“模擬征收”轉(zhuǎn)“正式征收”重難點(diǎn)問(wèn)題探析

文／谷渝 四川省平昌縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中心 四川平昌 636400

引言：

現(xiàn)階段舊城區(qū)改造中房屋拆遷工作涉及面廣、政策性強(qiáng)是當(dāng)前城市化建設(shè)中的重難點(diǎn)工作。房屋征收工作關(guān)乎群眾切身利益和社會(huì)安定，因此要引發(fā)格外的關(guān)注和重視。近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快，各地房屋拆遷工作層出不窮，同時(shí)也凸顯出很多問(wèn)題，為了拆遷損害群眾切身利益，不僅有損政府形象更是不利于社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，這就對(duì)房屋拆遷工作提出了更高的要求，“模擬征收”應(yīng)運(yùn)而生。“模擬征收”是對(duì)征收工作的創(chuàng)新做法，操作性強(qiáng)，借鑒意義較大，能有效避免傳統(tǒng)的征收模式引發(fā)的矛盾糾紛，加快了整個(gè)征收工作進(jìn)程，有效的滿足了群眾的意愿，確保群眾的知情權(quán)和參與度，是一種“先戀愛再結(jié)婚”模式。

1.“模擬征收”的工作流程

房屋征收常見方式以棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造等，但當(dāng)前這些改建項(xiàng)目大多數(shù)還以傳統(tǒng)的征收模式為主，在實(shí)踐中運(yùn)用“模擬征收”較少。“模擬征收”不同于傳統(tǒng)意義上的征收和補(bǔ)償安置方式，“模擬征收”顧名思義就是對(duì)房屋所有權(quán)人搬遷或改造意愿進(jìn)行征詢，簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，根據(jù)簽約比例決定是否征收的一種新型房屋征收模式。當(dāng)前國(guó)內(nèi)北上廣等一線城市都大力推行這種征收模式，主要分為兩個(gè)階段預(yù)征收和正式征收，預(yù)征收階段以預(yù)簽安置補(bǔ)償協(xié)議為主，根據(jù)預(yù)簽約情況決定是否進(jìn)行正式征收，一旦決定正式征收，前期簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議生效，征收主體按照相關(guān)條款兌現(xiàn)補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，具體流程如下：

1.1 發(fā)布通知

房屋征收部門根據(jù)公共利益需要，按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及發(fā)改、國(guó)土、建設(shè)等部門擬定的征收要件向縣人民政府提出房屋征收申請(qǐng)，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，啟動(dòng)模擬征收程序，將規(guī)劃用地范圍和房屋實(shí)際狀況確定的房屋征收范圍予以公布。當(dāng)?shù)卣畬徟ㄟ^(guò)啟動(dòng)“模擬征收”程序后，提示對(duì)征收的注意事項(xiàng)，特別是對(duì)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議的生效條件、簽訂協(xié)議時(shí)間等內(nèi)容進(jìn)行公布，確保此項(xiàng)工作公平、公正、公開，保證群眾的知情權(quán)。

1.2 征求征收意見

房屋征收實(shí)施單位匯同相關(guān)部門組織對(duì)擬定模擬征收范圍內(nèi)的居民征收意愿進(jìn)行意見征求（填寫某某項(xiàng)目房屋征收征求意見表），對(duì)改造意愿和調(diào)查結(jié)果在擬定改造范圍內(nèi)進(jìn)行公示，對(duì)公示結(jié)果有異議的可書面向房屋征收部門提出，同意改造人數(shù)達(dá)到90%及以上繼續(xù)下一步模擬征收程序。房屋所有權(quán)人改造意愿未達(dá)到90%以上的，終止房屋征收工作程序。

