房地產(chǎn)再出新政銷售待回暖

也明顯得到修復(fù)，降幅收窄明顯。如何解決購買者對新房信心是銷售恢復(fù)的關(guān)鍵點，央行再次降首付和降利率，旨在促進樓市銷售。

9月18日，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)搶眼。A股包括我愛我家和中交地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)股票漲停，地產(chǎn)ETF大漲3.1%。港股上佳兆業(yè)集團大漲17.44%，中梁控股和遠洋集團等內(nèi)房股也均大漲。

上漲并非曇花一現(xiàn)。此后的兩個交易日，地產(chǎn)股繼續(xù)走強，無論是龍頭萬科，還是表現(xiàn)活躍的中交地產(chǎn)等等，中秋節(jié)后的9月18日至20日，地產(chǎn)板塊表現(xiàn)始終活躍，地產(chǎn)個股紛紛擺脫了之前的下跌頹勢。隨后在9月24日的新聞發(fā)布會上，中國人民銀行行長潘功勝宣布降二手房首付、降存貸房利率和降低準備金率。這對當前較弱勢的房地產(chǎn)基本面將形成明顯的正向支持作用。

“金九銀十”一向是房地產(chǎn)銷售的旺季。受諸多因素的影響，“金九”新房銷售開局并不順利，但二手房的持續(xù)活躍或許說明，市場存在購買力。而且，統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房企融資端逐漸趨于穩(wěn)定，行業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵，在等待銷售這一環(huán)節(jié)。

新一輪松綁

地產(chǎn)股的上漲與市場預(yù)期和政策變動有關(guān)。如前所述，“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售旺季，在當前的銷售環(huán)境下，市場期待有更多的放松政策落地。

果然，9月24日央行宣布，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%，首套房和二套房最低首付一致。并且，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅在0.5個百分點左右。

央行還表示，近期將下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在2024年年內(nèi)還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調(diào)存款準備金率0.25-0.5個百分點。此外，保障性住房再貸款央行資金支持比例由60%提高至100%；收購房企存量土地，目前還在研究當中。

申萬宏源證券表示，此次樓市“一攬子”政策，涉及降準、降息、降存量房貸利率和首付比例等多維度，超市場預(yù)期，同時一線城市政策仍然有一定空間。預(yù)計政策組合拳有望對當前較弱勢的房地產(chǎn)基本面形成正向支持作用，助力市場企穩(wěn)。

國泰君安認為收購房企存量土地是重磅看點。2021年至今，市場一直將“死庫存”即存量項目排除在有效供給之外，并有意識的忽略其風險。死庫存不盤活，勢必會影響到負債，那么也就會對金融穩(wěn)定帶來影響。因此，死庫存最終是需要盤活的，這次正在研究中的政策值得期待，對化解當前行業(yè)困難有很大的幫助。

融資端漸企穩(wěn)

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金69932億元，同比下降20.2%。其中，國內(nèi)貸款10229億元，下降5.1%；利用外資20億元，下降42.4%；自籌資金25150億元，下降8.4%；定金及預(yù)收款21078億元，下降30.2%；個人按揭貸款9920億元，下降35.8%。

前8個月，尤其是國內(nèi)貸款降幅已經(jīng)收窄至5個百分點左右。與之前1-4月相比，國內(nèi)貸款下降了10.1%，降幅還在兩位數(shù)以上。

再向前追溯的話，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%。其他主要資金通道諸如自籌資金、定金及預(yù)收款和個人按揭貸款，都有不同程度的增長。

2022年房企國內(nèi)貸款17388億元，下降25.4%，降幅最為明顯。2023年國內(nèi)貸款為15595億元，下降9.9%。與2020年最高時的26676億元的國內(nèi)貸款相比，減少了11081億元，減少幅度超過了萬億規(guī)模。

2024年以來的融資貸款更加具有針對性，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的建立，協(xié)調(diào)房企項目納入融資“白名單”。8月21日，國新辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，商業(yè)銀行已審批房地產(chǎn)“白名單”項目5392個，審批通過融資金額近1.4萬億元。

