樓市升溫　房地產板塊迎來重估行情

秦佳麗

編者按

5月28日，廣州市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，進一步優化住房限購政策、住房信貸政策、住房套數認定等措施。其中，非廣州市戶籍人口在限購區買房，社保要求從2年降至6個月。對在非限購區域內擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。同日，深圳也宣布下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

5月29日，中國人民銀行廣東省分行開始執行調整優化差別化住房信貸政策，主要包括：對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，取消利率下限；對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%，取消利率下限。

在早前的5月27日，上海發布樓市新政“滬九條”，放寬樓市限購。

對比之前的北京樓市新政，“上廣深”的樓市新政盡管各不相同，但整體力度要更大。

一線城市積極推動樓市新政，是對制度頂層設計的積極回應。在5月17日，國務院政策例行吹風會主管部門介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況之后，“降首付、降利率、政府收儲”重磅政策在當天即推出。

目前，包括部分一線城市在內的百余城已執行公積金貸款新政，越來越多的城市同步跟進優化首付比例。截至5月28日，廣東、陜西、重慶、合肥等近10個省市明確執行“首套房首付比例降至15%”。

有業內人士表示，樓市支持政策已突破了常規思路，政府層面對于扭轉房地產銷售頹勢的力度和決心很大。原本在熱門城市限購區域內擁有大量土儲和項目的央國企，會率先享受該輪政策紅利。另有房企人士認為，待政府收儲工作全面推進、市場供求達到一個新的平衡點，房地產市場有望步入拐點，而這一時間節點可能要等到明年。

一線感知樓市全面提振政策：部分樓盤看房量、咨詢量增加兩三倍

[政策規定首套房最低首付比例降至15%，是過去政策層面見所未見的現象。在廣州，國家樓市新政發布首周，部分樓盤的看房量、咨詢量即增加了兩三倍。]

“5·17”政策為樓市注入多劑猛藥后，房地產市場出現了久違的熱鬧。從業30余年，廣東中原地產項目部總經理黃韜正經歷其職業生涯所遇“降首付”力度最大的一次：“早年樓市貸款限制寬松的時候，雖說首付10%甚至‘零首付的情況也有，但官方層面一直都是叫停。最近20年，商貸比例最低也要兩成，現在首套房最低首付比例調整到15%，放在歷史周期來看也是罕見的。”

在黃韜看來，目前樓市支持政策已經突破了常規思路。“除了降首付、降房貸，最近很多政策具有顛覆性，比如，大批城市開始‘買房送戶口；在佛山，住宅項目的利好開始適用于公寓項目，有的公寓開始執行民用水電氣價格，等等。”

黃韜表示，政策發布后首個周末，廣州區域樓盤的看房量、咨詢量即增加了兩三倍，不過彼時降首付等調控細則尚未出爐，成交量沒有大幅增加。“之前國務院政策例行吹風會表示各地可‘因城施策調整首付比例，銀行層面肯定會陸續行動，但一線城市市場情況特殊，走在下調前沿的可能性不大。”黃韜表示，“等后續一線城市降首付細則落地，會對觀望型客戶的決策起到推動作用。”

據了解，區別于武漢、合肥等多個二三線城市率先確認執行“首套房首付比例降至15%”，四大一線城市在調整首付比例調整方面相對緩慢。截至5月27日，上海率先松綁，將首套房最低首付款比例由30%下調為不低于20%。5月28日，廣東省宣布商貸首套最低首付款比例不低于15%等，其中深圳首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整為20%。

對于這輪重量級樓市政策所能發揮的效果，黃韜秉持謹慎樂觀態度。據介紹，目前政府層面對于扭轉房地產銷售頹勢的力度和決心很大，樓市政策、價格等大有向2014年前回歸的趨勢，但市場環境已經不可同日而語。他就此談道，“比如，廣州有的二手房項目較高峰時期跌價20%至30%，市場略顯膠著；樓市兩極分化也明顯，目前廣州400多個樓盤有一手房在售，少量網紅盤仍受市場追捧，不過單價‘10萬+以上的項目不超過10個，市場要想持續回溫還有賴宏觀經濟環境的改善。”

首鋼地產市場經理馬騰飛則顧慮，當前降首付等舉措可能加重市場觀望情緒。“事實上，去年部分樓盤類似‘零首付‘低首付‘首付分期等銷售策略已經悄然盛行，大幅折扣下，大家實際銷售價格其實低于公開的網簽價格，目前的‘史詩級舉措在操作層面并不新鮮。”他向本刊補充道，“現在官方層面取消降貸款利率下限并由各地自主確定利率，從宏觀上看不失為利好，但后續市場如何發酵還有待觀察。”

