“取消公攤”，有何影響？

2024年12月12日，湖南省衡陽市發(fā)文明確，自202s年1月1日起，商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價。12月17日，河北省張家口市也宣稱，將取消商品房銷售價格限價機(jī)制，鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。隨后也有一些地方提出，2025年的重點(diǎn)工作之一是“取消公攤”。這一系列新動作也讓“取消公攤”的話題再次引發(fā)人們的熱議。事實(shí)上，在更早之前，肇慶市、合肥市、湘潭市等地也已提出“取消公攤”并逐步實(shí)施。而包括廣州、杭州、長沙和廈門等地在內(nèi)的城市雖然未明確“取消公攤”，但也通過放寬對贈送面積限制、優(yōu)化陽臺等方式提高實(shí)際得房率。

那么，“取消公攤”是否等同于得房率100%？“取消公攤”究竟會有怎樣的影響？是有利于開發(fā)商還是購房者呢？

公攤面積是什么？

嚴(yán)格意義來講，“取消公攤”“取消公攤面積”等這些說法并不嚴(yán)謹(jǐn)。

公攤面積這一概念誕生于20世紀(jì)50年代的香港。建設(shè)部（國務(wù)院原有組成部門，2008年組建為中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）在1995年發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中將其引入內(nèi)地，迄今已有近30年歷史。按照上述規(guī)則，商品房的面積包括套內(nèi)面積和公攤面積兩部分。2001年，建設(shè)部發(fā)布《商品房銷售管理辦法》，規(guī)定商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)稱，公攤是住房領(lǐng)域特殊但重要的建筑，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。這些公共建筑面積，也是構(gòu)成我們居住空間必不可少的一部分。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。那刨去公攤面積后，套內(nèi)建筑面積能剩下多少？據(jù)中銀證券2022年10月發(fā)布的研報，中國的公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，聯(lián)排房、別墅相對最低，大約在1%至8%，7層以下多層住宅為7%至12%，7至11層住宅為10%至16%，12至18層住宅為14%至20%，18至33層住宅為16%至24%。以一套建筑面積為100平方米的高層住宅為例，若公攤比例為20%，那么套內(nèi)建筑面積就是80平方米。需要說明的是，據(jù)中銀證券上述研報，“套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積”，也就是說，套內(nèi)建筑面積包括房間內(nèi)的墻體等，實(shí)際能夠使用的面積還要更小一點(diǎn)。

按照一般的計(jì)算方式，得房率即套內(nèi)建筑面積占商品房建筑面積的比例。公攤面積越大，得房率就越低，單位購房成本越高。樓市高速發(fā)展時期，由于房價不斷上漲，很多房產(chǎn)用于投資，購房者更關(guān)注房子是否能升值賺錢，對得房率敏感度較低。但這幾年由于房價下行，購房以自住需求為主，所以大家對于公攤會越來越敏感。

早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，規(guī)定商品房銷售需按照套內(nèi)使用面積計(jì)價，也就是基本實(shí)現(xiàn)了“取消公攤”。近幾年，陸續(xù)有省市提出要“取消公攤”。廣東肇慶市和湖南衡陽市都在2024年發(fā)布了通知，稱要實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價宣傳銷售。安徽合肥市、河北張家口市、湖南湘潭市也都在探索。

除了按照套內(nèi)面積計(jì)價，還有部分城市的樓盤通過贈送陽臺、飄窗等不計(jì)容面積，同樣實(shí)現(xiàn)了得房率的大幅提高。這可以看作變相的“取消公攤”。比如廣州2023年11月開始施行的《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，規(guī)定在一定進(jìn)深內(nèi)及開敞率足夠高的情況下，住宅建筑的陽臺和半開放空間可以更大，且這些空間在計(jì)算建筑面積時只計(jì)入一半的面積。深圳、北京等城市也通過類似的方法放寬了建筑限制，為提高得房率創(chuàng)造了條件。

