從普華永道審計恒大集團看房地產企業審計風險研究

【摘要】本文對房地產企業審計風險進行了具體分析，提出審計人員應當充分了解房地產行業相關的宏觀調控政策、關注企業的發展戰略以及合理評估企業的持續經營能力；對收入、負債和現金及現金等價物等重點科目進行充分的評估，執行更多的審計程序。此外，通過合理選取關鍵審計事項和提升中期審閱報告提高信息披露的質量，解決信息披露不完善的問題。

【關鍵詞】普華永道；恒大集團；房地產企業；審計風險

一、前言

隨著恒大集團、華夏幸福、萬科地產等房企接連不斷出現債務暴雷的情況，房地產行業的審計問題成為社會關注的熱點。房地產行業的發展不僅受國內外宏觀經濟的影響，其對于政府的宏觀調控政策也極為敏感，再加上自身經營狀況較為復雜，其審計風險與其他行業相比也更為突出。本文研究了普華永道在審計恒大集團時未能發現恒大在持續經營上存在巨大的不確定性，錯誤地在審計報告中發表了無保留意見的案例。以此失敗的審計案例為反面教材，指出注冊會計師面臨的審計風險，盡可能幫助審計人員降低房地產企業審計中的審計風險及審計失敗的可能。

二、普華永道審計恒大主要問題

1.財務報表層次重大錯報風險評估不足

（1）對政策變動帶來的重大錯報風險審計復雜度變化評估不足。恒大有息負債的減少與應付賬款的增加額基本持平，這種做法并不會使企業的負債減少，而是一種為了應對政策審查的財務舞弊行為，然而在普華永道出具的審計報告中并未出現對此異常行為的關注。無論是低估了負債認定的重大錯報風險導致審計范圍、審計程序沒有覆蓋到這一風險情況或是審計程序的檢測風險能力不足，普華永道的處理是缺少審計謹慎性、盡職存疑的做法。

（2）對企業持續經營能力不確定性的評估不足。企業持續經營能力從自身經營發展的視角出發主要取決于兩個方面—盈利能力以及償債能力，這兩個指標的水平是評估企業財務狀況、持續經營能力的重要構成部分。2013年恒大集團繼續大規模擴張的態勢，利用大規模永續債進行融資，但11%的初始利率高出市場不少導致融資成本擠壓利潤空間，加上多元化經營開拓的業務虧損較為嚴重，2013-2016年恒大集團的凈資產收益率不斷下滑，但2016年上半年在政府“去庫存”政策的支持下，商品房銷售收入提高，加之出售了恒大冰泉、恒大農牧等部分虧損業務，恒大集團的凈資產收益率在2016-2017年間大幅增長，提高了近20%。但2017年后，在政府限購政策和投資新能源汽車失敗導致虧損140億元的雙重壓力下，凈資產收益率暴跌，跌幅超過五成，且連跌兩年跌至5.52%創下歷史新低，說明企業面臨近10年來最嚴重的經營危機，盈利能力迅速下降且水平低難以支撐企業運營。財務報表是基于持續經營假設編制的，盈利能力處于10年來的歷史低位，2020年恒大的盈利能力弱、經營生產無法帶來足夠的正向的現金流加之負債高企，會給企業的持續經營帶來重大不確定性，值得審計人員對其持續經營能力保持重點關注。由此可見，普華永道在2020年的年報中沒有將持續經營能力列入審計重點是缺少審計謹慎性的行為。

2.認定層次重大錯報風險評估不足

普華永道依照審計流程，在對受限現金的審計過程中應當是向銀行發過詢證函進行過調查的，所以對于普華永道為何會認為恒大物業2020年年報、2021年中報財務數據真實準確，基本只有如下兩種可能。一是自身沒做足審計工作或者做了但有缺漏，二是銀行方面存在欺騙隱瞞行為。如果是第一種情況，則是出現了人為誤判，對受限現金函證、計數過程中的風險認定不準確，導致風險得不到妥善控制。如果是第二種情況，則是對不確定性事件的估計不足，認為銀行提供數據的置信水平較高，沒有考量到可能出現的欺騙隱瞞行為，對不確定性的應對不足。無論何種情況，普華永道都存在對認定層次重大錯報風險中固有風險的低估。

三、房地產企業審計風險防范相關建議

1.完善財務報表層次重大錯報風險評估體系

（1）恰當評估政策變動給企業帶來的影響

從恒大案例中可以看出，此類高杠桿房企在新政策下，面臨嚴重的融資和負債過高的問題，企業的持續經營能力存在重大不確定性。而且在投資者期望和政策監管收緊的雙重壓力下，房企為了應付政策要求進行財務舞弊的風險迅速增大。作為審計人員應當了解政策變動對財務報表的影響，具體來說就是需要審計人員熟悉相關政策變動的內容和實施細節，了解政策變動對財務報表層次和內容的影響，評估風險和影響的范圍。比如，在恒大案例中，將恒大可能通過增加應付賬款來代替有息負債融資的行為考慮進審計風險中。審計人員在必要的情況下，可以根據政策變動的影響，重新評估審計計劃，確定審計工作的重點和范圍，采取相應的審計程序。政策變動引起的財務報表層次重大變動可能會對企業財務報表的編制和審計工作產生很大的影響，審計人員需要與企業負責人和相關部門加強溝通和協調，確保審計工作的順利進行。從審計人員自身職業素養角度出發，審計人員需要保持專業素質的提升，不斷更新相關知識和技能，做好自我學習和技能提升，以適應政策變動所帶來的挑戰。