1.3 房屋摸底調(diào)查登記

房屋征收部門組織成立工作專班，由相關(guān)專業(yè)人員組成，包括測(cè)繪、規(guī)劃、建設(shè)、實(shí)施單位、社會(huì)調(diào)查員等。工作專班將深入到擬征收的區(qū)域，逐一登記每一棟房屋的基本信息，包括但不限于建筑結(jié)構(gòu)、房屋所有權(quán)歸屬、居住情況等。通過(guò)科學(xué)的測(cè)繪技術(shù)，確保對(duì)每座房屋的詳細(xì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。征收部門在調(diào)查過(guò)程中，積極與居民互動(dòng)，征求他們的意見和建議。這有助于了解居民的實(shí)際需求和期望，為后續(xù)的征收方案制定提供參考。同時(shí)，也加強(qiáng)了居民對(duì)整個(gè)征收過(guò)程的參與感和認(rèn)同感。通過(guò)房屋摸底調(diào)查登記，征收部門能夠獲取全面、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，為模擬征收的下一步?jīng)Q策提供科學(xué)依據(jù)。這一階段的嚴(yán)密調(diào)查是確保后續(xù)征收過(guò)程的順利進(jìn)行的重要保障，也有助于提高征收工作的透明度和公正性[1]。

（1）國(guó)有土地使用面積的認(rèn)定：國(guó)有土地使用面積以《國(guó)有土地使用證》登記的面積為準(zhǔn)。土地使用證面積與實(shí)際面積不符或者無(wú)土地使用證的，由本人書面申請(qǐng)，以土地管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。

（2）房屋建筑面積的認(rèn)定：已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)證的，以所有權(quán)證登記面積為準(zhǔn)；未辦理房屋所有權(quán)證的，以委托具有資質(zhì)的測(cè)繪公司出具的測(cè)繪報(bào)告數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

（3）房屋權(quán)屬認(rèn)定：①已辦理房屋所有權(quán)證的，以房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人和共有權(quán)人為準(zhǔn)；未辦理房屋所有權(quán)證以取得國(guó)有土地使用證登記的使用權(quán)人為準(zhǔn)。既未辦理房屋所有權(quán)證又未辦理國(guó)有土地使用證的，由房屋產(chǎn)權(quán)人提供建房相關(guān)資料，經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)后予以確認(rèn)；房屋所有權(quán)不明確或無(wú)法確定房屋所有權(quán)人的，按產(chǎn)權(quán)不明確處理。②轉(zhuǎn)讓（買賣）的房屋未到有關(guān)部門辦理變更產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的，以提供房屋轉(zhuǎn)讓（買賣）協(xié)議確定的房屋權(quán)屬人為準(zhǔn)。③產(chǎn)權(quán)人死亡的，由法定繼承人繼承產(chǎn)權(quán)。④租賃的房屋，租賃雙方自行解除租賃關(guān)系。⑤設(shè)有抵押權(quán)的房屋，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)解除抵押。⑥存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，由當(dāng)事人雙方自行負(fù)責(zé)解決。⑦產(chǎn)權(quán)人不明確的，由房屋征收實(shí)施單位組織相關(guān)部門調(diào)查會(huì)審后按相關(guān)法律法規(guī)確定房屋權(quán)屬人。

（4）房屋用途的認(rèn)定：以《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》登記用途為準(zhǔn)。《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》沒(méi)有登記用途或者未辦理所有權(quán)證和土地使用證的，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合房屋實(shí)際用途由房屋征收實(shí)施單位會(huì)同國(guó)土、建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、房管等相關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定。具體認(rèn)定辦法：①經(jīng)營(yíng)性用房的認(rèn)定：公路臨街（路）一層設(shè)計(jì)為商業(yè)用房，以開間（間墻式）并已安裝卷閘門、雙扇及多扇門的一次性進(jìn)深房屋，且正在經(jīng)營(yíng)并能提供經(jīng)過(guò)年檢的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證或納稅證明等依據(jù)，認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性用房，其余則不屬于經(jīng)營(yíng)性用房；認(rèn)定的經(jīng)營(yíng)性用房建筑面積以開間（間墻式）的一次性進(jìn)深計(jì)算建筑面積。②住改商的認(rèn)定：經(jīng)相關(guān)部門（規(guī)劃、公安、消防等）批準(zhǔn)，將住宅改為商業(yè)用房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，須提供該房屋在使用中，經(jīng)過(guò)年檢的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證或納稅證明等依據(jù)，且正在合法經(jīng)營(yíng)，認(rèn)定為“住改商”。③閣樓的認(rèn)定：利用房屋的層高修建、改建的閣樓，層高不低于2.2 米且達(dá)到居住條件，計(jì)算建筑面積；層高不足2.2 米，不計(jì)算房屋建筑面積。

