為房“養老”未雨綢繆

房屋養老金作為傳統維修基金的升級版，不僅在內涵上超越了維修基金的范疇，還對房地產企業的發展策略帶來深遠影響。隨著行業環境的變化，房企融資模式正在從依賴信用融資向實物資產轉移。這意味著未來企業將更注重資產管理，尤其是在存量房市場中的老舊小區改造和城市更新項目中，企業將獲得新的收入來源和社會責任感提升

8月23日，住房和城鄉建設部（以下簡稱 “住建部”）副部長董建國在談到加快構建房地產發展新模式時表示，住建部正與相關部門共同研究建立房屋體檢、房屋養老金和房屋保險制度，以構建全生命周期房屋安全管理的長效機制。目前，上海等22個城市正在開展試點。董建國表示：“關于房屋養老金，個人賬戶已經通過繳納住宅專項維修資金建立，試點的重點是政府建立公共賬戶。”

房屋養老金制度迅速成為公眾關注的焦點。部分民眾認為，這關乎自身財務狀況，因此尤為關注房屋養老金的籌集方式及使用途徑，甚至有網民表示房屋養老金就是變相收取房產稅。8月26日，住建部相關負責人在媒體采訪中表示，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶即現有的住宅專項維修資金，按照規定執行。公共賬戶由地方政府負責建立，通過財政補貼、土地出讓金等途徑籌集，不會增加居民額外的經濟負擔。個人賬戶的資金主要用于住宅共用部位和設備的維修與更新，而公共賬戶的資金則用于房屋體檢和保險等支出。

防患未然 未雨綢繆

房屋養老金制度的提出并非無的放矢，據不完全統計，中國城鎮中已有近20%的房屋建成超過30年，預計到2040年，這一比例將增至80%。住宅等一般性建筑主體結構耐久年限為根據建筑設計的不同，房屋的使用壽命也有所不同。一般性質的民用建筑的設計壽命為50年，而鋼筋混凝土結構的大型或重要建筑的設計壽命可以達到80年或以上。但在現實中，由于種種因素會縮短這一年限，比如除了自然老化之外，還有因為設計不當、施工錯誤、使用不當、多次裝修等人為因素，地震、洪水、臺風等自然因素，這就造成了一般房屋在建成30年后需要較為專業的維護和修繕，否則有可能會出現房屋安全隱患，給人民的財產和生命健康造成損失。在此背景下，如何確保房屋的長期安全與使用價值，成為房屋養老金制度討論的核心問題之一。

房屋養老金并非新概念。早在2022年5月，國務院辦公廳發布的《全國自建房安全專項整治工作方案》中，就提出了“完善房屋質量安全標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險制度”的構想。2023年3月，住建部等15個部門聯合發布的《關于加強經營性自建房安全管理的通知》進一步明確了試點工作的要求，探索創新房屋安全管理的方式。

建立房屋養老金制度的目的是為老舊房屋的“體檢”和維護提供資金支持。根據住房和城鄉建設部的解讀，房屋養老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶資金來自于業主繳納的住宅專項維修資金，主要用于房屋共用部位和設施的保養和更新。公共賬戶則由政府籌集資金，用于房屋體檢、應急維修和保險等項目。公共賬戶的建立意味著業主無需額外繳費，減少了居民的經濟負擔。

在現有的住宅專項維修資金制度下，資金的使用面臨諸多挑戰，如需要三分之二以上業主同意才能動用，流程復雜，且部分老舊住宅維修資金不足，續繳制度難以落實。這一困境加劇了房屋老化帶來的安全隱患，特別是在超大城市中，房屋老化問題尤為突出。

業內專家指出，現行的維修基金制度雖然在保障住宅的日常維護中發揮了重要作用，但其資金規模有限，難以應對老舊房屋的大規模更新需求。為此，浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，建立房屋養老金制度將為房屋安全管理提供長期的資金保障渠道。該制度還將與房屋體檢和房屋保險制度相互銜接，確保房屋在全生命周期內的安全。

例如，房屋需要定期進行體檢，以發現潛在風險。如果房屋存在維修需求，則可動用個人賬戶資金進行修繕，如翻修外墻、維修電梯或檢修消防設施。若房屋面臨自然災害或其他非人為安全事故，則可通過公共賬戶資金進行緊急維護或理賠，確保房屋安全。

房屋養老金制度旨在為老舊房屋的維護提供資金保障，特別是在房屋逐漸進入老齡化階段時。通過個人賬戶和公共賬戶的結合，制度為房屋全生命周期的管理提供了資金來源，減少了業主的負擔，并在房屋的體檢、維修和保險等方面形成了綜合保障體系。

錢從哪來？用到哪去？

“房屋養老金”的資金來源及是否需要購房者承擔，是社會熱議的焦點問題。8月23日，住房城鄉建設部在新聞發布會上明確表示，房屋養老金的個人賬戶已通過業主繳納的住宅專項維修資金建立起來。試點的重點是政府建立公共賬戶，而不是增加業主負擔。

