創新交易模式破解沒收建筑物處置難題

自2022年以來，北京產權交易所（以下簡稱“北交所”）在北京市規劃和自然資源委員會的指導下開展沒收建筑物處置工作。充分發揮陽光化、市場化的平臺優勢，為項目處置提供包括政策咨詢、方案設計、交易服務等在內的全流程服務，助力全市國有和集體兩類土地上沒收建筑物處置工作圓滿完成，在完善土地二級市場交易服務體系、實現國有存量資產經濟效益和社會效益雙提升的同時，也為全市規范沒收建筑物處置流程提供了可復制、可推廣的有益經驗。

積極出臺政策

破解沒收建筑物處置難題

如何處置沒收的違法建筑物是長期以來困擾土地執法的一大難題。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，縣級以上人民政府自然資源主管部門對非法轉讓或非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施的處罰，主要包括沒收和拆除兩種，即符合規劃的予以沒收，不符合規劃的進行拆除。然而在執行沒收的行政處罰后，由于沒收建筑物權屬與土地權屬不統一、多部門職能職責不清、建筑物交付存在難度等諸多原因，沒收建筑物被違法當事人繼續使用的情況仍然大量存在，嚴重影響了土地執法的權威性。

為妥善處置依法沒收的建筑物，維護城市總體規劃的嚴肅性和權威性，堅決遏制和查處違法用地違法建設行為，消除其違法狀態，一些地方率先開展了探索。以北京市為例，2020年9月24日，市規劃自然資源委（以下簡稱“市規自委”）會同市財政局聯合印發《北京市沒收違法建筑物處置辦法（試行）》（以下簡稱“《處置辦法》”），該辦法填補了長期以來北京市范圍內沒收違法建筑物后續處置的政策空白，有利于推動解決沒收建筑物“空轉”問題。《處置辦法》明確指出，沒收建筑物實行屬地管理，沒收建筑物所在地區人民政府（以下簡稱“區政府”）負責本行政區域內沒收建筑物的處置工作，區政府指定的接收單位（以下簡稱“接收單位”）負責處置工作的具體執行，負責辦理沒收建筑物接收、管理、處置等相關手續。《處置辦法》同時明確了國有土地和農村集體建設用地（以下簡稱“集體土地”）兩類土地上沒收建筑物完善手續的方式。其中，具有經營性功能的沒收建筑物，具備市場公開交易條件的，由區政府依法組織對沒收建筑物進行評估，作價后計入公開交易底價，按照相關規定進行市場公開交易后，由接收單位協助買受人辦理土地使用權手續和不動產權登記手續。對于不具有經營功能的用于基礎設施、公共服務設施或公益事業的沒收建筑物，經區政府審定同意后，由接收單位調撥給使用人使用，并協助辦理土地使用權及不動產權登記手續。

根據《處置辦法》要求，具有經營性功能的沒收建筑物需要進行公開交易，在確保處置過程規范透明的基礎上充分發現其市場價格，而產權市場公開化、陽光化的平臺屬性能夠很好地滿足這一需求。

作為全國產權市場領軍機構，北交所擁有豐富的國有資產處置經驗，多年來通過制定完善的交易規則、搭建便捷的市場服務網絡、打造高效的信息化系統以及開展全流程風險把控等措施，為國有資產的規范處置和保值增值提供有力保障。為推動沒收建筑物進場處置，北交所與市規自委積極對接，全面展現公司的專業化服務能力以及近年來在助力國有資產保值增值、服務政府部門資產處置等方面的突出成績，得到市規自委充分認可。

2022年2月15日，北京市規自委印發《關于完善沒收建筑物產權手續有關問題的指導意見》（以下簡稱“《指導意見》”），對沒收建筑物完善產權手續的實操程序進行細化落實，并明確規定“北京市行政區域內沒收建筑物符合完善行政審批手續條件，屬于經營性項目并具備市場公開交易條件的，應統一納入北交所進行公開交易”。該《指導意見》的出臺為沒收建筑物完善產權手續的路徑提供向導，為進一步解決沒收建筑物“空轉”問題搭建政策路徑，這同時也成為北交所在服務政府部門規范高效處置資產方面取得的又一重要成果。

