國有物業租賃評估中存在的問題

新時期，國有資產租賃行為逐步頻繁，國有物業租賃資產評估已經成為國有企業各項工作的主要形式，租賃效能日益凸顯。本文從國有物業租賃評估的內涵研究角度為立足點，結合新時期國有物業租賃評估的文件政策要求，系統分析現有國有物業租賃評估中出現的不足短板，進一步規范國有物業租賃的相關價值體系評估，持續合理確定國有物業租賃評估的對策措施，以期實現國有物業租賃評估管理高質量發展。

國有物業租賃評估的內涵及意義

國有物業資產租賃評估的內涵 國有物業資產租賃評估是指對國有物業資產在租賃過程中的價值進行評估。評估的目的是確定合理的租金或出租價格，以確保租賃過程的公平、公正和合法性。評估國有物業資產租賃的主要目的是確保國有資產的價值和利益得到保護，同時確定合理的租金或出租價格，以滿足租賃合同的要求。

從資產評估的合理合法定義看，國有物業資產評估是在專業評估機構的引導下，按照評估專業人員專業性技能操作，依據國家資產評估相應的文件政策規定，及時搜集相關資產評估所需要的數據資料，根據國有物業資產租賃評估的主要目標，嚴格按照資產適用的正確評估原則，合理確定國有物業資產租賃的相應評估范圍，持續改進國有物業資產租賃評估的相關程序。總的來說，國有物業資產租賃評估的內涵在于確定合理的租金或出租價格，保護國有資產的價值和利益，確保租賃過程的公平、公正和合法性。

國有物業資產租賃評估的意義 隨著改革的推進，數量和復雜程度越來越高，國有物業資產租賃也在不斷增加。通過更加有序的評估體系和中介專業服務的“第三方”評估，國有物業資產租賃的管理將更加可靠。通過評估，可以了解國有物業資產的真實價值和潛在收益，從而確保在租賃過程中，國有資產的價值得到合理保護，防止國有資產的流失。評估結果可以為國有物業資產的租賃提供參考價格，避免租賃價格與市場價格偏離過大，保護租賃雙方的利益。通過評估，可以了解國有物業資產的市場價值和潛在收益，為市場參與者提供公平競爭的環境，防止不正當競爭和利益輸送。通過評估，可以了解國有物業資產的真實價值和潛在收益，為國有經濟的優化配置提供可靠的數據保障，推動國家經濟健康可持續發展。評估是國有資產管理的重要環節，通過評估，可以發現和改進國有資產管理中的不足和問題，完善國有資產管理體制。

國有物業租賃評估的特點

一是資產評估具有專業性；資產評估各項業務流程必須專業的評估機構以及專業的人員按照相應的操作模式進行，依據專業的理論和專業的操作方式進行，相關結合具有客觀公正性。

二是資產評估具有法律效力。因國有物業租賃評估報告是由專業評估機構依據國家政策法規要求執行，因此相關租賃評估報告符合專業要求，具備一定的法律效力。

三是租賃價格評估與租約條件密切相關；因國有物業租賃評估與相應的租約條件較為密接，相互聯系具備一定的緊密性。如果租約條件發生相應的改變，國有物業租賃評估報告也應發生相應變化。

國有物業租賃評估中存在的主要問題

國有物業經營管理方內部缺乏完善的評估制度體系 我國資產評估業采用的是多頭管理的方式，多樣化的問題較為突出，例如國資監管機構是國有資本現有出資人對國有物業經營管理方面出具相應的資產評估報告，已經成為開展各項業務的必備要素之一。《資產評估法》并未從法律層面上規范多部門各自管理的現象，導致國有物業資產管理出現資產分割，評估機構和評估人員的資質認定、核準管理在不同部門上實施，缺乏健全統一的行業作業規范和標準以及監督管理體系，導致內部缺乏較為完善的資產評估制度。

資產評估工作受無形資產評估制約 在國有物業租賃評估中，無形資產評估是一個重要的環節，它對整個評估工作有著制約作用。無形資產評估的準確性直接影響到國有物業租賃評估的合理性和公正性。在國有物業租賃評估中，無形資產的價值往往被忽視或被低估。由于無形資產不具有物質形態，其價值難以直接量化。例如，物業的商標、專利、商譽等無形資產的價值往往被低估或者被忽略。這可能導致國有資產的價值在租賃過程中得不到充分體現，從而影響到租賃雙方的利益。無形資產的租賃和使用也是國有物業租賃評估中需要注意的問題。在國有物業租賃評估中，不僅要考慮有形資產的價值，還要考慮無形資產的價值和作用。例如，物業的商標、專利等無形資產的使用權和經營權可能需要進行租賃或轉讓。這時，評估工作需要對這些無形資產的價值進行合理評估，以保障租賃雙方的利益。無形資產的評估標準和評估方法也是國有物業租賃評估中需要關注的問題。由于無形資產不具有物質形態，其價值的評估標準和評估方法往往不同于有形資產。因此，在國有物業租賃評估中，需要采用適當的評估方法和標準，以確保無形資產的價值得到合理評估。

