國企非自用房處置管理改革與創(chuàng)新

[摘 要]隨著市場化改革的深入和國有企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的推進，非自用房作為國企資產(chǎn)的重要組成部分，其處置管理效率和方式直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置和經(jīng)濟效益提升。文章系統(tǒng)性地探討了國企非自用房處置管理的現(xiàn)狀、問題及改革需求，提出了相應(yīng)的創(chuàng)新路徑，不僅為國企提供了操作性強的管理建議，而且為國家宏觀經(jīng)濟政策的制定提供了理論支持，有助于促進國有資產(chǎn)的保值增值，提升企業(yè)競爭力，實現(xiàn)經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]國企非自用房；房產(chǎn)處置；管理改革

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）19-0084-03

國企非自用房產(chǎn)即國企擁有但未直接用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的房產(chǎn)，數(shù)量龐大且類型多樣，長期以來，由于歷史遺留問題及管理體制的僵化，國企在非自用房產(chǎn)的管理和處置上面臨諸多挑戰(zhàn)，這些房產(chǎn)常常處于閑置或低效使用狀態(tài)，不僅浪費了大量的社會資源，而且造成了企業(yè)財務(wù)負擔。同時，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國家對于國有資產(chǎn)保值增值的要求日益嚴格，如何有效地處置這些非自用房產(chǎn)，以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，已經(jīng)成為亟待解決的問題。

一、國企非自用房處置管理現(xiàn)狀

（一）國企非自用房的定義及分類

國企非自用房指的是國有企業(yè)在經(jīng)營活動中擁有但不用于生產(chǎn)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)資產(chǎn)，通常包括閑置的辦公樓、宿舍、倉庫、廠房及其他類型的房地產(chǎn)。非自用房主要根據(jù)其使用現(xiàn)狀和未來用途進行劃分，具體可以分為以下幾類：閑置房產(chǎn)，通常由于企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整、生產(chǎn)經(jīng)營布局變化等原因而被閑置，不再承擔生產(chǎn)或辦公功能；出租房產(chǎn)，國有企業(yè)將不自用的房產(chǎn)通過租賃方式提供給其他企業(yè)或個人使用，以獲取租金收入；待售房產(chǎn)，由于戰(zhàn)略調(diào)整或資金需求，企業(yè)計劃將部分非自用房產(chǎn)出售以回籠資金；改造利用房產(chǎn)，部分房產(chǎn)雖然暫時不自用，但企業(yè)計劃通過改造或重新規(guī)劃，使其在未來的經(jīng)營活動中重新發(fā)揮作用。

（二）當前處置管理的主要方式與流程

國企非自用房的處置管理涉及多種方式和復(fù)雜的流程，主要包括以下幾個方面。

一是出售，企業(yè)在出售非自用房產(chǎn)時，需要進行資產(chǎn)評估、公開掛牌交易，并通過招標、拍賣等市場化手段實現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

二是出租，企業(yè)通過簽訂租賃合同，將房產(chǎn)出租給其他企業(yè)或個人，進行相應(yīng)的合同管理和租金收繳。

三是對于部分具備改造價值的非自用房產(chǎn)，企業(yè)可以通過改造提升其使用價值，這種方式通常需要進行前期的可行性研究和投資評估，制定詳細的改造方案，進行項目實施和后期管理。

四是通過資源整合與共享的方式，提高非自用房產(chǎn)的利用效率，如集團內(nèi)不同子公司之間可以共享房產(chǎn)資源，或通過聯(lián)合開發(fā)等方式共同提升房產(chǎn)價值。

（三）存在的問題與挑戰(zhàn)

針對國企非自用房處置管理，國家和地方政府出臺了一系列政策法規(guī)，以規(guī)范企業(yè)行為，保障國有資產(chǎn)的安全和增值，盡管在政策法規(guī)的指導(dǎo)下，國企非自用房的處置管理取得了一定成效，但在實際操作中仍面臨諸多問題與挑戰(zhàn)。

