江蘇省昆山市：以“低效存量”換“優質增量”

邵思躍 車娜 李卓聰 王敏

農轉工、內轉外、散轉聚、低轉高、大轉強……從1984年辟出一塊3.75平方千米的土地自費建開發區開始，江蘇省昆山市一路自“轉”而上。2023年，昆山地區生產總值連續第二年超5000億元，是我國第一個也是目前唯一突破這一大關的縣級市。

今年是昆山市自費建區40周年。眼下，昆山市又在向新而行。咖啡產業鏈、高端食品產業園、元宇宙、低空經濟……隨著土地“魔方”的轉動，一連串新標簽正刷新著昆山市印象。

無中生有

“擠”出一條千億級咖啡產業鏈

近日，走進昆山市星巴克中國咖啡創新產業園，一大早，園區的體驗中心就被年輕人“填”滿了。倉儲、物流、生產、烘焙、參觀、培訓……各個條線，井然有序。

這是星巴克在中國最大的智能化咖啡生產和物流基地，也是星巴克全球“最綠色”的生產基地，核心主體為咖啡烘焙工廠、整合物流中心、咖啡之旅體驗中心3個部分。

它的“最綠色”體現在多個方面：超2.6萬平方米的太陽能光伏板為園區提供了20%的可再生能源；烘焙引入的蓄熱式氧化爐，不僅減少了廢氣排放，還能將廢氣回收產生的熱能再度利用；自動化、數字化的生產流程可以處理超過90%的貨物，將空間利用效率提升了6倍……

“總投資15億元！這是星巴克在亞太市場的首次生產性戰略投資，也是在美國以外最大的一筆投資。”星巴克中國咖啡創新產業園政府事務部經理朱峰說。

為何選擇昆山市？“腳下的地起到了關鍵作用。”昆山市自然資源和規劃局開發區分局局長劉思恩說。當時，星巴克有幾個意向城市，但只有昆山市能在計劃時間內拿出120畝且符合規劃條件的“凈地”。

這在寸土寸金、土地開發強度接近74%的開發區絕非易事。不過，“難”已被昆山人化解在日常。“哪些地能用、怎么用，哪些地不能用，我們對每塊地的利用情況都知根知底。”劉思恩說。

相比昆山人的波瀾不驚，120畝地給了星巴克足夠的驚喜。“從簽約到動工只用了8個月，而且通過‘開心辦，整個過程都是一站式服務！”朱峰依然記憶猶新。

對于昆山人來說，服務企業也是一個“取經”的過程。

生豆雖小，卻是咖啡之源。在引進星巴克的過程中，昆山人發現“生豆在哪里，產業鏈就聚集到哪里”。這讓昆山市萌生了建“咖啡生豆倉”的想法。但地從哪里來？昆山市自然資源和規劃局開發區分局聯合區內多個部門走訪、摸排，最終鎖定了48.54畝未充分利用土地。項目地塊原為企業未開發地塊，由于產能落后，用地效率不高。最終，開發區通過“結余土地分割轉讓+國資回購+合并宗地”模式，推動企業的低效地塊重新“入庫”并整合形成可更新用地，從幾近飽和的空間中“擠”出一個生豆倉。

2023年6月，中國內地首個專業化咖啡生豆恒溫恒濕庫——亞太咖啡生豆分撥中心在昆山市啟用。當年，昆山開發區咖啡生豆全口徑進口量就達到了7.99萬噸，形成了全國近60%的生豆烘焙量。眼下，不種咖啡豆的昆山市，已被星巴克、瑞幸、真金等40余家咖啡企業巨頭“包圍”。一條包括進口、倉儲、物流、烘焙、研發、銷售在內的千億級咖啡全產業鏈，正在昆山市不斷生長。

由重轉輕

“拼”出一個高端食品產業版圖

走出星巴克咖啡創新產業園，告別咖香，轉角又見日世冰淇淋、戴妃巧克力……一個個“食力大咖”，空氣中彌漫的香甜，讓人不禁感嘆：“昆山真香！”

“大咖”的匯聚，不是偶然。建設高端食品產業園，由重轉輕，是昆山市開辟的一條新賽道。2016年，開發區騰退了一家機械制造企業，引入了全球唯一可以一站式提供軟冰淇淋的日世公司，以打造中國大陸最大的軟冰淇淋生產基地。

