存量按揭調(diào)整對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)負(fù)面沖擊有限

9月24日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局局長(zhǎng)李云澤、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)主席吳清介紹金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并答記者問。央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上表示將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例至15%，各地可以自主確定轄區(qū)內(nèi)是否實(shí)施差異化的首付比例下限安排。

自2023年9月以來，存量房貸利率再次迎來下調(diào)，居民端現(xiàn)金流壓力的降低以及存量和新發(fā)按揭利率差的縮窄有望緩解目前提前還貸現(xiàn)象。

存量房貸利率調(diào)降靴子落地，政策力度符合預(yù)期。本次房貸政策調(diào)整將降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例。具體是引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右，同時(shí)將全國(guó)層面的二套房貸最低首付比例由25%下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

市場(chǎng)對(duì)存量房貸利率調(diào)整已有一定的預(yù)期，本次政策力度和方式基本符合預(yù)期。短期來看，存量按揭利率調(diào)降無疑將對(duì)銀行凈息差造成一定程度的沖擊，進(jìn)而影響銀行凈利潤(rùn)。根據(jù)初步測(cè)算，本次存量房貸利率調(diào)整50BP，按照2024年上半年數(shù)據(jù)進(jìn)行靜態(tài)測(cè)算，對(duì)上市銀行整體凈息差負(fù)向影響約為6BP。

分銀行類型來看，國(guó)有大行的按揭貸款占比較高，因此受到的影響最大，靜態(tài)測(cè)算下凈息差約下降7BP；股份制銀行、城商行、農(nóng)商行靜態(tài)測(cè)算下凈息差分別下降5BP、3BP、3BP。從凈利潤(rùn)角度來看，若存量房貸利率從2024年三季度末調(diào)降，將負(fù)向影響上市銀行2024年全年利潤(rùn)增速2個(gè)百分點(diǎn)左右，其中，對(duì)國(guó)有大行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行利潤(rùn)增速的影響幅度分別為-2.4個(gè)百分點(diǎn)、-1.6個(gè)百分點(diǎn)、-0.97個(gè)百分點(diǎn)、-0.93個(gè)百分點(diǎn)。

引導(dǎo)存量房貸利率靠近新發(fā)利率

從目前按揭貸款增長(zhǎng)來看，一方面，目前地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)低迷以及提前還貸現(xiàn)象拖累行業(yè)按揭貸款增長(zhǎng)。從需求端來看，購(gòu)房需求仍顯低迷，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2024 年8月末，中國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增速為-18%，銷售額的累計(jì)同比增速為-23.6%，居民購(gòu)房弱需求導(dǎo)致地產(chǎn)銷售情況不及預(yù)期。

另一方面，居民去杠桿的行為同樣影響到按揭貸款增長(zhǎng)，目前，由于新增和存量按揭利率差的存在，居民提前還貸的情況仍然存在，成為制約按揭余額增長(zhǎng)的重要因素。因此，綜合地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)以及居民去杠桿行為帶來的影響，按揭貸款增速在近幾年持續(xù)下行，根據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，截至2024年上半年末，個(gè)人住房按揭貸款同比負(fù)增長(zhǎng)2.1%，負(fù)增長(zhǎng)缺口較一季度末擴(kuò)大。

政策效果推動(dòng)存量按揭貸款利率下降。目前，按揭貸款利率通常由LPR加減點(diǎn)來確定最后的貸款發(fā)放利率，因此，LPR調(diào)整以及加減點(diǎn)的變化對(duì)于按揭貸款的影響顯而易見。從本次出臺(tái)的政策角度來看，預(yù)計(jì)政策發(fā)力點(diǎn)仍在加減點(diǎn)的調(diào)整上。

2024年以來，針對(duì)地產(chǎn)以及個(gè)人住房貸款的政策不斷出臺(tái)，5月，央行發(fā)布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，各省份自主確定下限水平。

