存量房貨利率下調的意義

最近兩年，存量房貸越來越成為我國經濟社會中一個不可忽視的問題。其起因在于，在2021年之前，我國的房貸利率處于歷史高位，當時很多買房人的貸款利率都是在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點上浮，利率高達5%甚至6%以下。

2022年以來，由于房地產市場遇冷，我國的房貸利率快速下調，房貸利率的定價方式從加點變為減點，這就使得新發放房貸利率快速下降，存量房和新發放房之間的貸款利率差距越來越大。

更重要的是，出于刺激經濟增長的目的，我國最近幾年的利率快速下調，存款利率屢創歷史新低，3年期和5年期存款的掛牌利率都不到2%。存款利率大幅下降之后，市場上各種理財產品的收益率也隨之下降，最高也就略高于2%。

由于很多人的房貸利率處在高位，即使這兩年有所下降，但還是高達4%甚至5%。當市場上的理財產品收益率和房貸利率的差距越來越大之后，很多人手上如果有一定的閑置資金，則會理性選擇提前償還房貸。所以，這兩年提前還貸的規模越來越大，對銀行經營帶來沖擊。

我國的存量房貸問題涉及約5000萬戶家庭、1.5億人口，由于社會各界對于下調存量房貸利率的呼聲極高，2023年8月份，央行同意存量房貸利率可以下調。

不過，央行當時對存量房貸利率的調整并沒有一步到位，而是推出了一個相對復雜的辦法——新發放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協商確定，但在貸款市場報價利率上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

這個辦法雖然能夠在一定程度上下調部分存量房貸款的利率，但是力度相對有限，而且部分業主如果當年申請房貸時，利率已經是當時的最低下限水平，就沒有下調的空間。

從去年央行放松存量房貸利率到現在已經過去了一年時間。在這一年時間里，國內房地產市場繼續向下調整，部分城市房價開始加速下跌，如果不能及時緩解這部分業主的房貸壓力，有可能催生出更多的斷供悲劇。

最近幾年，我國法拍房數量快速增長，而成交量和成交價格卻越來越低。法拍房數量增長過快，意味著越來越多的業主因無力還貸等原因放棄房產。通常法拍房價格普遍較低，當法拍房數量形成一定規模之后，過低的價格會影響二手房乃至新房的市場價格，最終導致樓市的壓力越來越大。

由于我國當前樓市仍在下行周期，很多城市的房價距離高點已經下跌超過三成，30%的房價跌幅是很多業主的斷供臨界點。假如你用100萬元買一套房，其中30萬元是自己的首付，70萬元是銀行貸款，當房價跌幅超過30%之后，房子的價值不足70萬元，已經低于銀行貸款。所以，當房子的市值低于房貸之后，很多人可能就會選擇斷供，放棄房產。

對于監管層而言，如果出現大規模斷供潮，將會在社會經濟層面引發更大的連鎖反應。所以，及時下調存量房貸利率，減輕民眾的房貸壓力，已經刻不容緩。

下調存量房貸利率，不僅可以減輕民眾的房貸壓力，對中國經濟增長也大有好處。從民眾角度來看，當房貸支出減輕之后，就可以有更多的資金用于其他消費，最終刺激消費增長。

按照最新統計數據，截至2024年第二季度末，全國新發放房貸利率大概為3.45%，這是歷史上的最低房貸利率。不過，存量房貸利率還是平均保持在4.21%左右，部分業主的存量房貸利率比平均水平高。

按照央行的測算，這一次存量房貸利率下調，預計平均降幅在0.5個百分點左右，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。具體到個人，假如按照100萬元房貸、30年等額本息還款來計算，每個月減少的還款額大概為284元，每年減少還款3408元。

不過，允許存量房貸利率下調，并不意味著就此可以完全解決存量房的所有問題。

首先看提前還貸的問題。民眾選擇提前還貸，根源在于手上的閑置資金沒有合適的投資渠道，所以，提前償還房貸就成為最穩妥的理財方式。允許存量房貸利率下調之后，雖然可以減輕業主的負擔，但即使下調到最低的貸款利率，也還在3.45%左右，依然大大高于當前市場上各種理財產品的收益率。對于普通民眾而言，如果手上有一筆閑置資金，又沒有太好的投資渠道，就有可能還是會選擇提前償還房貸。

其次，從房貸壓力的角度來看，民眾的房貸壓力來自于兩個方面，一是房貸本身的高低，二是業主本人和家庭的收入水平。很多時候，后者起到主導作用。如果家庭收入較高且穩定，足以應付房貸支出，那么房貸利率高一些也不會帶來太大的壓力；反之，如果家庭收入出現下降，那么即使房貸支出再低，也還是會帶來壓力。

無論如何，這一次存量房貸利率能夠實質性下調，而且未來還有繼續下調的空間，這對于5000萬存量房家庭而言，已經是一個難得的好消息。

（摘自《三聯生活周刊》謝九）