淺析國有房地產企業(yè)資產經營管理的問題及對策

金雨婷

摘 要：隨著國家一系列房地產宏觀調控措施的出臺，“雙循環(huán)”加速了發(fā)展戰(zhàn)略工作的推進，我國的房地產業(yè)進入深層次的調整時期，房地產行業(yè)也由之前的以售為主轉為租售同步進行。許多國有房地產企業(yè)都緊緊抓住了房地產市場發(fā)展的新趨勢，不斷進行多元化發(fā)展，對商業(yè)資產進行了有序安排，這將會變成國有房地產企業(yè)長久而穩(wěn)定的盈利來源，在國有企業(yè)的長遠發(fā)展中，將會起到非常關鍵的作用。如何更好地進行房地產行業(yè)的資產經營管理，是我國房地產行業(yè)面臨的一項重大課題，文章對國有房地產企業(yè)在資產管理中出現的問題進行了分析，給出了一些可行性的參考建議。

關鍵詞：房地產；經濟管理；商業(yè)資產

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）18-0069-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.018

1 引言

供給側調控政策的不斷升級，銀行貸款、企業(yè)用地等政策進行多維度調控，并以此為基礎，構建了房地產的長效機制，促進房地產行業(yè)去杠桿、降負債，土地、金融紅利已經成為歷史。目前，大多數房地產企業(yè)的盈利都有所下降，房地產正面臨著資金鏈緊缺的問題，部分房地產企業(yè)已經出現巨額的虧損，甚至陷入了債務危機中。在房地產行業(yè)環(huán)境發(fā)生巨大變化的情況下，國有房地產企業(yè)是穩(wěn)定經濟的壓艙石，它肩負著國有資產保值增值的職責與使命。因此，很多國有房地產企業(yè)都在積極地嘗試，用處置存量資產的方法，來減輕企業(yè)資金壓力，降低企業(yè)負債，從而創(chuàng)造出有效的利潤優(yōu)化企業(yè)的資產結構，幫助企業(yè)順利轉型。文章對國有房地產企業(yè)資產經營管理模式進行梳理，明確了工作流程及實施管控重點，為國有房地產企業(yè)資產經營管理實踐提供了有益的借鑒。

2 企業(yè)資產管理的內容

企業(yè)資產可分為生產領域和非生產領域，在資產經營管理中占主要地位。在企業(yè)的經營管理活動中，對國有企業(yè)資產的經營管理有其自身的特點。其是一種“生產型”的資產管理，在具體的資產運作過程中具有獨特性。從經營理念來看，企業(yè)的資產運營更注重在管理運作中投資資產所能帶來的效益；從管理內容來看，必須對傳統的資產管理內容進行變革與創(chuàng)新，而不是對資產和維護進行簡單的管理，還需要對企業(yè)的資產展開最優(yōu)的分配，從而提升企業(yè)資產的運營管理水平，并讓企業(yè)的資產得到更好的利用。為滿足新時期企業(yè)經營發(fā)展的管理要求，企業(yè)在運營管理過程中，必須采用有效的措施，對企業(yè)資產結構進行優(yōu)化，才能有效提升企業(yè)資產經營管理水平。企業(yè)還應該以資產利用的實際情況為依據，與資產技術管理狀況相結合，逐步將企業(yè)的資產管理重心轉向資產完好和充分利用方面。同時，企業(yè)要想更好地進行資產的管理，就必須在資產的裝備與技術上進行變革與創(chuàng)新，采用多種方式，以達到更高的效率。與此同時，企業(yè)在進行資產經營管理時，要注重非生產領域中的資產經營投資管理，在進行企業(yè)經營時，可采用多種形式。

