編制總包及專業(yè)工程招標(biāo)清單及控制價分析
——以上海集設(shè)園項目為例

文／張婷婷 上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司 上海 201203

引言：

招標(biāo)清單及控制價的管理效果直接關(guān)系到企業(yè)最終項目收益，對控制工程造價有明顯幫助。但很多項目在招標(biāo)控制價的編制中均出現(xiàn)各種各樣的問題，經(jīng)常出現(xiàn)圍標(biāo)、串標(biāo)現(xiàn)象。為準(zhǔn)確編制招標(biāo)控制價，必須加強招標(biāo)清單與控制價的研究，了解注意事項與利弊，保障招標(biāo)活動質(zhì)量和效果。

1.項目概況

張江集電港B 區(qū)3-2 項目信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)平臺項目（簡稱：3-2 項目）總建筑面積245964.90 平方米（其中地下建筑面積92674.60 平方米，地上建筑面積153290.30平方米）。由1 個三層大地下室，1 個開關(guān)站地下室，5 棟小高層/高層的研發(fā)/公共配套，1 個變電站和1 個開關(guān)站組成。地下車庫層高6.2 米、3.9 米，地上標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5 米。結(jié)構(gòu)形式為地下車庫采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上高層采用鋼結(jié)構(gòu)。

上海集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)園3-4 項目（簡稱：3-4項目）總建筑面積249036 平方米（其中地下建筑面積85900 平方米，地上建筑面積163136 平方米）。由1個三層（局部二層）大地下室，6 棟高層/多層的研發(fā)/辦公、1 棟公共配套組成。地下車庫層高6 米、3.8 米，地上標(biāo)準(zhǔn)層層高4.5 米。結(jié)構(gòu)形式為地下車庫采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地上高層采用鋼結(jié)構(gòu)、多層采用裝配整體式。

2.項目招標(biāo)清單與控制價編制思路

2.1 掌握項目編制需要

為保障項目招標(biāo)清單與控制價編制合理，編制前確認(rèn)項目狀況，通過溝通獲取項目名稱、地點、功能、要求（包括質(zhì)量、工期）等信息。結(jié)合項目需要構(gòu)思編制思路[1]。

2.2 確定項目編制目標(biāo)

結(jié)合項目條件，確定項目的物料表、技術(shù)規(guī)格書、設(shè)計圖紙以及招標(biāo)范圍。招標(biāo)清單與控制價編制前，用現(xiàn)場勘察的方式確認(rèn)現(xiàn)場條件以及特殊情況[2]。包括項目所在地遺留可再利用圍墻、遺留建筑物、遺留基礎(chǔ)等信息。

2.3 綜合考慮

3-2 項目與3-4 項目有著比較大的體量，因此編制中充分考慮招標(biāo)項目各種數(shù)據(jù)。包括設(shè)備費用、人工費用、材料價格[3]。此外為保障項目順利推進，還要充分考慮項目場地條件、環(huán)保規(guī)定、臨時設(shè)施等要求。

2.4 確認(rèn)項目工程量

工程量確定效果直接關(guān)系到后續(xù)的工程招標(biāo)清單與控制價編制安排，因此項目用內(nèi)部自檢的方式對清單計算與控制價計價進行核算。包括市場行情對比、綜合單價費用核對、工程量核對[4]。內(nèi)部自檢結(jié)束后，邀請第三方投資監(jiān)理單位對項目展開二次復(fù)核，防止出現(xiàn)少算與多算情況，避免漏算和誤差問題。通過精準(zhǔn)計算確認(rèn)清單與控制價，實現(xiàn)成本的精準(zhǔn)化控制[5]。

2.5 確認(rèn)項目利潤率

3-2 項目與3-4 項目的招標(biāo)清單與控制價編制中，難度最大的部分是利潤率與管理費用的確定。3-2 項目與3-4 項目在招標(biāo)清單與控制價編制中，結(jié)合招標(biāo)階段競爭性、市場行情、項目不確定性、項目風(fēng)險與項目復(fù)雜度。以三算不超為原則基礎(chǔ)控制招標(biāo)控制價，確保項目盈利性[6]。

