房地產工程管理中的關鍵點探究

摘 要：本次采用案例分析法與理論闡述法，對房地產工程管理中的關鍵點進行研究，目的是提出科學可靠的房地產工程管理措施，提高工程管理的高效性，以此加強對工程建設過程與結果的管控，確保工程建設結果符合預期目標。

關鍵詞：房地產；工程管理；關鍵點文章編號：2095-4085（2024）08-0202-03

0 引言

近些年，我國房地產行業發展速度逐漸放緩，高質量穩健發展成為各房地產企業、工程施工企業經營發展的核心理念，如何提高房地產工程的整體建設效益，是工程有關單位應當重點思考的問題。基于此，工程有關單位紛紛加強對房地產工程的管理力度，以科學規范的工程管理輔助加強工程施工控制、施工人員控制與工程技術控制，循序漸進地推進房地產工程的建設，保證房地產工程建設成果符合要求。在實際過程中，工作人員可以根據房地產工程的實際情況，選擇合適的工程管理模式；同時立足工程角度明確工程管理方向，搭建健全的進度管理體系，采用全過程管理手段加強管理力度，兼顧關注人員與技術。采用這樣的方法，多角度落實工程管理，為房地產工程的高效、高質量建設提供保障。

1 房地產工程管理模式的分類

現如今，我國房地產領域內的大部分工程，均采用的是項目式管控模式、承包發包管控模式這兩種工程管理模式。在這兩種模式之下，又可以細化分為多個不同的小類型管理模式，比如，按照不同授權程度，可以將項目管控模式分為矩陣式管理模式、職能型管理模式、項目管理型管理模式；再比如，按照不同的承包形式，可以將承包發包管控模式細化分為平行承發包模式、設計/施工總包/分包模式、聯合體承包模式、施工管理模式、總承包模式。

2 房地產工程管理的價值分析

本次對房地產工程進行工程管理，管理目標為漳州市碧水灣建設工程，工程建設地點為漳州市六號路以西、長福路以北，是由漳州市維佳房地產開發有限公司開發建設的。本工程總建筑面積為119 423.37m2，計容建筑面積約為85 200.00m2，建筑占地面積約為8 517.16m2，建筑用地面積約為28 400.00m2，其中地上建筑面積約為87 697.37m2，主要建設內容為多棟地上1～33層、地下2層的建筑物，建筑物總高度在4.9～99.10m之間，園區容積率為3.0，綠地率為40%，建筑密度為29.99。

在本次房地產工程總能，1#樓為一類高層綜合樓，屬于住宅和公寓合建建筑物；2#樓為一類高層住宅，主要功能為非動車停車、養老用房、住宅；3#、5#樓為一類高住宅，主要功能為非機動車停車）、物業、消控室、分配電室、住宅；6#樓為多層住宅，主要功能為非機動車停、住宅；8#～13#樓為多層商業樓，15#樓為多層綜合樓。工程所建所有建筑物，其地下一層、二層均為設備用房、非機動車庫、平戰結合戰時人防工程。

根據本工程實際情況來看，工程整體規模較大、建設內容繁瑣、施工工序復雜且分散。工作人員需要根據工程實際情況，選擇合適的方法開展工程管理。科學的工程管理既可以有效控制房地產工程建設過程，也可以保護工程所在地區周圍環境，具有鮮明價值。

2.1 實現對房地產項目管控

對漳州市碧水灣建設工程進行工程管理，能夠盡可能對工程內各建筑物、基礎設施等工程建設的過程進行控制，及時將潛在的安全隱患解決，確保工程建設質量、效率與安全［1］。在工程管理中，工作人員根據地方有關規范要求、建筑物建設標準、建設與施工需要，嚴格開展各項工程管理工作，對每一個作業環節進行管控，并且將作業期間留存的全部問題解決完畢，能夠有效減少工程建設期間由于復雜因素影響造成的突發事故。

同時，房地產工程建設周期較長，涵蓋前期準備、現場勘探勘察、施工圖紙設計、材料采購、總承包與分包、施工作業、驗收交付等一系列過程。而科學完整的工程管理模式，能夠有效輔助工程建設全過程的控制，既可以凸顯工程管控效果，也可以保證工程正常推進，有利于維護工程參與方的經濟效益，維護工程建設的社會效益。