圖1 商品房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)走低

圖2 按揭貸款余額同比負(fù)增

另一方面，5年期LPR同樣處于下調(diào)周期中，從2023年9月末至今，5年期LPR累計(jì)下調(diào)35BP。在政策合力的背景下，推動(dòng)目前按揭貸款加權(quán)利率持續(xù)下行，以央行數(shù)據(jù)為例，6月新發(fā)放按揭貸款加權(quán)利率為3.45%，同比下降66BP。

但存量按揭和新發(fā)放貸款利率利差仍存，也是此次政策重點(diǎn)關(guān)注的方向。首先，從存量按揭貸款利率來看，2023年9月，存量按揭政策落地后，存量按揭貸款加權(quán)平均利率為 4.27%，按照2023年9月20日5年期LPR（4.2%）來計(jì)算為L(zhǎng)PR+7BP。從新發(fā)放貸款利率來看，一方面，從央行公布的6月末數(shù)據(jù)來看，2023年6月，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為 3.45%，按8月末已公布5年期LPR（3.85%）來看，為 LPR-40BP。

另一方面，從主要城市個(gè)人首套房住房按揭貸款政策利率下限來看，大多數(shù)城市個(gè)人首套房住房按揭貸款利率范圍處于[LPR-55BP，LPR-45BP]的范圍內(nèi)。此外，目前政策對(duì)于貸款利率下限的約束基本取消，按照央行以及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局5月發(fā)布的《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策的通知》，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，各省份自主確定下限水平，政策利率下限的取消以及目前居民購(gòu)房弱需求的情況預(yù)計(jì)仍將帶動(dòng)新發(fā)放貸款利率的下行。

從利率差來看，簡(jiǎn)單假設(shè)下，新發(fā)貸款和存量貸款的利率差約為50BP左右，與央行行長(zhǎng)潘功勝在會(huì)上提及預(yù)計(jì)存量按揭貸款利率下降幅度相近。

多措并舉緩釋息差壓力

基于35家銀行2024年上半年財(cái)報(bào)以及2025年全年Wind一致預(yù)期測(cè)算本次政策調(diào)整對(duì)于上市銀行息差、營(yíng)收和盈利的沖擊情況。若本次存量按揭貸款下降50BP，預(yù)計(jì)對(duì)于主要上市銀行2025年整體平均息差的負(fù)面影響約為6.38BP，對(duì)于營(yíng)收和盈利的負(fù)面影響約為3%、6%。

分不同類型銀行來看，在中性假設(shè)下，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行和農(nóng)商行息差受到的負(fù)面影響約為6.85BP、5.14BP、3.34BP、3.18BP，營(yíng)收受到的負(fù)面影響約為3.5%、2%、1.4%、1.4%，盈利受到的負(fù)面影響約為7%、4.6%、2.6%、2.5%。整體來看，存量按揭 貸款利率政策的落地對(duì)于銀行的營(yíng)收及盈利雖有影響，但相對(duì)可控。

同時(shí)，央行行長(zhǎng)潘功勝提出將引導(dǎo)存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定，成本端空間成為支撐銀行息差的重要因素。

基于35家銀行2024年上半年財(cái)報(bào)以及2025年全年Wind一致預(yù)期的數(shù)據(jù)，在假設(shè)活期存款成本下降10BP、定期存款利率下降20BP的背景下，對(duì)于上市銀行整體平均凈息差約貢獻(xiàn)11.6BP，貢獻(xiàn)營(yíng)收和凈利潤(rùn)增幅約5.5%、11%；且能夠看到以降準(zhǔn)政策的落地同時(shí)呵護(hù)了銀行凈息差水平，存款準(zhǔn)備金率將下調(diào)50BP，釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬億元。根據(jù)上市銀行2024年上半年以及Wind一致預(yù)期的測(cè)算，本次全面降準(zhǔn)有利于緩解息差0.6BP，提升利潤(rùn)貢獻(xiàn)率約為0.6%，銀行經(jīng)營(yíng)壓力有所緩解。

