不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理與應用研究

摘要：針對用地建設項目各環節業務不協同、全周期信息關聯弱、審批智能化支撐不足等問題，基于濟南市實踐做法，本文系統總結了利用“不動產單元代碼”作為關聯互認的關鍵字段，“一碼關聯”工程建設項目用地審批、土地供應、規劃建設、竣工驗收、確權登記、產權交易等全生命周期管理的實施路徑，闡述其工作機制建設及實現方式，并結合工作實際，提出了深化不動產代碼社會應用的對策建議。

關鍵詞：不動產單元代碼；不動產；一碼關聯

中圖分類號：F301.2""" 文獻標識碼：A""" doi：10.12128/j.issn.16726979.2024.07.010

引文格式：劉新新，尚艷艷，劉穎穎.不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理與應用研究［J］.山東國土資源，2024，40（7）：6772.LIU Xinxin， SHANG Yanyan， LIU Yingying. Full Life Cycle Management and Application Research on Real Estate Unit Code \"One Code Association\" New Project［J］.Shandong Land and Resources，2024，40（7）：6772.

收稿日期：20240229；修訂日期：20240406；編輯：曹麗麗

作者簡介：劉新新（1984—），女，山東濟南人，高級工程師，注冊測繪師，主要從事不動產權籍調查與確權登記；Email：187173383@qq.com

0" 引言

隨著“放管服”改革的不斷深入，采用全生命周期理念對自然資源進行統籌管控，是實現自然資源智能、高效管理利用的重要手段［1］；如何有效串聯起項目全生命周期的業務鏈條，成為構建業務協同、信息共享、整體“智治”的自然資源管理機制的核心問題。不動產單元代碼是作為不動產在空間位置的唯一標識，利用不動產代碼進行“一碼關聯”應用，成為破解這一核心問題的有效手段。

不動產單元代碼由7層28位組成，包括宗地、樓幢和房屋等三種顆粒度，在空間上具有唯一性和穩定性。2020年，自然資源部等三部門聯合發文，明確提出要深化應用不動產單元代碼［2］。2022年，山東省自然資源廳等部門聯合印發《關于建立不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理機制的通知》（魯自然資字〔2022〕90號）［3］，要求以不動產單元代碼作為數據關聯互認的關鍵字段，構建新建項目全生命周期業務高效協同、系統共享集成的管理體制，探索在社會治理、政府管理、社區服務等領域更多的應用場景。

自2022年起，濟南市以“不動產單元代碼”為抓手，以不動產單元代碼“一碼關聯”深化應用為主線，在不動產單元代碼產生、標注、推廣和應用上進行了地方實踐，取得了突破性進展。

1" 不動產單元代碼“一碼關聯”的意義

不動產單元代碼是實現串連不動產全業務流程的身份識別碼和信息關聯互認的關鍵字段，縱向可以連通建設項目用地、規劃、建設、銷售、交易各階段，橫向可以關聯簽約、貸款、核稅、繳費、司法、公證、水電汽熱過戶等事項［4］。打通不動產單元代碼“一碼關聯”應用，是構建新建項目全生命周期業務高效協同、系統共享集成、整體“智治”的自然資源管理新機制的關鍵環節，是保證不動產新建項目內部審批的各業務環節前后銜接一致、信息準確，精準共享、查詢追溯的有效手段，是優化營商環境、審批提速增效、便民利企的重要舉措［5］。

不動產單元代碼“一碼關聯”的應用，可以解決“數據不共享、系統不銜接、部門不協同、制度不完善、交互不暢通”等“五不”問題［6］，解決建設項目全生命周期貫通難、項目縱橫業務銜接難、土地“前世今生”追溯難等現實問題，成為構建新建項目全生命周期業務高效協同、系統共享集成的管理體制，推動“數字化”向“數智化”轉型，建立自然資源和規劃數字化治理新格局的有效手段，是提升自然資源、規劃管理和登記財產等營商環境服務、服務效能的重要途徑。

