預購商品房預告登記申請的新實踐

案" "情

2023年1月16日，劉某全款購買了位于運河廣場的一處房產，并與某置業有限公司（以下簡稱置業公司）簽訂商品房買賣合同。合同約定，賣方自本合同簽訂之日起30日內辦理商品房買賣合同登記備案手續，并將本合同登記備案情況告知買方，但劉某與置業公司簽訂合同時，并未簽訂涉及預告登記的相關條款。

今年6月20日，劉某得知置業公司陷入財務危機，便到登記機構申請辦理預告登記。登記機構工作人員表示，根據相關規定，辦理預告登記需要買賣雙方共同提出申請，且需查看合同中是否有關于預告登記的具體約定。劉某不解，全額付款且合同也經政府部門備案，為何不能憑備案合同直接辦理預告登記。

疑" "惑

預購商品房的備案登記是否等同于預告登記？

購房者簽署商品房買賣合同后，能否同時發起備案登記和預告登記？

分" "析

預購商品房的備案登記是政府管理職能的一部分，也是用來控制商品房預售過程中可能出現風險的一個重要工具。雖然備案登記一定程度上降低了“一房多賣”風險，但備案登記的結果沒有物權請求權效力，不能作為抗辯事由使用，而預告登記的本質是限制所有權人的處分權，賦予預告登記權利人的債權請求權具有物權效力。在商品房預售活動中，開發商具有執行備案登記的義務，無執行預告登記的義務，因此，相較于備案制度，辦事群眾對于預告登記的知曉度和普及度仍不高。實踐中，預購商品房預告登記量遠遠不及預購商品房的備案登記量。

《民法典》第二百二十一條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”《不動產登記暫行條例實施細則》第八十六條第二款規定：“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”

從上述規定來看，預告登記制度是依申請啟動的程序，無論是雙方申請辦理預告登記還是單方申請辦理預告登記，辦理預告登記的基本前提都是在商品房買賣合同或者其他原因文件中明確條款約定預告登記的事宜。也就是說，在簽署買賣合同的初期階段，買賣雙方就需要考慮是否包含預告登記的相關條款，并將其寫入合同內容中。依據合同約定，當事人可以提交申請辦理預告登記，而負責登記的機構則應按照雙方當事人的申請來進行登記手續的辦理。

隨著商品房預售制度的實施，為進一步保障購房者利益，預告登記制度逐漸被引入并加以推廣。為了充分發揮預告登記作用，加大推廣預告登記應用力度，2023年7月，《最高人民法院關于加強商品房預售監管協同推進矛盾糾紛源頭治理的司法建議書》要求：積極宣傳、引導和鼓勵權利人及時申請預告登記，在合同示范文本中增加辦理預告登記的條款；加快推進“一窗通辦”“一網通辦”實現備案登記與預告登記同步申請辦理。2023年12月，自然資源部、國務院國有資產監督管理委員會、國家稅務總局、國家金融監督管理總局發布《關于進一步提升不動產登記便利度促進營商環境優化的通知》，明確提出拓展預告登記覆蓋面。

目前，登記機構的普遍做法是，由自然資源主管部門與住建部門協作聯動，雙方建立互聯互通機制，開發企業與購房群眾簽署商品房買賣合同時，由開發企業一次性收集備案合同和預告登記所需材料，再由開發企業通過商品房網簽備案平臺，將預告登記申請自動推送至不動產登記系統。這種方法實際上是將預告登記和備案登記的流程結合起來，減少辦事人員多次往返的麻煩，但是并沒有在簡化所需材料方面做出改進。換句話說，這種方式主要是優化了程序步驟以減少跑腿次數，而不是減少了辦理過程中所需的文件和材料。

預購商品房的預告登記與備案登記雖然屬于不同的行政管理程序，但目標是相通的，都是為了保障購房者的合法權益、規范房地產交易市場的管理制度。從理論上講，在確保流程符合法律規定且操作透明的情況下，可以通過建立相應的轉換機制將備案登記信息轉化為預告登記的相關數據，從而達到簡化流程、提高效率的目的。那么，從最終目的來說，將備案登記通過合法機制轉化為預告登記就具備了可行性。