3 國有企業(yè)資產管理面臨的問題

3.1 立法和執(zhí)法不完善，國有資產缺乏法律保障

近幾年，盡管在國有資產管理領域中，國家已經出臺了多項法規(guī)來對企業(yè)資產管理實施有效監(jiān)督，但是從整體上來說，國有資產管理法律體系仍然不夠健全，不能為阻止國有資產的流失提供法律依據和法律保證。①國有資產的監(jiān)管制度不完善。我國國有資產方面的法規(guī)大部分都是部門規(guī)章，例如暫行條例、管理辦法、暫行規(guī)定等形式，在實際操作中其管理力度不足。雖然《國有資產管理法》已頒布，但法律條文太過寬泛，沒有明確的規(guī)定來規(guī)范經濟活動。這便導致了社會主義市場經濟主體為國有企業(yè)，由于沒有法律保障，在生產經營中被分割開來，而企業(yè)經營者只向組織和主管部門負責，對其資產卻沒有任何責任。②國有資產的監(jiān)管力度不夠。加強對國家財產的監(jiān)管，是對國家財產進行有效監(jiān)管的必然要求。在我國，國有資產監(jiān)管制度分為兩部分：一是外部監(jiān)管制度，二是內部監(jiān)管制度。內部監(jiān)管制度是指以監(jiān)事會為代表的企業(yè)內部監(jiān)管制度。但是就現狀來看，外部監(jiān)管效果不佳，一些監(jiān)管機制沒有發(fā)揮應有的功能。例如，一些注冊會計師事務所偽造驗資證書的情況屢見不鮮。而在企業(yè)內部，監(jiān)事會對企業(yè)的監(jiān)督能力也很差，大部分的監(jiān)事都是兼職的，他們對企業(yè)的管理幾乎沒有任何的影響。③國有資產的執(zhí)法保護能力不足。在部分企業(yè)中，國有股的代表性缺失，使得國有股的流失很難得到遏制。國家財產法律執(zhí)行力度不夠，因為缺少對國有財產的有效保護手段，所以在實際操作過程中，對于導致國有財產大量流失的相關單位和責任人員，沒有能夠對其進行及時的處罰，并追究其相應的法律責任，所以很難對其進行有效的控制。

3.2 產權關系不清，國有資產權益得不到維護與保障

一是產權與債權關系不明確。一些企業(yè)對新建投資企業(yè)的注冊資本金，沒有按照財會制度的規(guī)定進行長期投資處理，而是將其納入了企業(yè)資金往來科目，將投資關系變成了債權關系，或者是先計入長期投資科目，之后再轉入資金往來賬目，這就造成了國有資產不實的所有者權益的損失。二是產權與債務資金不清楚。在國有企業(yè)合資進行運營之后，合資企業(yè)沒有將投資的國有資產歸所有者權益，而將其計入企業(yè)債務類科目，這就導致了國有資產的產權關系不明確，所有者權益喪失（如圖1所示）。三是資產的產權和管理權不明確。在國有企業(yè)對新成立的企業(yè)進行了貨幣或者實物的投資之后，由于企業(yè)的經營效果比較好，于是承包商就采用了返還注冊資本的方式，把私企改成了名義上是國有，實際上是私人或者集體的企業(yè)。四是產權與使用權利的關系不明確。在國有企業(yè)的房產、土地等資產的劃撥過程中，因為轉賬、交接手續(xù)不完善，還存在著已劃撥資產長時間掛賬不處理的問題，國有資產的產權與核算分離，造成了資產不清和流失的現象。

圖1 國有房地產企業(yè)資產信息化管理

3.3 國有企業(yè)資產經營預算執(zhí)行重視程度不夠

當前，部分國有企業(yè)將注意力集中在企業(yè)的生產經營上，而不是注重資產經營的管理。主要表現在以下兩個方面：一是沒有認識到企業(yè)資產經營預算的重要性，單純地以為只要管好自己的收入和支出就可以了，沒有必要花費過多的精力和財力去做一個既不明確又不能產生直接效益的預算，也沒有完全認識到做好企業(yè)的資產經營預算在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、企業(yè)經營管理決策中的重要指導作用。二是對財政預算案的實施和監(jiān)管缺乏足夠的重視，在編制了相應的預算案后，對此并未給予太多的關注，以為只需要嚴格地按預算案進行就可以了，忽略了在實施中存在的問題和需要進行階段性的修正，也沒有對財政預算的評估和監(jiān)管進行有效的問責。由于對資產經營預算執(zhí)行的管理缺乏足夠的關注，從而陷入了“不重視—沒作用—不重視”的怪圈，給企業(yè)的長期發(fā)展帶來了極大的危險。

3.4 資產租賃合同審批、執(zhí)行方面未能有效控制

目前大量的、復雜的資產租賃、合同信息，都還是用傳統方法來管理的。因此，在資產管理方面，缺少了對其進行分類的管理標準和管理權限，因此，不能用一種快捷、有效的方法來把握監(jiān)管的重點。對租賃業(yè)態(tài)的控制不夠嚴格，對承租對象負面清單的執(zhí)行無法有效落地；信息披露的市場機制沒有得到充分的利用，沒有滿足公開、公平、透明的要求；在簽訂租賃合同之前，沒有進行有效的論證和審核，超出管理權限的審批也沒有上報到上級集團，因此對于租賃合同條款的合規(guī)性和嚴謹性沒有把握，不能有效地規(guī)避法律風險。

