵的高品質社區，市場前景廣闊。本文圍繞新型城鎮化建設的歷史背景，運用精細化手段探索拓展城市更新業務的發展空間，并從和融共生、品質卓越、系統管控等多個維度，對城市更新規劃策略進行深入分析。

城市更新業務市場潛力

市場潛力巨大 我國城市建設方式正從增量快速擴張階段轉向存量提升的新階段。在這一過程中，傳統房地產開發企業依靠公開招標拿地做規模的模式已難以為繼，必須迅速轉型，尋找相關業務領域，以獲得生存空間。城市更新業務的市場空間高達數萬億元。目前，該領域尚缺乏核心企業的引領，市場競爭壓力相對較小，因此具有較大的發展潛力和空間。

產品競爭優勢顯著 城市更新項目多集中在老舊小區和落后工業廠區，這些項目大多位于城市核心區域，地理位置優越，交通、醫療、教育、商業等配套設施齊全，屬于稀缺資源。在房地產市場下滑的背景下，城市更新項目的市場競爭優勢更加凸顯，在產品銷售方面具有更強的吸引力和關注度。

城市更新類項目實施難點

實施模式復雜度高 城市更新項目大多涉及一級土地整理和二級開發，甚至包括后期運營。其中，一級土地整理涵蓋征地補償、拆遷安置、土地平整等內容，周期普遍較長，受政策影響大，投資強度高，且維穩工作受到社會的廣泛關注。同時，回遷安置用房與市場化銷售產品并存，如何平衡二者之間的產品結構和功能劃分，對后續銷售及資金回籠、實現資金自平衡具有深遠影響。此外，在政府規劃批準環節存在較大風險，項目是否符合城市空間發展規劃，審批流程可能涉及公共聽證會、專家評審等環節，流程煩瑣、時間長、風險高，需要高度重視。

資金統籌壓力大 目前，資金統籌主要有政府資金支持、社會資本參與等多種形式。政府在金融、財稅、土地等方面出臺相關政策予以支持；同時，政府鼓勵社會資本通過PPP模式、F+EPC模式、公募基金REITs模式、權益類資金投資模式等參與城市更新。然而，PPP模式主要由政府平臺下的城投公司實施，可能導致政府隱性債務增加，已逐漸淡出視野；F+EPC+O模式墊資壓力大，后期運營回收周期長，回報率較低，資金自平衡難度大，對企業的現金流管理能力、融資能力等提出了更高要求，實施難度較大；公募基金REITs模式、權益類資金投資模式對風險性投資防控較為嚴格，審批流程煩瑣，均面臨實施進度緩慢、落地難度大的問題。

產權主體復雜多樣 多數老舊小區城市更新項目建成年代久遠，建設背景和條件復雜多樣，存在諸多歷史遺留問題。尤其是涉及國有、集體、私有等產權時，產權主體的性質和層級錯綜復雜。部分小區缺少土地證、規劃證等證件，或者未獲得規劃建設指標、消防、人防驗收合格證明，產權地籍界限缺失等，都將影響后期城市更新項目的立項審批和手續辦理。如何協調各方關系，兼顧城市、集體、個人各方利益，難度較大。

城市更新項目應對舉措探索

創新合作模式 城市更新業務需統籌融資方案、回報機制及退出機制，其核心在于強化資金保障?；I措資金、確保項目安全平穩運營，是項目開發成功與否的關鍵。在規模發展上，應積極爭取連片式、規?；y籌更新項目，減少點狀式、小眾化項目，著眼大局，以實現城市更新的最終收益平衡。在發展方向上，要爭取政府政策支持，依托政府平臺資源，充分利用優惠政策；同時，探尋與金融機構或投資機構建立長期合作關系，爭取低利率資金支持；引入社會資本方，設立城市更新基金，以資本金為杠桿，撬動政策性銀行資金和商業銀行貸款，確保資金來源穩定。此外，應基于項目特點，引入知名企業及屬地優質企業，通過股權合作形成聯合體，共擔風險。業務開展應重點聚焦政府支持力度大、財政狀況良好、營商環境優越的一二線核心城市，以降低風險。

改善空間規劃 加強市場調研和空間規劃研究，確保新開發項目定位與城市規劃相符，避免后續證件辦理受阻。重點關注空間利用，包括功能布局、土地性質、建筑總量、容積率、綠地率、道路交通設施、公共服務設施及市政配套設施等。結合城市更新地塊普遍較小的特點，積極與政府溝通，爭取政策支持，充分利用地上、地下空間，高效規劃、綜合施策，確?？臻g得到充分利用。

明晰權責利關系 城市更新項目涉及多方利益，主體眾多，復雜度高，土地資源整合儲備涉及一二級聯動開發，時間周期長、投資強度大，市場風險及不確定性因素多。合作之初，應成立專項小組，明確會商機制，做好保密工作，統籌推進。與政府聯動實施，如城市更新規劃調整、補地價方式、收儲路徑等，需在進入領域前摸清探透。明確合作各方的權利和義務，如拆遷、開發建設責任主體，移交城市基礎設施和公共服務設施用地標準、政府責任主體等，做好整體開發或分期實施規劃，努力實現多方共贏。

提前規劃銷售策劃 城市更新項目除部分安置外，主要依賴銷售回款實現資金自平衡。在當前市場下行環境中，應充分進行市場調研，形成合理的市場定價機制，平衡可研與實際操作中的差距。提前規劃銷售策略，構建銷售與渠道協同作戰的工作模式，通過大數據信息收集與分析，實現項目產品賣點與客戶價值買點的高度匹配。在既定安置客戶群體中，探索推廣老帶新、圈層銷售等策略，輔以獎勵及時兌現等措施，助力項目銷售。

強化運營管理 當前，部分城市更新項目采用了P+EPC+O運營模式，運營管理的重要性日益凸顯。為了從運營管理中獲取效益，實現輕重資產的合理搭配成為一條重要的發展路徑。因此，需要不斷強化從投資開發商向綜合開發商、運營服務商轉變的意識。針對部分城市更新項目中可能存在的自有物業運營問題，應在搭建商業合作資源庫、尋找合作伙伴以及運營業態搭配等方面進行綜合考量，積極探索資本化運作方式，并引入戰略合作伙伴共同做好項目的孵化與成長工作。同時，在做好傳統物業服務的基礎上，應進一步延伸產業鏈條，挖掘增值服務潛力，努力打造具有特色的運營服務品牌。

隨著城市進入存量化發展階段，新型城鎮化的發展浪潮為利用存量空間進行二次開發提供了重要契機，這既是城市綜合發展、提升城市功能的關鍵所在，也蘊含著巨大的市場潛力。然而，其綜合風險也不容忽視。因此，在企業開展城市更新類具體業務時，必須從空間規劃、資金運作、風險防控、品質維護、精細化管理、銷售策略等多個方面入手，多措并舉、綜合協調，形成強強聯合、高效協同、權責明晰、多方共贏的發展格局。只有這樣，才能不斷提升資金自平衡能力，推動業務持續拓展，有效防控風險，不斷做強品牌。

作者單位：中鐵十五局集團城市更新有限公司