房地產企業成本管理的要點分析與改進建議

近年來，在國家宏觀政策調控的基礎上，房地產行業及其關聯產業受到了一定影響，行業內各企業習慣了支出自由、散漫的經營方式，在土地、金融、購房等一系列宏觀政策持續收緊的前提下，房地產企業本身面臨著嚴峻的盈利危機。為此，房地產企業不得不找尋可行的發展路徑。基于此，本文主要探究了房地產企業成本管理的要點，側重于分析其弊端，并提出相關改進建議。

歷經改革開放40多年，國內房地產行業的整體發展局勢也發生著翻天覆地的變化，目前正經歷著重大轉折變革期，該行業受到了前所未有的發展限制，各房地產企業面臨的競爭壓力持續增大。房地產企業經營的目的是獲得更高額利潤，而成本管理是關系企業獲利空間的關鍵內容，所以企業經營者要格外重視內部成本管理。然而受長期粗放的管理思維理念影響，多數企業并不能在短期內改變落后的成本管理方式，也無法充分實現成本管理目標，內部各種資金資源的使用率依舊無法提升，極大地阻礙了房地產企業的發展。

房地產企業成本管理要點分析

組織架構設置不合理，缺乏專業的成本管理機構 成本管理是企業運營中至關重要的一環，不僅牽涉財務管理方面，還涵蓋了項目設計、業務規劃、組織架構等多個層面。尤其對于房地產企業來講，新項目方案設計、業務規劃直接關系著項目建設進度、各種資源成本消耗、盈利狀況等。但是部分房地產企業內部并沒有設置合理的組織架構，也無法把項目設計、業務規劃等內容涵蓋在成本管理工作中，所以實際實施的成本管理效果較差。出現這種現象可能是因為相關人員的專業技術水平有限，也可能是管理層隱性授意，無論哪種對企業來講都是一大弊端。企業內部組織架構設置不合理具體體現在：缺乏獨立權威性的成本管理部門設置，以至于很多企業內部成本管理工作只能交由財務人員或其他閑置崗位人員負責，如此一來成本管理工作的職責劃分不清晰會成為普遍存在的問題，其他崗位人員兼任成本管理工作根本不會盡職盡責，再者跨行如隔山，其他崗位人員對成本管理工作的核心知識不夠了解，無法有效地對其進行成本過程籌劃、監督、管控，最終企業成本管理效果增加了高效完成成本管理工作的難度。

成本管理人員能力一般 房地產企業內部成本管理方面缺乏優秀的人員，多數都是普通會計人員兼任成本管理職責，并沒有專門招聘專業的成本管理人才，而且鑒于成本、管理專業性知識較強，短期內相關人員并不能學到成本管理知識體系精髓，也無法靈活應用于實際成本管控工作中。成本管理是會計學科中的一個分類，但是其涉及的專業知識領域很廣，有會計學、管理學、數學、計算機、統籌學、統計學等，所以能夠完全勝任成本管理工作需要復合型的高端人才，但是部分房地產企業并沒有認識到成本管理工作的重要價值，也沒有花費足夠的人力成本吸引更多行業尖端成本管理人員，以至于現有成本管理工作的開展每個環節都存在著一定問題，最終企業成本管理效果自然遠遠無法達到預期。

目標成本實用性低 部分房地產企業在制定目標成本時，相關工作人員并沒有做好相應的基礎信息調研，也沒有查閱以往同類型數據信息，甚至為了節省時間直接套用了前期數據信息，如此行為操作極大地降低了目標成本的導向作用。后續項目開展過程也會因為實際和預期差異較大，出現頻繁調整預期的情況，既增加了時間成本、人力成本，也增加了項目返工風險，容易出現各種耗材物資等的不必要浪費，最終成本管理的效果自然慘不忍睹。

項目成本管理力度弱 部分房地產企業內部對項目實施過程中涉及的成本費用并不在意，即使企業設置了相應的成本管理制度體系，但是并沒有強硬的措施予以督促，所以各環節中人員并不能規范執行成本管理制度，以至于成本管理期間，監管、數值分析、項目決策管控等方面都存在著一定漏洞，也無法完全預期設置的成本管理目標。由于整個項目建設過程中缺乏有效的監管，所以根本無法精準定位到責任人，出現了惡性循環，嚴重影響了企業成本管控效果提升。

成本管理考核責任劃分不明確 房地產企業如何能夠保障內部目標成本被有效執行，關鍵在于分攤是否均衡、公平合理，只有相對公平公正的目標任務分配，才能激發起員工的工作熱情，主動參與到成本管控工作中。然而實際上部分企業內部并沒有合理地劃分目標成本職責，也沒有把相應崗位職責內容傳輸至各崗位人員，以至于實際工作中各崗位人員基本會隨意確認目標成本，且因為各環節成本管理主體劃分不精細，各崗位人員間經常會出現相互推諉責任的情況，由此進一步增大了成本管理工作難度，也無法按照預期目標成本開展相關工作。