作為對比，在之前5月17日國新辦的新聞會上，國家金融監(jiān)督管理總局表示，從2024年1月下旬建立協(xié)調(diào)機制以來，截至5月16日，不到4個月的時間，“白名單”項目貸款審批金額已達到9350億元。

這意味著，隨后的大約3個月時間內(nèi)，房企“白名單”項目又新增了近5000億元的融資額。

除了國內(nèi)貸款降幅快速收窄，房企自籌資金降幅也在明顯收窄。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的自籌資金是指在報告期內(nèi)籌集的用于在建項目投資的資金。包括自有資金、股東投入資金和借入資金等。

2022年和2023年房企自籌資金連續(xù)下降19.1%，規(guī)模從2021年高峰時的65428億元降至2023年的41989億元。

進入2024年后，1-5月房企自籌資金降幅首次低于10%，降幅縮窄至個位數(shù)。1-8月份降幅繼續(xù)減少至8.4%，這表明房企籌措資金的能力也趨于企穩(wěn)。

等待銷售回暖

銷售是房企另外一個主要的資金來源通道。

當前，房企到位資金之所以還在下降，主要就是銷售端的不暢。其實，從主要城市二手房的銷售情況來看，購房者的購房需求仍在，如何將購房能力轉(zhuǎn)化是當下需要解決的一個關(guān)鍵問題。

統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年1-8月，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18%，其中住宅銷售面積下降20.4%。新建商品房銷售額59723億元，下降23.6%，其中住宅銷售額下降25%。

2024年1-2月，新建商品房銷售面積同比下降了20.5%，新建商品房銷售額下降了29.3%。兩者雙雙收窄，但與融資端的收窄幅度相比，銷售端的回暖較弱，收窄并不明顯。

2022-2023年，商品房銷售面積分別為135837萬平方米和111735萬平方米，比上年分別下降了24.3%和8.5%。由于統(tǒng)計口徑的調(diào)整，數(shù)據(jù)的可比性下降，但商品房銷售下降是不爭的事實。

在商品房銷售中，住宅降幅收窄的程度要好于大盤。2024年1-2月住宅銷售額下降了32.7%，1-8月份降幅收窄至25%。

從時間節(jié)點上看，住宅銷售額的明顯變化發(fā)生在6月份。2024年1-5月，住宅銷售額下降了30.5%，1-6月降幅迅速變?yōu)?6.9%。在前5個月沒有多少變化情況下，上半年降幅減少了近4個百分點。

直至8月份，住宅銷售額降幅基本保持在這一降幅上，不再有明顯的收窄。5-6月的變化期間，正是取消利率下限和降首付等一系列措施的“517新政”發(fā)布節(jié)點。

從結(jié)果上看，實施了三個多月的“517新政”新政對樓市銷售起到了立竿見影的效果。中秋節(jié)后，地產(chǎn)股之所以受到追捧的原因之一，就是市場期待更多政策的出臺。

中指院就指出，每年9月底是樓市政策密集出臺期，預(yù)計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍有進一步調(diào)整空間，同時各地購房補貼力度有望進一步加大升。

銷售上，在此次“一攬子”政策出臺前，樓市“金九銀十”開局平淡。浙商證券跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，9月前12天，30個重點城市新房成交295萬平方米，較8月前12天下降6%。“金九”過半但新房市場銷售成色不足，考慮到下半月業(yè)績沖刺集中備案等因素，成交或延續(xù)低位波動或小幅改善的趨勢。

新房銷售回暖進程拉長受到諸多因素影響，如房企信用、樓盤開發(fā)進度和經(jīng)濟復(fù)蘇等。但二手房的活躍與新房形成了對比，從二手房的交易情況或許可以從側(cè)面看出，消費者購房的消費能力。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，“金九”以來（9月1日-9月17日），重點30城新建商品住宅銷售面積較8月同期下降15%，同比下降21%；重點20城二手房成交套數(shù)較8月同期下降15.3%，同比增長6.5%。

2024年中秋假期期間，深圳、杭州、青島、佛山等地二手房日均成交套數(shù)較2023年假期分別上漲229%、192%、190%和159%，是二手房市場成交較為活躍的代表城市。

不過，通過二手房的成交活躍氣氛說明，購房需求仍在。