基于PEST-AHP的城中村改造風險因素探究

摘要：基于對我國城中村改造風險因素的分析，結合PEST模型，建立城中村改造風險因素評價指標模型，并采用專家打分法，對城中村改造風險因素影響程度進行兩兩比較打分，并統計數據；運用層次分析法（AHP）對建立的城中村改造風險評價體系中的評價指標權重進行確定；通過科學合理的評價，正確引導城市更新發展，并提出相應對策建議，以期為我國城中村改造提供借鑒。

關鍵詞：城中村改造；PEST分析法；層次分析法；風險因素

0 引言

城中村是城市在快速發展中留下的未完全城市化地區，它是我國農村向城市過渡的產物。雖在城市生活的邊緣，但仍然保留著傳統農村部分典型特征^［1］。改革開放后，我國城市化進程持續推進，城市建設用地需求迫切，城市周邊的農村和城郊地區也在城市化進程中邊緣化，形成了城市包圍農村的現象。在這一過程中，由于城市規劃的限制，城市無法完全吸納和采用農村集體土地，未經規劃的土地保留了農村住宅的形式，形成了城中村。盡管城中村處于城市空間的邊緣，但它卻是社會變革的核心。它以自己的方式參與城市的生產和建設，并積極促進著城市的發展。

隨著我國對現代化規劃的追求和城市擴張的需要，越來越多的土地被用于城市擴張，原有城中村土地的治理、規劃和管理體制并沒有隨著城市擴張而進步，反而出現諸多問題。當前，城中村城市更新項目既有大量歷史遺留問題又有實際更新改造的困境，且我國城市更新還處于制度探索和完善的階段，在社會意識薄弱和更新策略不完善的情況下，因缺乏遠見等因素易造成社會網絡受損、城市歷史文化環境遭破壞、拆遷安置難以順利進行等社會問題，城中村改造面臨更多挑戰^［2］。

我國城中村改造實踐中存在經濟利益不平衡和社會不公正的現象，有些地區政府存在將改善民生的城中村改造項目用于賺取土地收益的功利化經濟行為，對城中村改造的過程中存在重經濟輕社會、重物質輕精神、重拆遷輕保護等問題，對文化脈絡、社會網絡、居住空間造成了破壞^［3］。黃鶴指出^［4］，對于城中村改造應著重文化建設，然而因資金、管理的不足，造成城市中心與周邊城中村基礎配套設施和文化資源分布不均的問題。城中村改造過程中，城市歷史文化保護不到位引發的社會問題，引發學術界的廣泛關注。由于對城中村改造缺乏人文保護意識，以至于城市文化與經濟遺產大量喪失，造成了極大的負面影響^［5］。

Lin等^［6］認為，在城市更新實施過程中，應考慮社區居民的意見，從而增強居民的歸屬感，提高對社區更新的參與度和認可度，形成一個良性循環的更新改造過程。莊婧^［7］借助增長機器理論工具，剖析不同利益群體、矛盾關系、利益調和過程，得出城中村改造需協調多方利益關系，并通過政府完善規則加以引導和約束，才能有力有序實施、促進改造。李強^［8］對城中村目前存在的突出問題進行歸納總結，根據城中村改造目前面臨的困境，提出政府應從職能范圍、職能發揮、法制建設等方面實現自身角色的轉變。

1 基于PEST的城中村改造風險因素分析

1.1 PEST分析法

PEST由政治（Politic）、經濟（Economy）、社會（Society）、技術（Techology）4個方面的英文首字母組合而成，用于判斷宏觀環境對產品的影響。政治環境包括國家的社會制度，執政黨的性質、方針、政策、政府法令等；經濟環境包括宏觀經濟和微觀經濟；社會環境包括國家或地區的社會需求水平，通常通過人口的教育和文化水平反映；技術環境需要注意企業對相關研究的投資和支持^［9］。

