房地產開發企業基于風險防范的內部控制問題研究

摘 要：內部控制是房地產開發企業規范運營、長遠發展的重要措施，企業通過健全的內控體系能夠及時發現運營管理中的風險，提出有效的風險應對措施，推動企業發展目標順利實現，為企業合規運營奠定基礎。本文首先對房地產開發企業內部控制與風險進行了概述，然后分析了房地產開發企業基于風險防范的內部控制存在的問題，最后提出了相應的對策。

關鍵詞：房地產開發企業；內部控制；風險防控

一、房地產開發企業內部控制與風險概述

（一）房地產開發企業內部控制

1.房地產開發企業內部控制的意義

房地產開發企業實施內部控制具有重要的意義，主要體現在以下幾個方面：第一，打造規范法治運營環境。內控是企業合規管理的重要內容，通過內控制度、程序、措施等能夠保障企業財務報告準確、資產安全，防止內部出現錯誤和不當行為，幫助企業創造合規的運營環境，降低經營風險。房地產開發企業現階段面臨著重大轉型壓力，健全的內控可以幫助企業全面獲取外部信息，對自身競爭優勢進行準確評估，從而保障企業在合法合規的基礎上實現穩定發展。第二，促進企業戰略目標實現。內控是一項全員參與、覆蓋企業全過程的活動，房地產開發企業在內控實施過程中應與企業戰略目標、發展方向保持一致。企業管理層通過分析房地產行業的發展前景及趨勢，結合宏觀調控政策等分析現階段企業運營過程中面臨的風險因素，能夠制定有效的應對措施，提高風險應對效率，確保戰略目標順利實現。第三，推動房地產行業改革。房地產開發企業通過對現階段經營管理理念的更新和戰略發展途徑的改進，對企業進行科學內控，能夠實現企業的全面改革，其中，健全的內控文化建設非常重要，它可以引導員工掌握更先進的理論知識、轉變經營管理意識、為企業轉型奠定基礎[1]。

2.房地產開發企業內部控制的主要特點

與其他類型企業相比，房地產開發企業的內部控制具有如下幾個特點：第一，控制周期長。房地產開發項目的建設周期通常較長，這要求內部控制體系能夠適應長期項目的需求，確保對項目各階段形成有效管理和控制。第二，地域性強。房地產開發項目往往受到地域因素的影響，不同地區的政策、市場環境等差異較大，內部控制需要考慮到地域性的特點，確保在不同地域的適應性。第三，政策導向性強。房地產開發項目受到政策的影響較大，包括土地政策、稅收政策等，內部控制體系需要能夠及時調整以適應政策變化。第四，以事后控制為主。由于房地產開發項目的復雜性和不確定性，內部控制多側重于事后控制，通過總結前期開發項目的經驗來不斷完善內控制度和流程。

（二）房地產開發企業的常見風險

1.項目投資風險

房地產開發企業在項目投資過程中由于項目資金投入過多，前期開發時間較長，整個項目在建設過程中會面臨諸多不確定風險。如果企業在投資前期盲目跟風，沒有開展全面的市場調研，對供需、資金等了解不足，就會出現投資風險；如果企業在項目開發過程中對可能的風險沒有進行全面分析并制定有效的應對措施，也會出現很大的投資風險。

2.現金流風險

房地產行業在長期發展過程中受各種因素影響存在著一定的亂象。在變化的市場環境中，為保障房地產行業更加規范，國家出臺了各項調控政策，使得房地產企業在項目開發過程中的貸款難度增大了，在此背景下，由于項目前期對現金流的需求量較大，房地產開發企業的整體資金周轉壓力會很大，從而存在較大的現金流風險。

3.企業并購風險

當出現土地市場供應不足時，部分企業會通過并購的方式獲取項目和土地所有權，這便會給企業帶來較高的風險。若是企業在并購前期缺乏對被并購項目的全面可行性分析，則容易在后期開發建設過程中存在很大的并購風險，并可能造成項目虧損甚至項目中途夭折。

4.稅務風險

房地產企業項目開發時間較長，且一些大企業會同時開發多個項目。房地產行業整體稅費相對較高，存在風險較大。較高的稅費成本使得房地產開發企業在長期規劃過程中難度較高，一旦出現任何問題，企業將面臨違法風險[2]。

