REITs積極作用持續凸顯二級市場建設有待完善

基礎設施領域不動產投資信托基金（本文簡稱“REITs”）是落實國家重大戰略、重大政策的有效工具。目前我國REITs二級市場已具雛形，成果很多，但在交易規則、信息披露、市場準入、REITs基金治理、投資者教育等很多方面需要不斷完善。本文就完善REITs二級市場建設提出了措施建議。

基礎設施領域不動產投資信托基金（基礎設施REITs，以下簡稱“REITs”）是企業將基礎設施項目在資本市場上公開發售交易并獲得等價融資的載體。作為投融資領域的重大創新，REITs對積極擴大有效投資、防范化解債務風險、推動實現共同富裕、貫徹全面依法治國等具有重要意義。截至目前，我國共有35只REITs產品發行上市，累計發行規模（含擴募）1156億元，資產運營良好，發展前景廣闊。未來，我國REITs市場仍須通過豐富完善投資者結構、優化交易方式及投資工具、加強投資者教育等，加快推動REITs二級市場建設，發揮REITs對金融服務實體經濟的巨大潛力。

REITs是落實國家重大戰略、重大政策的有效工具

REITs是成熟穩定的底層資產的上市，目前已發行上市的35只REITs產品都是經過仔細篩選、嚴格審核后發行的基礎設施項目，這些項目不僅運營良好、收益穩定，而且合規性強、風險較低。REITs市場的良好開局，為REITs推動形成投資良性循環、助力高質量發展創造了條件。

盤活存量資產，擴大有效投資

我國存量資產規模巨大，能夠發行REITs的資產也很多。根據相關專業機構估算，國內可通過REITs盤活的資產超過10萬億元，若將盤活資金全部投入新項目建設，預計能夠拉動50萬億元新增投資。截至目前，我國共有35只REITs產品發行上市，累計發行規模（含擴募）已突破1150億元，凈回收資金超過400億元，帶動新增投資超過4700億元。

降低地方政府和企業杠桿，防范化解債務風險

REITs作為權益型融資工具，有助于提高直接融資比重，降低債務風險。發行REITs不僅為地方政府盤活存量資產回收存量資金，還能增加土地收入來源，進一步增強政府化解債務能力。據地方反映，一些企業主動要求通過招拍掛方式獲得原本可以直接劃撥的土地使用權，以滿足未來項目發行REITs的需要。此外，REITs還能有效降低企業杠桿率，防范企業債務風險。以廣州廣河高速REITs為例，項目發行后企業資產負債率從68%降低至63%，融資貸款空間增加近200億元。

支撐重大戰略項目建設，促進重大戰略落地實施

R E I T s適用行業和領域與國家重大戰略高度契合。如碳達峰、碳中和領域，已有4只清潔能源REITs產品上市，累計盤活資金超150億元；清潔能源項目十分適合發行REITs，潛在市場規模超萬億元。再如，目前已發行5只保租房REITs，累計盤活資金超80億元，初步估算保租房REITs潛在規模超3000億元，這些回收資金對促進以保租房為引領的住房租賃市場長遠發展意義重大。此外，REITs在促進消費基礎設施建設提振擴大消費、交通市政環保等基礎設施補短板，以及新型基礎設施建設等重點領域，也發揮著重要作用。

提升居民財產性收入，推動實現共同富裕

按照政策規定，REITs每年都要將90%以上可供分配的現金流，以現金的形式分配給投資人。這種強制分紅制度能有效保障居民獲取穩定收入，使普通百姓共享實體經濟發展紅利，拓寬財產性收入來源。截至2024年一季度，已有20余只REITs產品發放分紅，累計分紅金額超過100億元，廣州廣河、滬杭甬、首鋼綠能、首創水務、深圳能源多只REITs基于發行規模的分紅比例在10%以上，首鋼綠能的分紅比例更超過20%。良好的分紅機制給予了公眾投資人穩定的投資回報。

貫徹落實依法治國理念，規范項目各項手續辦理

按照政策要求，發行REITs的項目必須嚴格履行投資管理手續，滿足城鄉規劃、土地管理、環境保護、建筑施工等法律法規要求。在REITs的示范引領下，地方政府和企業對依法推進項目投資建設的理念不斷增強，項目各項手續辦理持續規范。據有關企業反映，為滿足未來REITs發行需要，在項目前期建設時，大到主體項目建筑規劃和用地手續，小到保安亭、車庫雨棚等竣工驗收手續，主動做到“應辦盡辦、應補盡補”。

REITs二級市場建設仍存在不足

REITs二級市場已具雛形，成果很多，但市場建設是個系統而長遠的過程，在交易規則、信息披露、市場準入、REITs基金治理、投資者教育等很多方面需要不斷完善。

市場持有型投資機構不足、流動性不夠

我國REITs市場建設初期，投資者類型相對單一，機構投資者以保險、券商自營、銀行理財等為主，因各種原因其投資策略及風險收益偏好趨同，傾向于趨勢交易型，市場上仍缺乏長期持有型的大型投資機構，再加上REITs流通份額相對較小，當市場出現波動時，容易形成“一邊倒”的投資行為和價格走勢。在內部短期財務考核指標要求下，機構投資者按照二級市場價格設置預警止損要求，一旦價格低于止損線，容易產生“踩踏式”賣出交易行為，市場的進一步下跌會觸發更多份額的賣出，加劇產品價格下跌。REITs市場存在一些短線投資者以“打新”“做波斷”作為主要策略，不僅對REITs的合理發行定價形成一定干擾，在戰配份額解禁后也可能對二級市場構成較為集中的拋售壓力。