2.2 有利保護環境

在漳州市碧水灣建設工程的建設期間，現場經常會產生一些建筑廢棄物、施工廢水，也會由于施工產生噪音，對周圍環境造成影響。在房地產工程建設過程中，工作人員規范開展工程管理工作，按照有關要求對工程建設期間的廢棄物處理、日常施工噪音等進行控制，既可以避免建筑物廢水、固廢物污染周圍自然環境，也可以合理協調作業時間，避免施工作業對周圍群眾生活產生不良影響，有效維護周圍環境。

3 房地產工程管理的現狀分析

根據現階段房地產工程建設與工程管理的實際情況，可以發現，很多房地產工程紛紛調整了工程管理方法，致力于搭建完善嚴謹的工程管理模式，但是在實際實施的過程中仍然存在監督管理體制不夠完善、管理方法不夠先進等情況［2］。結合漳州市碧水灣建設工程的建設需要而言，這些問題也有可能會出現本工程的工程管理中，具體如下。

（1）監督管理機制不夠完善。近些年，城市建設進程逐漸加快，工程建設行業發展水平不斷提高，城市建筑工程的專業化程度日益提高，工程參與方日益增多，工程管理難度逐漸增大。為了確保工程管理目標的達成，需要根據工程需要制定相應的管理制度與監督機制，從而保證工程管理的規范、有序落實，讓每一項工程管理工作都可以有章可循，讓每一個工程管理環節都能夠發揮監督督促作用。但是，在實際工程管理中仍然存在明顯的監督機制不完善的情況。這是由于工作人員將更多注意力放置到工程施工標準落實方面，而忽視了監督管控，從而出現對工程建設、施工過程監督隨意、監督工作缺乏明確依據的情況。監督管理機制的不足直接弱化了監督效用，進而影響了漳州市碧水灣建設工程的工程管理實際效果，不利于本次工程管理目標的達成［3］。

（2）管理方法沒有及時更新。建設工程行業快速發展背景下，一些先進技術與科學手段被應用于建筑工程中，大大提升了房地產工程現代化水平，帶動了工程管理的發展。例如，利用BIM模型輔助開展工程管理、利用BP神經網絡輔助管理、利用可拓展理論模型作為工程管理依據等。但是，在工程管理的實施過程中，一些工作人員仍然習慣于采用原本管理理論與方法，導致工程管理手段與實際房地產工程建設相脫節，無法精準落實對房地產工程的控制與管理，導致房地產工程管理效果弱化。

4 房地產工程管理中的關鍵點

根據上述分析的房地產工程管理現狀，可以發現，有效解決當前的工程管理問題可以采取以下幾種方法。

（1）加強監督管理，制定科學制度，推進工程管理的規范化發展。

（2）更新工程管理方法，積極主動利用先進技術開展工程管理，提高工程管理的現代化水平，滿足房地產工程建設的管理需求。為了更好地實現這一想法，建議工作人員在構建健全監督管理體系、積極引入先進技術輔助工程管理的同時，同步加大項目管理力度，搭建全過程的工程管理框架；還要關注施工人員專業素質、施工技術專業性，多角度落實工程管理，全方面把握工程管理關鍵點。

4.1 建設健全監督管理體系

根據漳州市碧水灣建設工程實際情況，工作人員要想在本次房地產工程管理中解決當前存在的監管制度不健全問題，建議立足房地產工程角度，積極借鑒行業標準、技術規范，以成熟的工程監督管理制度為模板，以工程具體情況為調整依據，建設健全的監督管理體系，制定細致具體的監督管理制度［4］。在制定健全管理體系與制度時，建議根據具體工程管理模式進行制定。在漳州市碧水灣建設工程中，采用總承包工程管理模式，總承包單位負責協調設計、施工、監理等各單位，實現了參建主體的集成化管理［5］。因此，可以按照這一模式特征，加強對施工管理的監督，制定工程例會制度、隱蔽工程驗收制度、現場管理制度、竣工驗收制度、工程變更程序與相應制度等，以例會為載體，對工程施工質量與進度、現場安全生產等問題進行整體把控，督促整改，保證監督管理制度落實到位。在工程施工現場，應以安全生產檢查監督為主要內容，形成相應監督機制，采用信息技術加強對現場的安全生產監督、揚塵與噪聲控制、文明施工標準落實監督等，壓實現場各參建主體管理責任。

