住房“以舊換新”，這些堵點有待疏通

近期，為盤活二手房市場、暢通改善需求換房，一個新政策趨勢正在蔓延——住房“以舊換新”。“以舊換新”有利于暢通換房鏈條，提高樓市活躍度，促進置換需求釋放。 但在實際操作過程中，需要面臨的現實問題并不少，相關政策仍需探索與完善。

政策支持

2023 年以來，截至目前已有超 30 城表態支持住房 “以舊換新”。各地之所以“熱衷”該政策，一是因當下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承壓。幫助二手房業主賣掉舊房、置換新房，一方面可助力改善購房需求的實現，同時能幫助樓盤加大銷售。

公開數據顯示，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月30日，已經有重慶、成都、天津、南京、武漢、鄭州等12個城市二手房掛牌量超過10萬套，其中重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個城市的掛牌量已經突破15萬套，重慶和成都超過22萬套。

二手房市場已成為樓市不可忽視的主力，且對當下調控政策的反應更敏感。易居研究院報告顯示，2024年3月份，全國22個城市中的19個重點城市中，有15個城市交易數據位于榮枯線以上，這意味著大多數城市二手房交易行情不錯，表明各地二手房支持政策積極有效。

“近期，各地二手房交易比較活躍，二手房交易占總體住房交易的比重接近四成，11個省市二手房交易量超過新房。其中，90平方米以下、總價300萬以下的二手房占60%左右的份額，可見剛需潛力很大，換房的潛力也很大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

如果能盤活這龐大的二手房市場，對樓市企穩回升意義明顯。具體怎么做，目前各地有兩種方式，一是“聯合幫賣”，房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；二是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這是今年以來住房“以舊換新”的主流。 此外，還有地方對“以舊換新”給予購房補貼。

執行層面存堵點

在龐大的“以舊換新”政策隊伍中，鄭州是較為特殊的一個。

按鄭州官方的計劃，“以舊換新”有兩種方式，除了市場化幫賣外，國資也要下場收房，而且規模比其他城市都大。鄭州城市發展集團有限公司（簡稱“城發集團”）作為政府指定收購主體收購二手住房，全年計劃完成5000套。

4月20日，鄭州市“以舊換新”試點工作啟動，官方數據顯示，當天從凌晨到下午3時，有3449人次登錄“鄭州市房產交易服務平臺”電腦端，平臺注冊用戶260個，市民登記發布二手房信息共189條，報名參加城發集團收購并完成全部資料上傳共68人，線下售樓部統計征集換購房意向信息202條。作為收購主體，城發集團當日審核房源信息共83組，首日篩選登記信息資料齊全、符合試點階段收購標準，初步審核通過的房源信息共64組。在新房端，首批報名參加“以舊換新”的現房樓盤項目34個，共提供現房房源7987套。

從政策發布到公布進展，鄭州算是較為迅速的一個，但從現實角度看，“以舊換新”實施起來仍需要時間。去年，長三角地區首次試水的太倉，首批放出100個名額，最終實際成交僅6組；隨著活動逐步推進，參與人數才逐漸增多，截至3月12日，活動報名累計超過800組，其中已成交93套，還有86套交過意向金，正進行驗房、評估等。

盡管不少區域提出“以舊換新”政策導向，但仍處于探索階段，當前整體效果尚不明顯。

“以舊換新，最大堵點是賣掉舊房。”李宇嘉表示，目前，開發商參與“以舊換新”的協議，鎖定意向房源的周期往往在兩個月左右，意味著賣房周期往往在兩個月左右。但二手房很難在兩個月內賣出。其次，選購新房環節也有不少問題。“舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。”此外，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。

比如，有鄭州當地網友表示，自己很關注住房“以舊換新”政策，目前家里有兩套舊房，都屬于難出租也難賣的“老破小”“老破大”，如果政府能出面收購，會極大幫助家庭賣房。但鑒于資金問題、市場前景等問題，自己對買新房還有顧慮，現在只想出售手中多余的舊房。

李宇嘉建議稱，在剛需轉向二手房，改善轉向新房的新形勢下，未來“以舊換新”政策可能要常態化地推進。因此，開發商和地方政府都要堅持把“好房源”拿出來，讓循環更加順暢。他表示，參與“以舊換新”的開發商，新盤絕不能推尾貨，借機去庫存，要拿出優質項目參與活動，且要有價格上的優惠。

而對政府下場收房，李宇嘉認為，這對國資機構的資金實力、信息掌握能力等都有要求，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房，后續如何作好運營管理，也存在挑戰。政府需要做的是，制訂優惠政策，激勵和撮合關聯方，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強，著眼基礎性制度。

（摘自《第一財經日報》孫夢凡）