2" 主要政策依據

自然資源部、國家稅務總局、中國銀保監會聯合發布《關于協同推進“互聯網+不動產登記”方便企業和群眾辦事的意見》（自然資發〔2020〕83號）［7］；山東省自然資源廳發布《關于推動全省不動產登記與水電氣熱過戶網上協同辦理的通知》（魯自然資發〔2021〕6號）；山東省自然資源廳發布《關于建立不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理機制的通知》（魯自然資字〔2022〕90號）［8］；濟南市自然資源和規劃局發布《關于在自然資源和規劃業務中使用不動產單元代碼的通知》（濟自然規劃發〔2021〕180號）；濟南市自然資源和規劃局制定《關于落實不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理工作方案》（濟自然規劃發〔2022〕186號）［9］；濟南市自然資源和規劃局印發《關于深入推進不動產登記與水電氣熱視協同辦理的實施方案》的通知（濟自然規劃發〔2022〕105號）［10］。

3" “一碼關聯”的濟南模式

3.1" “一碼關聯”工作機制建設

3.1.1" 在自然資源和規劃審批應用的工作機制

為解決機構改革后自然資源和業務條塊化、系統不連通、信息不共享等問題［11］，導致深化“放管服”改革優化營商環境政策要求的企業群眾辦事減材料、減環節、減事項的目標難以實現，抓住“不動產單元代碼”具有空間唯一性特征，在土地供應、建設工程規劃許可、規劃驗線、竣工驗收、不動產登記等5個關鍵階段，濟南市從不動產單元代碼產生、實施時間節點、標注位置、實施單位等5個關鍵方面進行明確規定，編制印發《濟南市自然資源和規劃局關于在自然資源和規劃業務中使用不動產單元代碼的通知》（濟自然規劃發〔2021〕180號），明確不動產單元代碼的生產和自然資源和規化業務間傳承的工作思路和目標。

3.1.2" 建立不動產單元代碼跨部門應用工作機制

一是聯合推動不動產單元代碼跨部門應用。落實山東省自然資源廳〔2022〕90號文件精神，濟南市自然資源和規劃局聯合市審批局等8部門聯合印發《關于轉發lt;關于建立不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理機制的通知gt;的通知》（濟自然規劃發〔2022〕114號），明確應用不動產單元代碼的審批事項和審批文書等，推進不動產單元代碼跨部門應用。制定《關于落實不動產單元代碼“一碼關聯”新建項目全生命周期管理工作方案》（濟自然規劃發〔2022〕186號），明確住建、審批局等相關部門的職責、任務和要求，共同推動不動產單元代碼跨部門應用。

二是加強不動產單元代碼與“交地即辦證”和“交房即辦證”協同推動。2020年以來，圍繞“不動產單元代碼”共享應用，濟南市自然資源和規劃局聯合市稅務局、住建局、市行政審批局等部門聯合發布〔2020〕209號、〔2020〕124號、〔2020〕121、〔2020〕137號、〔2021〕76號等文件，明確要求不動產權籍調查科提前到供地、綜合驗收前，以不動產單元代碼關聯建設用地規劃許可證、土地有償使用合同（劃撥決定書）、建設工程規劃許可證、抵押合同、完稅憑證、登記簿冊等資料，實現“一碼關聯”。

三是聯合推動不動產單元代碼應用于水電氣暖信等社會公眾服務領域。實踐工作中發現水電氣等社會公眾服務領域數據存在資料使用頻率高、坐落信息不一致、數據難共享等難題，濟南市結合山東省自然資源廳〔2021〕6號文件精神，編制印發《關于深入推進不動產登記與水電氣熱視協同辦理的實施方案的通知》（濟自然規劃發〔2022〕105號），以不動產單元代碼作為數據關聯互認的關鍵字段，推動不動產單元代碼跨部門應用，實現不動產登記與水電氣暖信等業務信息共享，避免重復調查審核和提交資料，提高辦理效率。

3.1.3" 與“多測合一”協同推動工作機制

通過濟南市政府辦公廳印發《關于印發濟南市工程建設項目“多測合一”管理辦法的通知》（濟政辦字〔2022〕54號）［12］，第十二條明確要求：測繪中介服務機構應當在上傳測繪成果前通過自然資源主管部門關聯土地、房屋等數據信息，生成不動產單元代碼，并使用不動產單元代碼關聯各階段測繪成果。

