資深“盤家”潘石屹

盤家，在方言中用來稱贊一個人善于管理家務(wù)，亦可引申為操盤某些局面的行家。

但在京城的特定語境中，“盤”這個字有更微妙的用途，是指不用任何多余動作，能把某個物件、某項事業(yè)和技藝，甚至是某個人物“盤”出通透感、水潤感、高級感，并抵達極致境界的“沉浸式”游戲。

盤，意味著全神貫注、經(jīng)年累月地投身于一種下意識的可重復規(guī)則中，是盤家與被盤對象信息交流、精神互參的儀式。

潘石屹的發(fā)跡之路和撤退之道，也是一個“盤家”的成長過程，更像是一部情節(jié)曲折的電視連續(xù)劇。

這部連續(xù)劇里的重要人物包括：牟其中、張欣、閻巖，以及黑石集團創(chuàng)始人蘇世民等。

這些人物先后在潘石屹職業(yè)生涯的某些節(jié)點出現(xiàn)，隨著他的人生故事展開，逐漸有了歲月的光澤和神采。讀者將會發(fā)現(xiàn)：少了其中的某一個，潘石屹崛起和撤退的關(guān)鍵鏈條上，都會出現(xiàn)某些漏洞。

在牟其中始終未敢染指的房地產(chǎn)行業(yè)，潘石屹樹立了一個敢于標新立異的另類奮斗者形象，也創(chuàng)造了一個精心籌劃的退出案例。

2024年以來，潘石屹這個名字忽然被賦予某種企業(yè)家精神的表征，被用來衡量那些飽受詬病——給購房人、合作伙伴以及社會各界留下一地爛尾故事的投機者。

開始懷念這位西北企業(yè)家的人們，到底能從其商業(yè)和人生布局中悟到點什么呢？

“盤資金”的杠桿意識

在涉及貸款、募資、上市等與資金杠桿相關(guān)的關(guān)鍵事務(wù)上，創(chuàng)業(yè)者和企業(yè)操盤者有必要借鑒潘石屹創(chuàng)業(yè)之初的資金敏感度和工具意識。

“我絕不用銀行貸款。”

“我絕不搞股份公司。”

“我絕不上市。”

不止一位在實業(yè)或商貿(mào)流通領(lǐng)域的老板，在事業(yè)有成時給筆者表達過這樣的觀點，他們的依據(jù)通常是身邊發(fā)生過的那些悲歡離合、滄海桑田的“劇情”。

然而，在潘石屹創(chuàng)業(yè)之初，這些問題早就不是認知障礙了——一位來自大西北，年僅20多歲的小伙子，居然對于任何能夠做大資金杠桿的信息保持著異常的敏感，這是令人感到意外的。

這一切，在20世紀80年代末90年代初卻真實地發(fā)生了。給潘石屹補上這一課的人，很可能是牟其中。

對于吸收能力極強的“盤家”潘石屹來說，即便是擦肩而過的路人的一句話，都足夠其拿去呼風喚雨。

1989年，潘石屹隨牟其中來到海南省。其時，牟其中已經(jīng)是一位眾望所歸的商界“教父級”人物，他對房地產(chǎn)并無興趣。

直至35年后，重獲自由的牟其中依然在短視頻節(jié)目中說，此生他唯一未能理解、未曾涉足的領(lǐng)域便是房地產(chǎn)。

然而，身為銀行家之子，牟其中很可能幫助潘石屹了解到金融行業(yè)的游戲規(guī)則。牟其中曾說：銀行本質(zhì)上是一個商店，它銷售的東西就是貨幣。銀行不喜歡征信好的人歸還本金，它希望持續(xù)收取利息！

牟其中這些顛覆性觀點，對于當時每天面臨“潑天商機”，但缺乏“第一桶金”的潘石屹，以及王功權(quán)、馮侖、劉軍、王啟富、易小迪等人有多么重要的意義，看看潘石屹后續(xù)的“操盤”動作就知道了。