二、房地產開發企業基于風險防范的內部控制

存在的問題

（一）內部控制環境有待完善

房地產開發企業內部控制環境不完善主要體現在兩個方面：一是組織運行問題。很多房地產開發企業雖然也按照現代化管理制度設置了董事會、股東大會等機構，但組織機構運行問題很大，其主要表現是各機構職能與職責不清，工作流程紊亂，各部門之間難以實現互相制衡，部門之間、上下級之間的溝通不暢，因此，內控措施落地效果很差。二是內控認知問題。內控是一項全面性、系統性的工作，需要所有人員共同參與。但一些房地產開發企業的內部人員對于內控的認知不足，參與程度不高。管理者通常將更多精力放在業務發展上，并未認識到內控對企業風險防范和戰略目標實現的重要性，普通員工更是缺乏對內控的基本了解。

（二）風險評估作用不夠明顯

房地產開發企業在項目開發過程中會面臨諸多風險，健全有效的風險評估非常重要。部分企業不重視風險管理，雖然也建立了風險評估系統，但并未結合企業實際情況對其優化，導致風險評估不能貫穿企業整個項目，無法對風險進行全面監控，影響風險的有效控制。例如，某企業整體不重視風險管理，缺乏完善的風險評估機制，在項目開發之前也不重視咨詢專業的公司，股東只關注項目效益，并不考慮風險的合理管控。實際項目開發之前，該企業都是由開發部門和財務部門共同對項目進行評估，并由開發部門實施市場調研，財務結合市場調研預測收入和支出。由于該企業規模較小，籌資難度較大，企業風險評估機制缺失，所以難以在項目開發前做到準確的籌資風險預測，同時該企業的風險應對能力也較弱，因而一旦風險發生，就會給企業帶來較大的損失。

（三）控制活動風險管控不足

部分房地產開發企業在生產運營過程中將利益作為重點，不重視內控完善，使得企業項目開發建設、銷售、內部財務管理等環節都控制不足，給企業運營帶來諸多不確定性[3]。例如，在資金管理中缺乏控制部門，且房地產項目大都分布在不同地區，資金無法得到有效控制，資金價值難以體現。在項目開發中，房地產企業管理人員對項目開發各個環節了解不足，使得整個項目管理松散，容易發生控制風險。

（四）內部監督力度需要加強

部分房地產開發企業缺乏完善的內部審計管理，并未結合內控要求設置專門的審計部門，實際監督工作全部交給財務部門完成，但財務部門往往受到企業管理及其他部門的影響，缺乏獨立性，無法做到全面有效監督，企業內部監督難以發揮該有的作用，內控效果較差，影響了企業的健康發展。例如，某房地產企業由于規模較小，屬于家族企業，各重要部門管理者都存在一定的親緣關系，在內部監督工作中，財務部門受到家族屬性的影響，不能深入開展監督工作，導致項目開發建設中風險較大。

（五）缺乏豐富的信息溝通渠道

部分房地產開發企業由于受到內部信息溝通渠道不暢通的影響，不能及時、全面地收集準確的經營管理信息，也沒有根據要求設置完善的信息溝通渠道，只是簡單地將會議、活動等作為主要信息溝通形式，整體溝通效率不高，影響了信息的傳遞和制度的執行。由于缺乏完善的信息溝通渠道，一旦發現問題，就難以及時追蹤相關責任人，經常出現互相推諉扯皮的現象，導致問題無法解決，給企業帶來風險。

三、房地產開發企業基于風險防范的內部控制

對策

（一）優化企業內部控制環境

第一，增強內控意識。內控的落實與企業管理者的重視度密不可分，只有管理者充分重視內控，加大內控文化建設，加大員工宣傳培訓力度，組建良好的學習氛圍，才能從上而下將內控在企業內部推行。同時，房地產開發企業要組織員工通過案例學習總結經驗，避免內控不到位給企業帶來的風險和損失，從而提高重視度，按照要求規范執行內控制度[4]。第二，完善組織結構。房地產開發企業想要全面落實內控，實現合理控制規劃，做到規范、執行監督，應制定科學合理的組織構架。根據內控管理要求不斷完善組織結構，保障與現代企業管理相符且不斷趨于多元化，確保管理決策能夠順利下達到相應的職能部門，責任和權力得以合理劃分。在實際項目開展中，各部門要按照自身職能要求，做好與自身職責相對應的工作，并且隨著企業的發展不斷優化自身組織結構，以確保組織結構合理，為企業長遠發展提供支持。例如，某房地產開發企業按照內控要求成立獨立的內控部門，由企業負責人擔任內控一把手，其他部門如財務、審計、風險管理、采購、銷售等部門共同抽調人員參與其中，負責對運營中的風險準確識別和控制，從而提高了運營管理的規范性。

