建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程及對(duì)策分析

摘 要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)的辦理制度也在不斷地完善，建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程已逐步走向制度化。本文結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程進(jìn)行分析與說(shuō)明，對(duì)不同階段的關(guān)鍵性手續(xù)及辦理要點(diǎn)進(jìn)行闡述，最后提出了相應(yīng)的對(duì)策，以供參考。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目；前期手續(xù)；辦理流程；對(duì)策文章編號(hào)：2095-4085（2024）08-0109-03

1 建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理流程

1.1 項(xiàng)目策劃及立項(xiàng)

首先，申請(qǐng)單位向縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門提交立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告，內(nèi)容包括建設(shè)項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、建設(shè)期限及項(xiàng)目主管部門等內(nèi)容。

然后，縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門收到申請(qǐng)報(bào)告后，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核，并根據(jù)項(xiàng)目主管部門意見，對(duì)符合規(guī)定的項(xiàng)目出具“建設(shè)項(xiàng)目建議書批復(fù)文件”；對(duì)不符合規(guī)定的項(xiàng)目，書面通知申請(qǐng)人。

最后，申請(qǐng)人根據(jù)“建設(shè)項(xiàng)目建議書批復(fù)文件”所確定的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和投資總規(guī)模，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，編制可行性研究報(bào)告，并在編制可行性研究報(bào)告過(guò)程中根據(jù)審批機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充必要的材料。在此基礎(chǔ)上，按有關(guān)規(guī)定提出項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)建議：

（1）規(guī)劃

1）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的規(guī)劃方案進(jìn)行審查，并提出意見。

同時(shí)，將批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案在“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證”上進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。

2）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行修改。

3）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門將修改后的規(guī)劃方案在“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證”上予以說(shuō)明，并在“建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表”上加蓋公章。

（2）土地

1）申請(qǐng)單位向國(guó)土資源局提交“建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和選址意見書”，國(guó)土資源局對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃進(jìn)行審核，對(duì)符合規(guī)定的項(xiàng)目出具“建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見”；對(duì)不符合規(guī)定的項(xiàng)目，書面通知申請(qǐng)單位。

2）國(guó)土資源局根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行審查，核發(fā)“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。

3）建設(shè)單位在取得“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”后，向土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)辦理土地征收手續(xù)；土地儲(chǔ)備中心在收到申請(qǐng)后，報(bào)縣（市、 區(qū)）政府批準(zhǔn)后，與國(guó)土資源局簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)征收補(bǔ)償合同》，對(duì)拆遷和安置補(bǔ)償落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收。申請(qǐng)單位或個(gè)人憑“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”領(lǐng)取“國(guó)有土地使用權(quán)證書”。

1.2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

環(huán)境影響評(píng)價(jià)屬于事前審批，是一種強(qiáng)制性環(huán)保行政許可制度。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理環(huán)評(píng)手續(xù)之前，必須取得規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的“建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證”或“建設(shè)項(xiàng)目選址意見書”，否則不能申請(qǐng)辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。同時(shí)，《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定：未依法進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)或者經(jīng)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件被撤銷，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行選址時(shí)，必須向?qū)徟鷻C(jī)關(guān)提交有關(guān)文件和資料，詳細(xì)說(shuō)明擬選位置的自然環(huán)境狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和規(guī)劃方案；擬選位置涉及自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)等法律法規(guī)規(guī)定的禁止區(qū)域的，還必須提交相關(guān)主管部門的意見。

1.3 可研批復(fù)及用地規(guī)劃許可

在可研批復(fù)及用地規(guī)劃許可階段具體手續(xù)及流程如表1。

其中，建設(shè)項(xiàng)目選址意見書是指建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條的規(guī)定，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出選址申請(qǐng)，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件對(duì)該項(xiàng)目的選址予以確定的法律文件。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容包括：建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和位置；占用土地的性質(zhì)和面積；建設(shè)用地周圍影響范圍內(nèi)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、氣象等自然條件；交通、市政公用設(shè)施、綠化等現(xiàn)狀及規(guī)劃要求。

