房地產“止跌”后，如何真正“回穩”

始于9月29日的新一輪樓市新政，已過去一個月了。這期間，政策部署上的最大特征就是“不間斷”，即一邊落實存量政策，一邊推出增量政策，循環往復形成政策“組合拳”效應。9月29—30日，住房城鄉建設部部署一線城市松綁“四限”（限購、限貸、限售和限價）后，近一個月相繼有20多個省份、100多個城市出臺了供給端紓困行業、需求端激活市場的一攬子政策。10月18日，住房城鄉建設部等五部委又提出“四個取消、四個降低、兩個增加”的新政。

從實地調研來看，政策利好持續和疊加釋放，產生了非常好的效果。從當前的市場數據看，可以用“火爆”來形容。據樂有家研究中心監測，截至10月22日，10月份深圳市新房住宅累計認購達到8405套，全月將超過1萬套，接近過去10多年繁榮期的水平；根據廣州市住房城鄉建設局的消息，截至10月21日，廣州新房住宅認購達7680套，較9月全月增長48.7％。10月前三周，廣州二手住宅交易已超過7000套，全月可能要突破1萬套，也是今年以來單月第三次過萬套。根據鏈家的數據，10月份北京和上海二手住房交易將達到2.5萬套左右，為近三年來最高或次高水平。

銷售市場的火熱，傳導至土地市場。近期，杭州、廣州等地相繼出現新高的地塊。9月29日，廣州市天河區臨近珠江新城的面粉廠地塊開拍。經過5個小時148輪競價，該地塊最終以樓面價66957元/平方米、溢價率33.35％創下廣州天河區的單價新高；10月22日，杭州錢江新城二期核心地塊出讓，吸引央國企和實力民企參拍。經過77輪角逐，綠城以樓面價50717元/平方米，溢價率28.5％獲得，再次刷新杭州單價新高。

在中央明確了房地產“止跌回穩”的新基調后，紓困政策頻繁且力度較大。因此，從10月份的數據來看，此輪商品房市場的反彈力度必然會明顯大于“5·17”后以及更早的去年8月底推出“認房不認貸”后的市場表現。而且，10月18日五部委明確了新的增量政策，一是城中村改造要實施100萬套貨幣化安置，二是今年年底前“白名單”項目信貸審批通過規模要從目前的2.23萬億元增長到4萬億元，意味著年底前還要增加1.77萬億元的開發貸款審批。

考慮到這些政策的效應有滯后性，加上管理層明確后續城中村改造實施貨幣化安置的規模還可以擴大，專項債、再貸款、專項貸款等扶持存量土地和房產盤活，減免稅收和下調貸款利率（含商貸和公積金貸款）以降低住房交易成本等方面的政策還在儲備，后面還會有增量政策推出等，預計這一輪政策的邊際效應會順延至年底。再考慮到開發商年底業績沖擊，以及“白名單”信貸審批額度增加將推動保交房，四季度商品房銷售相比三季度料會有明顯好轉。

根據中指院的數據，2023年重點30個城市二手住房交易面積創歷史新高，同比增長33％，今年1—8月份同比僅下滑2.3％，依舊在高位，占全部住房交易面積的比例從去年的56％上升到61.5％。未來，住房需求的主體是新市民、外來人口，他們將主要轉向二手住房市場，越來越多的改善型需求也轉向二手住房市場。存量時代來臨的背景下，新房和二手住房加總的交易規模開始止跌回穩。

不過，止跌回穩的任務比較艱巨。一方面，供求關系出現重大變化，收入、就業的基本面支撐還需要夯實，居民對房地產的預期一時難以扭轉；另一方面，熱點城市企穩回升更加顯著，而部分二線和廣大三四線城市交易回升不明顯，與這些城市政策紓困的空間小、消費潛力小等有關。同時，盡管增量政策落地，但不管是存量土地盤活和再出讓，還是城中村改造貨幣化安置，如果堅持資金大平衡，不增加地方債務等硬性規則，有多少項目能落地仍有不確定性。

另外，無論新房或二手住房市場，“以價換量”帶動促銷仍是主旋律。比如，近期深圳新房市場誕生的兩個“日光盤”均是如此。當然，政策導向是止跌回穩，而非止跌反彈。這意味著，目標是不要大幅度下跌，而不是不尊重供求關系的市場規律，硬要讓市場再次繁榮。由此，短期實現止跌回穩，就是政策想要看到的。后續政策不斷出臺和疊加，這個任務一定能實現。從中長期來看，政策開始轉向修復基本面，這也是此輪政策的一大特色，即不像過去一樣通過上項目、拉投資來救市。

只有通過逐漸修復基本面、扭轉預期，推動政府、市場、百姓形成共識，從而將我國市場廣闊、經濟韌性強、潛力大的優勢發揮出來，房地產行業和市場才能真正企穩。