政策組合拳持續發力部分地區公積金貸款利率進入“1時代”

[國家層面的新一輪穩樓市政策已經在10余個省市落地，包括上海和深圳這類一線城市也在降低首付比例。更進一步，比如西藏部分地區個人公積金貸款利率已步入“1時代”。政策組合拳之下，“日光盤”現象正在歸來。]

回溯5月17日被冠以“史詩級救市”的樓市新政，央行對首套房商貸首付比例、公積金貸款利率的下限調整均創下歷史紀錄。

首付比例政策方面，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套房、二套房商貸最低首付比例分別調整為不低于15%、不低于25%；在此基礎上，各地可按“因城施策”原則自主確定轄區各城市首付比例下限。住房商業貸款利率方面，取消全國層面首套住房和二套房商貸利率下限；個人住房公積金貸款利率也自2024年5月18日起下調0.25個百分點，其中5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。

在系列政策組合拳中，公積金貸款利率下調目前已在包括“北上廣深”在內的百余座城市執行。以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，月供將由4270元降至4135元，減少約135元；總利息支出可減少4.85萬元。

相比百城執行的公積金貸款新政，首付比例調整出現了分層現象。一方面，甘肅、陜西、山西、重慶、合肥等近10個省市率先明確執行“首套房首付比例降至15%”；另一方面，“北上廣深”等高能級城市則出現分化，其中上海和深圳最低首付款比例調整為不低于20%或20%，廣州最低首付比例調整為不低于15%。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉就此表示：“一線城市樓市政策執行中，上海的政策調整為其他一線城市提供了樣板，趨勢就是降首付、降利率。”

事實上，“5·17”會議前，除“北上廣深”等8個城市，其他城市首付已選擇執行20%、30%的全國性底線政策；此外，2023年以來，已有多地下調或取消首套房貸利率下限。根據央行數據，截至今年3月末，全國343個地級及以上城市中75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。

中指研究院市場研究總監陳文靜就此表示，此前多數城市取消首套房貸利率下限，商貸利率普遍執行LPR-40BP至LPR-70BP，即3.25%-3.55%之間，少數城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%。隨著各地首付比例和房貸利率繼續調整，大多數城市首付比例有望執行“首套15%、二套25%”；房貸利率方面也將有更多城市進行調整。

值得一提的是，以西藏為代表的部分地區個人公積金貸款利率已步入“1時代”。據西藏自治區住房資金管理中心規定，對于首套房購房者，當地五年期以下（含五年）和五年期以上的公積金利率分別調整為不低于1.36%、1.68%。

從市場成交情況看，疊加前期限購松綁利好，該輪政策組合拳對樓市的激活效應正在顯現。據中指院數據，新政出爐當周（5.13-5.19），全國重點30城新房銷售面積環比增長8.5%。期間深圳、成都的新房銷售面積環比增長19.0%、10.6%；杭州二手房成交套數環比增長19.6%、同比增長37.6%。

近日開發商也搭乘政策東風加速推盤。以深圳為例，“5·17”新政后首個周末，鴻榮源胤璇、京基宸悅府和宏發悅見和府3個新盤集中入市，頻傳銷售“喜報”。其中，鴻榮源胤璇開盤當天接近“日光”，項目于5月18日當天銷售126套、攬金15億元，去化率達97.7%，成為該輪新政后深圳第一個接近“日光”的新盤。

北京居民的購房熱情也被帶動，新政后的首個周末，持幣觀望的群體開始活躍。北京通州某項目置業顧問向本刊表示，與之前相對平穩的市場相比，“5·17”新政后市場銷量確實更好，雖然不是各個樓盤皆像網傳那樣“人山人海”，但其負責的項目成交量多了三成左右；二手房方面，新政后首個周末（5.18—5.19）北京單日破千套，這在近一兩年內是很少出現的。

該名置業顧問介紹，不同于“越跌越難賣”的市場膠著狀態，新政助推了一批觀望客下手：“部分客戶心態有點‘繃不住，擔心再不出手就會錯失目前大力度的優惠或者更好的房源。也有部分首付不夠上車的客戶，想要再等等政策。”