（二）完善改進風險評估機制

首先，強化風險意識。房地產開發企業應正確認識風險管理，增強自身的風險意識，在實際業務運營中明確風險管控的重要性。企業可以組織所有人員開展風險管理活動，促使員工認識到風險與個人息息相關，認識到風險發生對個人帶來的影響，從而不斷提高員工的風險認識。同時，企業還要通過合適的激勵機制促使員工積極參與到風險管理中，將風險意識在日常工作中落實，能夠及時發現潛在風險，為風險防范提供重要支撐。其次，做好風險評估。房地產開發企業要建立完善的風險評估機制，按照要求對識別的風險進行評估，明確風險等級及給企業造成的危害，為后續風險的應對提供數據依據。實踐中，為了提高風險評估的成效，企業可以借用信息技術在傳統靜態評估的基礎上引進動態評估，構建風險評估模型，對項目開發建設中的風險進行全面、客觀評估。最后，完善風險預警系統。風險管理是房地產開發企業的重大事件，一旦風險發生，企業需要投入大量的人力、財力應對風險。因此，企業要構建完善的風險預警系統，對企業不同業務中的風險事件進行識別，并分析不同風險帶給企業的危害，在此基礎上制定有效的防范措施。

（三）約束規范內部控制活動

第一，在資金管理中，企業要成立獨立的資金管理部門，負責對項目資金的集中管控。通過制定完善的管理制度，實現項目資金使用的規范管理，減少資金浪費，實現資金效益最大化。同時，企業應完善資金審批管理，建立相應的審批制度，保障資金安全。第二，規范項目開發流程。房地產開發企業要結合內控要求規范設計業務流程，實現對項目開發建設關鍵環節的有效控制。將內控貫穿于項目全生命周期中，制定各個環節的控制計劃，明確控制內容，全面分析業務流程中的問題，并結合實際情況采取有效的應對措施，保障內控制度能夠深入落實。

（四）全面發揮內部監督作用

第一，設立獨立的審計部門。內部監督是企業內控的保障，房地產開發企業應設置內部審計部門，加強關鍵崗位的監督控制，發揮審計監督職能。 利用內部審計監督和約束財務部門，規范企業運營管理。同時，內部審計應加強對關鍵崗位的監督，組建專業的審計團隊，確保審計具有獨立性和權威性[5]。第二，發揮監事監督職能。監事會對企業管理人員起到監督作用，房地產開發企業要充分發揮監事會的監督職能，對企業財務進行檢查，提前發現與制度規定不符的地方，并提出改進意見，確保相關部門及時改進。同時，監事會是企業內部監督的一部分，要在做好監督經濟活動的同時加強對其他業務、企業運行及管理者工作行為的全面監督，保障運營管理合法合規。

（五）提升企業信息溝通水平

房地產開發企業要按照要求構建完善的信息溝通渠道，提高信息溝通效率。一方面，健全信息管理系統。全面梳理內部流程，做好企業財務管理和業務管理系統的升級改造，使其符合企業現階段的管理需求，與其他系統有效對接，實現與財務、業務等方面的自動化管理，方便相關人員通過系統及時收集和分析內控數據，為控制活動規范落實提供依據。另一方面，實現信息共享。房地產開發企業在信息技術的支持下要建立完善的信息共享平臺，確保數據能夠做到及時傳遞和共享，方便管理者和員工在各自權限要求下從系統中獲取所需信息，為業務開展奠定基礎，促使內控制度順利落實，防范企業風險。

參考文獻：

[1]李亮亮.房地產企業的內部控制及風險防范[J].中國商界，2024（06）：140-142.

[2]林楠.房地產開發企業內部控制風險與防控探討[J].經濟管理文摘，2021（08）：66-67.

[3]楊麗.房地產企業內部控制及風險防范研究[J].會計師，2021（02）：66-67.

[4]趙靜.房地產開發企業內部控制風險與防控[J].商訊，2021（03）：119-120.

[5]江瑛婕.房地產企業內部控制風險分析及防控策略探討[J].財經界，2019（33）：32-33.