國有物業管理企業走向市場策略和保障

國有物業管理企業是指由國家出資，以國有資產為主組建的物業管理企業。隨著社會發展與國有企業改革要求的不斷提出，國有物業管理企業開始呈現出經營發展方面的弊端，例如品牌知名度較低、資源利用不到位、市場化進程緩慢等，直接影響了自身的發展，也不利于國有資本的保值增值。基于此，筆者研究和分析國有物業管理企業如何走向市場，從問題分析方面入手，進而討論市場化策略，最后提出保障措施，以供參考。

國有物業管理企業（以下簡稱：國企物業）在長時間的發展過程中，積累了諸多的經驗，然而面對市場經濟發展環境，傳統經營發展模式已不能適應新的市場需求和自身的發展需要，只有轉型升級才是唯一出路。但傳統發展認知與經營模式已經根深蒂固，并且成為了國企物業市場化轉型的直接阻礙。面對如此的困境，如何采取有效措施實現市場化轉型，進而順利進入市場，奠定未來發展的良好基礎，也就成為國企物業發展創新的關鍵。至此，研究和討論國企物業如何走向市場也就具有十分重要的現實意義。

一、國有物業管理企業發展過程中的問題

1.沒有打造強有力的物業品牌。品牌知名度是影響企業現代化發展的關鍵因素，尤其在市場經濟環境下，企業之間的競爭很大一部分來自于品牌知名度的競爭，因此，缺乏品牌在市場當中的知名度，將直接影響企業的發展。目前，部分國企物業明顯缺乏品牌建設意識，這些企業可能更加注重物業管理服務，但忽略了品牌建設與戰略規劃，未能充分認識到品牌對提高企業市場競爭力的重要性。并且，也有一些企業僅僅局限在區域當中發展，在區域內部可能有較高的知名度，但在區域之外明顯缺乏知名度。例如，一些國企的下屬物業僅主管自有物業，或者主管地區內所擁有的物業。這些國企物業都是借助上級公司提供的資源，僅僅接管上級公司的產業，因此缺乏知名度。再者，品牌定位會影響企業的發展方向和發展規劃，然而很多國企物業Ctgwvxn+NOoHHTkWvKsIzQ==都缺乏對品牌定位的認識，從而無法使市場真正了解其品牌特點和服務特色，嚴重影響自身的發展。

2.不能充分整合利用社會資源。國企物業有充足的政府資源，然而由于傳統組織結構和預算管理等情況限制，導致國企物業在資源分配與使用方面流程繁瑣、決策緩慢，往往優勢資源也無法體現關鍵的價值，對資源而言容易貶低價值，對國企物業而言直接限制了發展創新。從社會資源的信息化方面來看，國企物業可能面臨信息不對稱的問題，尤其國企缺乏主動獲取市場信息的能力，導致對物業管理市場不夠了解，從而無法有效分配與利用，進而影響了自身的發展。

從改革發展方面來看，一部分國企物業在改革過程中受到資產所有權等問題的影響，與私營物業企業相比，在資源整合利用方面可能更加緩慢，導致錯失一些重要的發展機會，也使資源價值無法充分發揮和體現。此外，由于國企社會責任感的影響，導致部分國企物業在某些情況下可能需要考慮和權衡經濟效益與公共利益，這也會造成其無法對社會資源進行合理的利用，而將優勢資源讓給社會其他主體。

3.沒有充分走市場化道路。一是體制問題。由于國企物業的體制相對傳統化，導致大多國企物業不能適應市場經濟發展的要求，出現管理機制相對滯后、經營方式不能跟進等問題。在傳統發展模式下，國企物業管理具有明顯的封閉性、無償性和福利性，這也直接導致其缺乏市場化認知和市場化經營管理能力。二是服務意識方面的問題。國企物業在傳統發展模式中普遍缺乏服務意識，再加上國有企業作為民眾傳統思想當中“鐵飯碗”的存在，更加加重了其服務意識的偏離。進一步導致國企物業不夠關注業主的物業服務需求，從而也無法提供更加精準有效的服務，業主滿意度整體偏低，這也導致國企物業整體服務水平難以提升。三是經營管理方面的問題。國企物業作為國企隊伍中的一個重要組成，在展開物業管理活動的過程中，無論資金、人員還是設施，都相對缺乏自主權和決策權，加上對市場經濟的不了解、不熟悉，從而無法進行市場化發展規劃，影響了其在市場經濟環境下的經營管理效果。四是發展資金問題。由于國企物業發展資金主要來自國有資本，缺乏市場經營所得，從而限制了其在市場化方面的創新活動。由此導致的人才引進、資產更新等問題也就更加明顯，進一步限制了其市場化的發展。