（2）恰當評估企業的持續經營能力

為了恰當評估企業的持續經營能力，審計人員應當仔細查看企業的財務報表，分析其盈利能力、現金流狀況和負債水平等，以更好地了解企業的財務狀況。比如，在分析恒大集團的案例中，運用財務指標考察其盈利能力和償債能力，發現恒大集團有關盈利能力和償債能力的財務指標數據低于行業平均值存在較大風險。審計人員需要考慮宏觀經濟環境對企業的影響，例如通貨膨脹、匯率波動和政策變化等，以確定企業的持續經營能力是否受到不利影響。審計人員應當評估企業的經營策略和戰略，例如企業是否擁有多元化的業務、是否開發新產品或服務，并確定這些戰略部署是否可以帶來正向的現金流能為企業的持續經營帶來正向影響。

2.完善認定層次重大錯報風險評估體系

（1）密切關注財務報表變化

財務報表變化會導致認定層次重大錯報風險的出現。比如佳兆業案例中，佳兆業2013年預收賬款賬戶數額激增，結合富事高調查報告，發現出于融資目的的對外借款，被以銷售房屋所收訂金的名義打入公司賬戶并做賬。普華永道在收入、負債的認定、列報方面存在完整性、準確性的缺失。在恒大案例中，恒大物業2020年現金及現金等價物數額激增，結合獨立調查結果，發現這部分增加的現金存在質押情況，普華永道對于受限現金數額的確認存在完整性缺失。作為審計人員，應當密切監督企業財務報表變化，特別注意與主營業收入、融資負債借貸等重大變化，對其數據的來源、財務報表附注中重要的計算假設、業務風險、變量等進行仔細審查。

（2）設計恰當的審計程序并實施

審計程序是審計師根據審計目標、審計計劃和審計程序等相關要求，按照一定的步驟和方法進行的審計活動。而認定層次是指審計員根據自己對客戶企業經營和財務情況的審計結果，對相關財務報表科目或相關財務信息進行判斷和估計的過程。審計程序的不充分或不規范會導致認定層次錯誤。審計過程中，若審計程序不充分或不規范，可能會導致審計員獲取信息不全面或不準確，進而可能導致出現認定層次的重大錯報。在佳兆業案例中，普華永道如果僅通過核對現金流量表、銀行對賬單，向銀行函證、問詢等程序，是無法發現表外負債被看似合理的訂金收入替代隱入報表中的情況。要想發現此類情況，需要對訂金收入相關的合同、票據、現金流走向、經辦人員、實施動作的細節和原因進行查詢、問詢、函證，才能避免此類重大錯報的發生。在恒大案例中，普華永道可以借鑒關聯第三方有關受限現金的數據與銀行數據進行比對，減少錯報發生的可能。作為審計人員，應當全面充分地收集證據、分析證據，為風險評價提供可靠的基礎，對審計程序的執行進行全面把控，確保審計工作的全面、準確。

3.完善信息披露機制

（1）完善關鍵審計事項披露機制

財政部印發的《中國注冊會計師審計準則第1504號———在審計報告中溝通關鍵審計事項》和《應用指南》都有對關鍵審計事項的統一要求和指引，但對于具體的執行細節并沒相關的說明。因此事務所應當在此基礎上進一步擬定相關規范，為審計人員披露關鍵審計事項提供參考方向，通過細化準則要求提高關鍵審計事項字段的信息質量。事務所應當對關鍵審計事項的披露數量作出細化要求，將重大錯報風險水平與關鍵審計事項的披露數量關聯起來，當企業的重大錯報風險水平越高時，應當披露更多的關鍵審計事項。比如，在恒大案例中，當恒大集團2020年出現盈利能力和償債能力持續下降，企業還面臨疫情導致的外部經濟環境惡化、政策監管收緊的情況時，普華永道應當將持續經營列為關鍵審計事項，增加關鍵審計事項的數量。針對連續多年關鍵審計事項內容重復導致信息時效性不足的問題，事務所應當對相關事項的設置進行重復性檢測，考量其對保持審計一致性的價值，當重復率高于一定比例或是對保持一致性的價值不大時，要求相關人員進行事項的修改豐富。

（2）完善中期審閱報告的披露

在恒大集團案例中，普華永道在2021年中報中并未出具審閱報告，按照港股上市公司的一般要求，中期報告中應當含有帶有核數師意見的審閱報告，普華永道的做法顯然不夠規范。雖然審閱的保證力度不及審計，但通過詢問財務報表中所有重要的認定并實施分析程序識別異常關系和異常項目，就極有可能發現恒大未披露受限資金的問題。作為審計人員應當明確披露范圍，確保報告真實、客觀、完整的準確反映企業的財務狀況、經營成果和現金流。對重大錯報風險較高的、資金變化異常的科目重點關注，并在后續年報的編制回顧和分析，以便更好地反映審計過程中發現的問題并及時處理。審計人員應當做到定期公開披露，以便讓公司治理層、監管機構、投資者對企業財務狀況和業績變化有更完全、更及時的了解。

········參考文獻·····················

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[3]周芳，常志芳.“三道紅線”對房地產企業的影響研究[J].中國儲運，2022（1）：103-104.

[4]朱紹猛.淺議房地產公司審計工作重點[J].中國集體經濟，2016（27）：45-46.

[5]周芳，常志芳.“三道紅線”對房地產企業的影響研究[J].中國儲運，2022（1）：103-104.

（作者單位：池州學院商學院）