一是部分國有企業(yè)在非自用房處置過程中，尚未建立起完善的管理體制和機制，導(dǎo)致管理效率低下，決策流程不暢。

二是處置過程中，信息公開不足的問題較為突出，部分企業(yè)未能及時披露相關(guān)信息，影響了交易的公平性和透明度。

三是由于市場波動性大、評估標準不統(tǒng)一等原因，部分非自用房產(chǎn)的評估與定價存在不準確的問題，影響了資產(chǎn)處置的效果。

四是許多國企在非自用房處置方式上缺乏創(chuàng)新，主要依賴出售和出租，忽視了其他潛在的處置方式，如改造再利用、資源整合等。

五是盡管有政策法規(guī)的指導(dǎo)，但在實際操作中，外部監(jiān)管與內(nèi)部控制的落實情況不盡如人意，存在管理漏洞和風險隱患。

六是房地產(chǎn)市場的波動性、政策調(diào)控的頻繁變化以及市場需求的不確定性，增加了國企非自用房處置的難度和風險[ 1 ]。

二、國企非自用房處置的改革需求與動因

（一）提高資產(chǎn)利用效率的迫切性

國企非自用房的閑置狀態(tài)產(chǎn)生了巨大的機會成本，大量資產(chǎn)長期閑置，不僅占用了大量的財務(wù)資金，而且阻礙了其他資源的有效配置。通過合理處置這些非自用房產(chǎn)，企業(yè)可以回籠資金、降低負債，增強企業(yè)的財務(wù)靈活性。提高非自用房產(chǎn)的利用效率有助于提升企業(yè)的綜合競爭力，有效管理和利用這些資產(chǎn)，可以為企業(yè)提供更多的資源支持，使企業(yè)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢；通過合理處置非自用房產(chǎn)，企業(yè)還可以優(yōu)化內(nèi)部資源配置，提升管理效能。

此外，非自用房產(chǎn)的高效處置還有助于實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的保值增值，通過市場化手段處置非自用房產(chǎn)，可使這些資產(chǎn)的價值最大化，為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。

（二）推動企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的需要

合理處置非自用房產(chǎn)，可以為企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供必要的資金和資源支持，企業(yè)可以集中資源專注于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展；通過處置低效資產(chǎn)，企業(yè)可以優(yōu)化資源配置，提升管理效能，為創(chuàng)新發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展提供有力支持。此外，企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型往往伴隨著業(yè)務(wù)模式和管理方式的深刻變革，企業(yè)通過處置閑置房產(chǎn)，可以減輕歷史包袱，增強財務(wù)穩(wěn)健性，為長遠發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

（三）國家政策導(dǎo)向與監(jiān)管要求

國家政策導(dǎo)向和監(jiān)管要求對國企非自用房處置管理提出了更高標準和具體要求，也是推動企業(yè)改革的重要動因。國家出臺了一系列政策法規(guī)，要求國企在資產(chǎn)處置過程中做到公開、公正和透明，避免國有資產(chǎn)流失，通過市場化手段實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。國家對國有企業(yè)提出了保值增值的要求，國家政策的指導(dǎo)和監(jiān)管的加強，促使國有企業(yè)在處置非自用房產(chǎn)時，必須更加科學和嚴謹，確保資產(chǎn)的合理利用和處置。在國有企業(yè)改革過程中，不斷強調(diào)提高資源利用效率和管理透明度，通過深化改革，國有企業(yè)能夠在透明的制度框架下進行資產(chǎn)管理和處置，提升管理水平和競爭力。

（四）市場化改革的推動

市場競爭環(huán)境下，企業(yè)必須通過市場化手段處置非自用房產(chǎn)，確保資產(chǎn)價值的最大化，市場化改革為國有企業(yè)提供了更多的處置手段和方式，通過招標、拍賣、公開掛牌等市場化手段，企業(yè)可以實現(xiàn)非自用房產(chǎn)的公開、公平交易，提升資產(chǎn)處置的透明度和公正性；市場化改革還促使企業(yè)探索更多的創(chuàng)新處置方式，如通過改造再利用、資源整合等手段，實現(xiàn)資產(chǎn)的多元化利用和增值。市場化改革要求國有企業(yè)提升管理水平和效率，通過引入市場機制，企業(yè)可以在激烈的市場競爭中提升管理能力和運營效率。非自用房產(chǎn)的科學管理和高效處置，能夠為企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展提供保障，有助于企業(yè)在市場化改革中取得更大的競爭優(yōu)勢[ 2 ]。