二、國有物業管理企業走向市場的策略

1.打造國有業務管理品牌。隨著市場經濟的發展，物業管理市場也逐漸成熟，并且也有越來越多的服務需求產生，國企物業在這樣的發展環境下實際有較多的創新改革空間。從打造國有業務管理品牌方面來看，國企物業通過提高自身的物業管理水平和管理能力，建立符合自身發展需求，同時能夠滿足市場當中物業管理需求的管理體系，可以使自身逐漸形成具有特色的物業管理品牌，從而逐步實現品牌化、專業化和規范性的發展。

一是注重提升物業管理水平和服務質量。從管理制度的完善、培訓考核的加入等方面，保障自身在提供各項服務的過程中能夠逐步實現成長和進步。二是建立相對完善的物業服務機制。將物業服務內容進行細分，并拓展物業維修、安保、保潔等各項服務內容，必要時積極學習其他民營物業管理企業，使自身服務內容能夠更加豐富，服務覆蓋面更廣。在此基礎上，進一步使服務工作規范化、標準化。例如在價格方面進行精準操作，提供不同價格的服務，同時提出不同服務項目的管理要求，使各項服務能夠有效展開。三是加強市場宣傳與引導，構建自身作為國企物業的品牌形象。例如通過行業交流、論壇等活動，與行業其他企業進行有效合作、交流和探討，在推動行業進步的同時，能夠逐步提高自身的市場知名度，為后續發展奠定良好的基礎。

2.穩固現有業務打造優勢業態品牌。一是穩固現有業務。從加強內部管理方面入手，明確各項工作標準與工作流程，嚴格根據各項要求和流程執行管理與服務，注重加強員工引導與教育活動，使全體員工轉變以往固有認知，積極參與到業務執行當中，保障業務質量。在此基礎上，注重加強客戶服務管理，以客戶為中心，重視客戶意見和反饋，并加強客戶需求評價，以此提供針對性的服務與引導，使客戶滿意度提升，使自身業務得到穩固。二是積極開拓新業務領域，優化業務結構。在不斷穩定提升現有業務領域優勢的前提下，積極開拓新業務領域和發展各類延伸服務，通過不斷改進和創新，使國企物業服務更加符合新市場的需求，贏得新市場的信任和支持，從而提高抗風險能力、持續經營能力及經營效率。這樣不僅可以使自身業務領域持續擴大，也更能吸引更多客戶，滿足更多需求。三是做好業務評價與市場管理。通過定期展開業務分析工作，了解各項業務開展的實際效益與存在的問題，做好優化完善的基礎上，為后續業務活動展開奠定基礎。與此同時，加強市場調研和需求分析，為制定針對性的業務方案提供參考。

3.打造完善的企業文化體系。國企物業要注重加強企業文化建設，以文化引導發展、以文化促進創新。在社會主義核心價值觀的支持下，積極探索適合企業自身的價值觀念、行為規范和管理制度，使國企物業整體文化水平和文化競爭力得到提高。

一是將誠信經營、認真負責作為基本的價值觀念，并傳遞給各部門、各人員，并在組織全體人員認真踐行社會主義核心價值觀的基礎上，將企業價值觀念進行踐行。以使員工深刻理解并認同這些價值觀念，提高企業內部的凝聚力和向心力。二是在企業內部建立員工行為規范。包含建立一套完善的行為準則、考核標準和服務方案。使員工能夠根據這些行為規范展開各項服務，并且受到各項行為規范的引導，以保障服務水平，逐步使企業整體具有統一的追求和發展認知，從而可以提高國企物業在市場當中的規范性程度和服務形象。三是進一步加強文化建設。通過開展文化活動、文化教育等，使員工加強對企業發展規劃的了解，同時以文化活動拉近與員工的距離。例如定期展開團建活動、提供各類生活福利等，使員工歸屬感增強。