在這里，澳洲奶源、比利時巧克力、新西蘭黃油等一系列優質原料被應用在日世的獨特配方里，每小時的奶漿產能可用于制作10萬支冰淇淋。

一子落而滿盤活。目前，昆山市高端食品產業園已完成開發面積約400畝。這塊新的產業版圖聚集了太古可口可樂、星巴克等近30家高端食品制造企業，年產值超120億元。

“產業園涵蓋了多個食品細分領域，已形成從生產、研發、傳播、展示到銷售、物流倉儲等的完整產業發展生態。”昆山市開發區經濟發展促進局副局長賈二微說，“但不是任何食品企業都可以進來。我們未來計劃擴建至1700畝，并疊加工業旅游，打造一個可食、可觀、可學的高產出、高附加值產業園區。”

為進一步保障向“高”攀登空間，經開區正在緊鑼密鼓地推進產業用地更新。“針對高端食品產業發展需要，目前，區里已選定15.6平方千米的產業片區，約400宗地、1000家企業，在現狀摸排基礎上，立足用好低效用地再開發試點政策，對園區產業定位、更新策略、更新模式進行統籌研究，向存量要空間、要效益，力爭打造一個產業更新示范樣板區。”劉思恩說。

在昆山市，同樣在土地騰挪中轉向高端食品賽道的，還有張浦鎮。通過低效用地的騰挪置換，目前，張浦鎮已形成從“一顆小麥”到“一片面包”、

“一個水果”到“一瓶果汁”的完整產業鏈，吸引了益海嘉里、優諾乳業等近30家國際著名食品頭部企業，2023年產值近百億元。

向新而行

“孵”出一只“全球獨角獸”

前不久，獲評“2024全球獨角獸”的清陶能源發展集團股份有限公司（以下簡稱清陶能源）傳來好消息：總投資50億元的10億瓦時固態動力鋰電池產業化項目第一條產線下月將投產，全部達產后，可以為10萬輛新能源汽車提供固態鋰電池。

這是清陶能源的又一次跨越。

從零起步，昆山市的土地陪伴著清陶能源一起成長。從2016年租用4000平方米寫字樓搞研發，到一期租用14.19畝土地建第一條產線、二期拿地47.8畝建第二條產線，再到如今三期拿地307.5畝建了三條產線，清陶能源攻克了固態鋰電池領域的多個世界性難題，開發出了高能量密度、高安全性固態鋰電池產品，每條產線的產能也從1億瓦時增加到了35億瓦時。

清陶能源這只“獨角獸”的長成，只是昆山市向新質生產力挺進的一個縮影。2023年10月，昆山市又添了一座新地標——云昆大廈。這是一座雙塔樓，一棟叫AI，另一棟叫META，共同組成了昆山市元宇宙產業創新中心。在這里，產業園就是產業鏈、上下樓就是上下游，已經吸引了硅基智能、亮風臺、黑湖等30多家元宇宙頭部企業。

發展元宇宙，得貼近產業、虛實結合。“昆山市擁有體系全、競爭力強的制造業體系，可以為元宇宙的發展提供豐富的應用場景和市場空間，而元宇宙又能推動傳統制造業向高端化、智能化、綠色化發展。”昆山市自然資源和規劃局副局長周浩介紹說。

新產業打破了傳統產業發展模式，也革新著用地方式。“在元宇宙產業創新中心規劃過程中，我們從適合新興產業生產空間需求、增加彈性空間的角度，對辦公、中試、商業配套進行了復合式功能設置。”劉思恩講道。

搶占元宇宙賽道的同時，在花橋經濟開發區，4宗閑置土地上落成的“昆山市花橋低空經濟產業園”，目前已累計引進航天時代飛鵬、飛鴻能源動力科技等上下游企業12家。自2020年以來，昆山市用“低效存量”換“優質增量”的“產業空間革命”，已實現超2萬畝產業用地更新。

產業向新發展，昆山市的供地服務也向新而行。除了“用存量換增量”，昆山市還在大力實施“用地下換地上、用資金技術換空間、用數據換空間”，全面推進資源利用方式的深層次變革和要素配置方式的全局性優化，破解人口持續增長、新增空間有限、供需矛盾突出的常態制約。

今年，立足“好項目永遠不缺地、好服務始終零距離”，昆山市還創新實行“數據得地”快速供地機制，從企業成長、經濟效益、技術創新、質量建設、轉型升級等方面，對全市企業進行摸底排查和量化評估，重點聚焦發展前景廣闊的高成長性企業，為其在土地等方面提供全方位幫扶。

“作為要素保障部門，我們的保障水平，直接關系項目落地速度、工程建設進度乃至經濟發展力度，是擦亮招牌的重要一環。‘好項目永遠不缺地、好服務始終零距離不是一句口號，而是我們的承諾！”昆山市自然資源和規劃局局長時永剛說。