3.工程招標(biāo)清單與控制價編制依據(jù)

3-2 項目與3-4 項目的招標(biāo)清單與控制價編制依據(jù)為經(jīng)過審查且通過最后一次收到的初步設(shè)計圖紙、技術(shù)資料、物料表以及設(shè)計院答復(fù)文件。3-2 項目與3-4 項目的工程量計算以《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2013）》為依據(jù)，計價以《上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2016）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額（2016）》、《上海市安裝工程預(yù)算定額（2016）》、《上海市園林工程預(yù)算定額（2016）》及其他國家、行業(yè)有關(guān)部門頒布的有關(guān)規(guī)定和文件為依據(jù)。

3-2 項目與3-4 項目的清單控制價編制中，精裝修工程招標(biāo)環(huán)節(jié)以《招標(biāo)控制價編制標(biāo)準(zhǔn)》文件為依據(jù)，景觀工程招標(biāo)環(huán)節(jié)以滬建標(biāo)定聯(lián)〔2023〕120 號文對規(guī)費的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)。

4.招標(biāo)清單與控制價的編制原則

4.1 人機材編制原則

3-2 項目與3-4 項目在進行招標(biāo)清單與控制價編制中，按照項目圖紙、項目實際情況以及類似項目實算實核人機材價格與消耗量、費率等內(nèi)容。

編制中關(guān)于人材機價格的編制考慮非常多。3-2 項目與3-4 項目體量非常龐大，所以人材機價格直接決定項目最后的造價結(jié)果。其中機械臺班與人工工資的價格并不會受到市場影響出現(xiàn)比較大的波動，材料價格和市場因素關(guān)系更加密切，并且工程造價中材料費用有著非常大的占比，因此工程詢價中材料詢價屬于最重要的內(nèi)容。本次項目中對于有信息價的人材機價格以上海市建筑建材市場管理總站信息價作為參考，包括市場價格、同類項目經(jīng)驗、現(xiàn)場情況、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。對于沒有參考市場價的信息價，如各種主材價格，通過細(xì)致性的考慮，防止后期施工中主材價格出現(xiàn)過大波動，影響工程整體造價，埋下工程造價風(fēng)險。

人材料消耗量以《上海市2016 定額系列》、圖紙測算以及相關(guān)工程經(jīng)驗為參考，結(jié)合項目實際條件確定，按照工程實際情況消耗量計取。

項目中的人工費用，以《上海市總站的市場信息價》為依據(jù)。其中3-2 項目的總包按信息價取值范圍的中值下浮10%后計取。因為2023 年3 月《招標(biāo)控制價編制標(biāo)準(zhǔn)》文件出現(xiàn)變動，開始執(zhí)行招標(biāo)人《招標(biāo)控制價編制標(biāo)準(zhǔn)》文件，所以3-2 項目的外幕墻、精裝修、暖通等工程同3-4 項目總包工程、專業(yè)工程人工費用均按照低值計取。

項目中的材料費用方面，以《上海市總站的市場信息價》為依據(jù)，參考市場價詢價計取，缺省材料的單價根據(jù)市場價執(zhí)行。考慮到市場價格波動因素，3-2 項目總包工程在計算安裝費用時，砌塊價格下浮5%計取，鋼筋、混凝土與砂漿下浮8%計取，鋼材下浮15%計取。項目中的幕墻工程材料，包括鋁板以及幕墻玻璃等材料按照市場行情詢價后執(zhí)行，考慮市場競爭因素，鋼材價格下浮3%計取。3-2 項目的精裝修工程材料包括燈具、潔具、不銹鋼板、鋁板、蜂窩鋁板、架空地板、地磚、地毯、石材按照市場價執(zhí)行。項目中的輔材下浮3%計取。3-2 項目暖通工程信息價以下浮8%計取。3-2 項目中沒有總站信息價要素價格的全都按照市場價格組價確定。與之對應(yīng)的3-4項目總包工程，參考3-2項目材料費計取原則，3-4項目的鋼材下浮20%計取，專業(yè)工程計取同3-2 項目保持一致。