1.4 用地審批

用地預(yù)審意見是建設(shè)項(xiàng)目用地報(bào)批的必備材料之一，因此，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間及時(shí)辦理。辦理用地預(yù)審應(yīng)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；可行性研究報(bào)告批復(fù)文件；城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地管理部門出具的征地批文及補(bǔ)充耕地方案；占用林地的應(yīng)提供林業(yè)部門核發(fā)的占用林地審核同意書。

1.4.1 項(xiàng)目申請(qǐng)

項(xiàng)目申請(qǐng)人（單位）向市或區(qū)、縣國(guó)土資源管理部門提出用地申請(qǐng)，填寫《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表》。國(guó)土資源管理部門應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，對(duì)受理的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)從受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)項(xiàng)目選址、用地預(yù)審文件的審查，并提出審查意見；對(duì)不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人（單位）補(bǔ)正。

對(duì)符合法律、法規(guī)規(guī)定的，國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目選址、用地預(yù)審文件的審查工作。審查合格后，國(guó)土資源管理部門在10個(gè)工作日內(nèi)完成建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的，在建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見中注明“建設(shè)項(xiàng)目用地符合規(guī)劃”。

1.4.2 初步設(shè)計(jì)審查和報(bào)審

建設(shè)單位應(yīng)按照《土地管理法》規(guī)定的有關(guān)要求，將項(xiàng)目選址意見書、用地預(yù)審意見、初步設(shè)計(jì)文件和報(bào)審資料等報(bào)有審批權(quán)的人民政府土地管理部門審查，并取得其受理。有審批權(quán)的人民政府土地管理部門在收到建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文件后，對(duì)其內(nèi)容進(jìn)行審查，提出初審意見。初步設(shè)計(jì)符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，出具受理通知書；不符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，出具不予受理通知書。建設(shè)項(xiàng)目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)將建設(shè)項(xiàng)目用地情況報(bào)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門備案。

1.5 土地劃撥

1.5.1 確定土地征收范圍、提交發(fā)布征收啟動(dòng)公告申請(qǐng)

土地征收工作協(xié)議征收實(shí)施主體為區(qū)政府，征收組織協(xié)調(diào)單位為所在鎮(zhèn)、街。該項(xiàng)工作由代建方向區(qū)征收中心領(lǐng)取區(qū)政府合同（協(xié)議）處理審批單予各個(gè)單位會(huì)稿后送區(qū)政府蓋章。

在土地劃撥程序中，建設(shè)項(xiàng)目用地的審批程序主要分為以下幾個(gè)步驟：

（1）國(guó)土資源局對(duì)項(xiàng)目用地進(jìn)行初審，符合規(guī)定后出具《建設(shè)用地預(yù)審意見》。

（2）國(guó)土資源局向建設(shè)單位出具《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》。

（3）土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并向國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。

1.5.2 用地規(guī)劃許可證、劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

辦理前置條件：（1）取得建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審和選址意見書》；（2）取得建設(shè)項(xiàng)目管理部門的立項(xiàng)、核準(zhǔn)或備案文件；（3）形成凈地達(dá)到交地條件（取得凈地證明）。

工作要點(diǎn)：提供①申請(qǐng)表（進(jìn)入福建省網(wǎng)上辦事大廳-廈門市翔安區(qū)-劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)-申報(bào)材料中下載）、②用地預(yù)審和選址意見書、③土地勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告書（為內(nèi)部調(diào)閱資料，提供用地預(yù)審和選址意見書向地理信息中心提前申請(qǐng)辦理）、④項(xiàng)目總平位置圖、⑤設(shè)計(jì)方案批復(fù)、⑥屬地區(qū)政府土地房屋征收部門出具的已完成土地房屋征收證明文件。（如有涉及本項(xiàng)目的原用地批文、劃撥決定書、會(huì)議紀(jì)要、抄告單等也應(yīng)一并提供）。

