房地產企業(yè)財務內部控制中存在的不足及改進策略

楊爽

【摘 ?要】如今，我國房地產企業(yè)面對著較大的發(fā)展壓力，資金需求量大、項目成本高，極易形成各類財務風險。對此，房地產企業(yè)應加強財務內部控制，及時發(fā)現、預警與處理各類風險。論文主要研究房地產企業(yè)財務內部控制，簡單闡述了財務內控的概念，分析了房地產財務內部控制中存在的不足，提出了強化財務內控意識、優(yōu)化財務內控環(huán)境、規(guī)范財務內控活動、加大財務監(jiān)督力度、加快信息建設速度等策略，為房地產企業(yè)開展財務內控工作提供一定建議。

【關鍵詞】房地產；財務；內部控制

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2024）04-0188-03

1 財務內部控制概述

財務內部控制的概念是立足于財務角度進行內控管理，主要內容涉及財務和管理財務，無論是內控制度、標準還是呈現效果都與財務緊密聯系。房地產財務內部控制是企業(yè)自主調控與約束生產經營活動的重要機制，也直接決定著房地產行業(yè)及企業(yè)的成敗。其具體特征如下：第一，投入大。因土地價格與工程成本高，所以房地產企業(yè)開發(fā)項目時需要投入大量資金，其資金籌集負擔較重。同時，房地產企業(yè)在不同時間、空間內開發(fā)多個項目，資金周轉周期長，需要采取多種融資方法拓展資金來源，其資金籌集難度較高。再加上房地產項目開發(fā)時間較長，從土地征收與開發(fā)、項目建設到竣工驗收歷時數年，前期投入大，后期收回時間長、難度高。第二，風險大。房地產項目開發(fā)時間長、投入大、需要多方主體配合，并且涉及著人員、材料、設備等要素，期間任何一個環(huán)節(jié)出現變化都會導致項目失敗，風險較高。同時，房地產企業(yè)策劃、開發(fā)、銷售項目時難以預測客戶需求并且動態(tài)調整方案，極易出現產品滯銷等問題，加大企業(yè)財務風險。第三，難度大。當前，房地產項目支出主要為建筑安裝費、公共設施配套費等，同時此類費用隨著開發(fā)環(huán)境變化而變化。例如，通常情況下房地產企業(yè)不具有施工能力，需對外轉讓項目，無法精準掌控施工成本，導致企業(yè)財務關系越發(fā)復雜，直接提升了財務管理難度。

2 房地產企業(yè)財務內部控制的重要性

2.1 提高企業(yè)價值

根據上文可知，房地產企業(yè)開發(fā)項目或實施業(yè)務活動均需要較多資金，其作為資金密集型企業(yè)必須具備完善、合理的財務管理體系。由此，房地產企業(yè)開展財務管理工作時需加強內部控制，以此構建完善、穩(wěn)定的資金鏈，防控財務風險，實現戰(zhàn)略發(fā)展目標并且獲得理想的效益。

2.2 保證資產安全

因房地產企業(yè)生產經營時需要大量資金，所以其極易遭遇資產風險。房地產企業(yè)加強財務內部控制，通過制定完善的規(guī)章制度、實施科學的管理方法監(jiān)控資金資產，能提升資產資金利用率，優(yōu)化配置，從而保證資產安全，增強可持續(xù)發(fā)展動力。

2.3 樹立良好形象

無論是何領域、行業(yè)的企業(yè)，若未能實施財務內控極易產生財務報表失真等問題，喪失市場信譽。由此，房地產企業(yè)采取科學、合理的財務內控方法能確保財務信息報告真實可靠，為決策與管理提供可靠依據，樹立良好的外部形象。

3 房地產企業(yè)財務內部控制中存在的不足

3.1 財務內控意識薄弱

因房地產企業(yè)資金需求量大、資金周轉周期長、項目成本偏高，所以多數企業(yè)重視業(yè)務經濟活動，忽視財務內控工作。一方面，企業(yè)管理層及基層職工未能認識到財務內控工作的重要性，未能了解先進政策規(guī)定及具體要求，缺乏應有素質與能力，難以形成完善的財務內控體系，從而阻礙企業(yè)財務與業(yè)務工作有序推進。另一方面，雖然部分企業(yè)制定了財務內控制度，但是脫離企業(yè)發(fā)展與業(yè)務經濟活動現實，相關制度、流程、標準等不符合實際，導致財務內控工作浮于表面。

