住房租賃繳納增值稅區分五種情形

出租房屋取得的收入按“現代服務-租賃服務”繳納增值稅。為支持住房租賃市場發展，單位或個人住房出租增值稅繳納應區分以下五種情況：

企業將房屋出租給本單位員工

“單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務”屬于“非經營活動”，雖然有償提供了服務，但不屬于增值稅征稅范圍，因此，企業將房屋出租給本單位員工收到的租金無須繳納增值稅。

住房租賃企業向個人出租住房

住房租賃企業，是指按規定向住房城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。自2021 年10 月1日起，住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅；住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

在不含稅計稅依據的確定上，《財政部國家稅務總局關于二手車經銷有關增值稅政策的公告》（財政部國家稅務總局公告2020年第17號）規定，納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷（1+0.5%）。同時明確，該公告發布后出臺新的增值稅征收率變動政策，比照上述公式原理計算銷售額。住房租賃企業優惠政策出臺是在該文件之后，因此，住房租賃企業減按1.5%計算繳納增值稅，相應不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+1.5%）。

非住房租賃企業向非本單位員工出租住房

非住房租賃企業一般納稅人出租住房適用一般計稅方法，適用稅率為9%（一般納稅人出租其2016 年4 月30 日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5% 的征收率計算應納稅額）；非住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房按5%征收率計算繳納增值稅。未達到增值稅起征點的，免征增值稅。增值稅“起征點”：月應稅銷售額不超10 萬，以1 個季度為1個納稅期的，季度應稅銷售額未超過30萬元。

注意：小規模納稅人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入不能分攤到每月適用增值稅起征點優惠。

個體工商戶住房出租

個體工商戶出租住房（不區分用途），應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+5%）。對小規模納稅人的個體工商戶未達到增值稅起征點的，免征增值稅。增值稅“起征點”：月應稅銷售額不超10 萬，以1 個季度為1個納稅期的，季度應稅銷售額未超過30萬元。

注意：個體工商戶采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入不能分攤到每月適用增值稅起征點優惠。

其他個人住房出租

其他個人出租住房（不區分用途），應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，不含稅銷售額=含稅銷售額÷（1+5%）。

注意：其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

作者單位：中匯武漢稅務師事務所十堰所