3.2" “一碼關聯”的實現路徑

3.2.1" 權調前置實現源頭賦碼

不動產單元代碼編制主要產生并應用于供地階段和預售階段，通過該碼將土地及房屋有效關聯，具有穩定性和唯一性［13］。一是實現供地前編制不動產單元代碼（宗地）。將土地登記環節權籍調查和土地供應環節勘測定界合并，在土地供應前開展權籍調查工作。依托“多測合一”平臺，不動產登記機構提前審核權籍調查成果，并根據《不動產單元設定與代碼編制規則》，提前編制唯一、標準的不動產單元代碼（宗地），記載于勘測定界圖，實現源頭編碼。從而在后續的土地出讓合同和劃撥決定書可以標注不動產單元代碼，完成不動產單元代碼的傳承。二是項目在取得建設工程規劃許可和施工許可后，即可辦理不動產（房屋）預測繪，在此環節編制“房地一體”的不動產單元代碼［14］。

3.2.2" 打通系統壁壘

通過系統對接集成串聯市大數據中心、審批局、自然資源、住建、稅務等各領域業務系統（圖1），實現不動產單元代碼的共享傳遞，一碼串聯新建項目全生命周期各業務流程。

（1）市自然資源和規劃局審批環節

一體化審批系統：聚焦自然資源和規劃管理業務融合優化的成果，建設的覆蓋綜合受理、業務審批、智能審查分析、電子證照生成及共享等版塊的自然資源政務管理一體化智能應用系統。

多測合一數字平臺：濟南市多測合一數字平臺建造整合了工程建設項目涉及的自然資源和規劃、住房城鄉建設、人防等行政審批所需全流程測繪中介服務，實現了“多項測繪、成果共享”的系統保障。

不動產登記系統：濟南市開展不動產登記受理、審核、登記的業務系統。

權籍調查系統：濟南市開展權籍調查和不動產測繪成果入庫的業務系統。

（2）市審批局：濟南市工程建設項目審批管理系統，服務于工程建設項目審批全流程的系統內流轉，串聯建設項目的立項、規劃、建設和竣工驗收的全過程。

（3）市住建局：濟南市住房網簽系統，服務于新建商品房買賣的網上簽約系統。

（4）市稅務局：金稅三期業務系統，服務于全市稅費收繳、管理的業務系統。

（5）市財政局：濟南市國有土地資源和資金監管信息系統，統一財政局和自然資源局土地出讓金管理業務的信息平臺，以土地儲備出讓為源頭，以土地收入和支出管理為主線，實現對國有土地資源和資金事前、事中、事后的全過程管理，實現土地項目、土地收入、土地支出一起管。

（6）市法院：不動產查控系統，服務于法院案件辦理進行不動產查封的信息平臺。

水電氣熱等各服務領域開展業務開展、運行、管理的業務系統。

3.2.3" 不動產單元代碼“一碼關聯”的系統實現

（1）不動產單元代碼通過系統共享傳遞，實現一碼串聯項目選址預審、用地報批、土地供應等各業務環節，實現新建項目在劃撥決定書、土地出讓合同、用地預審選址意見、建設用地規劃許可證、不動產權證等審批文書的標注，服務于“交地即辦證”（圖2）［15］。

（2）用不動產單元代碼一碼串聯用地審批、規劃建設、竣工驗收、銷售交易、不動產登記、抵押貸款等全業務流程。通過梳理新建項目全生命周期管理相關業務流程，厘清各階段共享關聯字段，編制不動產單元代碼（宗地、樓幢、房屋）等3個不動產單元代碼信息共享接口，分別推送至全市工建項目審批服務系統和“一窗受理”系統以及濟南市一體化大數據平臺等［16］，供市審批服務局、市住建局等相關單位信息調用。實現了新建商品房網簽合同、二手房交易合同、建設工程消防驗收備案、人防工程開工報告、建筑工程施工許可證、竣工驗收（單體竣備）、商品房預售許可證（現房備案證）等審批文書的縱向關聯，服務于“驗收即辦證”（圖3）和“交房即辦證”（圖4）。

