增量房貸從嚴審核

6月12日，在北京順義一個樓盤的營銷中心，銷售人員白濤透過寬大的玻璃幕墻指著外面的工地說，今年年底，房子的主體封頂了，就可以辦理按揭貸款了。目前只需要在7天內交10%的首付款，剩余首付款在辦理按揭時付清即可。

白濤說的“建筑主體封頂辦理個人住房貸款”，源自2007年9月27日中國人民銀行、原銀監會聯合下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（下稱“359號文”）。“359號文”要求“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款”。

李建是一家國有大行北京某支行的信貸負責人，他表示，在房地產行業上行期，多數城市并沒有嚴格執行“359號文”，開發商通過虛假的監理月報等封頂材料提前辦理個人住房按揭，埋下了爛尾隱患。

李建說，2023年仍有個別城市的房地產項目，主體結構沒有封頂便可以拿到個人住房貸款。經過監管部門大力治理后，今年以來，類似情況已經大幅減少，目前大家都是嚴格按照制度執行。

A

規范封頂放貸

通常情況下，房地產項目取得商品房預售許可證后開始對外銷售，但各個城市獲取預售許可證的前置條件不同，有的城市要求項目投資強度達到一定比例，有的城市要求建筑主體形象進度達到一定比例。

以建筑主體形象進度作為獲取預售許可證的條件，不同城市的要求也不一樣。比如，北京的普通（相對于高標準或裝配式建筑而言）房地產項目，要求主體結構達到規劃設計總層數的三分之一，而西安等城市則要求建筑主體結構封頂。

由于不同城市申請預售許可證的要求不同，辦理個人住房按揭貸款的節點也不同。在北京購房，交清首付款并網簽后，需等建筑主體結構封頂后才可以辦理按揭貸款；在西安，則是交清首付并網簽后即可辦理按揭貸款。

白濤表示，消費者交清首付款并在房管局備案網簽后，可以向項目合作的商業銀行申請個人住房貸款。銀行對購房者的貸款資質進行審核，確定貸款比例及貸款年限。等到項目主體結構封頂后，銀行才能放款。

從2022年開始，北京以樓棟為單位申請商品房預售許可證。消費者購房時，如果房子所在的樓棟建筑主體結構沒有封頂，即便銀行通過了房貸申請，也不會發放貸款。

建筑主體結構封頂后，項目公司以監理月報等材料向銀行申請放款，銀行實地核查項目建筑實際進度，銀行房貸負責人與開發商的項目負責人、營銷負責人，建筑商負責人及建筑主體拍照，作為封頂證明資料留存備查。達到放款條件后，銀行將按揭貸款轉入預售資金監管賬戶。

B

購房者資質審核

李建說，雖然目前北京已經執行首套首付30%的政策，但各家商業銀行會根據自身貸款不良率、風控體系等標準，制定一套內部標準，執行標準比監管要求更為嚴格。比如，某國有大行北京分行執行“首套首付35%、最長貸款期限不超過25年”的要求，審核房貸時，名義仍按照“30%首付、30年貸款期限”標準，但批下來的房貸一般不會突破內部標準。

另一家商業銀行南方某市支行負責人表示，如果購房者需要組合房貸，首付比例及貸款年限等方面需按公積金標準審核。與商業貸款相比，公積金貸款審核更為嚴格。如果公積金只能貸20年，那么商貸也只能批20年。

除了首付款和貸款年限外，商業銀行對購房者還款能力的審核標準也不同。第一，收入證明。有的銀行要求購房者單位開具收入證明即可，但有的銀行還需要購房者提供半年的工資卡流水。第二，收入對月供的覆蓋率。有的銀行要求家庭月收入是月供的兩倍，有的銀行則要求家庭收入核算需要剔除其他負債和剛性支出。

上述支行負責人說到，他所在的銀行審核房貸時，要求貸款人提供單位開具的收入證明及相關工資卡流水，要求貸款人的月支出與收入比控制在50%，月所有債務支出與收入比控制在55%。他表示，審核貸款人的工資卡流水，不僅看貸款人的收入，也看貸款人的支出。比如，貸款人離異，每月需要定額支付孩子撫養費，雖然不是負債，但在審核貸款額度時需要將這部分支出作為負債計入。

李建表示，2024年以來，個人住房貸款審核、辦理和發放等環節越來越規范，之前的各種亂象基本杜絕了。

C

監管加強

2003年，中國人民銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（下稱“121號文”）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收后才能發放貸款。