地方政府同步開展收儲商品房工作樓市升溫拐點正在到來

[降首付、降利率等政策是從需求端發力，在房產供給端，政策層面給出了地方國企收儲模式，杭州和重慶等地在積極落地該政策。]

除了需求端迎來政策利好，備受市場關注的“央行擬設立低成本貨款資金支持地方政府收購已建成未出售的商品房”消息，也在該輪樓市政策組合拳中靴子落地。此次保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，支持地方政府選定地方國企收購待售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

事實上，“5·17”會議官宣政府擬收儲待售商品房消息后，馬騰飛所在的重慶區域團隊第一時間咨詢了當地收儲條件。“目前重慶地區的政府收儲條件是收現房，整棟或整單元，多數戶型面積在90平方米以下，不過目前正在報名收集階段，收購對象相關部門要在信息收集結束后做選擇，時間大概是在年底。”馬騰飛表示，“我們企業符合面積要求的樓盤是在建的期房，政府也允許報名，最終是否能夠被收儲同樣要到年底才知道。”

在馬騰飛看來，地方政府收儲開發商待售房能夠解決當前行業的主要問題，讓供求重新回歸平衡，不過最終效果有賴推進力度：“3000億元再貸款資金能夠撬動的規模還不夠，根據機構研報，想要完全去庫存，需要7萬億元。未來可能還需要追加資金才能達到質變。”

與此同時，馬騰飛表示，此舉意味著開發商需要在價格上讓步：“政府收儲能夠極大緩解開發商庫存壓力，當然價格不會太高，不過現下很多房企寧愿‘虧本換取現金流。”

近日，重慶建工旗下重慶嘉寓房屋租賃公司（以下簡稱“重慶嘉寓”）在重慶聯合產權交易所官網發布《關于公開征集批量收購商品房房源的公告》，征集批量收購商品房用作公共租賃住房。按照重慶嘉寓披露的收儲要求，待收購房源須位于重慶市中心城區軌道交通站點和商業商務區、產業園區、校區、醫院院區周邊一公里內；整幢、整單元作為基本收購單位，且單套建筑面積不超過90平方米；房源須為現售商品房，能滿足金融機構發放貸款的要求等。

東方證券研報認為，該輪收儲政策中，地方國企作為收購主體，收購資金將通過未來售房收入和租賃經營收入回收，然而市場化收購的房價、租金收益率和融資成本倒掛是地方國企參與的核心約束點。此外，5年貸款期限相對較短，地方政府或需要為選定的國企還貸兜底，因此申請貸款主體將會審慎決策。后續需要持續關注再貸款落地進度、是否出臺財政補貼政策降低融資成本、地方國企平臺具體收購方案等。

黃韜就此談道，新一輪政府收儲工作將更大作用于庫存量更大、去化更難的三四線城市，一線城市想要出現大規模的政府收購不太現實。他補充道：“目前國內的房地產年銷售規模突破10萬億元，對比之下，3000億元的資金體量其實不大。不過此舉的重要價值在于傳遞出政府層面的支持和態度。”

某房企前任總經理、房地產投資人王維旭向本刊表示，該輪樓市新政具有顛覆性，能夠階段性地對市場形成沖擊波，不過此前新房與二手房積壓的庫存如同堰塞湖，需要時間和市場消化。“此次地方政府選定地方國企收購開發商庫存產品用于保障性住房，有專項政策性貸款提供資金通道，不過整個收購涉及較多關聯方利益，實質性操作過程和實效有待觀察。”

在馬騰飛看來，“5·17”提振政策的目標不在于改變企業格局，在“該破產的破產”趨勢導向下，未來部分房企強者恒強。他就此預判道：“待政府收儲工作全面推進、供求達到一個新的平衡點后，房地產市場有望步入拐點。收儲政策落實大概是今年年底，所以市場真正企穩回升的時間節點可能在明年。”

等來“紅利期”的房企們：熱門城市龍頭房企更具業績支撐

[樓市新政對消費者來說自然是喜訊，對于房企來說，這是一次修復公司資產負債表的機遇。據業內人士介紹，在一線和熱點城市重點布局的房企將率先展現增長。]

樓市新政雖然會讓所有房企雨露均沾，但房企層面的分化已經持續幾年，能夠借此機遇開啟增長的房企可能并不多。張宏偉就此表示：“全國范圍內北上廣深、杭州、成都、合肥、西安等幾個城市的樓市基本面尚可，其中部分一線城市雖然去化周期超過20個月，但是由于基本需求量仍然在，只要限制政策放開，疊加其他全國性的政策組合拳落地，市場成交量的復蘇指日可待。只有這些城市成交量好轉了，才會帶動其他城市去庫存。”