從業人員自身專業能力發展較為有限 國有物業租賃評估領域的從業人員專業水平參差不齊。由于該領域涉及的知識面比較廣，對從業人員的專業素質要求較高，但目前很多從業人員的專業知識和技能水平尚未達到要求。這導致評估過程中出現一些不準確、不規范的操作，給評估結果的質量帶來影響。國有物業租賃評估領域的從業人員缺乏實踐經驗。評估工作需要從業人員具備一定的實踐經驗和對市場的了解，但目前很多從業人員的實踐經驗不足，對市場變化的敏感度不夠，導致評估結果與市場實際情況存在較大偏差。

國有物業租賃評估問題的改進策略

完善資產租賃政策，健全完善的評估制度體系 完善資產租賃政策和健全評估制度體系需要從多個方面入手，包括建立完善的評估標準和方法體系、加強評估人員的專業培訓和管理、強化信息披露和公開制度、建立獨立的第三方評估機制、完善租賃合同管理和風險控制機制以及推動信息化建設和技術創新等措施。通過這些措施的實施，可以有效地提高國有物業租賃評估的準確性和公正性，保護國有資產的價值和利益，促進市場的公平競爭和國有經濟的健康發展。

針對國有物業租賃評估的特點和需求，建立完善的評估標準和評估方法體系，確保評估結果的準確性和公正性。同時，要不斷更新評估方法和標準，以適應市場變化和政策變化。評估人員的專業素質直接關系到評估結果的質量。因此，應加強評估人員的專業培訓和管理，提高他們的專業素質和技能水平。同時，要建立評估人員考核和獎懲機制，激勵他們更好地履行職責。通過加強信息披露和公開制度，增加國有物業租賃評估的透明度和公正性。政府應該及時公布相關政策和法規，增加市場的透明度，同時要求評估機構公開評估報告和相關數據，以便社會監督和比較。為了確保評估結果的公正性和準確性，可以建立獨立的第三方評估機制，由專業的評估機構或獨立的專家進行評估。這樣可以避免自我評估和行政干預帶來的問題。在國有物業租賃過程中，應完善租賃合同管理和風險控制機制，明確雙方的權利和義務，避免因合同管理不善或風險控制不當而帶來的損失。同時，要建立應急預案和糾紛處理機制，以應對可能出現的突發情況或糾紛。利用現代信息技術和科技創新手段，提高國有物業租賃評估的效率和準確性。例如，利用大數據、人工智能等技術手段進行數據采集、處理和分析，提高評估工作的效率和準確性。

強化對國有物業資產定價的監管 要加強不良組織信息披露，國有企業相關責任部門要切實履行監督管理的職責，全面增進對國有物業資產定價的嚴格管控，實施較為完善的內控制度，積極引入第三方責任審計機構，對資產定價進行合理審定，全面確保國有物業資產定價符合要求規范。

評估結構及人員專業能力的提升 提升國有物業資產租賃專業人員能力，要嚴格進行專業人員能力提升，確保評價的綜合質量。擁有更先進、更專業評估人員能夠進行評估。要充分加強專業技術人員培訓建設，切實提高專業技術人員理論文化知識、技術能力等全方位素質，致力于鍛造高水平的技能型人才專業隊伍。國有物業資產租賃機構要充分立足人才隊伍建設，制訂切實可行的人才建設培訓計劃，加強理論與技能雙方面素質培訓。

評估審核程序的規范化發展 要使評估審核程序規范化發展，需要從建立規范的評估審核流程、確定審核標準和指標、加強內部管理和監督、引入專家參與審核、建立信息化管理平臺以及建立反饋機制和糾紛處理機制等方面入手。實施這些措施，可以有效地提高評估審核工作的規范化和科學化水平，確保國有物業租賃評估的準確性和公正性。

制定詳細的評估審核流程，明確評估審核的各個環節和步驟，規定各環節的職責和要求，確保評估審核工作按照規范的流程進行。制定明確的審核標準和指標，包括評估指標、審核標準、合格標準等，確保審核工作的科學性和公正性。同時，要根據實際情況不斷調整和完善審核標準和指標。建立健全內部管理和監督機制，包括評估審核人員的選聘和培訓、評估審核工作的計劃和安排、評估審核質量的檢查和評估等，確保評估審核工作的規范化和準確性。邀請相關領域的專家參與評估審核工作，提供專業的意見和建議，提高審核工作的準確性和公正性。同時，可以建立專家庫，為評估審核工作提供穩定的人才支持。利用信息化技術手段，建立評估審核信息化管理平臺，實現評估審核數據的實時采集、處理和分析，提高審核工作的效率和準確性。在評估審核過程中，建立反饋機制和糾紛處理機制，及時收集和處理各方的反饋意見和糾紛問題，確保評估審核工作的公正性和透明度。

本文針對國有物業租賃評估中存在的問題，從完善資產租賃政策、健全評估制度體系、強化對國有物業資產定價的監管、提升評估結構及人員專業能力以及規范評估審核程序等方面提出了改進策略。這些策略旨在提高國有物業租賃評估的準確性和公正性，保護國有資產的價值和利益，促進市場的公平競爭和國有經濟的健康發展。同時，對于其他領域的資產租賃評估也有一定的借鑒意義。

（作者單位：廣州市白云公有資產運營有限公司）