無論是直接“取消公攤”還是贈送面積，各地政府聯(lián)合房企推出得房率較高的樓盤，在近兩年已成趨勢。

隨著“取消公攤”的呼聲越來越強(qiáng)烈，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“取消公攤”并不是要取消公攤這類建筑形態(tài)，其精準(zhǔn)含義是“住房銷售環(huán)節(jié)取消公攤”，或“調(diào)整為套內(nèi)建筑面積計(jì)算”。因此，“取消公攤”是指后續(xù)房屋買賣過程中，包括合同簽訂、不動產(chǎn)權(quán)證辦理、后續(xù)房屋面積計(jì)量等過程中，將不再計(jì)算公攤部分，而是計(jì)算房屋套內(nèi)建筑面積。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，實(shí)際上，公攤是必要的，目前市場上討論是否“取消公攤”，其實(shí)核心不是說不要公攤，因?yàn)椴豢赡軟]有公攤的。樓梯、電梯的數(shù)量包括社區(qū)的活動空間等等，其實(shí)是決定了這套房子的居住體驗(yàn)感。從當(dāng)下市場來看，其實(shí)大家的爭議核心點(diǎn)就是公攤是不是要計(jì)價。在賣房的過程中，違規(guī)分?jǐn)偣珨偅瑯影彘g和實(shí)際中交付遠(yuǎn)遠(yuǎn)不一樣，這些是可以通過一些政策來規(guī)避的。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，取消公攤計(jì)價最大的影響是能夠讓購房者清晰明白到手的使用面積，但其對于房價的實(shí)質(zhì)影響非常小。房屋總價并不會因此出現(xiàn)變化，這一點(diǎn)在已經(jīng)試點(diǎn)套內(nèi)面積計(jì)價的重慶清晰體現(xiàn)。“如果房屋總價沒有降低，（取消公攤計(jì)價）依然很難提升購房意愿，對于存量房去化的幫助也就較小。”張波提到。

公攤面積為何成了一筆糊涂賬？

購房者之所以對于公攤面積詬病已久，原因有兩點(diǎn)：一方面，目前市場上對于公攤面積的計(jì)算方法不夠公開透明：不同房源的公攤比例是不一樣的，甚至同一樓盤不同戶型的房源都會有不同的公攤比例。同時，盡管知道了公攤比例，但這一比例是如何計(jì)算的，具體都包含哪些公共建筑空間，很多人也搞不明白；另一方面，一些開發(fā)商違規(guī)增加公攤面積，導(dǎo)致房源的得房率較低。這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。青島的一位購房者此前就買了一套120多平方米的商品房，但在收房時發(fā)現(xiàn)，有近一半的錢都花在了公攤上。

目前，公攤系數(shù)在多大范圍內(nèi)算合理，國家并沒有明確規(guī)定，僅規(guī)定了公攤系數(shù)的上限和下限。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據(jù)以下內(nèi)容來測算公攤面積：一是設(shè)計(jì)單位的圖紙；二是主管部門對公攤的核算。但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。在虞曉芬看來，公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，相關(guān)信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于公攤面積不透明的計(jì)入方式和含糊的合同條款，導(dǎo)致購房者實(shí)際入住的住房明顯小于預(yù)期，購房者感覺“啞巴吃黃連，有苦說不出”，因此反感將無法明確計(jì)量的公攤面積計(jì)算到房價款中。前幾年，在“限價”政策下，部分房企刻意做大公攤面積來獲利，部分樓盤的公攤面積甚至超過了40%，嚴(yán)重?fù)p害了購房者權(quán)益。還衍生出很多新問題，比如，在物業(yè)費(fèi)收取方面，由于是按建筑面積計(jì)算，容易引發(fā)糾紛。

張大偉稱，有小區(qū)甚至連獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都計(jì)入到公攤面積中，而根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這些不得計(jì)入公攤面積。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公攤面積不實(shí)，購房者不僅要多支付購房款，還要在以后的居住中不斷支付更多成本。

張大偉表示，政府部門應(yīng)對公攤面積進(jìn)行明確，規(guī)范開發(fā)商宜傳行為，嚴(yán)格要求樓盤樣板間執(zhí)行1：1設(shè)計(jì)，讓公攤面積變得透明、規(guī)范。

目前，已有地方對計(jì)入公攤面積的公共建筑空間進(jìn)行了優(yōu)化。2024年5年，廣東省惠州市自然資源局印發(fā)的《惠州市區(qū)2024—2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》中提出：建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的2∞。上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

