多地按下商品房“以舊換新”啟動(dòng)鍵

張宇軒

“以舊換新”的話題正從家電、汽車等消費(fèi)品領(lǐng)域向房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

4月以來(lái)，商品房“以舊換新”話題多次登上社交媒體熱榜。相較于以往的開發(fā)商自發(fā)推出商業(yè)活動(dòng)，此番以河南鄭州、江蘇海安為代表的商品房“以舊換新”從政策方面給出措施，因而也更引人關(guān)注。

鄭州“以舊換新”政策文件提及，相關(guān)方案是“為進(jìn)一步激活存量住房市場(chǎng)，支持群眾‘賣舊買新、以舊換新等改善性住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配，加快優(yōu)質(zhì)商品房供應(yīng)，逐步形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)與梯次消費(fèi)效應(yīng)”。

隨著更多城市出臺(tái)商品房“以舊換新”政策，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這需要顧及相關(guān)企業(yè)回收舊房的壓力，“活化利用”二手房源；北京金訴律師事務(wù)所主任、房地產(chǎn)專業(yè)律師王玉臣提醒，“以舊換新”流程設(shè)置需要更加明確、詳細(xì)，流程控制需要更加嚴(yán)謹(jǐn)，以規(guī)避兩個(gè)房屋交易流程融合中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

各地“以舊換新”形式各異，范圍漸廣

商品房“以舊換新”不是新近才有的嘗試，在此之前，多地已開始探索。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理各地信息發(fā)現(xiàn)，2023年至今，鹽城、蘇州、沈陽(yáng)、寧波、濟(jì)南、淄博、海安、常熟、無(wú)錫梁溪區(qū)等多地接連推出商品房“以舊換新”。

2023年7月，中央政治局會(huì)議提出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此后，多地政府出臺(tái)了商品房“以舊換新”或“賣舊買新”的鼓勵(lì)性政策。政策措施大致分為三種形式：一是由指定的收購(gòu)主體收購(gòu)原有住房，或是中介機(jī)構(gòu)受托評(píng)估、掛牌出售二手房，促成購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”；二是開發(fā)商推出商品房新舊置換活動(dòng)，購(gòu)房者以舊房作價(jià)、補(bǔ)足差價(jià)置換指定項(xiàng)目范圍內(nèi)的新建住房；三是地方政府對(duì)購(gòu)房者在規(guī)定期限內(nèi)“賣舊買新”的自發(fā)交易予以鼓勵(lì)，提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免等優(yōu)惠。

今年4月初，鄭州市出臺(tái)相關(guān)政策，不僅綜合運(yùn)用了上述多項(xiàng)措施，且當(dāng)?shù)赜?jì)劃全年完成“賣舊買新、以舊換新”10000套，這一度引發(fā)熱議。當(dāng)?shù)卣付ㄠ嵵莩鞘邪l(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，制定收購(gòu)計(jì)劃、收購(gòu)房源條件等，對(duì)二手房進(jìn)行收購(gòu)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)化“賣舊買新、以舊換新”的交易開通交易過(guò)戶綠色通道服務(wù)。這兩種方式換購(gòu)新建商品住房的，在一定期限內(nèi)，當(dāng)?shù)鼐o予契稅補(bǔ)貼。

值得注意的是，多地對(duì)“以舊換新”“賣舊買新”設(shè)置了一定門檻，并非所有的舊房業(yè)主在換新時(shí)都能享有政策優(yōu)惠。如無(wú)錫市梁溪區(qū)采取了置換形式，要求二手商品房須位于該區(qū)，且不存在抵押、質(zhì)押、擔(dān)保或查封等其他不可置換狀態(tài)，以及二手商品房總價(jià)不高于新購(gòu)房源總價(jià)的60%等。江蘇常熟對(duì)相關(guān)契稅補(bǔ)貼的享受范圍作出規(guī)定，要求購(gòu)房者須為自然人，交易順序?yàn)橄取百u舊”后“買新”，以及家庭成員間互相轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額不視作“賣舊”等。

嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，近期多地推行商品房“以舊換新”政策，說(shuō)明“以舊換新”越來(lái)越成為各地的政策工具，從過(guò)去的試點(diǎn)性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。尤其是一些三四線城市、縣城的加入，說(shuō)明類似政策逐漸下沉，將發(fā)揮更好的效應(yīng)。

如何利用二手房源

王玉臣向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，商品房“以舊換新”不論對(duì)于購(gòu)房者群體還是整個(gè)行業(yè)，都具有積極意義。這不僅能夠滿足部分家庭的置換需求，提升居民的居住環(huán)境和居住質(zhì)量，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期、穩(wěn)定地發(fā)展。

然而，“以舊換新”中，如果大量舊房涌入二手房市場(chǎng)，可能對(duì)供需基本面產(chǎn)生影響。這些舊房如何處理，成為一個(gè)重要問(wèn)題。

對(duì)此，不少地方政策在附加條款中作出規(guī)定，如先“賣舊”再“買新”，或以二手房成交情況決定是否“買新”等。值得一提的是，也有地方將舊房“出售”思路轉(zhuǎn)為“持有”，如鄭州、海安引入國(guó)企作為收購(gòu)主體，可將回收的二手房用作保障性租賃住房和人才公寓、征遷安置房、公租房等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這類做法將“以舊換新”和保障房房源籌措進(jìn)行了結(jié)合，和“房地產(chǎn)三大工程”（保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造）進(jìn)行了有序?qū)樱怨ぷ髂繕?biāo)更為清晰、更為對(duì)口，對(duì)于各地后續(xù)推進(jìn)“以舊換新”也有啟發(fā)。建議有條件的地方在推進(jìn)保障房建設(shè)方面，可以適當(dāng)考慮此類模式，實(shí)現(xiàn)更好的政策效應(yīng)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析，隨著“以舊換新”工作推進(jìn)，二手房后續(xù)如何利用是一個(gè)關(guān)鍵，建議地方政府對(duì)待這一問(wèn)題要適當(dāng)把握“活化利用”，以加快此類房源的保值增值和合理利用。若后續(xù)利用情況良好，作為收購(gòu)主體的相關(guān)企業(yè)也不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)商品房“以舊換新”，鑒于各地在政策制定以及收購(gòu)主體、開發(fā)商方案設(shè)計(jì)等方面存在差異，王玉臣提醒，“以舊換新”實(shí)際是兩個(gè)房屋交易流程的融合，相對(duì)更復(fù)雜，所以流程設(shè)置需要更加明確、詳細(xì)，流程控制需要嚴(yán)謹(jǐn)。

王玉臣說(shuō)，比如在相關(guān)流程設(shè)計(jì)中，應(yīng)對(duì)舊房情況進(jìn)行充分調(diào)查核實(shí)，包括商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)出租情況以及擬置換商品房有無(wú)交易限制承諾等易產(chǎn)生法律糾紛的要點(diǎn)。對(duì)置換房屋的業(yè)主個(gè)人也需要進(jìn)行諸如征信情況等方面的核實(shí)，以免因其征信問(wèn)題導(dǎo)致房屋置換過(guò)程中可能產(chǎn)生新的問(wèn)題，如無(wú)法辦理貸款、購(gòu)置新房流程無(wú)法完成等。他提醒購(gòu)房者，務(wù)必詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐恼邇?nèi)容，謹(jǐn)慎選擇房源，理性看待自身的購(gòu)買力、還貸能力等狀況。