房子“以舊換新”，怎么換？你換嗎？

薛宇飛

電子產品、家用電器的“以舊換新”早已習以為常，房子“以舊換新”你會嘗試嗎？

據機構數據，2023年以來，已有超過30個城市表態支持住房市場的“以舊換新”，其中，地方國企參與收購的方式成為當前的受關注點之一。業內認為，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。

多地落地“以舊換新”政策

對于有改善性住房需求的人來說，想換一套更好、更大房子的前提是先出售現有住房，而由于二手房交易時間長、手續繁瑣，成為阻礙住房交易的堵點。

為提升住房市場交易活躍度，多地相繼推出“以舊換新”政策。近日，江蘇海安商品房“以舊換新”購房政策落地，該市依據“誰回收、誰置換、誰收益”的原則，在城區核心區內組織實施，今年計劃實施“以舊換新”100套。

易居研究院研究總監嚴躍進對中新經緯分析，海安此次推行“以舊換新”，與最近兩年各地政策操作是相似的，說明“以舊換新”政策從過去的試點性質、自發性質，逐漸轉變為有系統謀劃、覆蓋面廣的政策。

近期，河南省鄭州市房管局等多部門聯合印發了《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（下稱方案），方案提出，2024年，鄭州計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司（下稱鄭州城發集團）收購，在方案試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。方案還提出，凡是在2024年通過“以舊換新”換購新建商品住房的群眾，均可享受契稅補貼30%的優惠。

據鄭州市房管局數據，2023年，鄭州二手房市場交易1133萬平方米，全年成交10.2萬套。這也就意味著，若鄭州市今年二手住房成交量維持在2023年的水平，二手房“以舊換新”的目標規模約占全年成交量的1/10。

方正證券認為，“以舊換新”使得購房者可先鎖定新房，再由中介進行優先性的舊房銷售，疊加30%的契稅補貼，此舉一方面或可打消購房者“未賣不敢買”的換房顧慮，另一方面打通了賣房和買房全流程，對于改善性住房消費需求釋放起到明顯的積極作用，進而助力推動房企現房庫存去化，加速房企回款。

中指研究院市場研究總監陳文靜對中新經緯分析，2023年以來，已有超30城表態支持“以舊換新”，江蘇鹽城、蘇州以及遼寧沈陽等地區發放“以舊換新”購房補貼，浙江寧波、山東濟南等部分城市聯合開發商及房地產經紀機構推出“換新購”服務，購房者可在開發商處認購并鎖定房源，并由委托的房地產經紀機構出售舊房，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認購金；蘇州相城區、鄭州、江蘇連云港等地國企平臺或開發商則直接收購舊房，售房款用于在相應項目購買新房。

促進改善性住房需求釋放

市場還注意到，住房“以舊換新”政策正在從發放專項購房補貼、原有住房交由中介出售等方式，轉向由國企收購原有住房的措施拓展。

據了解，此次鄭州城發集團收購二手住房，換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發布綜合服務平臺登記擬出售房源信息，同時選定意向購買房源，與開發企業簽訂《新房購買意向書》。

之后，由專業房地產評估機構對舊房進行評估后出具評估報告，鄭州城發集團和換房群眾進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，資金閉環操作。

嚴躍進稱，過去各地“以舊換新”多半是企業自發、散點式的，而此次鄭州市的政策具有官方指導引領、系統有序規劃的操作，這對其他地方后續推進“以舊換新”政策具有啟發意義。尤其是此次鄭州文件較為詳細，提及了多個部門，說明支持力度是有的。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱，目前熱點城市新房和二手房都出現了疲弱甚至相互競爭、循環降價的現象，導致房地產循環鏈條中斷。同時，目前市場上存在賣一買一、賣舊買新、買小買大的改善性和消費升級需求。在存量房源足夠大，供求關系發生重大變化的形勢下，國企低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房，將其作為保障性租賃住房和人才房，這是合理的。

陳文靜認為，短期看，“以舊換新”政策有利于促進一二手房聯動，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，同時多地已經發布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善性住房需求釋放。

西部證券表示，收購存量二手住房用于保障租賃性住房符合政策的主題基調，未來有望全國推廣。當前剛需群體增長相對乏力，改善性需求相對更具有韌性，但在居民資產負債表尚未完全修復的背景下，改善性需求的釋放更加依賴“賣舊買新”。考慮到當前二手房市場整體呈現供多于求的局面，未來提振房地產市場的政策或側重于加快二手房流轉，加快置換盤流通。（來源：中新經緯）

責任編輯/張元奕