2007年9月，中國人民銀行聯合原銀監會下發“359號文”，重申“主體結構封頂后才能發放個人按揭貸款”。此后，“359號文”一直是個人住房貸款的主要執行依據。

李建說，公積金貸款一直嚴格執行“359號文”規定，但在商業貸款領域存在較大漏洞。其中既有客觀現實的需要，也有商業銀行自身的問題，在房價上漲階段，提前發放貸款的行為并沒有引起太大爭議。

從房企角度而言，開發商需要快速回籠資金，封頂后才能辦理按揭貸款無法滿足其對資金的需求。一般情況下，開發商會提供虛假封頂材料讓銀行提前發放按揭貸款。

對銀行來說，個人住房貸款屬于優質業務，是各家商業銀行重點爭奪的對象，個別支行對開發商提供的封頂材料并不進行嚴格審核。

“以前房價一直在漲，購房者不會在意是不是違規。”該支行負責人說，隨著房價拐點來臨及大量爛尾樓出現，購房者對商業銀行違規發放個人按揭貸款的投訴大幅上升，這一灰色地帶也逐步引起監管層的關注。

李建說，2020年，泰禾北京院子二期停工事件爆發后，雖然北京沒有明確發文，但開始對個人住房貸款進行嚴格監管。此后，北京地區的商業銀行嚴格執行“建筑主體結構封頂后辦理個人住房貸款”的相關規定。

2021年1月，上海銀保監局印發《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（下稱“上海6號文”），要求切實執行“359號文”。

上述支行負責人表示，2021年下半年，他所在支行的省級金融監管部門召集轄區內商業銀行，對個人住房貸款發出風險警示，轄區內的商業銀行開始嚴格執行“359號文”相關規定。

2022年以來，“斷供潮”持續發酵，加上“保交樓”責任被壓實在地方政府身上，全國各地繼續加大對個人住房貸款的監管力度。

李建表示，隨著各地加大監管力度，全國范圍內違規發放個人住房貸款的行為大幅減少，但在2023年下半年，仍有個別城市的一些支行“頂風作案”，這種情況一般是發現一起處理一起。

到了2024年，多數城市個人住房貸款領域的違規行為已經大幅改善。李建表示，2024年以來，他還沒有聽到過哪個城市發生違規發放房貸的消息。

D

正反面

“主體結構封頂后發放個人住房貸款”的規定從嚴執行后，對房企、購房者及地方政府均產生不同程度的影響。

第一，資金壓力。之前，消費者購買新房，交清首付并網簽后，銀行就開始陸續將個人住房按揭貸款匯入預售資金監管賬戶，加上預售資金監管較為寬松，開發商自有資金投入壓力相對較小。

嚴格執行“359號文”后，項目結構封頂前需要開發商以自有資金持續投入。白濤說，主體結構封頂時，開發商投入資金占建安成本（房屋建筑成本和房屋設施安裝成本）的一半左右，如果加上拿地支出，自有資金投入占比在四分之三左右。

上述支行負責人表示，有的商業銀行要求項目付清前期工程款后才能辦理個人住房貸款。這就使得開發商自有資金投入壓力倍增，尤其是在一二線城市，多數民企因自有資金缺乏而不愿意拿地。

第二，購房風險下降。先前之所以出現大量爛尾樓糾紛，除了預售資金監管不力外，另一個主要原因就是銀行違規發放個人住房貸款，例如部分項目施工進度未到“正負零”，購房者就已開始還月供。（注：“正負零”指的是主體工程的一個基準面。當建筑施工到達“正負零”階段時，意味著主體工程基準面以下的工程已經完成，接下來將進行主體地上部分的工程施工。）

預售資金監管加強及“359號文”嚴格執行以來，購房者獲得雙重保險。白濤說，即便是預售資金監管不力，購房者最多損失首付款，而不需要背負房貸；而且一旦主體結構完工，后期交樓風險會大幅下降。

第三，優勝劣汰。上述支行負責人認為，一系列旨在保護購房者的措施落地，一定程度使得資金實力不濟的房企逐步退出房地產開發領域。

上述支行負責人說，個人住房貸款政策嚴格執行，起初可能是為了減少房地產信貸風險，但實際上也保護了購房者權益，從長遠來看是好事。

（應受訪者要求，白濤、李建均為化名）

摘自微信公眾號“經濟觀察網”