3.2 財務管理機制缺失

當前，財務內控在房地產企業(yè)財務管理工作中占據重要地位，企業(yè)只有加強財務內控才能規(guī)避風險、推進管理工作、保證資產安全。但現實情況是，多數房地產企業(yè)缺乏完善的財務內控機制，財務內控制度缺失、財務管理不夠全面、財務流程僵化，財務人員無法全面掌握財務內控規(guī)范及要求，不能及時發(fā)現并解決問題。例如，房地產項目開發(fā)階段，企業(yè)財務分析不到位，未能全面掌握項目影響因素，如土地價格、經濟效益等，無法保證資金籌措充足，從而引發(fā)資金風險。

3.3 財務內控活動不當

房地產企業(yè)財務內控活動不夠科學、合理。例如，房地產運行過程中未能制定完善的資金管理方案，常常出現預算目標與實際資金不符等問題。同時，企業(yè)開展固定資產管理工作時缺乏嚴謹的責任制度，固定資產報廢率較高，提前報廢與賬實不符等問題非常普遍。

3.4 企業(yè)內部監(jiān)督不足

當前，房地產企業(yè)項目成本高的主要原因即內部監(jiān)督不到位，無法按照預算標準管控費用支出等工作，導致實際支出超出預算。近年來，房地產企業(yè)項目不斷增多，資金需求量隨之增大，但是企業(yè)財務內控的資金審批權過于集中，管理層無法保證各項支出合規(guī)、合理。再加上多數企業(yè)將審計權交給財務會計，未能配備專業(yè)的審計人員，即使審計人員實施審計監(jiān)督也僅集中于項目結算階段，無法真正發(fā)揮審計監(jiān)督的作用。

3.5 財務信息管理落后

“互聯網+”背景下，我國房地產企業(yè)積極引進與應用信息系統，助力財務管理，提升管理水平。但現實情況是，多數企業(yè)應用財務管理系統審核報銷費用，而非開展預算管理等工作。同時，企業(yè)財務人員缺乏良好的信息素養(yǎng)與能力，無法借助財務管理系統提升工作效率。

4 房地產企業(yè)財務內部控制的改進策略

4.1 強化財務內控意識，完善組織架構

當前，房地產企業(yè)想要順利推進財務內控工作，應先從意識層面入手，樹立科學的財務內控意識，完善組織結構落實崗位權責。第一，房地產企業(yè)應先從管理層入手，只有管理層認識到財務內控工作的重要性，加強頂層設計與科學指導，才能順利開展財務內控工作。房地產企業(yè)管理層應主動學習財務內控知識，基于企業(yè)戰(zhàn)略層面制定財務內控目標并進行合理規(guī)劃，以此營造健康的財務內控環(huán)境。第二，房地產企業(yè)應做好宣傳教育與教育培訓工作，形成良好的財務內控風向，讓基層職工了解財務內控工作并且積極參與。對此，企業(yè)可組織專業(yè)培訓、風險案例分析、專家研討等活動，將新會計準則等政策規(guī)定引入其中，讓財務人員了解固定資產處理、信息披露工作要求，讓基層職工認識到財務內控工作的重要性。第三，房地產企業(yè)應健全財務組織架構，落實崗位權責、調整團隊結構與工作內容。企業(yè)可單獨成立內控部門，由企業(yè)總經理主導，財務部門、項目部門、技術部門、內控部門等參與，由企業(yè)財務會計、管理會計、出納人員等負責各項工作。為保證財務內控體系高效運轉，企業(yè)還應健全責任制度，落實各部門工作人員權責。例如，財務會計主要負責往來資金結算審核、會計憑證等工作；管理會計主要負責編制財務預算、協助內控部門開展財務控制等工作。

