速生-精養：留仙洞規劃實踐回顧

黃衛東

摘要：在深圳產業經濟轉型的關鍵時期，留仙洞應運而生，先天帶有速生和高強度的基因。規劃階段響應深圳產業經濟轉型的底層邏輯，適應戰略性新興產業、科技企業、人才、開發模式等需求和要求，空間與產業等多規合一總結規律，建立了創新型產業社區的速生空間框架，為市場的不確定性提供了多樣化容器，建立了一個兼具剛性約束與創意留白的控制性規劃（以下簡稱“控規”）四級管控體系，為后續的開發企業的市場化決策和建筑師的空間創意留足空間，開發模式上國企現行并廣泛宣傳，引導市場積極跟進，共同推動高質量的單元開發。單元開發階段繼續采用空間、產業等多規合一工作方式，深入調研科技型中小企業和創新人才的具體需求，校核產業與空間的耦合關系，并采用投融資規劃、國際競賽、城市設計工作坊等手段，多元力量精耕細作，鼓勵多元建筑設計創意，實現了用戶需求自下而上的反饋與開發企業的快速響應，共同推動規劃的高質量落地實施。

關鍵詞：產業；就業（人）；空間供給

Abstract： During the critical period of Shenzhen's industrial and economic transformation， Liuxiandong District was strategically developed with rapid growth and high-intensity characteristics. In the planning phase， the planning strategy is in harmony with the fundamental logic of Shenzhen's industrial and economic transition， tailored to accommodate the demands of strategic emerging industries， technological enterprises， talent acquisition， and innovative development paradigms. Summarizing the patterns of multi-planning integration， encompassing space and industry， has resulted in the establishment of a rapid development framework for an innovative industrial community， providing a platform for market uncertainties. Furthermore， a four-tier regulatory control system has been instituted， which harmonizes rigid regulatory constraints with creative flexibility， thereby affording ample space for market-oriented decisions by subsequent developers and for architectural creativity in spatial design. In terms of development models， state-owned enterprises take the lead in piloting. Through the pilot initiatives and subsequent promotion by state-owned enterprises， the market is actively encouraged to follow suit， collectively fostering the development of high-quality units. In the unit development phase， the approach continues with Multi-planning Integration， encompassing spatial and industrial planning， to conduct in-depth research into the specific needs of technology-oriented small and medium-sized enterprises and innovative talents. This process also involves verifying the coupling relationship between industry and space. Additionally， a range of strategies are employed， including investment and financing planning， international competitions， and urban design workshops. This multi-faceted effort encourages diverse architectural design innovation， facilitates bottom-up feedback from users， and ensures rapid response from development enterprises. Collectively， this approach aims to achieve the high-quality implementation of the planning strategy.

Keywords： Industry; Employment; Spatial supply

深圳是一座速生的城市，經濟社會發展迅猛。從早期的OEM到山寨模仿，再到“深圳制造”分工協同產業鏈體系的構建，形成良好的產業生態雨林，直至今日科學引領的創新時代，這座城市在快速劇變中發展成長，創造了世界城市建設發展的中國式現代化范例。2012年，在經過長達30多年的快速發展后，深圳的城市發展面臨著再次轉型，產業快速迭代升級、土地資源日趨緊張。（圖1）

一、響應產業經濟邏輯的速生方案

留仙洞總部基地的發展謀劃，是一次城市宏觀經濟發展意志在空間上的微觀投射。為拉動城市經濟轉型發展，2012年深圳市政府提出建設六大總部基地、23個新興產業基地和產業集聚區的戰略決策，其中留仙洞總部基地具有總部基地和新興產業基地雙重屬性，定位為“戰略性新興產業總部基地”，對未來科技、未來產業尤其是戰略性新興產業進行戰略布局，推動總部經濟聚集和產業轉型升級。為滿足產業快速迭代升級的要求，加上土地空間有限，留仙洞先天帶有速生和高強度的基因。（圖2 ）

2011年，留仙洞園區列入深圳十二五規劃，成為深圳高新區重要的組成部分，成立了留仙洞園區專項領導小組，市科創委負責編制產業規劃，市規土委負責編制城市設計。我們接受委托啟動編制留仙洞總部基地城市設計時，緊緊圍繞深圳產業經濟發展轉型的底層邏輯，擺脫傳統單純空間設計模式，借鑒前海綜合規劃經驗，堅持以城市設計為平臺開展綜合性研究，整合產業規劃實現兩規合一，規劃深入分析戰略性新興產業聚集的基本規律，總結“集聚效應+特色差異”、“多元科技+低碳生態”和“專享平臺+便利生活”三大特點，進而提供符合經濟規律的空間供給。