3.5 影響企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的實現

我國房地產行業(yè)的資產負債率較高，這對其長遠發(fā)展目標的實現不利。如果對資產負債率的控制和管理不到位，資金回籠速度比較慢、融資成本提高的情況很難得到改善，而且很容易造成資金鏈斷裂。在實施企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略時，就必須降低營運資本，降低員工的獎金和福利，甚至進行大規(guī)模的裁員。對于普通人來講，一家大型國有企業(yè)的失業(yè)，比一家民營國有企業(yè)的失業(yè)要嚴重得多，如果國有企業(yè)失業(yè)就會引起更大的連鎖反應。比如，房地產泡沫和房地產崩盤，這些都會對企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略造成很大的影響，也會對宏觀經濟造成很大的沖擊。

3.6 對資產更新改造、處置等重大情況的界定不清

在對一項資產進行升級、改建及處理時，對該項目所處的狀況做出明確的定義是十分重要的，它與該項目進行升級、改建及處理是否合理密切相關。但是，在現實工作中，在對一項資產的應用狀況進行定義時，通常只是以該資產的應用壽命來進行判定。有些企業(yè)還將固定資產進行了折舊，認為該固定資產已達到應用壽命，并對其進行了處理或是已經沒有了應用價值，或已不能使用的固定資產沒有進行充分的折舊為由，而仍將其保存下來。在作出有關變更處理決定時，未能依該變更處理的實際情況與該事件的重要性而作出變更處理。在依據有關的評估準則來決定“三重一大”事項時，經常會發(fā)生一些企業(yè)或單位對企業(yè)的資產進行越權處理，造成企業(yè)嚴重的財產損害。

4 國有房地產企業(yè)資產經營管理的優(yōu)化策略

4.1 明晰產權關系，建立企業(yè)國有資產經營管理機制

按照企業(yè)集團對國有資產的授權經營的需要，在被授權的國有資產運營企業(yè)中，推行一種由政府主導，由政府牽頭的方式，對政府進行規(guī)范。①厘清產權，堅持“誰出資，誰享有產權”的原則，明確各產權主體之間的職責與權利，著重對國有企業(yè)股份制改造、股權設置、資產轉讓、折股、兼并等方面的產權變化進行規(guī)范，以保障國有企業(yè)資產的擁有者權益。②厘清國有資產的產權和管理職責，建立國有資產的保值增值指標，規(guī)范國有資產的評估過程，改進國有資產的管理職責，保證國有資產的保值增值。③組織對企業(yè)的清產核資，重點核查企業(yè)所投資的國有財產，如土地、房屋、工程設施等。④以資產清查為依據，對國有資產進行全面清查，對國有資產進行全面統計和分析，確保國有資產不被侵占。

4.2 明確國有資產管理目標，實現盈利性國有資產管理

①制定贏利目標。在經濟飛速發(fā)展的當今社會，目標管理已成為一項重要的工作，制定一系列切合國情的國有資產管理目標，是構建科學的國有資產經營體系的一個關鍵步驟，也是實現現代企業(yè)經營的一個不可或缺的要素。以追逐利潤為首要目標的國有資產經營，仍然存在較大的缺陷，亟待改進。所以，對國有企業(yè)資產進行管理，必須有一個科學的、明確的目標，才能達到最大的效益。②理順政企關系，以達到企業(yè)贏利的經營目的。因為一些基礎產業(yè)都牽扯到了經濟的總體發(fā)展，特別是一些大型的國有資產管理企業(yè)，是一種政企界限模糊的特殊經營模式，所以，國有企業(yè)應該制定一個切實可行的贏利目標，對那些為了完成政府和社會賦予的政策責任而做出的貢獻，應該有一個合理的評估系統來進行補償。③提升資金周轉率，對資金進行合理配置，并進行實時監(jiān)控，物業(yè)企業(yè)的經營方式比較粗放，在資金的管理上比較分散，這就不利于企業(yè)將資金進行統一整合，從而導致了資金周轉率的下降。房地產企業(yè)可以對自己的投資策略進行明確，再對自己的企業(yè)進行規(guī)劃。掌握基金的來源和用途，建立基金的預算管理計劃，對基金進行合理的配置，明確基金使用的優(yōu)先次序，并進行及時的監(jiān)控。對投資相近的項目和原材料，可以采取“一攬子”的形式進行集中采購；在國有資本監(jiān)督中，要充分利用國有資本監(jiān)督中的風險預警體系，及時發(fā)現和掌握重大、超預算項目的支出情況，及時向企業(yè)管理層報告。