項目中的機械費，以編制清單控制價《上海市總站的市場信息價》為依據(jù)，3-2 項目、3-4 項目的總包考慮競爭因素下浮10%計取，其他專業(yè)工程不下浮。

4.2 費率編制原則

項目費率方面，管理費以及利潤以滬建市管〔2016〕42 號文關(guān)于調(diào)整《上海市建設(shè)工程施工費用計算規(guī)則（2016）》部分內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)的通知為參考。其中房屋建筑與裝飾工程企業(yè)管理費和利潤費率為以分部分項工程、單項措施和專業(yè)暫估價的人工費為計費基數(shù)的20.78%～30.98%，通用安裝工程為32.33%～36.20%等。結(jié)合招標(biāo)要求，3-2 項目、3-4 項目基本均按該專業(yè)類型的最低費率計取。

項目安全文明施工的費率，以滬建市管[2016]42 號文和滬建交[2006]445 號文規(guī)定為依據(jù)，安全文明施工費的控制費率區(qū)間定為3.2%～3.6%區(qū)間，報價方面應(yīng)超過文件規(guī)定的最低費用的90%。此外按照工程實際條件，專業(yè)工程招標(biāo)環(huán)節(jié)費用需求低，可以降低費率。根據(jù)項目招標(biāo)要求，3-2 項目與3-4 項目的費率計取為2.0%至3.3%。3-4項目景觀工程、3-4項目標(biāo)識標(biāo)牌工程、3-4項目交通標(biāo)志標(biāo)線工程以《滬建標(biāo)定聯(lián)〔2023〕120 號關(guān)于調(diào)整本市建設(shè)工程規(guī)費項目設(shè)置等相關(guān)事項的通知》為依據(jù)，自2023 年10 月1 日起不再強制執(zhí)行最低費用90%的報價要求，招投標(biāo)期間可以使用競爭性報價。3-2項目與3-4 項目招標(biāo)控制價編制中，按費率區(qū)間的最低費用90%仍具有作為編制清單控制價的參考。

工程中的其他措施費用，以滬建市管[2016]42 號文和滬建交[2006]445 號文規(guī)定為依據(jù)，控制費率區(qū)間定為1.5%～2.37%，參考類似項目經(jīng)驗進行估算，3-2項目與3-4 項目最終均以1.5%至2.0%進行計取。

社會保障費方面，以按上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理委員會《關(guān)于調(diào)整社會保險費取費和繳交核付辦法的通知》的通知（滬建市管[2019]24 號）文件為依據(jù)進行編制。本次項目中的社會保障費為社會保險費。3-4 項目景觀工程、3-4 項目標(biāo)識標(biāo)牌工程、3-4 項目交通標(biāo)志標(biāo)線工程的建設(shè)工程費用組成中取消規(guī)費項目單列。施工現(xiàn)場作業(yè)人員費用包括住房公積金、工傷保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險列入人工單價，管理人員的費用列入企業(yè)管理費，直接費和管理費的以競價形式體現(xiàn)在總價。

3-2 項目與3-4 項目的增值稅稅率按照國家稅收規(guī)定的9%計取。

4.3 其他

3-2 項目的總承包服務(wù)費以2%計取，3-4 項目的總承包服務(wù)費以1.5%計取。

暫列金額方面總包考慮非標(biāo)配電箱、電梯設(shè)備及安裝。專業(yè)工程的金額按照圖紙設(shè)計情況以及類似項目進行估算，結(jié)合簽證費用以及設(shè)計變更需要，按照5%、3%計取或者不考慮總共三種形式進行劃分。