房地產企業成本管理改進建議

優化組織架構，明確劃分成本管理職責 房地產企業內部強化成本管理需要從現有組織架構著手，優化當下組織架構，確保成本管理部門人員能夠同時肩負多項職能工作。一般情況下企業內部設置的組織架構可大致劃分為決策層、管理層、執行層，而成本管理工作的開展需要有一個單獨的、專業性的部門負責，為此可以在管理層級設置成本管理委員會，而執行層中各職能部門所承擔的成本管理職責要詳細精準劃分邊界，并逐一傳輸至相關崗位人員。優化后的組織架構中，各崗位人員都能夠清楚自身在成本管理工作中的主體作用，也要認識到自身的主觀能動性，積極輔助成本管理委員會人員落實好企業內部一系列與成本管理有關的項目規劃、方案設計、業務規劃等工作。有了專業性的成本管理委員會，那么委員會中成員起碼要精通現代化成本管理相關理念、知識體系、典型實踐案例等內容，且有著豐富的應對突發事件經驗，如此才能更好地發揮個人專業性價值，更好地做出成本管理相關決策，做好成本管理統籌協調管控工作。

引入或培養成本管理人才 房地產企業要想在新時代新經濟形勢下發展自然要順應市場發展需求，進行人才爭奪，對于本文所研究的成本管理工作同樣需要有綜合性、復合型的成本管理人員加入企業人力資源團隊中，更好地幫助企業建設優質成本管理團隊，帶領企業現有成本管理人員不斷學習、進步、提高個人綜合技能。成本管理團隊中人員要各有特色，當然為了保障團隊整體結構的穩定性，關鍵性崗位要安排兩個及以上人員，為了防止個別核心人員突然調任、離職等造成的突發局勢，這樣即便個別人員不在職，其他同等職能人員能夠迅速代替原有人員，任職其崗位，對企業整體發展而言不會受人員流動性影響。對于內部人員培訓工作的開展可以由成本管理委員會負責人負責，也可以交由人力資源管理部負責，無論哪種培訓方式與其目的一致，都是為了提高企業內部成本管理人員的綜合素養，更好地開展成本管理工作。企業自行培養復合型成本管理所需要的時間精力太久，如果房地產企業有足夠的經濟實力，可考慮直接高薪聘請行業尖端成本管理人才，或提高薪酬待遇吸引同行業其他企業人員加入本企業大家庭中，這種方式操作便捷，但是所支出的人力成本較高，具體可行與否需要企業內部財務人員、人力資源管理人員、成本管理崗位人員等共同商議，并將商議結果傳輸至領導層，征求合理意見。

把作業成本法引入預算管理 作業成本管理法是近幾年備受歡迎的一種成本管理方式，該方式廣受歡迎主要是因為其成本核算精準性、操作便捷性、效果明顯性等。房地產企業項目建設是一項系統性的大工程，涉及的整體過程時間跨度大，為了保障領導層人員能夠對所有環節都實時管控，可以考慮作業成本法，對所有業務活動、財務活動流程進行作業中心劃分、確定作業動因、選擇合適的作業中心考核指標等，如此做好作業成本管理法的基礎性準備工作。還需要融合全面預算管理理念，針對預先設置的作業成本管理中心各個指標設置合理的預算執行目標，借助預算管理的統籌規劃、協調、全程監管、預算信息反饋、預算過程調整、預算考核、預算評價等環節實現高效的內部作業成本管控，有了預算管理的閉環管控，各環節的成本預算結果也更加符合預期，整體企業項目成本管理效果也有著大幅提升。

強化項目成本管理力度 房地產企業經營管理過程中核心目標是實現高額盈利，與盈利息息相關的就是成本管理內容，所以企業內部成本管理可以說是其運營管控的核心所在。為此房地產企業要重視項目建設全過程的成本管理工作，實現成本閉環管理，從成本管理方案制定、成本管理目標確定、成本管理過程監控、成本管理數值分析、成本管理人員考核、成本管理效果評價等所有環節著手，每個環節都要積極落實相關制度要求，以此來保障企業項目全過程成本管控，也實現了成本管理預期目標，有利于企業整體盈利空間的提升。對于房地產企業項目成本管理來講，涉及的不同項目其成本管理特點也有著很大差異，如小型項目和大中型項目，前者和后者的招投標、實施、結算等過程都不同，具體流程需要相關人員自行設計。

把成本責任納入績效考評 針對部分房地產企業并未融合成本管理效果和績效考核的問題，企業可制定完善可行的成本管理考核機制：第一，制定合理的成本管理考核機制，對所有考核指標及權重都要公開展示，要求所有人員都能夠清楚自身崗位職責，同時也能夠保障所有被考核者被公平對待。考核結果可公示一周，這一周內被考核者對自己的考核結果有異議可進一步向上級領導反饋，并及時安排人員進行復核，切實保障企業每個員工的利益不受侵害，也能夠給予員工最大的尊重，繼而最大化地引導員工發揮個人潛能，高效落實崗位成本管控及其他職責任務。第二，科學設置獎勵和懲罰機制，把握獎懲尺度，不能太過側重于獎勵而忽略懲罰，也不能制定太過嚴重的懲罰，以防對各崗位人員造成較大工作壓力，從而影響其原本的工作質量和效率。第三，制定考核后溝通交流機制。負責考核的人力資源管理部門人員在完成考核后需要與未達標人員進行詳細溝通交流，了解員工實際情況，同時也對員工個人能力進行公正說明，對其后續工作、個人發展提出相應的建議，盡可能讓員工認識到成本管理職責的重要性，并不斷在后續工作中助力成本管控工作開展。

房地產企業內部成本管理水平高低直接影響著企業本身經營管理水平，決定著企業在行業內的發展前景，由此可見企業成本管理的重要性。本文著重分析了房地產企業內部成本管理的漏洞，詳細提出了房地產企業成本管理的改進建議，希望能夠更好地幫助各企業解決成本管理難題，擴大企業盈利空間，使企業在市場競爭中占據一定的優勢。

（作者單位：江西省建筑設計研究總院集團有限公司）