1.2 城中村改造風險因素PEST分析

（1）政治風險分析。國家和地方政府高度重視和支持城中村改造工作，出臺了許多政策和方針，為城中村改造的順利實施提供了堅實的保障。但是，國家和地方政府出臺的文件大多比較宏觀，往往以“指導意見”和“工作文件”的形式出現，缺乏具有約束力的規章制度和詳細的規范標準。同時，城中村改造是一項復雜的系統性工作，涉及多個部門和行業。改造項目審批前的溝通，存在管理體制不統一、環環脫節的問題，導致改造項目審批周期長、效率低。

（2）經濟分析分析。房地產業是我國的支柱產業，促進了我國的經濟發展，而國民經濟的快速增長，也反過來促進房地產市場的不斷發展和房價持續上漲。推進城中村改造，痛點之一就是要解決資金問題。由于城中村改造是一項長期的工作，如果房地產企業的資金實力較差，自有流動資金不足，同時在項目實施階段，國家融資政策發生變化，如限制貸款額度和利率調整，都會影響項目的融資。而且，在市場隨時會發生變化的情況下，房地產開發者需要承擔巨大的融資風險。

（3）社會風險分析。房地產開發商在與拆遷戶博弈的過程中，經常會因矛盾處理不當引發社會沖突或上訪等風險。征地拆遷時的利益補償是開發商與村民最容易激起矛盾與沖突的風險點。由于某些房屋存在權屬證件不全、權屬關系不清、私下交易等問題，權屬無法確定，耽誤項目實施的進度。除了征收程序不合規，村民對政策認知不足等問題，文化風險也是征地過程中不可忽視的因素，如在征地拆遷過程中對歷史建筑或宗族祠堂保護不當或設計方案不當，極易造成沖突。

（4）技術風險分析。項目規劃設計是項目開發的重要環節。在規劃設計時，需要考慮諸多因素，包括交通情況、出入口設定、停車場設計、建筑布置、樓層和高度等。與此同時，改造過程中，技術人員既需要具備新技術與管理綜合素養，又需要具備建筑設計、工程管理、信息技術等多方面的知識與技能。因此，目前能夠為城中村改造提供全過程服務的人才欠缺。

2 基于AHP的城中村改造風險因素模型構建

AHP是美國商業研究者薩蒂在20世紀70年代初提出的一種加權層次決策分析方法，是一種定性與定量相結合的決策分析方法，用于解決多目標的復雜問題。

2.1 基于AHP的城中村改造風險評價體系的構建

AHP的結構一般包含目標層、準則層和指標層。為準確識別城中村改造的風險因素，以“城中村”“城中村改造”“舊城改造”“城市更新”“社會穩定風險”等為關鍵詞，檢索了中國知網、萬方等數據庫，選取了20篇中文核心期刊論文進行分析，并結合國內城中村改造成功的經典案例進行研究，通過PEST分析和專家打分，最終確定了11個城中村改造風險因素，城中村改造風險因素分析見表1。

根據上述影響因素分析，確定城中村改造風險因素評價指標體系。構建4個級別共11個子指標的城中村改造風險評價體系。該評價體系的目標層為城中村改造風險評價、一級指標分別為政治風險指標（A₁）、經濟風險指標（A₂）、社會風險指標（A₃）和技術風險指標（A₄），其中A₁包含2個子指標、A₂包含3個子指標、A₃包含3個子指標、A₄包含3個子指標。城中村改造風險因素評價體系圖如圖1所示。

2.2 城中村改造風險因素權重的確定

采用專家評分的方法，對各指標的權重進行確定。首先，請5名業內專家按標度進行兩兩對比評分，再將這些數據加以整理，所得得分求出算數平均值，最終獲得評價指標模型中各指標的比例，并生成判斷矩陣。數字表示各指數間的相關風險。數值愈大，則說明相對風險越高。判斷矩陣標度及其含義見表2。

采用求根法計算各本體價值評價指標的權重向量，以A級指標為例，具體指標權重計算過程如下：

（1）根據專家打分賦值構建判斷矩陣，根據專家打分情況，得到A_i判斷矩陣見表3。將判斷矩陣中的每行元素相乘，求得每行所有元素的乘積。

（2）將乘積進行開方根處理。研究共涉及4種本體價值評價指標，對應的判斷矩陣為4×4矩陣，所以開方根時也需要進行4次開方根。

（3）根據開方根結果進行權重向量歸一化處理，求得的政治風險因素（A₁）、經濟風險因素（A₂）、社會風險因素（A₃）、技術風險因素（A₄）權重向量分別為0.091、0.292、0.528、0.089。