在持續的多方案對比和試錯探討中，逐步形成了如窄密路網、開放式街區、多元混合功能、立體集約開發等一系列比較先進的產業園區規劃建設理念，特別強調空間要高度響應產業與科技的需求，強調開發模式要提高城市運行效率，強調功能要能滿足創新人才的多元需求，營造一個充滿活力、產城融合的創新型產業社區。（圖3，圖4 ）

關于整體空間布局的思考，重點關注留仙洞與周邊地區，尤其是深圳科技園、大學城、西麗中心區和周邊東西兩側公園山體的聯系，形成了基于快速生長的園區空間框架，“九宮格”街道骨架與“H型”綠地空間結構，形成4條復合公共綠廊和7個高強度街坊的大疏大密結構，為產業提供了多樣化容器。（圖5 ）

規劃統籌產業團隊，綜合研究產業生態之間的相互空間關聯，考慮產業人群對就業和生活的空間需求，大中小科技企業尤其是中心企業對租金成本的需求。如今這里有網絡化的公共空間、多類型的商業服務設施、共享的研發空間等，得益于規劃階段的提前布局安排。

框架性的城市設計轉譯到控規時，關注規劃藍圖到建設實施的可操作性和靈活性，提供一個兼具剛性約束與創意留白的空間框架和彈性管控模式，推動兼顧速度、效率和質量的創新與實踐。規劃希望留仙洞總部基地擁有高度市場適應性，控規重點突出彈性，建立了總體、單元、子單元、地塊的四級彈性管控體系，為多元靈活開發留有空間，為后續的開發企業的市場化決策和建筑師的空間創意留足空間，為未來的產業成長和多元復合的城市服務介入留有彈性（圖6 ）。

開發建設如何快速推進，包括如何有效啟動開發建設，如何引導市場積極介入，也是規劃研究的重要內容。經過充分調研和企業座談，多部門聯動，明確了各個街坊和綠地的開發模式，建議采用國企先行介入、市場化產業地產招拍掛的行動策略。首期建設的1街坊由國企開發，通過國際競賽、專家工作坊、媒體等多種形式廣泛傳播，讓全社會了解深圳建設留仙洞總部基的決心和鼓勵發展新一代信息技術產業的戰略部署，吸引市場和全社會的廣泛關注和深度介入。隨后3、4、5街坊和三條綠廊捆綁招拍掛，萬科拿到土地后，開發提速，最先建成，為片區開發形成了高效、良性的開發建設局面。緊接著2街坊的大疆、樂普、傳音、天瓏、普聯、礪劍、優必選等眾多大型科技企業總部入駐（圖7 ）。

二、滿足真實需求、面向實施的精耕細作

留仙洞總部基地要實現規劃落地實施，要做到空間功能的精準投放，需要對產業、科技、人才、開發等進行深入研究，摸清真實需求，對空間方案進行精細化設計。從初期的空間多方案比較，形成模糊導向，到中期產業、開發思維導入，形成穩定的空間結構和高度的空間靈活性，再通過多次專家工作坊，針對空間配置、設計創新、利益博弈等方式，探尋城市空間更富靈動的可能性，為政府決策提供參考。

在1街坊投融資規劃時，響應產業經濟的發展邏輯，再次開展產業專題研究，深入分析物聯網、移動互聯網、集成電路等新一代信息技術產業“大交叉，小嵌入”不同產業鏈條的空間需求，深入調研科技型中小企業和創新人才的具體需求，校核產業與空間的耦合關系，再結合業態測算、經濟測算等運營研判，真正實現了用戶需求自下而上的反饋與開發企業的快速響應（圖8 ）。