取消公攤面積會產(chǎn)生什么影響？

面對公攤面積計(jì)算中的“不透明空間”，購房者可以說是“啞巴吃黃連，有苦說不出”，而這也是“取消公攤計(jì)價”的呼聲越來越高的原因所在。中指研究院分析，采用套內(nèi)面積計(jì)算的方式，能讓房價更為直觀地展現(xiàn)給購房者，減少信息不對稱，增強(qiáng)市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進(jìn)行購房決策，保障其權(quán)益，同時也有利于減少日后的公攤糾紛。然而，值得探討的是，“取消公攤計(jì)價”就真的可以解決當(dāng)下的問題嗎？已經(jīng)執(zhí)行“套內(nèi)價格計(jì)價”的區(qū)域目前效果怎么樣？“取消公攤”會產(chǎn)生什么影響？“零公攤”會成為新趨勢嗎？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強(qiáng)制拖行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價的政策。也就是，取消了公攤面積計(jì)價。這一政策明確規(guī)定，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)寫明房屋共用部位及設(shè)施。重慶大學(xué)副校長劉貴文表示，“重慶率先改革商品房計(jì)價方式，可以讓不是很了解建筑類專業(yè)知識的購房者能清楚明白地知道，自己買的房子使用面積到底有多大。所以有利于市場正常化，也有利于市場更加透明化。”

商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價銷售后，會有怎樣的影響呢？

有專家表示，從計(jì)量口徑上取消公攤，會導(dǎo)致整套房的面積減少，而房屋總價不會發(fā)生變化，以住房面積計(jì)量的單價就會上漲。舉例來說，目前，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實(shí)際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計(jì)算，每平方米單價為8萬元。取消公攤之后，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認(rèn)為，從資產(chǎn)角度，這將有利于保障購房者的權(quán)益。

中指研究院認(rèn)為，這只是計(jì)算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應(yīng)該是相近的，只是單價會有所不同。海通證券稱，購房者對居住品質(zhì)的要求在不斷提升，在使用套內(nèi)建筑面積計(jì)價銷售的情況下，開發(fā)商一方面要在拿地前期提升設(shè)計(jì)要求，提高對住宅用地的利用效率；另一方面是較以往更理性對待公攤區(qū)域，無論是公攤區(qū)域面積設(shè)定還是公攤區(qū)域投入都會更考慮購房者需要和項(xiàng)目最終收益。

嚴(yán)躍進(jìn)對此也持樂觀態(tài)度。他認(rèn)為，所買即所得，實(shí)際交付鑰匙的房子就是那么大的一個房子。所以會增強(qiáng)大家對于買賣房屋的信心，并且對鞏固2025年的“止跌回穩(wěn)”、促進(jìn)房地產(chǎn)市場向好發(fā)展、更好地保障購房者的一些居住權(quán)益等等都有積極作用。對于開發(fā)商來說，取消公攤總體也是有利于銷售房源的。而近年來，已有一些開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價來出售新房，以此來規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭端或民事糾紛。

而張大偉認(rèn)為，取消公攤對于二手房市場有著巨大影響。他表示，在同樣的區(qū)域，如果是二手房，得房率只有70%，而新進(jìn)入市場的這些房源，得房率可能到90%，差20%的話，單價有可能銷售差距不大。過去的二手房和開發(fā)商手中庫存的在售的—些房源有可能就要降價了。

從現(xiàn)階段來看，多名業(yè)界人士都認(rèn)為，全面“取消公攤”的條件尚未成熟。目前市場上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房價是否會上漲”。二是“取消公攤后小區(qū)品質(zhì)是否會下降”。基于此，專家建議，市場真正需要關(guān)注的是公攤面積測算的信息透明度和規(guī)劃合理性問題，采取套內(nèi)面積的計(jì)價模式并不能從根本上解決公攤面積信息不透明問題。無論是建筑面積計(jì)價模式還是套內(nèi)建筑面積計(jì)價模式，保護(hù)購房者權(quán)益的有效方式，或許還是要提高公攤系數(shù)的測定技術(shù)、明確公攤面積測定的規(guī)定、公示測繪的內(nèi)部細(xì)節(jié)等。（本刊綜合）