關(guān)于房地產(chǎn)的猜想可以告一段落了

陳惟杉

如果從2021年下半年開始算起，與房地產(chǎn)有關(guān)的螺旋式下降已近三年：一些房企出險(xiǎn)，購房者不再急于“上車”，一些地方政府處于土地出讓收入銳減后的財(cái)政困局，三者互為因果。

近三年時(shí)間，救市政策緩慢釋出，人們每每期待“大招”，卻屢次失望。直到5月，先有像杭州這樣的強(qiáng)二線城市取消限購，后有一天之內(nèi)史無前例地下調(diào)首套和二套房貸首付比例，取消全國層面首套和二套房貸款利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同時(shí)決策層明確表態(tài)，支持地方政府收購已建成住房。如此救市政策，確實(shí)稱得上“大招”。

雖然“大招”的實(shí)際效果仍待觀察，比如能在多大程度刺激購房需求，再比如支持地方政府收購存量住房的3000億元再貸款如何高效、公平地分配。但是“大招”的意義首先在于向外界傳遞明確信號(hào)，即決策層決定全力將房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)拉回正常軌道。

過去三年，一直有聲音認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)整是決策層主動(dòng)選擇的結(jié)果，甚至將其編織進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的敘事之中，認(rèn)為這是“轉(zhuǎn)型陣痛”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)狂飆突進(jìn)時(shí)代的發(fā)展模式已經(jīng)被無數(shù)次言說，但是對(duì)這種發(fā)展模式的糾偏不代表任由整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)滑出正常軌道，特別是在住房已經(jīng)成為普通人最重要資產(chǎn)的當(dāng)下。

其實(shí)，市場(chǎng)對(duì)于中國房地產(chǎn)投資、市場(chǎng)等處于“超跌”狀態(tài)早已達(dá)成共識(shí)。萬科董事局主席郁亮判斷，中國未來每年住宅開工面積中樞值是10億到12億平方米，但是2023年住宅開工面積不足7億平方米。

重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆也曾算過一筆賬：中國已經(jīng)建成并使用的住房面積超過500億平方米，如果以50年折舊期計(jì)算，即每年產(chǎn)生10億平方米的換房需求，再加上2億平方米其他需求，12億平方米住房交易量應(yīng)該是底線。以近年交易量下跌的趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)在2024年達(dá)到這一“底線”。他認(rèn)為，如果一座城市房?jī)r(jià)下跌三成，地方政府就應(yīng)該出手收購。

顯然，目前正處于政府應(yīng)該出手的時(shí)點(diǎn)，“大招”向外界展示的正是決策層的“底線”。關(guān)于決策層對(duì)于房地產(chǎn)態(tài)度的種種猜測(cè)可以告一段落了。

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18/2024 總第1140期

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