4.2 加大項目管理力度

為了進一步加大對房地產工程管理的力度，建議積極借鑒成熟的項目管理模式，比如：全過程管理模式。工作人員可以根據漳州市碧水灣建設工程實際情況，分別提出事前控制、事中控制與事后控制。事前控制：在每個部分施工開始之前，多角度考慮影響工程質量的各種因素，制定明確的工程質量目標，加強對分包商資質與機械設備準備情況的檢查，細化完善各種管理制度與工作程序。事中控制：是指根據工程實際情況，制定質量控制清單，加強對重要工序、復雜工序施工過程的控制，加強重要工程的現場測試與評審。事后控制：是指加強工程驗收環節、工程質量評估的控制力度。在竣工驗收之前，組織各參建方參與驗收前工作，填寫《單位工程預驗報告》，根據《交付評估內容表》對施工成果進行評估，完成之后進行全面質量檢查（如圖1）。

4.3 提升施工人員素質

要想確保房地產工程管理符合預期目標，就要保證施工人員具備相關資質、具有豐富經驗，能夠積極主動配合各項規章制度、主動響應工程管理要求。因此，建議在施工開始之前，組織施工人員的集中培訓，集中學習施工關鍵技術、施工機械設備的使用，提升其專業技能水平［6］。同時開展安全生產培訓、規范作業培訓、綠色施工培訓等，全方位提升施工人員專業素質。

4.4 增加裝配式技術

根據漳州市碧水灣建設工程實際情況，本工程內多棟建筑物結構復雜，且各建筑物之間存在標準化、一致性特征。因此，建議適當增加裝配式技術，這樣既可以簡化施工過程，也可以提高工程管理效率，進一步落實對房地產工程的質量控制、進度控制。

4.5 應用先進技術

在漳州市碧水灣建設工程的工程管理中，建議工作人員積極創新工程管理方法，應用先進技術革新工程管理手段，形成現代化工程管理模式［7］。在實際過程中，可以搭建工程管理信息系統，利用傳感器與高清監控設備實時化了解現場各方動向，同時連接各參建方系統，互通信息數據，共享現場施工情況。同時，利用BIM系統在各工序施工之前進行深化設計與碰撞檢測；借助BIM平臺開展各工序驗收、整體工程驗收工作。

5 結語

綜上所述，房地產工程管理是確保房地產工程順利建設、保證工程按期按質量完成的主要工作措施。就本次研究分析的內容來說，開展房地產的工程管理，應當立足工程本身角度，綜合分析房地產工程的建設情況與建設需求，分析房地產工程的管理現狀，從而多角度提出工程管理措施，加強對房地產工程全過程的管理與控制，確保房地產工程建設質量符合預期要求，以此維護房地產工程的經濟效益與社會效益。今后，建議工作人員圍繞房地產工程制定科學的工程管理方案，加強對房地產工程建設的監督力度，提升施工人員素養，合理使用裝配式技術與先進技術，為房地產工程的高效有序建設提供保障。

參考文獻：

［1］鄭長健.房地產工程管理工作方法研究［J］.中國建筑金屬結構，2022（11）：79-81.

［2］江堅偉.房地產工程管理與項目成本管理對策研究［J］.建筑與預算，2022（9）：10-12.

［3］張鴻聲.房地產工程項目施工質量的精細化管理［J］.江蘇建材，2022（4）：149-151.

［4］蔡志鵬.房地產工程建設標準化管理模式的探討［J］.房地產世界，2022（16）：94-96.

［5］張雍.基于精細化管理在房地產工程項目施工中的應用探析［J］.居舍，2022（18）：161-164，180.

［6］曾磊.房地產工程管理中的關鍵點［J］.工程技術研究，2022，7（4）：137-138，144.

［7］葉官松.房地產工程施工管理中的關鍵點［J］.四川水泥，2021（11）：143-144.

作者簡介：曾順根（1985—），男，漢族，福建漳州人，函授本科，工程師。研究方向：房地產工程管理。