1.6 施工許可辦理

施工許可的辦理是項(xiàng)目正式開工前的必要步驟。辦理施工許可證需要準(zhǔn)備一系列資料，包括建筑工程用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、到位資金證明、施工圖審查合格證、施工和監(jiān)理中標(biāo)通知書、施工和監(jiān)理合同，以及建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督書等。這些資料的準(zhǔn)備需要嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保項(xiàng)目的合法性和合規(guī)性。

在提交申請(qǐng)后，相關(guān)部門會(huì)進(jìn)行審查和核實(shí)，確認(rèn)項(xiàng)目是否具備開工條件。審查過(guò)程可能涉及對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案、施工計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估。一旦審查通過(guò)，項(xiàng)目將獲得施工許可證，標(biāo)志著項(xiàng)目可以正式進(jìn)入施工階段。

具體流程如下表2 所示。

結(jié)合本人負(fù)責(zé)辦理的廈門市翔安某學(xué)校新校區(qū)項(xiàng)目前期手續(xù)進(jìn)行分析，該項(xiàng)目位于廈門市翔安區(qū)內(nèi)厝鎮(zhèn)，主要建設(shè)6 000人辦學(xué)規(guī)模的中等職業(yè)學(xué)校1所。用地面積約127 568m2，總建筑面積141 250m2，其中，地上總建筑面積126 850m2，地下總建筑面積14 400m2，地下室一層，地上層數(shù)最多為十層。建筑高度最高為40.20m。主要建設(shè)內(nèi)容包括：教學(xué)樓及實(shí)驗(yàn)綜合樓、實(shí)訓(xùn)樓和實(shí)訓(xùn)車間、行政樓、圖書館、師生活動(dòng)中心、風(fēng)雨操場(chǎng)、食堂、宿舍樓及其他附屬用房、地下車庫(kù)等。本項(xiàng)目總投資額約69 800萬(wàn)元，建安投資額約56 900萬(wàn)元。為加快前期手續(xù)辦理，按時(shí)完成交付工作，我們制定了一系列計(jì)劃：

2.1 建立專業(yè)的前期工作團(tuán)隊(duì)

組建一個(gè)專業(yè)的前期工作團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)和深厚的行業(yè)知識(shí)，能夠熟練處理各種前期手續(xù)。團(tuán)隊(duì)成員之間應(yīng)明確分工，確保各項(xiàng)工作能夠高效、有序地進(jìn)行。

2.2 提前介入與深入了解

在項(xiàng)目啟動(dòng)初期，就應(yīng)提前介入，與相關(guān)部門進(jìn)行充分溝通，深入了解項(xiàng)目的整體情況、審批要求以及可能遇到的難點(diǎn)。這樣有助于提前做好準(zhǔn)備，制定合理的計(jì)劃，避免在后續(xù)手續(xù)辦理過(guò)程中出現(xiàn)延誤。

2.3 制定詳細(xì)的前期工作計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和審批要求，制定詳細(xì)的前期工作計(jì)劃，包括各項(xiàng)手續(xù)的辦理順序、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、負(fù)責(zé)人等。計(jì)劃應(yīng)具有可操作性和靈活性，能夠根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，施工方應(yīng)定期對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，確保各項(xiàng)工作能夠按時(shí)完成。

2.4 利用信息化手段提高效率

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，越來(lái)越多的審批事項(xiàng)可以通過(guò)線上平臺(tái)進(jìn)行辦理。充分利用這些信息化手段，如電子政務(wù)平臺(tái)、在線申報(bào)系統(tǒng)等，提高前期手續(xù)辦理的效率和準(zhǔn)確性。此外，還可以利用信息技術(shù)對(duì)前期工作進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理，確保各項(xiàng)工作能夠按照計(jì)劃順利進(jìn)行。

3 結(jié)語(yǔ)

綜觀所述，建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)在整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中雖然流程繁瑣用時(shí)較長(zhǎng)，但隨著相關(guān)流程的進(jìn)一步完善，只要我們做好相應(yīng)對(duì)策，前期介入，結(jié)合項(xiàng)目特性提前做好相應(yīng)的工作計(jì)劃及應(yīng)對(duì)措施，利用信息化等手段，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目前期手續(xù)辦理效率定能起到重要的推動(dòng)作用。

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