專業(yè)工程暫估價方面，3-2 項目與3-4 項目的總包需要考慮的內(nèi)容包括室內(nèi)精裝修工程、外幕墻工程、消防工程、弱電智能化工程、泛光照明工程、戶內(nèi)外標(biāo)識牌工程、標(biāo)志標(biāo)線工程、室外景觀及綠化工程、暖通工程、太陽能工程、充電樁工程、雨水回收設(shè)備等內(nèi)容。

5.項目控制價與中標(biāo)價分析

結(jié)果對比如表1。

根據(jù)對比結(jié)果可知，總包工程、外幕墻工程、精裝修工程、暖通工程有著比較大的總造價比例，所以是重點分析內(nèi)容。

5.1 總包工程

3-2 項目的中標(biāo)價與控制價下浮10.6%。3-2 項目總包為項目第一個施工標(biāo)招標(biāo)，總金額16 億人民幣，響應(yīng)上海市建設(shè)工程施工招標(biāo)政策，同包間內(nèi)完成樁基工程與總承包工程招標(biāo)。以分部工程形式進行樁基施工。因此招標(biāo)控制價編制中，考慮到市場競爭性下浮比較多。

3-4 項目總包的中標(biāo)價與控制價相比，下浮僅有0.1%。之所以如此是因為3-2 項目的總包控制價編制時間為2019 年9 月，與之對應(yīng)的是3-4 項目總包控制價編制時間為2020 年10 月，中間間隔時間只有1 年。所以3-4 項目在充分考慮了3-2 項目總包招標(biāo)控制價競爭經(jīng)驗的情況下，3-4 項目不論是概算還是估算的經(jīng)濟指標(biāo)均比較低，尤其是總包工程部分。因此為實現(xiàn)總投資控制目的，3-4 項目相較于3-2 項目的控制價降低5.6%，3-4 項目的招標(biāo)控制價同競爭后市場價更加接近，利潤空間與管理費相對較少，存在較大的總包風(fēng)險。

5.2 外幕墻工程

外幕墻中標(biāo)價和控制價相比下浮3.7%，之所以如此和3-2 項目的總包招標(biāo)經(jīng)驗有關(guān)，塔吊、垂直電梯、腳手架以及臨設(shè)全由總包提供，所以3-2 項目的外幕墻利潤與3-2 項目總包相比變小。3-4 的外幕墻中標(biāo)價相較于控制價下浮1.5%，該現(xiàn)象同招標(biāo)期間膠、鋁材、玻璃市場價格波動大有關(guān)。

5.3 精裝修工程

3-2 項目中的室內(nèi)精裝修中標(biāo)價相較于控制價下浮4.9%，同外幕墻的下浮水平一致，有著相同原因。3-4項目的室內(nèi)精裝修中標(biāo)價和控制價相比下浮12.4%。之所以如此和3-4項目的室內(nèi)精裝修優(yōu)化了裝修方法有關(guān)，包括辦公室頂部刷黑，天棚鋁板及乳膠漆類，柱子飾面鋁板改涂料，另外3-4 項目充分考參考率3-2 項目經(jīng)驗，所以實現(xiàn)了中標(biāo)價的有效控制。此外激烈的市場競爭，同樣影響了3-4 項目的室內(nèi)精裝修中標(biāo)價格。

5.4 暖通工程

因為暖通工程總價比較低，所以暖通工程的材料價格下浮率幾乎沒有波動。

結(jié)語：

招標(biāo)清單與控制價不僅是評估項目造價重要工具，能夠用于項目成本控制，同時直接關(guān)系到工程建設(shè)質(zhì)量。因此必須重視工程招標(biāo)清單與控制價管理工作。編制總包與專業(yè)工程的招標(biāo)清單牽涉內(nèi)容非常多，需結(jié)合工程情況深度分析，合理編制保障項目效益最大化。