三、國有物業管理企業走向市場的保障

1.調整優化組織結構。一是精簡管理層。國企物業應緊跟市場經濟發展趨勢，學習其他市場化企業的管理結構，盡量減少管理崗位和層級，使管理更顯優質，使管理層級之間溝通更加直接有效。例如通過建立扁平化的組織結構，以使管理工作信息傳遞更快、管理效率更高，這樣才能夠更有效解決相關問題。二是優化職能部門。國企物業根據自身發展需求和未來目標，調整優化職能部門和崗位分工，要達到各司其職的效果，避免有的崗位工作繁重，而有的崗位人員無所事事，使各部門、各崗位工作效率提升，促進內部運作效率的提高。三是加強部門與崗位協作交流。需要打通部門之間信息壁壘、明確責任劃分，使各項業務活動的展開能夠得到更多部門的支持，使各rvmY6AnuPpK5vT6BPgmL5Hjhm2tZx1/+vloqo+IiqiI=部門充分合作，促進服務水平的提高。

2.重視人力資源保障。國企人力資源相對而言比較僵化，人員結構老齡化明顯，多數員工安于現狀，缺乏創新意識和創新積極性，而且更加缺乏新的人才，嚴重影響了國企物業的市場化進程。為了使國企物業能夠盡快實現市場化轉型發展，并且使其能夠順利走向市場，建議國企物業重視加強人力資源保障。

一是加強員工培訓與教育活動。定期展開培訓活動，組織相關人員積極參與其中，使各人員專業能力和專業素養得到培養，為各項服務工作展開奠定人力資源基礎。二是加強員工考核與管理。制定詳細的考核制度，明確考核標準、考核內容，并將考核結果進行全面反饋，進而提供相應激勵措施，使員工整體積極性能夠得到調動，使員工能夠充分參與創新。例如制定薪酬制度、提供晉升機會、實施員工福利等。三是建立人才梯隊。首先對現有人才進行分類，進而明確人才缺口，選擇優秀員工進行培養，使其作為儲備人才。與此同時，加強人才引進，注重選擇對口專業人才，使人才隊伍得到壯大，使人才梯隊也更加穩固。

3.完善信息化建設。數據化、信息化是今后社會發展的必然趨勢，也是物業管理市場的競爭領域，不僅物業管理企業需要，業主也更加需要。因此，國企物業需要做好信息化建設，以信息化帶領創新、帶領自身走向市場。一是加強信息化技術引進與利用。例如通過大數據、云計算、人工智能等技術的引進，建立物業管理服務平臺，使服務工作線上化、服務管理信息化，從而更好地獲取市場需求、展開業務規劃與內部管理，提高服務效率的同時，能夠更加精準地展開物業管理與物業服務。二是推廣智能化設備。例如智能門禁、智能監控等，提高物業智能化水平的同時，能夠提高業主的滿意度和智能化體驗，并且能夠極大方便業主的生活。再者，通過建立智能化服務網絡，對接受養老服務的業主提供隨叫隨到的服務，幫助業主解決生活困難和生活問題的同時，可以使業主生活更加方便，切實提高服務水平和服務效益。三是拓展在線服務窗口。國企物業可以為業主提供在線報修服務、在線咨詢和投訴服務等。使業主方面的問題能夠第一時間傳遞到國企物業當中，從而能夠為業主提供更加快速便捷的服務。

此外，國企物業還要注重加強對物業管理市場信息化趨勢和業主需求的了解，根據市場趨勢不斷完善優化信息化服務體系，根據業主需求不斷拓展更多具有針對性和個性化的服務內容，從而更好地滿足業主需求，也提高自身的市場化水平。

四、結語

國企物業在市場化發展進程當中，要注重自身以往發展方面的困境與阻礙，借助對品牌的建設、服務的優化，以及管理的加強等措施，為自身順利走向市場提供動力，當然，國企物業也更要認識到物業管理市場的競爭激烈性，以不斷加強服務和創新為主線，為以后發展奠定良好的基礎，增強自身在市場環境下的競爭力和知名度。

（作者單位：上海東湖物業管理有限公司）