（4）通過計算得到最大特征根，即

式中，n為矩陣階數；A_n為判斷矩陣向量的第n個元素；W_n為判斷矩陣的特征向量。

（5）根據最大特征根實施最大特征根一致性檢驗。公式如下

式中，CR為一致性比例；CI為最大特征根一致性指標；RI為隨機一致性比對。

根據判斷標準，CR值較低的判斷矩陣具有較好的一致性。通常，CR值小于0.1，表示判斷矩陣滿足一致性要求;CR值大于0.1，表示判斷矩陣不滿足一致性要求，需對其進行調整。本研究對象的準則層判斷矩陣CR=0.081lt;0.010，表明判斷矩陣滿足一致性檢驗，證明計算所得權重具有一致性。

重復上述步驟，確定指標層相對于準則層的權重。城中村改造風險因素評價指標權重見表4。

3 對策建議

將上述影響因素根據綜合權重進行排序后，可以得到城中村改造的主要風險因素為拆遷沖突及“釘子戶”風險、產權糾紛風險、融資風險、國民經濟變化風險。因此，針對四大風險中的主要因素，提出如下建議：

（1）做好全方位調查，多傾聽各方意見；對拆遷戶提出的問題，聯合政府相關部門，及時給予合理的解釋；準備足夠資金，快速簽訂補償協議，對拆遷戶及時做出安置及賠償；發生沖突時，積極商討解決辦法，一切以快速拆遷為重。

（2）前期調查清楚產權權屬變遷情況；了解房屋及土地的歷史級別情況，可以與住房和城鄉建設、稅務等部門相結合，間接了解房產的產權狀況；發生糾紛時，應積極協調，也可運用政府部門和社會的力量進行調解。

（3）重點分析國家經濟政策及經濟發展走向，同時應密切關注國內外經濟環境變化對我國經濟的影響，及時做好預判；積極應對經濟變化，做好企業內功，加強現金流管理，提高資金儲備，降低短期負債，提高抵抗風險的能力。

（4）前期對土地的規劃進行初步研究，可以通過對附近居民調查，并結合國家政策走向，了解建筑需求，結合周圍建筑群特征對土地進行合理定位，對項目進行合理規劃。

4 結語

作為政府規劃和企業工程建設最關心的問題之一，城中村改造風險識別是開

發商建設城中村時必不可少的步驟。本文通過建立評價指標，

使用Pest-AHP方法從政治、經濟、社會、技術4個維度對城中村改造風險11個因素進行分析，得出城中村改造風險因素的權重值，并針對風險因素權重排名提出相應建議，為城中村改造項目降低

風險提供途徑，也為開發商提高管理水平提供參考。

參考文獻

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［5］蔡紹洪，徐和平.歐美國家在城市更新與重建過程中的經驗與教訓［J］.城市發展研究，2007（3）：26-31.

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［7］莊婧.基于增長機器理論視角的廣州城中村改造問題及對策探究［J］.城市建設理論研究（電子版），2023（28）：38-40.

［8］李強.城中村改造中的困境及對城市政府職能轉變的要求［J］.中小企業管理與科技（中旬刊），2016（9）：85-86.

［9］姚夢婷，徐佳，陳婷，等.基于PEST分析法的中華美食文化國際傳播策略研究——以淮揚菜為例［J］.現代商貿工業，2023，44（19）：52-54.

收稿日期：2024-03-04

作者簡介：

李明柱（1963—），男，教授，研究方向：建筑信息模型與設施管理集成應用、建筑能源管理、主動式建筑節能技術、暖通空調新技術等。

李華林（通信作者）（2000—），女，研究方向：建筑工程管理。

蘇君輝（1999—），女，研究方向：建筑工程管理。