之后開展了1街坊國際競賽，我們總結了48家方案的特點，進行設計整合，并組織三次專家工作坊，對1街坊的建筑群落組織、立體公共空間、產品業態、交通組織等方面進行深入研究，確定了“立體分層+多層地面”立體空間組織形式，希望塑造出更加精準、更加多元復合的城市空間，在空間控制上突出分層管控和四個標段的彈性管控，為建筑創作預留足夠空間。一大批建筑師在規劃階段、國際競賽階段和工作營階段的集中深度介入，進一步完善空間方案，也為未來建筑設計與規劃導控創造了良好的設計創作空間，為后續科技企業入駐的不確定性留足了彈性。通過這樣的精細化設計工作組織，我們逐步把城市設計綜合意圖、控規管理要求與未來的建筑設計管理協同融通，充分體現了從產業+開發運營思維到設計賦能的全流程規劃設計優勢，為規劃實施落地提供了堅實的基礎（圖9 ）。

三、速生到精養的幾點思考

首先是城市規劃要充分認識產業經濟發展與空間響應的關系。我認為城市功能和空間的供給，必須響應經濟活動的需求和人的各類需求。我們當時在留仙洞規劃過程中較好把握住了這一點，今天看到它運行比較良好，反映出規劃較好地響應了產業經濟發展的底層邏輯，適應了空間管理和開發實施的邏輯。短短十年，一大批信息科技研發企業、獨角獸企業的入駐，提供了4.4萬多個就業崗位，這里比較符合科技人員的就業和生活需求，已經形成一個充滿生機活力的創新城區（圖10 ）。

第二， 規劃要高度重視開發模式、土地出讓方式與規劃實施、設計落地的關系。城市規劃的理想藍圖要想落地實現，和后續的土地出讓、規劃管控、開發模式等環節的綜合統籌密不可分。我們在規劃中提出適應快速生長的單元開發模式，希望能夠集中、快速的且在一個相對可控范圍內快速形成相對完善的多元混合的城市功能供給，讓人們能快速得到都市化的便利服務。在功能混合、開發強度高、又有明確的產業導向的情況下，傳統的土地出讓和建設模式是難以適應，需要從城市管理、建設到運營各方面進行精確的統籌協同，才能保障規劃的落地實施（圖11 ）。

第三、鼓勵規劃公共政策與建筑設計創意的充分結合。對于留仙洞總部基地這類要求快速集聚產業、快速形成城市服務供給的集中開發地區，城市規劃階段的精細化城市設計和建筑設計的提前介入非常重要。規劃師與建筑師共同工作，將設計創意要點融入到法定規劃的公共政策及設計管理要求中，讓設計條件在下一步項目設計時能夠比較完整地傳導城市規劃意圖，助力城市快速營建（圖12 ）。

第四、鼓勵設計的力量、市場的力量和社會的力量共同參與。城市規劃是一項系統綜合的謀劃工作，需要全社會多方面力量的共同介入。今天，像留仙洞這樣的規劃建設模式已在深圳很多重點地區被應用，成為深圳營城的一種模式。今天留仙洞所呈現出的良好而建設運營成果，不單單市規劃的愿景實現，更多體現出了規劃階段有效的設計賦能，是設計創造的力量。同時，如何有效發揮好市場配置資源的優勢，是留仙洞快速開發建設的核心。從開發實施上政府的引導帶動也非常重要，有為政府利用國企（深圳特區建發）率先啟動1街坊開發建設，釋放出城市發展強烈的戰略意圖，成功撬動了有效市場（萬科）的積極介入，為留仙洞總部基地高質量發展和更高品質、更具活力的開發建設運營奠定了堅實的基礎。也只有像萬科這樣的市場力量，才有可能把我們規劃的立體復合、活力多元的城市空間精準地落地實現。最后是社會的力量，通過各種媒體宣傳向整個社會釋放城市發展的戰略信息，吸引了真正的投資者、未來使用者等廣泛的社會關注和廣泛參與，展現了深圳建設開發更為開放、包容、活力和可持續的城市精神（圖13 ）。

深圳帶著快速城市化的基因，在規劃建設過程中正走向高質量、精細化的建設發展階段。今天的深圳，速度要保持、效率要保證、質量要提升，如何在三者之間找到更具適應性的規劃設計理念、模式和方法，留仙洞總部基地的做法提供了一套可借鑒、能推廣的范式，即在借助設計、市場和社會的力量，在適應快速生長的同時，又恰當地嵌入精細化的設計、建設和運營。十年的留仙洞總部基地還在逐步發育成長的過程，相信未來還需要更多的設計師、管理者、民眾的參與和市場力量的精心培育，使它變得更加成熟，更加多彩多姿。十年不是一個終點，未來如何更好的運營，讓城市更有生命力，我們的探索，仍在路上（圖14，圖15 ）。