核心城市貨值儲備充沛更易支撐房企銷售業績，就近期公開披露的重點城市土儲規模的房企來看，頭部房企越發注重在一線城市“積糧”。本刊了解到，截至2023年底，保利發展、越秀地產在一線城市土儲面積分別約1702.76萬平方米、1129.48萬平方米，在公司總土儲面積中占比11.60%、44%（見表1）。

表1 重點房企一線城市土儲規模（截至2023年底）

數據來源：企業公告

從2023年新增土儲規模來看，中海地產、招商蛇口在高能級城市強勢拓儲，其中招商蛇口一線城市的新增土地投資金額約567億元，占投資總額的50%；中海地產一線城市的新增貨值約1142.52億元，在其新增貨值的占比達60%（見表2）。過去一年中，中海地產在一線城市拿下3宗百億級地塊，包括聯合上海龍華建設斥資240億元拿下上海“地王”徐匯區龍華街道地塊，公司在一線城市奪地風頭正盛。

表2 重點房企2023年一線城市新增土儲規模

數據來源：企業公告

值得一提的是，伴隨購房成本下降及前期核心城市限購松綁，市場銷售熱度開始回升，新近解除限購的核心城市的重點房企或率先享受市場復蘇紅利。本刊了解到，在新近全面解除限購的成都、西安等城市，全國性龍頭房企及地方國企占據當地頭部市場份額。譬如，中指院榜單顯示，今年1—4月，中國鐵建、保利發展、中能建城市投資位居西安市拿地金額榜TOP3，入圍門檻超過20億元（見表3）。

表3 2024年1-4月重點城市房企拿地金額TOP5

數據來源：中指研究院、本刊整理

相比之下，杭州區域本土化色彩濃厚，本土房企在二級市場也迎來明顯利好。近期濱江集團、綠城中國、廣宇集團、南都物業等多家房企逼近漲停板。其中，濱江集團、綠城中國一貫占據杭州頭部市場份額。據克而瑞榜單，今年1—4月，濱江集團、綠城中國在杭州的全口徑銷售金額分別為166.37億元、94.94億元，蟬聯杭州樓市冠、亞軍地位。

目前兩家房企依舊顯現對杭州市場的偏愛。據濱江集團2023年年報，去年公司新增土地儲備項目33個，其中杭州達到27個。截至2023年末，濱江集團的土地儲備中杭州占60%。而在濱江集團2024年預交付的38宗項目中，有21宗位于杭州。

綠城中國也持續重倉杭州。截至2024年3月，綠城中國于杭州的土儲資產達到1275億元，在其38宗新拓項目中，有超過三分之一的項目位于杭州本地。就在5月，綠城旗下宸岸印月項目首開141套房源，報名1818戶，社保排序需118個月，最終入圍1008戶，成為杭州全面放開限購以來誕生的首個“拼社保”項目。

如果把觀察范圍擴充至房企整體銷售及拓儲表現，今年百強房企格局仍在經歷深度調整。據中指院發布的2024年1-4月中國房地產企業銷售業績榜單，期間百強房企銷售總額為12464.4億元，同比下降，但降幅較上月有所收窄。

當前行業龍頭陣營排位競爭仍然激烈。今年前4月，行業TOP3陣營由去年同期的“保萬中”變陣為“保中萬”，期間保利發展、中海地產、萬科分別實現銷售額960億元、820億元、779.8億元，中海地產銷售額反超萬科。

從銷售榜單TOP10來看，目前央國企及區域龍頭房企保持銷售韌性，前4月綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發房產、濱江集團、龍湖集團、越秀地產入圍榜單前十，入圍門檻超過302億元。與此同時，一線梯隊內部尚在經歷座次洗牌，其中綠城中國、建發房產、越秀地產分別實現銷售額755.2億元、410.6億元、302億元，排名第4位、第7位、第10位，較去年同期分別上升3個位次、3個位次、4個位次（見表4）。

