政策“組合拳”連環發力，樓市會大幅反彈嗎？

王哲

首套住房首付比例下調至15%、公積金貸款利率下調、政府收購部分商品房用作保障性住房……5月17日，一系列重磅房地產政策密集出臺，引發巨大關注。在業內人士看來，這是對4月30日中央政治局會議為房地產市場作出全新定調的具象化舉措，不僅可以看出國家層面對房地產行業的重視和支持，也意味著各界就房地產的地位以及未來走向達成共識。

政策加碼有效提振市場情緒

中共中央政治局4月30日召開會議，強調繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

會議結束當晚，北京放松了延續13年的限購政策；“五一”假期的第一天，深圳出臺了進一步放松限購的一攬子政策；5月9日，杭州全面取消限購，隨后西安跟進。放眼全國，目前僅有北上廣深以及天津、海南和珠海橫琴仍在執行不同程度的限購政策。

5月17日，多部門連放大招，一攬子房地產新政出臺：中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布政策，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。首付比例下調的同時，房貸利率也迎來利好政策。央行發布消息稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%……

政策加碼有效提振市場情緒。記者周末走訪北京的望京、回龍觀等多個熱門區域的中介機構發現，客流與此前周末相比明顯增加，中介工作人員也明顯忙碌起來。

中原地產數據顯示，5月18日北京二手房成交900多套，5月19日成交1100多套，周末兩天總成交超2000套，部分中介門店帶看量翻番。鏈家地產數據顯示，目前北京的二手房交易量已經出現比較明顯的企穩回升，市場交易量恢復明顯。

新房方面，記者走訪北京多個熱門房地產項目的銷售中心發現，到訪咨詢者明顯增多，但大批客戶仍處于觀望狀態。“想后續看看商貸首付比例和利率是否會隨5月17日出臺的政策而調整。”一位前來咨詢者告訴記者。

北京鏈家研究院院長高原對《中國報道》記者分析表示，本次新政關于信貸方面的政策力度超出各方預期，市場反饋整體較為積極。新政后第一個周末，三方協議成交量達到年內相對高點，客源新增量達到年內最高點。

“放開限購、首付降低和利率調整明顯對于剛需上車和改善置換有著直接促進作用。”5月20日，高原在接受《中國報道》記者采訪時說，北京的政策一貫相對謹慎，尚未對原有限購條件進行調整，未引入增量人口，且目前明確可增購一套住房的區域為五環外，根據市場反饋預計后期還將會有相關補充性政策出臺。

新一輪房地產政策中，步子邁得最大的是杭州，全部放開限購并同步放開買房落戶限制，對于購房者而言無疑具有巨大的吸引力。杭州余杭區的一位房地產中介盧先生告訴記者：“最近帶看數量明顯上升，成交量也很大，簽約中心出現了人擠人的情況。”

各方的統計數據顯示，杭州房地產市場非常活躍。受新政影響，不少外地客戶也在涌向杭州購房，杭州市拱墅區一新開樓盤負責人表示，近期的確有不少外地客戶咨詢購房，很多上海、溫州、臺州的客戶趕來參與新房認購登記報名，樓盤也收回了一部分之前的優惠折扣。

不只杭州，西安、南京等放開限購城市的有關數據也改觀不少。鏈家網站數據顯示，西安限購政策放開后第二天，二手房單日掛牌量新增近900套，帶看量也大幅回升，市場活躍度明顯提升。西安雁塔區的一位房地產中介對記者表示：“此前相對低價的房源大部分已經賣掉，受新政‘大禮包影響，房東不愿意繼續降價了，客戶也覺得怕買虧不愿意加價，不管是賣房還是買房，大家都還是很理智的。”

高原告訴記者，新政后市場反饋良好主要基于多方面因素：市場預期邊際改善，諸多重大利好政策有效提振了市場信心，居民觀望情緒減少，轉化效率提升。市場調整幅度收窄，買賣雙方價格預期較為接近，更易達成交易結果，但更多的購房人士期待新政的進一步落地以及更多因城因區施策的新政策出臺。

去庫存依然任重道遠

連日來，多個部門發聲提及“消化存量房產”，各地亦緊鑼密鼓地出臺相關政策。這是對中共中央政治局4月30日召開會議提及“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的快速落實，可為樓市企穩復蘇創造更好的市場環境。

