政策發力有望推動房地產回穩向好

2024年是中國房地產市場下行周期的第三年，房地產銷售和投資增速均出現兩位數下跌，房地產成為內需不足的最大掣肘。中央穩地產政策果斷應對、不斷升級，從4月中央政治局會議提出“消化存量、優化增量”，到9月“促進房地產市場止跌回穩”，再到12月“穩住樓市”，從供需兩端發力穩定房地產市場。

2024年10月以來，居民購房需求明顯回暖，樓市出現階段性企穩向好跡象。展望2025年，樓市能否止跌回穩？房地產銷售和投資走勢如何？未來房地產政策又該如何進一步發力？

展望：“止跌”漸進，“回穩”有望

展望2025年，中央定調“穩住樓市”，預計中國房地產市場會止住過快下跌的狀態，銷售和投資的降幅都將有所收窄。但是，整體市場修復“回穩”尚需時日，修復程度取決于穩經濟和去庫存的政策力度。

其一，穩經濟才能穩地產。2025年，實施更加積極有為的宏觀政策，財政更加積極支持穩地產，有助于通過經濟增長帶動收入增長，從而實現居民消費信心回暖和消費能力修復，促進經濟與房地產的正向循環。

其二，去庫存政策持續用力才能促進房地產市場供需平衡。2025年，專項債對存量房收儲和對存量土地消化全面實施落地，央行保障房再貸款工具和“白名單”項目貸款使用到位，有助于加快房地產接近供需平衡，商品房市場量價有望于2026年全面回到正增長軌道。

房地產“止跌回穩”不是一蹴而就的，需要政策協同發力，持續用力，將制約房地產持續修復的堵點逐一突破。未來市場回穩的鏈條，從量的回升傳導到價的企穩，從銷售的企穩傳導到投資的修復。從二手房止跌傳導到新房銷量的回升、新房房價的企穩。從市場銷售量價企穩，傳導到企業庫存去化加快、現金流改善、拿地意愿回升、投資增速好轉。

總體上，未來十年住房需求整體呈緩慢下降趨勢。結構上，剛性需求穩中有降，拆改更新需求相對平穩，改善性需求逐步提升。

城鎮化率仍將繼續提升和家庭小型化帶動新增城鎮家庭數量增加，城鎮家庭戶均居住面積隨著居民收入水平提升而不斷提升，城市更新持續激發拆除改造需求，這三個關鍵因素構成了房地產市場的中長期支撐。區域上，人口凈流入、產業競爭力強的區域住房需求將保持增長，而人口凈流出、產業競爭力弱的區域住房市場持續遇冷。

中長期挖掘購房潛力需要通過構建房地產新發展模式與推進新型城鎮化建設來實現，未來要堅定持續深化各項制度改革。居民購房需求仍在，促進房地產市場中長期穩定向好需要解決居民后顧之憂。

房地產問題不僅僅是金融、土地問題，不能孤立地看，要從更大的視角去看，要采取更大力度的財政、貨幣和產業政策穩定宏觀經濟和資本市場，穩定居民就業和收入，才可能真正穩定房地產市場。

建議：六項改革推動房地產發展

房地產行業處于新舊模式轉型的關鍵期，要通過土地、財稅、金融等政策協同發力，加大力度保供給、促需求和穩房價。

一是盡快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。

短期而言，繼續放寬一線城市限制性政策，推動一線城市房價企穩形成示范效應，逐步帶動全市場銷量止跌。當前全國僅剩北京、上海、深圳等少數城市仍在執行限購政策，有必要進一步放松。例如，放開郊區限購、大戶型限購、商住限購，降低非本地戶籍購房社保年限，增加多孩家庭購房指標等。

中長期而言，落實以人為本的新型城鎮化戰略，深化戶籍制度改革，提高戶籍人口城鎮化率，推動基本公共服務的均等化，加大教育、醫療、養老等公共服務投入，解決居民后顧之憂，才能釋放購房需求潛力。

二是統籌嚴控增量和優化存量，加大收儲存量房和房企存量土地等支持力度。

擴大收購存量商品房用作保障房的資金來源，用好用足保障性住房再貸款和專項債等支持政策。建議2025年安排5千萬元至1萬億元規模的專項債額度用于支持存量房收儲用作保障性租賃住房，并將未來租金收益作為償債資金來源，專項債額度主要分配給商品房庫存相對較高的城市所在省份。

還可研究通過增發國債的方式，成立中央層面的“房地產穩定基金”，預計2萬億元至3萬億元，專項用于保交房、存量房收儲、盤活存量土地等工作，以堅定不移的決心并釋放強烈的信號推動房地產市場止跌回穩。

三是引導鼓勵高品質住宅產品開發，以優質供給滿足居民合理需求。

建議根據不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業用地修改為住宅用地，滿足居民對好地段、高品質商品房的需求；放開郊區供地1.0容積率限制，優化架空層、陽臺等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則；鼓勵優質優價，不再實施新建商品住房銷售價格指導等。

四是要推動存量商辦用房改建為保障房，穩定商業地產市場。

商業地產下跌趨勢尚未扭轉，與商業環境與社會信心緊密相關的辦公樓、商業營業用房銷售仍未止跌，商業地產的庫存去化周期繼續拉長，穩地產政策要同步呵護住宅市場與商業地產市場，要加大力度盤活商辦用房。

鼓勵通過盤活存量非居住住房籌集保障房，對于去化困難的商業公寓，在滿足配套公共服務設施的前提下調整用作商業住宅；對于小戶型、低價格的商業公寓等可以作為配售型保障房；對于房企自持的商業、辦公等存量用房，支持收購并改造為配租型保障房，改建項目要滿足一定經營期限，保證保障房的穩定運營并避免長期閑置。

五是制定系統性的房企風險化解方案，分類處置房企信用風險。

其一，提升房企融資支持政策執行效果，做到主體分類、項目分類，避免一刀切，減少非住宅項目的融資限制。明確房企風險處置方式、處置原則、支持政策措施等，有利于使房地產風險盡快化解。

其二，對房企進行可持續經營評估，識別系統重要性優質房企并分類處置，對于系統重要性優質房企或短期陷入流動性風險的房企，進行不良資產剝離，支持央國企通過股權收購、債務重組、項目合作等多種方式盤活。對于資不抵債的企業，借鑒美國、日本處置經驗，一方面剝離優質資產獨立經營，另一方面通過政府部門專設的不良資產管理機構，聯合市場機構共同完成破產重組。

六是優化商品房相關基礎性制度，深化土地制度改革。

其一，建議改革商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有序推行現房銷售。

其二，完善同宏觀經濟和區域發展相銜接的土地管理制度。住宅用地供應指標與人口流動掛鉤，加大人口流入城市與城市群的住宅用地指標，減少人口外流或產業基礎薄弱地區的住宅用地供應指標。一線城市用地規劃挖掘優質地塊，加大力度盤活閑置低效用地，商品房庫存高企的城市繼續暫停住宅用地供應，穩定土地成交價格。

其三，以城中村改造為契機，推動農村土地制度改革。短期要繼續完善國土空間規劃，合理適度放寬城中村改造的土地限制，調整項目自持占比、拆建比等限制性指標，降低改造資金平衡難度，提高城中村改造項目的收益。中長期要健全城鄉統一的建設用地市場，推進農村集體經營性建設用地入市，與國有建設用地同權同價，促進農村土地要素流動。