表4 2024年1—4月全國房企銷售額TOP10

數據來源：中指研究院、本刊整理

從A股房企來看，結合今年一季報，據Wind數據，一季度，107家A股房企中有51家盈利，占比近五成，另有半數房企錄得虧損。具體來看，一季度A股市場中萬科、綠地控股、保利發展位居“賺錢”能力第一梯隊，分別實現營業收入615.94億元、515.68億元、497.48億元；凈利潤規模前三甲為保利發展、濱江集團、南京高科，報告期內分別實現歸母凈利潤22.24億元、6.6億元、5.26億元（見表5）。從現金及現金等價物余額來看，保利發展是A股房企中惟一現金及現金等價物余額突破千億的企業，金額為1281.46億元。

表5 A股房企2024年一季度歸母凈利潤規模TOP10

數據來源：Wind

從業績增長角度觀察，一季度，招商蛇口、濱江集團、榮盛發展、新華聯等15家A股房企實現營業收入和凈利潤“雙增”（見表6）。其中，招商蛇口實現營收、歸母凈利潤237.47億元、3.32億元，分別同比增長58.22%、22.22%。“杭州一哥”濱江集團實現營收、歸母凈利潤137.01億元、6.6億元，分別同比增長35.85%、17.84%。兩家房企將業績增長的原因歸結為交付面積或開發業務結轉規模的增加。

表6 A股2024年一季度營收、凈利潤“雙增”房企

數據來源：Wind

房地產迎來重估行情龍頭、超跌及政策受益房企受關注

[二級市場對樓市此次支持性政策給予了熱烈響應，房地產板塊近期漲勢良好。具體受益個股大體分為三類，分別是績優龍頭、超跌反彈和政策受益類個股。]

在樓市全面提振政策之下，A股房地產開發板應聲普漲。截至5月27日，房地產（申萬）板塊指數報收2124.81點，近20日漲幅19.05%。曾在4月暫別千億市值的保利發展，現已重返千億市值規模。

另據Wind數據，截至5月27日，107家A股房企市盈率PE（TTM）中位值為9.82倍，對比今年年初6.86倍的中位值，板塊估值中樞開始上移。

多家機構認為，伴隨行業周期企穩，房地產板塊有望迎來新一輪價值重估機會。中金公司近期報告顯示，地產股在政策驅動下呈現快速修復，預計短期仍存進一步上行動能。考慮到從政策釋放到基本面起效將存在一定的時滯及不確定性，伴隨累計漲幅逐漸擴大，市場亦可能出現階段性回調。拋開短期的博弈性、事件性因素驅動，地產市場本身正在朝著下行斜率趨緩的方向運行，近期一攬子政策有助于本輪周期在6—12個月維度內更快迎來轉機，以結束自2021年以來的快速調整階段，并過渡到相對平穩階段。伴隨地產周期企穩，板塊有望出現一輪可觀的重估行情。

珠海橫琴阿法元資產管理企業首席投資官何一峰向本刊表示：“目前房地產板塊處于估值修復的過程當中，修復過程雖然會略顯漫長甚至出現波折，但這個過程顯然尚未結束，房地產板塊仍有一定的價值重估和配置機會。”

深諳地產行業的財經知名博主朱酒向本刊表示，地產股從4月下旬以來出現了強勢上漲，可以定性為超跌反彈，此前幾個主要城市松綁限購及去庫存等政策導向為低迷的銷售市場雪中送炭，也是促成地產股上漲的重要因素。不過，在商品房銷售仍未見底、股市整體資金有限的背景下，地產板塊不具備整體持續性拉升的條件，后續走勢主要看每月的銷售數據能否同比回正，板塊分化也是必然，對于投資者來說，分清楚“撿金子還是飛蛾撲火”，至關重要。

朱酒認為：“真正能享受到該輪政策支持紅利的，主要是在原有熱門城市限購區域內擁有大量土儲和項目的央國企，這些公司融資渠道暢通，手握優質貨源，只是此前受限于環境銷售進度較慢，隨著限購松綁其銷售業績會有明顯的階段性拉升。與此同時，部分地方國企，尤其是城投類公司，會直接受益于項目的大宗交易，近期不少城投公司大漲，背后便享有真金白銀的支持。”

張宏偉就此向本刊表示，近期股價漲幅居前的房企有三類：“一是超跌后呈現估值修復行情，比如萬科和金地；二是城投類概念股，受收購存量房用作做保障房政策的影響，比如城投控股；三是受益于去庫存政策利好的代理交易服務商，比如世聯行、我愛我家。也可以看出來，這三類企業將在未來去庫存導向下受益較多。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）