1.4 選定評(píng)估機(jī)構(gòu)（預(yù)評(píng)估）

嚴(yán)格按照《國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估辦法》及相關(guān)法律法規(guī)，通過(guò)與被征收人協(xié)商的方式選定房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)評(píng)估。房屋征收實(shí)施單位推薦兩家以上社會(huì)信譽(yù)度好、公平合理性強(qiáng)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富、具有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定其中一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為該項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，通過(guò)搖號(hào)、抽簽等方式確定，選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)文件）的相關(guān)規(guī)定對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并將初步評(píng)估（預(yù)評(píng)估）結(jié)果在擬定房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公示7 日。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解釋說(shuō)明，存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正；被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，出具初次評(píng)估（預(yù)評(píng)估）報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其做出解釋和說(shuō)明。

1.5 房屋征收補(bǔ)償方案征詢

征收負(fù)責(zé)部門根據(jù)前期入戶調(diào)查結(jié)果和房產(chǎn)評(píng)估結(jié)論擬定征收補(bǔ)償安置方案征求意見稿，廣泛征求公共意見。縣人民政府組織有關(guān)部門對(duì)擬定征收補(bǔ)償方案進(jìn)行審核論證，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布。被征收人對(duì)征收補(bǔ)償方案有不同意見的，須持本人身份證明，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。對(duì)征收補(bǔ)償方案的征求意見情況和根據(jù)意見修改后的征收補(bǔ)償方案及時(shí)公布。半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定或者不公平的，縣級(jí)人民政府組織被征收人和公眾代表參加聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

1.6 簽訂附生效條件補(bǔ)償協(xié)議

房屋征收實(shí)施單位根據(jù)縣人民政府專題會(huì)議審定后的《房屋征收補(bǔ)償方案》組織被征收人按照《四川省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定簽訂附生效條件的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》；簽訂原則：遵循“四個(gè)統(tǒng)一”的原則簽訂協(xié)議，即：統(tǒng)一政策標(biāo)準(zhǔn)公開公平公正、統(tǒng)一簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議、統(tǒng)一搬遷房屋交付鑰匙并集中支付補(bǔ)償費(fèi)用、統(tǒng)一拆除被征收房屋。生效條件：（1）在實(shí)施單位規(guī)定期限內(nèi)簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》；（2）被征收人簽約比例必須達(dá)到90%以上（含90%）。（3）被征收人簽訂的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》未達(dá)到前兩款生效條件，均不具有法律效力。被征收人簽訂的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》全部達(dá)到生效條件后，由模擬征收程序轉(zhuǎn)為房屋征收程序，實(shí)施單位組織實(shí)施房屋征收工作；同時(shí)被搬遷居民完成搬遷并騰空交付被征收房屋。未達(dá)到生效條件的，待房屋征收工作條件成熟后，再啟動(dòng)房屋征收工作。

1.7 組織風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

縣人民政府組織房屋征收部門、發(fā)改、審計(jì)、財(cái)政、維穩(wěn)、紀(jì)檢監(jiān)察等相關(guān)部門和社會(huì)各界人士對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，主要對(duì)房屋征收的合法性、合理性、可行性、安全性、可控性以及可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)論制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范、化解、處置措施和應(yīng)急預(yù)案[2]。

1.8 做出征收決定

被征收人簽訂的《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》達(dá)到附生效條件后，縣人民政府根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論，經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議審議決定后作出房屋征收決定。房屋征收決定做出后，于3 日內(nèi)在政府及部門網(wǎng)站等媒體和房屋征收范圍內(nèi)顯著位置予以公告。

1.9 房屋評(píng)估

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋及附屬物做出評(píng)估報(bào)告，被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)在指定期間向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；經(jīng)復(fù)核后，被征收人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10 日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定；經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