4.3 加強企業(yè)品牌效益，盡可能降低融資成本

傳統的房地產企業(yè)更多的是將重心放在了房地產的建筑工程和銷售業(yè)務上，而在房地產企業(yè)的業(yè)務不斷擴大和多樣化的同時，他們也開始慢慢地接觸到了物業(yè)配套等有關的服務。對于買家而言，他們不僅看重所購房屋的品質和戶型，更看重其長遠的居住品質，而物業(yè)企業(yè)提供的配套服務則是其居住品質的反映。如果房地產企業(yè)對增值價值的投資進行了強化，這不僅可以為企業(yè)尋找到新的利潤增長點，還可以通過提高買家的售后滿意度，提升企業(yè)的品牌效益，這對提升企業(yè)的形象有很大幫助。未來企業(yè)開發(fā)房地產方面，消費者更傾向于購買具有良好聲譽的房地產企業(yè)開發(fā)的房屋，同時，銀行也更樂于將資金借給那些能夠確保銷售業(yè)績的開發(fā)商，從而降低融資成本。

4.4 信息化促進價值驅動，支撐企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

充分利用信息化在企業(yè)集團資產管理中的重要性，推動企業(yè)信息化與制度建設、流程再造的深度融合發(fā)展。利用信息化，將管控節(jié)點嵌入業(yè)務流程中，提升了制度執(zhí)行的剛性，保證了各項管理制度的落地，為集團領導決策提供了智能化的輔助服務，從而更好地支撐企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，提升集團資產管理工作的質效。在資產租賃過程中，利用報表功能，建立了資產收入統計、資產使用情況、租賃情況、租金情況等統計報表，以及面向管理層的數據可視化看板。并在此基礎上，利用該系統，實現了集團財務管理需要的各種表格的自動生成，為集團財務管理提供了有力的支持。

4.5 積極引導，提高企業(yè)做好資產經營的思想認知

在“軟性層面”進行廣泛的宣傳。可以采用講座、培訓、參觀學習等形式進行宣傳，讓企業(yè)認識到做好資產經營預算執(zhí)行及其監(jiān)督管理工作的重要意義。只有讓企業(yè)（尤其是管理層）認識到做好預算工作與企業(yè)發(fā)展之間存在的邏輯關系，并對企業(yè)負責人進行培養(yǎng)，才可以真正地引導企業(yè)在預算工作上下工夫。“軟性層面”的宣傳應當是企業(yè)主動的，目的是要提高企業(yè)對預算工作的重視和認識，從內部促進企業(yè)的資產運營預算，并隨時做好監(jiān)督工作，從而達到長期可持續(xù)發(fā)展的目的。在“硬性層面”上，健全法律法規(guī)。依靠企業(yè)的內部自覺，結合外部的強制、監(jiān)督做好企業(yè)資產經營預算的執(zhí)行和監(jiān)管，不但與企業(yè)自身的發(fā)展密切相關，還會影響到企業(yè)所在的產業(yè)和整個市場經濟發(fā)展。所以，一定要從宏觀上對企業(yè)預算工作進行相應的約束和引導。從法律的角度來看，要對企業(yè)進行資產運營預算，從目標、范圍、內容、監(jiān)督等方面進行具體的規(guī)定，確保企業(yè)的預算工作有法可依。

5 結論

在房地產市場的大環(huán)境中，房地產企業(yè)的資產運營成了許多房地產企業(yè)在激烈競爭中生存的一項重要自我拯救手段。在國有房地產企業(yè)資產經營過程中，需要將資產基本情況、運營收益情況、企業(yè)戰(zhàn)略需求、國資監(jiān)管要求、交易繁簡程度、交易效益要求等因素結合起來，確定標的資產，并對處置方式進行優(yōu)化。同時，還要充分發(fā)揮自身營銷團隊資源和企業(yè)經營管理信息平臺的優(yōu)勢，強化對國有企業(yè)資產的管理，開展有效的經營，從而推動國家經濟的發(fā)展。

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