業內普遍認為，雖然“消化存量”政策落地尚需時日，但一攬子政策的推出明顯有利于推進整個房地產產業鏈信心的恢復。

“對比2014—2016年的政策，本次重點在‘統籌研究，說明政策將是審慎的，是因地制宜、循序漸進的，避免再次出現大起大落的情況。”中指研究院市場研究總監陳文靜對《中國報道》記者表示，購房成本有所降低，賣舊買新鏈條進一步通暢，一二線城市的新增及改善性需求將得以加速釋放。預計核心城市需求端限購限貸等政策將進一步優化調整，一線城市將針對不同人群、不同區域、不同面積段優化限購政策，在降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等方面有較大的調整空間。統籌消化存量房產和優化增量住房的具體政策將逐步落實。隨著宏觀政策繼續協同發力、房地產政策不斷落實，二手房市場短期預計在“以價換量”下維持一定活躍度。

市場研究機構普遍認為，新政對行業發展或具有歷史性影響意義，此前房地產行業相關股票出現普漲行情就是業內對此的熱切回應。

國金證券認為，系列自上而下平衡房地產供求關系、去庫存的相關措施陸續落地，將成為“消化存量”“優化增量”的重要抓手，預計各地新房銷售政策會因地制宜進一步優化；城中村改造項目的房票安置、保障房體系建設中對存量房的收購將部分推動地產去庫存。

政府收購是最為直接有效的去庫存手段，但同樣也考驗著地方政府的財力與智慧。

國家統計局5月17日發布的數據顯示，截至4月末，全國商品房待售面積約7.46億平方米，其中住宅待售面積3.91 億平方米。1—4月全國商品住宅銷售均價為9978元/平方米，估算全國商品住宅待售貨值約3.90萬億元，即使政府收購有一定的折價，5000億元保障房再貸款可去化商品住宅現房庫存最多不超過兩成。與數萬億元的資金需求對比，已公布的資金體量顯然對樓市的提振效果有限。

已建成未售的商品房項目地方國企收購后對外租賃，且租賃回報率達到3%才可以基本覆蓋資金成本及運維支出，但從8個租賃住房貸款支持計劃試點城市看，普遍存在著落地難，配租型保障性住房的租金回報率不夠，無法覆蓋利息支出及運營維護成本等現實問題，通過政府收購去庫存來激活樓市依然任重道遠。

研究機構認為，各地存量去化成熟模式將逐漸形成，但去庫存還需要更大的資金體量，“以舊換新”與收購存量住房改作保障房，都面臨著資金難題，后續關注重點在于政策執行力度和有無配套財政或者金融工具支持。對此，不少研究機構建議，通過發行專項債、房地產信托投資基金（REITs）等方式撬動市場長期資金入市，達到規模化的去庫存效果。

5月25日，廣東省惠州市仲愷高新區一處在售樓盤舉行工地開放日，吸引了不少準業主和意向購房者組團參觀了解。

關鍵在于主體紓困和提振購買力

在調研中記者發現，由于目前中國住房市場供求關系已發生重大轉變，各大城市準購房居民的需求明顯從購買剛性住房向購置改善性住房、優化自身居住條件轉變，去年以來出臺的一系列優惠政策也都傾向于改善性群體，但在實際操作中，“賣小買大”受到各方因素制約。

記者采訪的多位專家表示，“房住不炒”已經深入人心，樓市不會出現類似2009年、2016年的普漲行情，但未來仍然可能會有結構性的上漲。當限購解除，購買力可以自由流動，城市間的競爭會更加激烈，人口會進一步向核心大城市和區域性城市群集中，有人口流入、房產供應有限的城市房產仍會保值增值，而人口流出、房產過剩城市的房子僅有自住價值。

陳文靜表示，隨著政策效果逐漸顯現，房地產市場預期和活躍度有望迎來改善，疊加去年同期交易高基數效應逐漸減弱，全國新房市場有望加快筑底企穩。預計今年將有更多城市出臺促進“以舊換新”“以小換大”的配套政策，北京、上海等一線城市也將陸續放開大面積住房的限購，使得置換鏈條順暢，改善性需求將得到進一步釋放，實現良性循環，進一步促進置換需求釋放。

“以舊換新”有利于進一步打通一二手鏈條，也有望對新房市場產生積極影響。“解決中國房地產問題的關鍵在于主體紓困和提振購買力。”如是金融研究院院長管清友對記者表示，下一步應因城施策、因地制宜繼續靈活調整住房政策，繼續放開一線城市的剛需以及改善大面積住宅的購房資格，支持合理的住房消費需求，保證置換鏈條暢通，穩住房價基本盤，構建房地產發展新模式，為經濟轉型留有時間與空間。同時，需要大力發展一系列新興產業以替代房地產功能，實現經濟增長動能的有效轉換。