1992年，潘石屹加入海南萬通，起初擔任總經(jīng)理助理兼財務(wù)部經(jīng)理，之后晉升為與五位創(chuàng)始人平級的副總。

當年，公司通過高息借貸1000多萬元炒房地產(chǎn)。六人通過運作海口“九都別墅”項目，僅用半年多時間就賺取1000多萬元。

潘石屹在地產(chǎn)領(lǐng)域上升到與“地產(chǎn)思想家”馮侖并肩的江湖地位，始于其捕捉到的一條敏感信息。

1992年8月，在海口房地產(chǎn)市場崩盤前，潘石屹回到北方考察市場。有一回，潘石屹在當時的懷柔縣政府食堂吃飯時，偶然獲悉“北京市給了懷柔四個定向募集資金的股份制公司指標。”

潘石屹于是想辦法獲得了其中一個指標。

1993年6月，北京成立了最早的一家以民營資本為主體的大型股份制企業(yè)，這就是由萬通集團投資并以定向募集方式發(fā)起組建的“北京萬通實業(yè)股份有限公司。”

北京萬通實業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬通實業(yè)”）成立之初，實收資本8億元人民幣。同年，該公司在北京開發(fā)了一系列房地產(chǎn)項目，包括北京萬通新世界廣場、中國國際航空公司大廈、北京萬通理想世界（現(xiàn)新城國際），這些項目均大獲成功。

1995年3月，萬通實業(yè)的六君子進行了“以江湖方式進入，以商人方式退出的”首次分家，王啟富、潘石屹和易小迪選擇離開。

“盤項目”的夢幻組合

對于那些希望將夫妻店發(fā)展成為行業(yè)龍頭甚至世界知名企業(yè)的人來說，有必要復盤一下潘石屹在家庭結(jié)構(gòu)、企業(yè)定位與發(fā)展形態(tài)等方面高舉高打的布局風格。

潘石屹的第二位貴人，就是其相識于美國的張欣。

1995年，潘石屹與妻子張欣共同創(chuàng)立了SOHO中國有限公司。

1996年，閻巖加入SOHO中國。

這是一個值得記住的名字——22年后，閻巖從SOHO中國總裁的位置上離任，加入黑石集團，某種意義上成為潘石屹在黑石集團體系內(nèi)的“臥槽馬”。

自SOHO中國創(chuàng)始以來，潘、張二人鎖定主要位于北京和上海黃金地段的商業(yè)房地產(chǎn)項目。他們共同開發(fā)和收購了一系列知名樓盤，這些項目包括：SOHO現(xiàn)代城、博鰲藍色海岸（位于海南博鰲）、建外SOHO、長城腳下的公社、朝外SOHO、光華路SOHO、三里屯SOHO、前門大街等數(shù)十個項目。

2002年，已被國內(nèi)媒體廣泛報道的潘石屹以及其開創(chuàng)的SOHO辦公風格，亦得到《時代》周刊、CNN（美國有線電視新聞網(wǎng)）、中央電視臺、《華爾街日報》以及南華早報等媒體的關(guān)注。

其中，《時代》周刊還在一期報道中轉(zhuǎn)述了潘石屹的觀點：“‘所有的人都在談?wù)撝袊趺磿羞@樣豐富的歷史，’潘說，‘但我想展示我今天建造的建筑也會有一個美好的未來。’他已經(jīng)向前邁進了不同尋常的一步，他很重視他項目周圍的其他建筑，并使自己的項目規(guī)劃在（北京）市中心有一個連貫性。”

潘石屹與張欣在婚姻和事業(yè)上的夢幻組合，不僅提升了其在國際社會體和工商界的知名度和影響力，也在短短10年內(nèi)，把SOHO中國發(fā)展成為北京最大的房地產(chǎn)開發(fā)商以及中國最大的甲級寫字樓開發(fā)商。

2007年10月8日，SOHO中國在香港聯(lián)交所成功上市，并于上市之初成功融資19億美元，創(chuàng)下了亞洲商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO（首次公開募股）的最高紀錄。

2022年，曾多次登上福布斯全球富豪榜的張欣和潘石屹，仍以30億美元財富位列“2022年福布斯全球億萬富豪榜”第1012位。

“盤股權(quán)”的草蛇灰線

如今，有諸多曾經(jīng)的萬億級、千億級的行業(yè)巨頭，以及獨角獸們?nèi)栽诟髯允煜さ念I(lǐng)域苦苦掙扎，這些企業(yè)有必要研究一下潘石屹對行業(yè)發(fā)展大勢的洞察力與退出手法。