綜合來看，存量按揭利率調(diào)整對(duì)于銀行息差、營(yíng)收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國(guó)有大行受到的沖擊更為明顯，但若是同步考慮負(fù)債成本紅利的釋放以及監(jiān)管對(duì)于銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)注，特別是若考慮政策落地之后對(duì)于提前還貸現(xiàn)象的改善以及居民消費(fèi)潛力的釋放，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)的負(fù)面沖擊或?qū)⑦M(jìn)一步減弱。

雖然存量房貸利率調(diào)降短期對(duì)銀行的凈息差帶來一定的負(fù)面影響，但長(zhǎng)期對(duì)銀行信貸投放和資產(chǎn)質(zhì)量形成正向貢獻(xiàn)。在存量房貸利率調(diào)整的背景下，居民提前還貸現(xiàn)象有望緩解。前期隨著居民住房貸款政策調(diào)整，新發(fā)放按揭貸款利率出現(xiàn)明顯下行，存量按揭貸款和新發(fā)放按揭貸款的利差擴(kuò)大，加之理財(cái)產(chǎn)品收益率下行、居民風(fēng)險(xiǎn)偏好降低，近年來出現(xiàn)居民“提前還貸潮”，2024年上半年上市銀行按揭貸款余額整體為負(fù)增長(zhǎng)。

從信貸投放上看，存量按揭利率調(diào)降抹平了存量按揭貸款和新發(fā)生按揭貸款的利差，居民提前還款的動(dòng)力減弱，銀行按揭貸款規(guī)模有望企穩(wěn)回升。按揭貸款久期長(zhǎng)、信用成本低，仍然是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量按揭貸款的保有可以有效緩解銀行資產(chǎn)再投放的壓力。另外，降低存量房貸利率背景下居民可支配收入增加，有望提振消費(fèi)需求，有效需求的增長(zhǎng)也有望從宏觀層面促進(jìn)銀行信貸需求的恢復(fù)。

從資產(chǎn)質(zhì)量上看，一方面，按揭貸款不良率顯著低于銀行整體貸款不良率水平，保有更多優(yōu)質(zhì)按揭貸款有望對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量形成一定支撐；另一方面，從按揭貸款自身角度出發(fā)，2024年以來，銀行按揭貸款不良率有小幅攀升，隨著居民端按揭利率的下降，居民按揭還款壓力減輕，銀行按揭貸款不良生成壓力減輕，信用成本有望邊際下行。

成本端紅利釋放成息差重要支撐因素

盡管存量按揭調(diào)整沖擊銀行經(jīng)營(yíng)，但整體來看負(fù)面沖擊幅度相對(duì)可控，加上監(jiān)管層多措并舉釋放紅利，銀行息差水平有望獲得呵護(hù)。

值得關(guān)注的是成本端紅利的釋放。9月24日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)上表示將引導(dǎo)LPR 和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定，成本端空間成為支撐銀行息差的重要因素。

首先，從存款利率來說，2021年以來，存款端定價(jià)改革紅利開始釋放，2021年6月，利率自律機(jī)制優(yōu)化了存款利率自律上限的確定方式，將商業(yè)銀行存款利率上浮的定價(jià)方式，由“基準(zhǔn)利率×倍數(shù)”改為“基準(zhǔn)利率+基點(diǎn)”，對(duì)不同類型商業(yè)銀行及不同類型存款，分別設(shè)置不同的最高加點(diǎn)上限。

盡管存量按揭調(diào)整沖擊銀行經(jīng) 營(yíng)，但整體來看負(fù)面沖擊幅度相對(duì)可控，加上監(jiān)管層多措并舉釋放紅利，銀行息差水平有望獲得呵護(hù)。