三、國企非自用房處置管理的創(chuàng)新路徑

（一）處置管理體制的創(chuàng)新

當前國企非自用房處置管理中，創(chuàng)新管理體制是提升資產(chǎn)利用效率的關(guān)鍵。集中管理與分散管理相結(jié)合、多部門協(xié)調(diào)與決策機制的建立，可以有效優(yōu)化資源配置，提升處置效率。一方面，集中管理與分散管理相結(jié)合的模式，可以在確保資產(chǎn)管理統(tǒng)一性的同時，提升處置的靈活性和效率。另一方面，分散管理強調(diào)各子公司根據(jù)自身實際情況進行靈活處置，各子公司在集團總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，可以根據(jù)市場需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展需要，選擇適當?shù)奶幹梅绞健＿@有助于提升處置的效率和靈活性，使各子公司能夠更好地應(yīng)對市場變化和內(nèi)部需求。

非自用房產(chǎn)的處置涉及多個部門，包括資產(chǎn)管理、財務(wù)、人力資源、法律等，各部門需要密切合作，形成合力，共同推進處置工作。建立跨部門的資產(chǎn)管理委員會，由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門負責人組成，定期召開會議，討論和決策非自用房產(chǎn)的處置方案，這樣可以確保各部門在資產(chǎn)處置過程中信息共享、協(xié)調(diào)配合，避免出現(xiàn)部門間的信息不對稱和管理盲區(qū)。

（二）處置方式的多樣化

第一，出售、出租、改造利用等多種方式并存。通過市場化手段出售閑置房產(chǎn)，可以迅速回籠資金，減輕企業(yè)財務(wù)負擔。企業(yè)在出售非自用房產(chǎn)時，應(yīng)進行全面的市場調(diào)研和資產(chǎn)評估，選擇最佳的出售時機和交易方式，確保資產(chǎn)價值最大化。根據(jù)市場需求，將閑置房產(chǎn)通過租賃方式提供給其他企業(yè)或個人使用，以獲取穩(wěn)定的租金收入；應(yīng)注重租賃合同的管理和租金收繳，確保租賃關(guān)系的穩(wěn)定和收益的持續(xù)性。此外，可以通過對閑置房產(chǎn)進行改造或重新規(guī)劃，使其在未來的經(jīng)營活動中重新發(fā)揮作用，如將閑置的廠房改造為物流中心或創(chuàng)新孵化基地，可以提升房產(chǎn)利用率，為企業(yè)帶來新的業(yè)務(wù)增長點；改造過程中，需要進行詳細的可行性研究和投資評估，確保改造方案的科學性和可行性。

第二，引入社會資本與合作模式。通過股權(quán)合作、聯(lián)合開發(fā)等方式，引入社會資本共同開發(fā)非自用房產(chǎn)，可以利用社會資本的資金和管理優(yōu)勢，提升房產(chǎn)的開發(fā)和利用效率。

（三）資產(chǎn)評估與定價機制的改進

資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)采用科學的評估方法，結(jié)合市場的實際情況進行合理定價，需要考慮多種因素，包括市場供需關(guān)系、房產(chǎn)地理位置、房產(chǎn)用途、當前經(jīng)濟環(huán)境等，通過動態(tài)監(jiān)測市場變化，及時調(diào)整評估參數(shù)，確保評估結(jié)果的準確性和及時性。

（四）處置過程的透明化與規(guī)范化

在房產(chǎn)處置的各個環(huán)節(jié)，國企應(yīng)全面公開相關(guān)信息，包括房產(chǎn)的基本情況、評估結(jié)果、處置方案等，這有助于提升社會對國企資產(chǎn)處置的信任度，防范腐敗和不正當操作；信息公開應(yīng)遵循及時、準確和全面的原則，通過企業(yè)官網(wǎng)、官方媒體等多種渠道發(fā)布信息，確保公眾和潛在買家的知情權(quán)。