《不動產登記暫行條例實施細則》第八十六條第一款規定：“申請預購商品房的預告登記，應當提交下列材料：（一）已備案的商品房預售合同；（二）當事人關于預告登記的約定；（三）其他必要材料。”在登記實務中，預購商品房預告登記的申請材料包括登記申請書、申請人身份證明、已備案的商品房預售合同（備案合同中包含了關于預告登記的約定）。

隨著信息技術的進步，“互聯網+不動產登記”模式已在全國普及，多個相關部門之間已經形成信息共享機制。在合法合規前提下，實現身份證明與合同備案信息的共享已經不是技術上的障礙。那么，將備案登記通過合法機制轉化為預告登記的難題就需要解決。怎樣將預告登記申請在備案登記完成時同步辦理？一直以來，原因文件都是辦理登記的依據，原因文件在前、登記辦理在后，在預購商品房預告登記制度中有沒有可能將申請嵌入到合同中？

筆者認為，從討論是否需要單獨提交預告登記申請的角度來看，這個問題可以從形式主義和實質主義兩個不同的視角來分析。從形式主義角度看，原因文件（如商品房買賣合同）是證明權利來源的法律文件，是申請登記的基礎，而登記申請本身則是當事人向登記機關提出的正式請求，它包含具體的申請事項和服務需求，因此，從這個角度來看，兩者是有區別的，不應混淆；但從實質主義的角度來看，特別是在預購商品房的預告登記過程中，如果預告登記申請所需的主要信息（如申請人的信息和房產狀況）已經在商品房買賣合同中得到詳盡表述，那么從減少重復勞動、簡化流程角度出發，再次單獨提交一份預告登記申請顯得沒有必要。實質主義追求的是實際效果和效率，如果通過優化流程能夠達到相同目的，就可以考慮簡化或合并某些步驟，以便于操作并提高服務效率。不過，任何簡化都需要在確保法律效力和保護當事人權益的前提下進行。

多年來，政府持續強化對預購商品房備案登記管理，但在推廣預告登記制度方面，由于大多數辦事群眾對該制度認識不夠充分，因此，對于預告登記的真實需求并未得到有效激發。為更好推廣預購商品房的預告登記，需要加強對公眾的宣傳教育，讓更多人了解預告登記的意義和作用，引導他們主動申請辦理預告登記。同時，登記機構也需要改進預告登記的申請流程，使其更加便捷高效。

以江蘇省常州市為例，常州市自然資源和規劃局聯合常州市住房和城鄉建設局、常州市數據局、國家稅務總局常州市稅務局、國家金融監督管理總局常州監管分局和常州市住房公積金管理中心共同印發了《關于進一步提升不動產登記便利度" 促進營商環境優化的通知》，明確提出修訂商品房買賣合同格式文本相關內容，讓購房人對預告登記有優先選擇權，并在簽訂書面商品房買賣合同時即提出預告登記申請。對照通知，常州市住房和城鄉建設局與常州市市場監督管理局聯合印發了《常州市商品房買賣合同示范文本（2024版）》，將原有的預告登記條款“雙方同意辦理商品房預告登記的，雙方同意由買受人單方向房屋所在地的不動產登記機構提出預告登記申請，出賣人提供相應的資料協助買受人辦理”修改為“雙方同意辦理商品房預告登記的，雙方完成本合同簽訂即視為同意向房屋所在地不動產登記機構提出預告登記申請，登記機構可依據本合同直接辦理預購商品房預告登記”。

將預告登記的申請流程整合并融入到商品房買賣的過程中，是一項創新舉措。對開發商而言，減少了需要提交的材料數量，降低了交易成本和時間成本；對購房者來說，簡化了操作流程，保護了權益；對負責登記的機構來說，有助于推進無紙化登記流程，提高工作效率。這種操作模式在國內具有開創性意義，它不僅擴展了預購商品房預告登記的申請途徑，而且有助于提高公眾對于辦理預告登記的積極性。

現今，不動產登記服務質效是地方營商環境提升的重要內容，與民生福祉、企業發展、社會穩定息息相關。將預購商品房預告登記申請寫進商品房買賣合同中，不僅有利于進一步打通辦理預告登記的堵點，從而增強對購房者合法權益的保護，更好服務于房地產市場，而且對于提升整體營商環境、增加人民群眾的滿意度和幸福感都有積極影響。（作者單位：常州市不動產登記交易中心）