此后間隔1年不到，2022年4月，央行指導(dǎo)利率自律機(jī)制建立了存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制，自律機(jī)制成員銀行參考以10年期國(guó)債收益率為代表的債券市場(chǎng)利率和以1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為代表的貸款市場(chǎng)利率，合理調(diào)整存款利率水平。同月市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開會(huì)議，鼓勵(lì)中小銀行存款利率浮動(dòng)上限下調(diào)10BP左右，旨在通過降低負(fù)債成本促進(jìn)實(shí)際貸款利率進(jìn)一步下行，從而降低企業(yè)的綜合融資成本。

2022年9月以來，國(guó)有大行率先開啟存款掛牌利率下調(diào)，截至2024年7月末，銀行存款端利率共歷經(jīng)5輪下調(diào)，從活期到定期存款掛牌利率均有所下調(diào)，5輪下調(diào)累計(jì)下調(diào)幅度為5-100BP，其中，3-5年定期存款下調(diào)幅度相對(duì)較大，累計(jì)降幅最高達(dá)100BP，在最新一次掛牌利率調(diào)整中，活期存款利率同步下調(diào)5BP，是2023年6月以來時(shí)隔兩年重新下調(diào)活期掛牌利率，銀行存款利率全線下調(diào)，中國(guó)銀行業(yè)存款端定價(jià)靈活度提升。

另一方面，窗口指導(dǎo)精細(xì)度明顯提升。以禁止“手工補(bǔ)息”為例，4月市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制下發(fā)《關(guān)于禁止通過手工補(bǔ)息高息攬儲(chǔ)維護(hù)存款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的倡議》，要求即日起，銀行不得以通過事前承諾、到期“手工補(bǔ)付息”等方式，變相突破存款利率授權(quán)要求或自律上限。

從結(jié)果上來看，以上市銀行2024年上半年數(shù)據(jù)為例可以看到對(duì)公活期存款利率實(shí)現(xiàn)了明顯下降，以公布數(shù)據(jù)的上市銀行來看，2024年上半年，對(duì)公活期存款平均利率較2023 下降7BP至0.97%。由此可見，成本端紅利的釋放體現(xiàn)政策端對(duì)于銀行息差的關(guān)注度持續(xù)提升。

政策端努力疊加存款結(jié)構(gòu)端主動(dòng)調(diào)整，二季度，上市銀行成本端紅利釋放進(jìn)度略有加快。按照期初期末余額測(cè)算上市銀行2024年二季度計(jì)息成本負(fù)債率環(huán)比下降7BP至1.98%，單季度下降幅度超過一季度的水平，既有文中所述存款掛牌利率調(diào)整、暫?！笆止ぱa(bǔ)息”等政策的效果，也來自于銀行主動(dòng)調(diào)整存款久期結(jié)構(gòu)的效果。預(yù)計(jì)資產(chǎn)端利率下行壓力仍存，成本端紅利空間預(yù)計(jì)仍是支撐銀行息差企穩(wěn)的重要因素。

圖3 按揭貸款加權(quán)利率持續(xù)下行

圖4 公積金貸款利率

因此，分不同情形下存款利率變動(dòng)測(cè)算對(duì)于銀行的營(yíng)收和盈利的支撐作用，在假設(shè)活期存款成本下降10BP、定期存款利率下降20BP的背景下，分不同機(jī)構(gòu)類型銀行來看，在上述假設(shè)情形下，國(guó)有大行、股份制銀行、城商行和農(nóng)商行息差分別受益11.98BP、10.33BP、11.27P、12.84BP。

但存款重定價(jià)時(shí)間相對(duì)更長(zhǎng)，重定價(jià)時(shí)間跟上一份存款合同到期時(shí)間息息相關(guān)，因此成本紅利釋放進(jìn)度跟各家銀行自身的存款結(jié)構(gòu)相關(guān)性更高。依據(jù)合同到期日或重新定價(jià)日（較早者梳理2024年上半年各家上市銀行存款結(jié)構(gòu)，整體來看，3個(gè)月以內(nèi)重定價(jià)的存款占比達(dá)到51.4%，3個(gè)月-1年存款占比達(dá)到22.4%，1-5年存款占比達(dá)到23.7%。