1.10 補(bǔ)償決定

房屋征收實(shí)施單位與被征收人在房屋征收決定規(guī)定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門就被征收房屋進(jìn)行證據(jù)保全后，報(bào)請(qǐng)縣人民政府依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，按照《××縣城××改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案》做出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)既不申請(qǐng)行政復(fù)議，又不提起行政訴訟，由縣人民政府向人民法院依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

1.11 房屋安全拆除

房屋簽約率達(dá)到生效條件后，按照“四個(gè)統(tǒng)一”的原則支付相關(guān)費(fèi)用后，被搬遷戶移交舊房給房屋征收部門，房屋征收實(shí)施單位根據(jù)招投標(biāo)法相關(guān)規(guī)定，組織房屋拆除單位對(duì)房屋進(jìn)行安全拆除，同時(shí)制定房屋拆除工作安全預(yù)案[3]。

2.“模擬征收”的重要意義

“模擬征收”的核心意義在于把征收的主動(dòng)權(quán)從政府手中交到被征收人手中，由“政府征收”變成“群眾要征收”在一定程度上激發(fā)被征收人的參與熱情。

2.1 加快搬遷速度

在“模擬征收”流程中，加快搬遷速度是該新型征收模式的顯著優(yōu)勢(shì)之一。相較于傳統(tǒng)征收方式，模擬征收的正式啟動(dòng)階段無(wú)需再進(jìn)行上門宣傳動(dòng)員，因?yàn)樵陬A(yù)征收階段已經(jīng)完成了居民的意愿征詢和簽訂了附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。這一特點(diǎn)極大地簡(jiǎn)化了搬遷流程，使被征收人只需按照協(xié)議中的條款進(jìn)行搬遷，而無(wú)需再經(jīng)歷繁瑣的動(dòng)員程序。

這種簡(jiǎn)化的流程在很大程度上節(jié)約了搬遷所需的時(shí)間。傳統(tǒng)的征收方式通常需要在正式征收前進(jìn)行大規(guī)模的宣傳和動(dòng)員，耗費(fèi)大量人力物力。而“模擬征收”通過(guò)提前征求居民意見、簽署協(xié)議，將搬遷程序前置，使得在正式征收時(shí)被征收人可以直接按照協(xié)議執(zhí)行，從而迅速完成搬遷過(guò)程。

2.2 減少拆遷矛盾

另一顯著特點(diǎn)是，“模擬征收”模式在征收過(guò)程中成功減少了拆遷矛盾的發(fā)生。相較于傳統(tǒng)強(qiáng)制征收，模擬征收采用更為溫和的手段，避免了過(guò)度的強(qiáng)制性質(zhì)，從而降低了基層工作人員與居民之間的緊張關(guān)系。

在傳統(tǒng)征收模式中，基層工作人員缺乏法律常識(shí)和公信力，這容易導(dǎo)致信息不對(duì)稱和信任危機(jī)，使得拆遷過(guò)程中的矛盾不斷升級(jí)。而“模擬征收”模式通過(guò)提前搜集居民意愿、簽署附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，建立了更為透明和公正的程序。此舉不僅保障了被征收人的知情權(quán)和合法權(quán)益，也為征收方提供了法律依據(jù)，減輕了基層工作人員的工作難度。

更為關(guān)鍵的是，模擬征收在整個(gè)流程中廣泛征求群眾的意見，充分尊重居民的選擇，及時(shí)解決群眾的矛盾和問(wèn)題。通過(guò)提前溝通和協(xié)商，模擬征收模式更好地滿足了居民的實(shí)際需求，降低了不滿情緒的積聚。這種民主化的征收方式有效避免了因強(qiáng)制征收而引發(fā)的拆遷矛盾，減少了居民的不滿情緒，從而降低了上訪和匿名舉報(bào)等社會(huì)矛盾的發(fā)生[4]。