四、國企非自用房處置管理的實施策略

（一）完善法律法規(guī)與政策支持

推動完善國企非自用房產(chǎn)處置的法規(guī)與政策框架，協(xié)同相關(guān)政府機構(gòu)，制定明確的處置規(guī)則和流程，確保各項處置活動的合法合規(guī)。具體措施包括推動出臺指導(dǎo)性政策，規(guī)范處置方式及流程，確保公開透明，加強政策宣傳和培訓，使集團內(nèi)部各子公司熟悉并遵守相關(guān)法規(guī)和政策要求。此外，應(yīng)加大法規(guī)和政策的執(zhí)行力度，建立健全監(jiān)督機制，確保各項法規(guī)和政策在實際操作中的有效落實，通過定期檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，保障資產(chǎn)處置的合規(guī)性和透明度。

（二）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，明確責任分工

企業(yè)應(yīng)成立專門的資產(chǎn)管理委員會，由高層領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門負責人組成，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)非自用房產(chǎn)的處置工作，委員會負責制定資產(chǎn)處置的總體規(guī)劃和策略，確保處置工作的有序進行。明確各部門的職責分工，形成齊抓共管的工作格局，資產(chǎn)管理部門負責非自用房產(chǎn)的日常管理和具體處置，財務(wù)部門負責資產(chǎn)評估和資金管理，法律部門負責合同審核和法律風險控制，人力資源部門負責人員安置和相關(guān)協(xié)調(diào)，通過明確職責分工，確保各部門在處置過程中各司其職、相互配合。建立科學的決策流程，確保每個處置方案都經(jīng)過充分論證和審慎決策，各部門在提出處置建議時，應(yīng)提供詳細的可行性研究報告，確保決策的科學性和合理性。

（三）提升專業(yè)化管理能力

企業(yè)應(yīng)積極引進和培養(yǎng)專業(yè)人才，特別是在資產(chǎn)評估、市場分析、法律事務(wù)等方面的專家，通過定期培訓和學習，提升團隊的專業(yè)水平。此外，應(yīng)與外部專業(yè)機構(gòu)合作，如咨詢公司、評估機構(gòu)等，借鑒其先進的管理經(jīng)驗和技術(shù)手段，提高非自用房產(chǎn)處置的科學性和規(guī)范性。建立健全內(nèi)部管理制度和流程，規(guī)范資產(chǎn)管理和處置的各個環(huán)節(jié)，通過制定詳細的操作手冊和管理規(guī)范，確保各項工作有章可循、操作有據(jù)。

（四）推動信息化管理平臺建設(shè)

建立覆蓋全流程的信息化管理平臺，實現(xiàn)非自用房產(chǎn)信息的全面管理和實時監(jiān)控，通過信息化手段，企業(yè)可以對房產(chǎn)的基本信息、使用狀態(tài)、處置進展等進行全面掌握，提高管理的精準度和效率；平臺應(yīng)具備數(shù)據(jù)分析功能，支持部門進行市場趨勢分析和策略制定；通過建立嚴格的信息安全管理制度，確保房產(chǎn)信息的準確性和安全性，防止信息泄露和濫用。

五、結(jié)語

國有企業(yè)非自用房處置管理模式存在多種問題，包括資產(chǎn)處置流程不規(guī)范、管理體制不健全、資產(chǎn)評估與定價機制不完善、政策支持不足等。為了解決這些問題，文章提出了一系列創(chuàng)新路徑：創(chuàng)新管理體制，建立更加靈活和高效的管理機制，適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展要求；采取多樣化的處置方式，鼓勵國企在非自用房處置中引入社會資本，通過市場化運作提升處置效率；完善資產(chǎn)評估與定價機制，建立科學、透明的評估體系，提升資產(chǎn)定價的合理性；提升信息的公開透明度，搭建信息化管理平臺，實現(xiàn)資產(chǎn)管理的透明化和規(guī)范化。通過上述改革和創(chuàng)新措施，國企可以有效提高非自用房的處置效率，推動企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，并更好地符合國家的政策導(dǎo)向，促進經(jīng)濟資源的合理配置。

參考文獻：

[1]黨冉.國有企業(yè)閑置資產(chǎn)管理問題及對策探討[J].財經(jīng)界，2024（13）：30-32.

[2]李慧，宋述杰.淺析國有企業(yè)存量資產(chǎn)盤活政策及路徑[J].航空財會，2023（04）：8-11.