在SOHO中國一騎絕塵、風頭無兩的年月，潘石屹已經(jīng)開始了對于地產(chǎn)行業(yè)以及SOHO項目運作模式的反思。

2014年5月23日，潘石屹在清華經(jīng)管學院中國企業(yè)家論壇上說：“我對住宅市場不看好，中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”

潘石屹此番言論語出驚人，引發(fā)行業(yè)強烈關(guān)注。然而，當時幾乎無人意識到，這其實是潘石屹此后持續(xù)數(shù)年從房地產(chǎn)市場大撤退的一個信號。

2014年8月16日，潘石屹領(lǐng)導下的SOHO中國宣布，其旗下商業(yè)地產(chǎn)由此前的散售模式，向大規(guī)模自持型租賃模式轉(zhuǎn)型。

潘石屹在分析當年公司面臨的形勢時說，“煤老板、鋼鐵老板都沒錢了，再不轉(zhuǎn)型就有問題了。”

潘石屹同時表達了其對于整租模式和散售模式不同稅費成本的看法。他說：“房地產(chǎn)基金整幢樓地買賣，換個股權(quán)，所有的稅都免了。現(xiàn)在的銷售要和基金這樣的大資本打交道，而不是煤老板。”

2014年前后發(fā)生的一系列事件，也是潘石屹逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤出的關(guān)鍵節(jié)點。

以下這張大事記和人物表，由其發(fā)生的時間順序看是一種感覺，倒著看，則又是另一種感覺：

早在2005年，潘石屹便通過“境外換手”的方式，將個人名下的全部股份（以饋贈形式）轉(zhuǎn)讓給張欣。由于張欣的外籍身份，當她成為SOHO中國實際控制人后，SOHO中國的企業(yè)性質(zhì)亦隨之發(fā)生變化。

2008年，此后被譽為“中國房地產(chǎn)抄底專家”的黑石集團進入中國市場，并成立了面向中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的機構(gòu)——盈石資產(chǎn)管理有限公司。

2012年，黑石集團旗下的盈石資產(chǎn)管理有限公司與SOHO中國各自持股50%，合資成立盈石搜候（上海）有限公司。據(jù)稱，該公司的定位是為了配合SOHO中國的戰(zhàn)略與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，專門負責前門大街SOHO所持物業(yè)的招商和運營。

2018年，前SOHO中國總裁閻巖加入黑石集團亞洲房地產(chǎn)部，出任董事總經(jīng)理一職。自1996年入職SOHO中國后，閻巖曾歷任總裁、首席財務(wù)官、首席運營官等核心職務(wù)，被公認為潘石屹的“肱骨之臣”。

2021年6月16日，關(guān)于黑石收購SOHO中國的傳聞終于“生米煮成了熟飯”。SOHO中國官方回應(yīng)稱：黑石將以5港元每股、總價30.5億美元全面收購前者，獲得控股權(quán)；交易完成后，SOHO中國現(xiàn)有控股股東（潘石屹夫婦）將保留9%的股權(quán)，SOHO中國也將繼續(xù)在港交所上市。

SOHO中國被并購之前，與SOHO中國在國內(nèi)市場出讓其名下重要項目資產(chǎn)“賣賣賣”動作同頻的，是潘、張二人在海外的買買買：

在2019年至2020年期間，潘石屹分別以150萬元至2億元不等的金額，注冊了7家公司。

此外，自2011年起，潘石屹、張欣夫婦就通過家族信托的方式投資了一些海外資產(chǎn)。其中包括，以7億美元購入紐約曼哈頓廣場旁的辦公大樓，以6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%的股權(quán)，以及聯(lián)合巴西財團以7億美元收購了美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。

SOHO中國轉(zhuǎn)型前后數(shù)年的這份大事記和人物表，順著看，貌似“無心插柳”，倒著看，堪稱“柳暗花明”。

關(guān)于這次“轉(zhuǎn)型”的動因，潘石屹曾有過一個背景說明：“在我們宣布轉(zhuǎn)型之前，實際上我們是跟好多大的基金有一個溝通，我記得我們在英國也好，在美國也好，基本上得到了所有我們接觸到的人的認可，說你們早就應(yīng)該轉(zhuǎn)型了，為什么不轉(zhuǎn)型呢？如果不轉(zhuǎn)型的話，各種各樣的弊端是非常多的，轉(zhuǎn)型過來，這些弊端都可以規(guī)避掉。之后，我們就宣布了轉(zhuǎn)型。”