2.3 節(jié)約拆遷成本

正因?yàn)椤澳M征收”大大減少了拆遷矛盾，避免了群眾和征收主體的糾紛，在一定程度上維護(hù)了政府的公信力，加快了搬遷速度，才在一定程度上減少了談協(xié)議等方面的支出，緩解了各級(jí)政府和財(cái)政部門的經(jīng)濟(jì)壓力，有效地避免了人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，在一定程度上節(jié)約了拆遷成本。

2.4 靈活安置方式

在傳統(tǒng)的征收模式下，房屋征收部門就安置方式基本確定為“貨幣”補(bǔ)償或者是“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”方式安置地點(diǎn)一般在改造范圍內(nèi)就近安置。而模擬征收在廣泛征求被征收群眾意愿后，可選擇“貨幣化安置”即：在城區(qū)現(xiàn)有取得商品房銷售許可的樓盤中可選擇任意商品房進(jìn)行安置，政府可適當(dāng)作房屋調(diào)換補(bǔ)貼或者是公攤面積補(bǔ)貼。擴(kuò)大了安置范圍，加大了被征收人的安置意愿，同時(shí)消除一定商品房庫(kù)存。

3.“模擬征收”轉(zhuǎn)“正式征收”的重難點(diǎn)問(wèn)題

3.1 法律適用性的問(wèn)題

“模擬征收”并沒(méi)有完全按照《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在“模擬征收”是按照簽訂的安置補(bǔ)償協(xié)議執(zhí)行相應(yīng)的條款內(nèi)容，符合實(shí)體法，不符合程序法。拆遷標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大，容易造成征收的盲目性，但是從法律層面，征收人與被征收人雙方自愿簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議具有法律效力，有合法性。因此，各地人民政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際，有效研究制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的征收相關(guān)的法律法規(guī)，真正做到有據(jù)可依，有法可依[5]。

3.2 城市規(guī)劃結(jié)合群眾意愿問(wèn)題

“模擬征收”是為當(dāng)前城市總體規(guī)劃服務(wù)，同時(shí)也要符合群眾意愿，實(shí)現(xiàn)群眾訴求。因此，在實(shí)際工作中要因地制宜的制定科學(xué)合理的搬遷規(guī)劃方案，嚴(yán)格按照方案分期實(shí)施。同時(shí)要加大宣傳動(dòng)員力度，借助多種媒介通過(guò)線上線下等多種宣傳模式廣泛宣傳動(dòng)員，提高群眾對(duì)征收工作的認(rèn)知度和認(rèn)可度，廣泛發(fā)動(dòng)群眾參與制定搬遷規(guī)劃，擴(kuò)大征求意見范圍面，尋找城市總體規(guī)劃和群眾意愿的結(jié)合點(diǎn)，找到合適的切入點(diǎn)實(shí)現(xiàn)群眾訴求，又滿足了當(dāng)前的城市總體規(guī)劃。

3.3 困難群眾安置問(wèn)題

舊城區(qū)居住條件相對(duì)較差，居民生活水平和收入不高，弱勢(shì)群體集中，因此在征收過(guò)程中對(duì)困難群眾安置問(wèn)題要重點(diǎn)關(guān)注。這部分人往往因?yàn)榫幼l件差獲得的補(bǔ)償少，房屋被征收后再次購(gòu)房的壓力大、難度高，因此在工作中要科學(xué)合理的解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，制定相應(yīng)住房保障性政策并向困難群眾傾斜，明確困難群體界定標(biāo)準(zhǔn)，確保這類群體在房屋被征收后有能力住上新房[6]。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在舊城區(qū)改造中運(yùn)用“模擬征收”這種新型征收模式確實(shí)能在一定程度上加快搬遷速度、減少拆遷矛盾、節(jié)約拆遷成本，但是在實(shí)際工作中卻又不能解決征收中遇到的全部問(wèn)題，法律適用性的問(wèn)題、城市規(guī)劃結(jié)合群眾意愿問(wèn)題、困難群眾安置問(wèn)題這類重難點(diǎn)問(wèn)題值得重視和思考，因此，各級(jí)政府要積極尋求解決模式，突破困境，這將能促進(jìn)舊城區(qū)改造與房屋征收工作走向成熟，為更好地開展征收工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。