部分增量資金仍未進入

保險資金REITs投資規模受限。按照保險資金運用有關政策，保險資金投資REITs的風險因子為0.5，遠高于不動產股權投資（0.15）。即使投資于風險更高的股票（0.35）和股票型基金（ 0 . 2 8 ） ， 其資本占用比例也明顯低于REITs。由于保險公司的實繳資本有限，投資所占用的資本越高，能夠投資的資金就越少。較高的資本占用比例極大限制了保險資金投資REITs的規模。大量證券投資基金產品無法投資REITs。在海外市場，基金產品是REITs市場的重要投資者。但目前國內對證券投資基金產品投資REITs存在一些障礙，包括投資范圍、投資規模比例、投資標的門檻等限制。2023年7月鼓勵基金中基金（FOF）投資REITs以來，該類產品在REITs上的投資正在不斷增加，但普通證券投資基金仍未能突破，大量長期投資者仍未進入REITs市場。社保基金仍未正式進入。REITs產品的穩定分紅等特征與社保基金的投資屬性非常匹配，社保基金可長期持有REITs產品。從海外經驗看，REITs作為收益穩定、風險適中的金融產品，十分適合于社保基金、企業年金、養老資金投資。但受限于相關制度和認知不足，目前這些資金均未有效參與REITs投資。

一些投資人對REITs投資價值認知不到位

投資人對REITs產品定位不統一。市場初期，不少投資人認為REITs是債券屬性產品，在做價值評估時只看國債利率、無風險利率等少數間接指標，結合多種債券類的價值分析理論、公式進行投資決策，卻很少關注底層資產所屬產業、區域及中長期發展趨勢。一些投資人對REITs投資價值認識不到位。REITs底層資產是運營穩定的基礎設施，價值波動一般比較小，每年強制分紅的比例比較高，因此相對股票投資穩定，風險和收益屬于中等水平。部分投資者缺乏清晰的投資框架，或認為分紅固定屬于債券投資，或寄希望于項目運營收入和未來現金流持續大幅度的增長。此外，投資者不重視REITs產品的中長期價值，更多地以透支政策紅利的心態參與。如果市場出現短期波動，可能產生盲目看空甚至“追殺漲跌”的行為。

完善REITs二級市場建設的措施建議

推動長期資金進入REITs市場，豐富完善投資者結構

適時、逐步放開所有基金產品投資REITs的限制。參照海外市場，把REITs投資者范圍向股票看齊，逐步實現全市場權益型、混合型公募基金參與REITs投資，提高REITs市場流動性。完善保險資金參與REITs投資制度。將REITs產品按“基礎資產”穿透計量償付能力，風險因子賦值按不動產類型并適當下浮，積極吸引保險資金參與REITs投資。積極引入各類長期投資資金。加快完善相關制度，引導企業年金、養老金、社保基金等長期限、資產配置型投資機構參與REITs投資。研究將REITs加入滬港通、深港通標的，加入合格境外機構投資者（QFII）的投資范圍等。

優化REITs會計處理和財務考核機制，避免不合理的被動交易

引入合理的會計記賬方式。投資機構包括自營類機構可根據其投資目的與期限，選擇會計科目分類，以持有為目的的，可將所投資的REITs份額計入“以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益”（FVOCI）科目，減少對當期利潤表的影響，避免因短期業績壓力出現被動賣出行為。健全內部投資機制。鼓勵投資機構建立健全REITs二級市場投資規則和機制，縮短內部決策流程，優化投資收益考核機制，減少因價格短期波動帶來的被動砍倉行為，提高二級市場穩定性。鼓勵中證指數有限公司、中債金融估值中心有限公司及基金管理機構以合適的頻率公布REITs底層資產凈值，作為REITs公允價值的參考。

繼續增加REITs產品供給，優化REITs交易方式及投資工具

繼續保持REITs常態化發行節奏，提高REITs發行規模，增加市場流通份額。盡快實現文化旅游、鐵路、市政供熱等領域REITs發行“零”的突破，豐富市場資產類型。加快推出REITs相關交易型開放式指數基金（ETF）產品，豁免REITs ETF底層標的個數和規模要求，有效分散單只REITs投資風險，為長期資產配置型投資者提供更好的投資工具。盡快將REITs納入融資融券標的。建議引入證金公司、養老社保企業年金等作為REITs長期持有的戰略機構，為市場提供資金與券源的融通。建立健全REITs場外交易市場，有效滿足機構投資人、做市商等的大額交易需求，緩解場內交易對二級市場價格的沖擊。

加強投資者教育，形成合理的投資行為和預期

加強投資者教育，引導投資者正確認識REITs作為介于股債之間的權益性產品的特性，對收益率有合理預期。落實投資者適當性管理，培育理性投資、長期投資、價值投資的理念。引導市場參與各方進一步加大對底層資產屬性及實際經營情況的分析研究，深度挖掘REITs底層資產的優勢及潛在風險，向市場投資者提供更多、更具深度的分析觀點。

（李澤正為國家發展改革委投資研究所融資室副主任、研究員。特約編輯/孫世選，責任編輯/丁開艷）