4.2 優(yōu)化財務內控環(huán)境，健全制度體系

當前，房地產企業(yè)應建立完善的財務內控機制，制定科學的內控制度，做好風險控制工作，以此形成與優(yōu)化財務內控環(huán)境。第一，房地產企業(yè)應建立制度體系，落實財務內控程序，避免財務內控工作出現紕漏。企業(yè)應以國家政策規(guī)定為導向，立足于自身生產經營與業(yè)務經濟活動實際針對性制定財務內控制度，如財務管理制度、考核制度、風險評估制度等。為確保財務內控制度高效執(zhí)行與穩(wěn)定落地，企業(yè)可建立內部激勵機制進行保障，促進全員積極參與。企業(yè)可定期開展考核工作，根據各部門及其員工表現進行長期與短期激勵，如提升福利待遇、獎勵獎金或股權等，以此增強員工的積極性與歸屬感。第二，房地產企業(yè)應做好風險控制工作，設計科學的財務風險評估指標，及時預警與提出解決策略。受行業(yè)特性與自身生產經營方式影響，房地產企業(yè)極易產生各類財務風險。對此，企業(yè)應根據自身經營情況、資金資產情況等設計財務風險評估指標，如總資產周轉率、資產負債率、資產報酬率、有形凈資產率等。其中，企業(yè)應單獨列出現金流量指標，促進企業(yè)收付實現制與權責發(fā)生制穩(wěn)定落實。同時企業(yè)應建立財務風險預警機制，以此提前發(fā)現與提示財務風險，記錄風險情況、原因、處理方案，避免產生較大損失。除利用上述提及的風險評估指標，企業(yè)還應制定財務預警標準，風險達到一定數值后自動提示，劃分風險等級，根據不同等級的風險情況針對性采取處理措施。

4.3 規(guī)范財務內控活動，確保資產安全

房地產企業(yè)開展財務內控工作時，應規(guī)范各類財務內控活動，確保企業(yè)資產資源安全，其中資金、資產管理較為關鍵。第一，房地產企業(yè)應加強貸款資金管理，要求財務部門提前制定貸款目標、方案等，根據企業(yè)年度資金籌措計劃規(guī)劃貸款使用。企業(yè)貸款管理方案應包括企業(yè)未來的資金收支情況等，保證月度實際發(fā)生數與月末余額等相符合。財務部門編制方案后提交申請，經企業(yè)領導層審批后正式實施，期間財務部門應全程跟蹤。第二，房地產企業(yè)應加強運營資金控制，做好資金收支與預算管理等工作，提升企業(yè)財務內控水平。例如，針對企業(yè)資金收入，應先將資金存入預先設立的存款賬戶，由財務部門負責人集中管理與劃撥。若資金不在預算范圍內，企業(yè)應開啟集中審議，經領導層審批通過后進行調撥。若資金由企業(yè)部門收取，此部門應向財務部門提交相關材料，財務部門審核后收取相應貨幣資金。第三，房地產企業(yè)應加強固定資產管理，實施全生命周期管理，嚴格管控資產采購、使用、報廢等環(huán)節(jié)，提升固定資產利用率，避免資產嚴重流失。企業(yè)應針對此項工作完善相應制度及標準，落實崗位職責，建立登記臺賬與搜集相關信息數據，為開展資產盤點、處理等工作提供可靠依據。第四，加強存貨管理控制。房地產企業(yè)的存貨控制主要包含著工程材料、設備等，其涉及工程成本與財務內控。由此房地產企業(yè)應重點關注授權批準、監(jiān)督、檢查等工作，確定存貨管理控制流程，確保物資采購、物資入庫、物資使用、退料入庫等工作規(guī)范合理。首先，房地產企業(yè)應制定物資審批制度、明確審批權責，要求各部門及其負責人、經辦人等簽字確認，規(guī)控越權審批行為。例如，工程部門需采購物資時，其主管應先確定物資類型、用量并且簽字確認，隨后由部門經理與財務部門分別審批簽字，確定所需資金，最終交由采購部門采購。其次，房地產企業(yè)應確定控制活動環(huán)節(jié)，明確落實物資采購、入庫、使用、退料等環(huán)節(jié)的流程與內容，詳細記錄每一階段的任務與負責人，以此保障物資安全，提升利用率。最后，房地產企業(yè)應制定物資存貨檢查制度與監(jiān)督制度等，加大監(jiān)督力度，定期開展檢查工作。其檢查內容主要包含審批授權執(zhí)行情況、崗位職責落實情況、會計核算制度執(zhí)行情況、物資入庫與出庫制度執(zhí)行情況、剩余物資處理情況等。經過系統檢查與嚴格監(jiān)督，房地產企業(yè)能了解工程物資使用情況，控制成本，規(guī)范風險。