因此，存款掛牌利率的調(diào)整時(shí)滯性相對(duì)更強(qiáng)，不過綜合考慮監(jiān)管對(duì)于銀行息差水平的關(guān)注，2024年5月央行聯(lián)合三個(gè)部委提出“在保持商業(yè)銀行凈息差基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降”，2023年四季度平滑信貸波動(dòng)的指導(dǎo)也一定程度緩解存量競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下資產(chǎn)端利率的下行，同時(shí)也通過下調(diào)通知存款協(xié)定存款上限、清理“手工補(bǔ)息”等方式穩(wěn)定銀行負(fù)債成本，在“銀行端存款結(jié)構(gòu)主動(dòng)調(diào)整+下調(diào)存款掛牌利率+監(jiān)管關(guān)注”等因素的共同作用下，成本端紅利有望成為支撐銀行息差企穩(wěn)的重要因素。

在降準(zhǔn)呵護(hù)銀行息差水平這一問題上，監(jiān)管態(tài)度明確。在9月24日的國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)中，央行行長(zhǎng)潘功勝提出法定存款準(zhǔn)備金率將下調(diào) 50BP，將釋放長(zhǎng)期流動(dòng)性1萬億元，不考慮已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)。若未來存款準(zhǔn)備金率按照發(fā)布會(huì)中提及的方案執(zhí)行，預(yù)計(jì)將提振上市銀行息差0.6BP，提升利潤(rùn)貢獻(xiàn)率0.6%，銀行經(jīng)營(yíng)壓力有所緩解。

監(jiān)管對(duì)于銀行呵護(hù)銀行息差以及經(jīng)營(yíng)環(huán)境的態(tài)度更值得關(guān)注，潘功勝在此次會(huì)議上明確提出要兼顧支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行業(yè)自身的健康，政策持續(xù)呵護(hù)情況下銀行息差有望保持相對(duì)穩(wěn)健。

綜合來看，存量按揭利率調(diào)整對(duì)于銀行息差、營(yíng)收和盈利的沖擊不可避免，特別是按揭貸款占比更高的國(guó)有大行受到的沖擊更為明顯，但若是同步考慮負(fù)債成本紅利的釋放以及此次會(huì)議會(huì)中提及的本次政策調(diào)整對(duì)于銀行凈息差水平影響偏向中性，監(jiān)管對(duì)于銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)仍持有審慎態(tài)度，息差水平的變化仍是重要的關(guān)注方向。特別是若考慮政策落地之后對(duì)于提前還貸現(xiàn)象的改善以及居民消費(fèi)潛力的釋放，對(duì)銀行負(fù)面沖擊或?qū)⑦M(jìn)一步減弱。

伴隨存貸兩端利率下行，未來無風(fēng)險(xiǎn)利率中仍將繼續(xù)下移，使得銀行基于高股息的類固收配置價(jià)值進(jìn)一步凸顯。若以2023年分紅額以及9月24日市值計(jì)算來看的話，板塊平均股息率達(dá)到5.07%，相對(duì)以10年期國(guó)債收益率衡量的無風(fēng)險(xiǎn)利率的溢價(jià)水平仍處于歷史高位，且仍在繼續(xù)走闊，股息吸引力持續(xù)提升。

結(jié)合銀行板塊目前靜態(tài)PB估值僅為0.57倍，對(duì)應(yīng)隱含不良率超過15%，安全邊際較為充分，板塊配置價(jià)值突出。紅利邏輯延續(xù)，可繼續(xù)提示關(guān)注銀行股作為類固收資產(chǎn)的配置價(jià)值。

（作者為專業(yè)投資人士）