中央財經大學教授尹飛在政策解讀中表示，公共賬戶的資金來源于公共財政，地方政府將通過多種渠道籌集資金，如地方財政補貼、土地出讓金和住房公積金增值收益等。這一公共賬戶的建立遵循“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則。住建部直屬期刊《建筑》雜志也澄清，房屋養老金不是房地產稅，公共賬戶的資金來源不需要居民額外繳費。

近年來，地方政府通過多種方式積累資金，如財政補貼、土地出讓金歸集、住房公積金增值收益等，以建立用于房屋安全管理、體檢和維修的資金池。住房城鄉建設部正加快推進房屋體檢、房屋養老金和房屋保險三項制度的試點工作，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。這些制度的推出，旨在確保房屋全生命周期的安全管理。

房屋養老金不僅限于現行的住宅專項維修基金，其內涵更加廣泛，政策措施尚在完善中。

房屋養老金制度主要由三大支柱構成：

個人賬戶：即由業主繳納的住宅專項維修資金，已按現行規定建立。

公共賬戶：由地方政府通過財政補貼、土地出讓金、住房公積金等渠道籌集，主要用于房屋體檢和維修等。

商業性房屋養老金：包括房屋綜合安全保險和商業性補充資金。

公共賬戶的資金按“取之于房、用之于房”的原則使用，重點保障房屋體檢和安全管理。根據住建部的解讀，相關部門正在通過試點探索更加穩定的資金渠道，以確保房屋安全管理的資金需求不加重業主的經濟負擔。

此外，現行的住宅專項維修基金雖然已累計超過一萬億元，但由于使用程序復雜，實際動用率較低。部分城市如上海、北京的資金結余較大，使用率僅為累計歸集的10%左右。建立房屋養老金制度，能夠有效解決老舊房屋日益增長的維修和更新需求，填補現有維修資金的不足。

房屋養老金制度的試點工作旨在為房屋的全生命周期管理提供穩定的資金保障，通過個人與公共賬戶的協同，不僅解決房屋老化帶來的安全隱患，也為未來的房屋維修和維護提供了更為有效的資金支持。

激活市場新增長

房屋養老金作為傳統維修基金的升級版，不僅在內涵上超越了維修基金的范疇，還對房地產企業的發展策略帶來深遠影響。隨著行業環境的變化，房企融資模式正在從依賴信用融資向實物資產轉移。這意味著未來企業將更注重資產管理，尤其是在存量房市場中的老舊小區改造和城市更新項目中，企業將獲得新的收入來源和社會責任感的提升。

根據估算，一、二線城市的老舊小區改造市場規模或達數萬億元，全國范圍內的潛力更是不可估量。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，過去房企依賴增量市場拉動發展，現在則是存量市場帶動發展，特別是老舊小區改造成為重點業務方向。

面對這一巨大的市場機會，房企需要轉變理念，不僅關注新房市場，還應聚焦如何讓老舊小區煥然一新。上海中原地產研究經理盧文曦也提到，房屋養老金對房價、房租有一定的正向影響，但短期內效果難以顯現。房企應通過試點探索、積累經驗，逐步從修房向全國推廣。

老舊房屋的比例正在迅速增加。嚴躍進在其針對房屋養老金制度的研究報告中表示，據國家統計局數據統計至少15%的房屋房齡已超過20年，預計到2030年，這一比例將上升到32%。如此龐大的老舊房屋規模，將帶來巨大的維修資金需求。

當前根據統計局公開數據，全國城鎮存量住房總規模達到約350億平方米；嚴躍進根據房屋檢測、電梯更換等各地情況估算，每平方米房屋每年安全管理成本約為5元；再根據各房齡段的房屋進行簡單平均和估算，其估計存量房平均剩余房齡約25年。

據此三者相乘，嚴躍進認為，若要持續開展全國性的房屋養老金政策，未來至少需要4.4萬億元的資金投入。

當前，房屋養老金個人賬戶積累資金約為一萬億元，仍存在約3.4萬億元的資金缺口。隨著政策落地，每年需約1300億元用于房屋管理和維修。與此同時，這種巨大的資金需求也催生了一個4.4萬億規模的市場。

房屋養老金的主要用途之一是房屋體檢和檢測，這將推動相關產業鏈的發展。傳統檢測機構包括房屋檢測中心、建設工程檢測中心等，擁有豐富的經驗，而新型檢測機構則通過數字化技術快速提供精確的檢測服務。此外，防水、隔音、抗震、甲醛檢測等細分領域也有望獲得更多機會。

設施設備安裝行業在過去因資金提取困難面臨增長瓶頸，但隨著養老金公共賬戶的建立，資金流動將更加順暢，相關行業將迎來增長機遇。嚴躍進預測，智能設備、數字化設備和房屋維修管理服務等領域也會獲得更大的發展空間。

隨著房屋養老金制度的推進，房屋維修和檢測市場將在存量房市場下獲得新的發展契機。對于房企而言，如何適應這一變化，并參與老舊小區改造，將成為未來重要的增長點。對于房屋檢測、設備安裝等相關行業，房屋養老金公共賬戶的建立帶來了巨大的市場機遇。

（責任編輯 李秀江）