（3）分別與銀行、稅務、公證、法院以及水電氣暖等部門對接溝通，開展點對點系統對接共享，實現稅費繳納憑證、抵押合同、公證書、判決書、裁定書和協助執行書等文書上標注不動產單元代碼，在辦理確權登記時，以不動產單元號碼做為協同辦理的唯一標識，保持不動產登記數據庫和跨部門聯辦業務數據庫的實時同步更新，以橫向的不動產單元代碼“一碼關聯”促進協同辦理和聯合辦理［17］。通過系統接口方式，水電氣熱主管單位在進行水電氣熱開戶時應用“樓幢不動產單元號”獲取每一戶的“戶不動產單元號”，達到全市樓幢和房屋統一樓盤表；通過系統對接的方式，以“不動產單元代碼”作為串聯的紐帶，建立起不動產登記系統、稅務系統和“水電氣熱”業務系統的互連互通。

4" 對策建議

4.1" 支持實現項目全程預警監察

不動產單元代碼“一碼關聯”建設項目全生命周期業務流程的打通，串聯起了項目建設的前后環節，基于“一碼關聯”為研發濟南“交房即辦證”全過程風險預警系統提供了基礎條件，可以實現從地籍測繪成果入庫到新建商品房轉移登記階段的全流程進行監控，對項目建設環節全方位、全鏈條的進行整體跟蹤、追溯和系統把控，對項目周期前后聯動開展風險預警和項目監察，將問題消滅在萌芽階段，確保“交房即辦證”落地落實，杜絕新的歷史遺留問題的產生。

4.2" 推動不動產登記+水電氣熱“無感過戶”

以不動產單元代碼為紐帶，實現全市不動產和水電氣熱等其他民生領域統一樓盤表的基礎上，推進不動產登記與水電氣熱協辦、集成辦，達到“一件事一次辦”服務目標。例如：如果有房屋進行過戶時，不動產登記系統應用“戶不動產單元代碼”同步將過戶房屋推送給水電氣熱主管單位，從而可以實現“水電氣熱”用戶信息的“無感過戶”，既方便了群眾，也保障了企業的經濟利益和社會效益。

4.3" 信息安全保障

不動產數據涉及個人隱私數據，不動產單元代碼“一碼關聯”是在各政府、部門間的內部流轉、傳遞，網絡環境可以得到保障，同時不動產單元代碼僅是在各審批事項文書上進行標注，無數據的輸出，杜絕了信息外泄的可能；建設單位在獲取不動產單元代碼時，也是通過相關政務系統進行申報和身份認證，是合法安全的。“不動產單元代碼”與外部單位和系統進行聯動應用時須采取更多的信息安全措施［1820］。

5" 結論

濟南市聚焦自然資源、住建和審批等職能部門負責的新建項目用地、規劃、建設、驗收、登記全生命周期，立足地方實際，采取聯合多部門制度機制建設、緊抓不動產單元代碼源頭產生，實現系統對接精準傳承標注等系列舉措，實現了不動產單元代碼“一碼關聯”項目用地供應、規劃審批、施工許可、設計、竣工驗收、預售許可（現售備案）、新房網簽、稅務、確權登記等新建項目全生命周期縱向關聯，水電氣熱、存量房交易、抵押貸款、司法公證、法院查控裁定等橫向關聯，打通了不動產單元代碼的跨部門推廣應用。不動產單元代碼的深化應用，開啟了建設項目的快速審批、高效落地的便捷化、智能化時代，通過高效工作機制、全審批鏈條摸底、不動產單元代碼源頭編制，信息交互共享一碼傳遞的有機融合，實現了業務流程預受理、容缺受理、先行審核等業務鏈條的并行優化，跑出了辦證加速度。

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Full Life Cycle Management and Application Research on" Real Estate Unit Code \"One Code Association\" New Project

LIU Xinxin1， SHANG Yanyan1， LIU Yingying2

（1. Ji'nan Real Estate Registration Center， Shandong Ji'nan" 250101， China; 2. Shandong Hanyue Photovoltaic Technology Limited Corporation， Shandong Zibo 255000， China）

Abstract： In response to the problems of non collaboration in various aspects of land construction projects， weak information correlation throughout the entire cycle， and insufficient intelligent support for approval， based on practical practices of Ji'nan city， the implementation path by using \"real estate unit code\" as a key field for association and mutual recognition， \"one code association\" engineering construction project land approval， land supply， planning and construction， completion acceptance， property rights registration， property rights transactions and other full life cycle management have been systematically summarized. The construction of work mechanisms， implementation methods， typical cases， and proposes prospects for deepening the social application of real estate code in combination with practical work have been introduced.

Key words： Real estate unit code; real estate; one code association