4.4 加大財務監(jiān)督力度，做好審計工作

當前，企業(yè)做好內部審計監(jiān)督工作能有效規(guī)避財務風險，促進財務內控工作順利實施。開展內部審計監(jiān)督工作前，企業(yè)應根據內審目標制定審計目標、配備審計人員、落實審計流程，要求內審人員制定工作方案。其中，企業(yè)應增強內審部門及人員的獨立性，進一步確定崗位職能定位，要求在企業(yè)領導層直接控制下開展內審工作。財務內審時，企業(yè)內審部門應組織相應座談會，搜集信息、明確內審重點、編制財務內審底稿與計劃。針對企業(yè)項目，內審部門應及時提出整改意見，確保各項工作順利推進。最后，企業(yè)內審部門、財務部門、內審對象應共同參加會議，分析內審情況與提出調整建議。

4.5 加強全面預算管理

受房地產行業(yè)特性影響，房地產企業(yè)經營發(fā)展具有風險高、收益高等特征。對此，企業(yè)想要提升收益、控制風險，必須加強財務內部控制，優(yōu)化內部環(huán)境，其中預算管理非常關鍵。房地產企業(yè)應推行全面預算管理，通過科學的預算指引投融資、工程建設、業(yè)務工作等，提升工作效率，降低運行成本。一方面，房地產企業(yè)應成立預算管理部門與資金集中結算中心，掌握企業(yè)資金使用情況與管理特性，加強資金管理。另一方面，房地產企業(yè)應加快信息化建設速度，在系統中開發(fā)預算管理、財務報賬、資金管理等功能，各項資金活動由預算中心統一審批與配置，控制企業(yè)收支，避免出現預算超支等問題。

4.6 開發(fā)管理系統，提升管理效率

互聯網信息時代下，房地產企業(yè)應開發(fā)與落實財務管理系統，廣泛搜集財務信息數據、提升財務管理效率。企業(yè)可引進ERP系統，將財務內控工作具體分為4個功能模塊：第一，項目管理模塊。財務部門根據此模塊能了解與監(jiān)督工程項目具體情況，獲取施工數據，以此做好成本管理等工作。第二，供應商管理模塊。財務部門根據此模塊能了解供應商情況，如材料供應情況、往來賬款情況等，確保供應單位穩(wěn)定。第三，賬目管理模塊。財務部門根據此模塊能加強企業(yè)賬目管理，快速查看賬目、分析賬目并且進行預警，減少人工失誤率。第四，營銷管理模塊。財務部門根據此模塊能了解業(yè)務情況，全面掌握企業(yè)營銷情況，緊跟市場發(fā)展動態(tài)并且改進戰(zhàn)略方案。

5 結語

當前，房地產企業(yè)想要在激烈的市場競爭中脫穎而出，應增強內部控制實力，防控財務風險，保證資金資產安全。由此，房地產企業(yè)應從意識、制度、監(jiān)督等層面改進財務內控工作，實施全面、動態(tài)管理，提升財務管理與風險防控水平，促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。

【參考文獻】

【1】鄭駿鵬.房地產企業(yè)財務風險及其內部控制防范策略探析[J].中國集體經濟，2023（16）：105-108.

【2】朱飛飛.財務管理視角下房地產企業(yè)內部控制策略的探究[J].當代會計，2023（2）：46-48.

【3】徐猛.市場壓力增大 房地產企業(yè)要強化財務內部控制[J].中國商界，2023（4）：158-159.

【4】唐麗.房地產企業(yè)財務管理內部控制中的問題及優(yōu)化方式研究[J].中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2023（5）：190-193.

【5】陳倩.從財務視角淺析房地產企業(yè)內部控制存在的問題及應對措施[J].經濟技術協作信息，2023（7）：100-102.

【6】余連娥.論信息化環(huán)境下房地產開發(fā)企業(yè)財務內部控制的完善[J].財會學習，2023（3）：170-172.

【7】庾小艷.房地產企業(yè)財務風險及其內部控制防范措施[J].老字號品牌營銷，2023（14）：150-152.

【8】張芳飛.房地產企業(yè)財務風險及其內部控制防范措施[J].中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2023（7）：145-148.

【9】張磊.房地產企業(yè)財務內部控制問題探究[J].中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2023（7）：136-138.

【10】楊義.房地產開發(fā)企業(yè)內部控制對財務風險管理的影響研究[J].中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2023（7）：124-127.