共同締造背景下老舊小區改造本土化治理策略研究

摘要：基于項目契約治理理論和共同締造理念下的關系治理理論，通過改進的環形灰靶模型對兩種治理策略中的關鍵要素進行篩選，驗證兩種治理策略下各要素之間的相對位置關系，探索利用組態治理理念構建新的老舊小區改造治理單元，形成基于改進型BCG矩陣的組態治理策略模型，為老舊小區改造治理策略提供一定的借鑒。

關鍵詞：老舊小區改造；再造治理單元；BCG矩陣；治理策略

0 引言

老舊小區改造不同于新建工程，其眾多產權業主及租戶等利益相關方給項目帶來復雜的多主體背景和關系屬性，呈現出社會網絡組織特征[1]。老舊小區改造項目面臨的不是單線條開發，而是對現有資產價值的再造和相關方的利益調整[2]?；诖?，本文重點研究項目全生命周期范疇內契約治理和關系治理之間存在的關聯性[3]，探討共同締造理念背景下二者的相對維度關系及互補機制，形成基于改進型的BCG矩陣的組態治理策略模型，為老舊小區改造治理策略提供一定的借鑒。

1 理論基礎

1.1 契約治理

（1）風險分擔機制。信息不確定性和不對稱性將導致契約各方都需要不斷搜尋和掌握信息，決定了項目契約必定不是完備的[4]。因此，項目全生命周期中存在項目剩余控制權和項目剩余索取權匹配等問題[5]。

（2）選擇機制。研究表明，提供服務的代理人會直接影響項目治理目標信息的傳遞效率及準確性，以及處置問題的合理性和有效性。項目治理體系搭建時，一方面需要制定相應的制度及體制，以保證治理的措施；另一方面，需要制定系統化協同管理制度，吸引更多優質的合作方參與并構建戰略性合作關系，進而將交易成本降至最低[6]。

（3）報酬機制。契約的本質決定了項目利益相關方之間的合作收益大于合作成本[7]。其收益不僅包含合同契約本身體現的既定報酬，也包含自身管理能力優勢或無因管理等帶來的額外風險報酬。

（4）問責機制。在不完全契約下，因逐利性而實施的不利于項目管理的行為需要重點關注，通過不涉及利益關系方的問題調查小組對事件進行調查并將調查情況反饋給項目利益相關方，以追究實際代理人的責任[6]。此外，政府方作為項目的核心主導方存在較多的“本位優勢”，需要建立質疑機制。

1.2 共同締造下的關系治理

借助共建、共謀、共治、共享的共同締造理念[7]，老舊小區改造項目公眾之間潛在非正式關系注入新秩序[8-9]。

（1）合作共建。合作可以發生在不同追求目標的組織和個人間，產生互惠性的依賴關系[10]。優勢互補、合作意愿、因勢利導、深度參與都可以促進項目相關方利益的統一并獲得超出項目本身的效益產出。

（2）溝通共謀。合理合法的溝通渠道是訴求得以表達的直接保障，在管理決策層面上，可以隨時組織開展定期磋商會議及非正式溝通，項目層級也可以基于非正式溝通機制在不同維度進行交流[11]。

（3）信任共治。當具有較高的信任水平時，契約的內容及執行將會提高組織間的關系熱度?；鶎由鐓^建立了基于政府公信力的初步信任[12]。隨著項目的實施與運營，社區居民全過程參與老舊小區改造工作，包括改造需求摸底調查、改造內容決策和方案評選、項目施工監督和驗收等，形成新的治理機制。

（4）承諾共享。借助城市數字信息平臺的優勢，對項目全生命周期的信息進行收集、整理、分析，根據授權級別共享至社區、業委會和物業方等多方，為老舊小區的長效化治理提供數字化基礎，后期方便其進行更好的運營管理與服務。

2 研究方法

本文采用德爾菲法和文獻查閱法進行文獻歸集，通過改進的環形灰靶模型進行關鍵要素分析。問卷采取半結構式問卷訪談形式。調查對象為政府部門、高校（含文獻調查）、工程咨詢企業、國企及民企投資運營部門等主要管理人員。問卷下發300份，回收274份，有效問卷272份。其中，社區工作人員及居民62份，占22.79%；政府職能部門人員61份，占22.43%；高校專家（含文獻調查法）60份，占22.06%；國企及民企投資運營管理人員56份，占20.59%；咨詢企業人員33份，占12.13%。采用數字“1～5”衡量指標重要程度，“1”表示指標不重要，“5”表示指標很重要。

2.1 一致性檢驗

為了驗證評價指標是否具有一致性，利用SPSS 26對數據進行顯著性分析，采用克魯斯卡爾-沃利斯檢驗（K-W檢驗）進行多樣本零假設判定，在顯著水平下，關鍵指標分析表見表1。

由表1可知，各領域人員對指標重要性評價的漸進顯著值基本相同，數據服從正態分布，故可以假設四方評價結論基本保持一致。

2.2 相關性檢驗

基于一致性檢驗的結果，采用SPSS 26軟件進行因子分析，對契約治理和共同締造下的關系治理影響路徑進行探究，關系治理對契約治理的因子分析見表2，契約治理對關系治理的因子分析見表3。契約治理與關系治理關聯圖如圖1所示。

綜合表2～表3及圖1的分析結論可以看出，契約治理和共同締造理念下的關系治理存在治理范式上的機制互補效應。

3 改進后的BCG矩陣模型及策略路徑

波士頓矩陣（BCG Matrix）由波士頓咨詢公司最早提出，起初應用于產品組合研究分析，通過對“明星業務、問題業務、金牛業務、瘦狗業務”進行分析來探討戰略路線。而項目治理策略同樣具有相對動態的特征，對于契約治理與關系治理的組態運用仍需考慮二者的均衡點。因此，結合分析對象和橫縱軸關系，搭建四象限治理策略：①契約治理主導關系治理；②關系治理引導契約治理；③契約治理與關系治理同等重要；④契約治理引導關系治理。契約治理和關系治理組合類型如圖2所示。

發揮共同締造理念下關系治理的柔性聯代效應以緩和與彌補剛性合同關系，有助于解決契約治理在碎部治理節點上的局限性。通過對以上關聯性治理機制的分析，可形成4種不同策略路徑。而具體以何種組合方式治理，將根據不同項目、不同階段的利益相關方的契約與關系的成熟度予以確定。4種不同策略路徑如下：

（1）契約治理主導關系治理。當項目相關方具有完善的治理體制機制而改造小區居民暫不具備自治條件時，一是通過建立以社區街道為核心的新治理單元[13]，完善社區街道、政府職能部門、項目參建方、業主（業委會）、物業等多邊治理體系，將與老舊小區改造關系密切的審批職權下放至社區街道，對非重點項目實行備案制，而政府職能部門將更多精力用于提供高效的專業化服務，讓更多的管理行為建立在以社區街道為主體的自治單元上，實現矛盾在項目自治單元內自我消化；二是夯實契約治理基礎，采用選擇機制優選優質合作方，必要時可以借助契約明確居民自治權責利，引導居民及民間優質資源投入老舊小區改造的可研、建設及后期運營等全生命周期，增強自治穩定性。

（2）關系治理引導契約治理。當老舊小區改造項目的居民自治基礎較好，居民與社區磨合程度較高，各方都有挖掘老舊小區改造中的閑置資源和投入運營管理的意愿時，可引導治理單元內部開展主動治理[14]，建立健全溝通平臺和機制，組建社區街道、政府職能部門、項目參建方、業主（業委會）、物業等多方共同參與的邊際效益判定小組，制定邊際效益判定制度，將收益作為直接激勵因素，發揮項目利益相關方的專業技術、管理及自有資金優勢，自發地維護項目根本利益，主動解決項目運營中的問題與阻礙。此外，尋找高素質供應商、自治意愿及管理能力較強的居民代表和其他運營管理企業，并簽訂合作協議，形成穩固的契約關系，有效消除機會主義行為。而針對其他利益相關方的問責，也可采用居民問政、政府問責等形式，實現各方的制衡。

（3）契約治理與關系治理同等重要。契約治理與居民自治再造。當契約治理體制機制已較為成熟、契約治理運用和控制權配置均能夠達到很好的效果、居民的自治意愿和能力也都較強、治理單元能夠創造良好的關系治理環境時，可基于現有治理單元，對內實行制度革新，驅動項目治理流程再造[15]，鼓勵使用信息化平臺推行自治方式再創新，對結構機制缺陷、僵化、冗余、低效、缺陷等體制機制問題進行清理整治，并對執行力度不足、執行效率低下等執行機制問題進行再評估，以提升治理質效。對外尋求建立更高層次的合作關系，深度開發項目的剩余價值與外溢效益，謀求更廣領域的深度合作與居民自治。

（4）契約治理引導關系治理。基于契約治理搭建關系治理平臺。當老舊小區改造項目環境背景不具備良好的契約治理和關系治理的基礎時，可基于契約治理下的合同約束，發揮項目主體方和運營管理企業的管理優勢，通過系統規范項目建設運營模式，更多地發揮項目管理優勢，夯實治理基礎。同時，可嘗試通過利用相關政策和居民參與自治的意愿，基于非剛性契約條款尋求建立居民參與自治的平臺路徑，充分激發具備一定能力的居民主動參與到老舊小區改造及后續運營中，逐步形成契約治理下政府引導、專業團隊支持、居民自發等多方參與的項目改造及推進機制，以穩固有效的契約關系，促進關系治理向細部、深入完善，進而提升項目綜合治理質效。

4 結語

本文在一定程度上印證了共同締造背景下老舊小區改造組態治理策略中關系治理和契約治理的關聯性，證明了在全生命周期中組態治理策略能夠引導健全的屬地及職能部門形成矩陣式管理模式，進而更好地激發屬地（社區街道）管轄優勢及職能部門領域優勢。同時，動態的組合治理機制也能夠將更多利益相關方引入老舊小區改造的價值挖掘，進而吸引更多的優質資源，實現居民的多樣化需求，為解決老舊小區改造的治理困境提供新的解決路徑。

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收稿日期：2024-01-17

作者簡介：

劉冷靜（1991—），男，研究方向：項目管理。