提供全流程服務

助力處置工作圓滿完成

2022年3月起，北京市規自委啟動試點項目籌備工作，建立起“市級指導、區級實施、部門聯動”的處置機制，并分別在大興、房山、平谷等區選取了國有土地和集體土地兩類用地上的沒收建筑物處置項目作為試點。

按照《指導意見》要求，大興區率先開始探索經營性用途沒收建筑物完善產權手續路徑，積極推進黃村鎮蘆城工業區沒收建筑物處置工作。該項目為北京貝爾生物工程股份有限公司于2004年在未取得用地及規劃手續情況下開工建設形成的違法建筑，2007年經依法處罰沒收后交由黃村鎮接收管理。

項目土地面積6431.04平方米，地上建筑物四棟，建筑面積8300.26平方米。按照《指導意見》規定，接收單位完成房屋測繪、房屋安全鑒定、消防安全評估、土地評估、房屋資產評估、土地開發成本審計等工作程序后，各項專業報告通過審查，具備入市交易條件。

2022年4月28日，黃村鎮蘆城工業區沒收建筑物處置項目在北交所正式掛牌。為保障項目審核的嚴肅性和處置工作的公正性，北交所在市規自委和屬地區政府指導下，為項目提供了從政策咨詢、方案設計、交易服務等在內的全流程服務，輔導轉讓方完成交易方案制訂、交易條件設定、處置底價合規論證以及交易協議合法審查等多項工作，為處置工作的順利進行提供有力保障。

2022年7月，該項目通過北交所以2351.28萬元成交，這標志著全市首例沒收建筑物入市處置工作正式落地。

在上述國有土地沒收建筑物成功處置的基礎上，集體土地沒收建筑物的處置工作也在陸續展開。以房山區試點項目為例，該項目占用土地為城關街道八十畝地村集體土地，土地面積3897.54平方米，建筑面積3027.50平方米。該項目于2002年在未取得用地及規劃手續情況下開工建設形成違建，主要用于葡萄酒銷售辦公室、展示廳、釀造車間、存儲庫房等；2010年經依法處罰沒收后交由房山區政府管理。

2022年12月28日，項目經由接收單位完善產權手續后在北交所正式掛牌，并于2023年2月以2176.24萬元成交，全市首例集體土地上沒收建筑物入市處置工作圓滿完成。

創新處置模式

“房產交易+土地出讓”同步實施

鑒于沒收建筑物處置工作具有“政策新、路徑新、項目新”等一系列特點，北交所以試點項目為抓手，主動探索創新，疏通堵點難點，形成了一套亮點突出且行之有效的工作方式，在助力完善土地二級市場交易服務體系、解決歷史遺留難題的同時，實現國有存量資產經濟效益和社會效益雙提升。

首先，“房產交易+土地出讓”同步實施，有效提升處置效率。沒收建筑物的產生主要是由于違法單位在違法占地的基礎上進行了違法建設，造成地上房屋被罰沒處理。其中，建筑物所占土地一般屬于尚未辦理供地的國有土地或尚未辦理占地手續的集體土地，因此采取沒收建筑物處置帶土地出讓的“地隨房轉”原則較為適宜，即沒收建筑物通過公開交易由受讓方競得后，土地隨之辦理出讓。在土地出讓環節，北交所與各區規劃自然資源管理部門形成聯動機制，在確認沒收建筑物受讓方后，由各區規劃自然資源管理部門直接為其辦理土地出讓，從而極大提升處置效率。值得一提的是，沒收建筑物處置帶集體土地出讓開辟了一種新的土地利用方式。通過入市可以保障集體土地與國有土地同權同價，使農民集體獲得穩定的土地收益，從而進一步實現存量資源集約利用，推動城市有機更新。

其次，形成標準化交易模式，為全市規范沒收建筑物處置流程提供范本。在市規自委指導下，北交所對沒收建筑物公開交易的配套機制和文件進行進一步細化，規范控制交易成本，做好交易環節相關工作；同時搭建沒收處置交易平臺，將各環節做法、所需條件、工作內容等進行梳理串聯，形成標準化的交易模式，為做實做好沒收建筑物處置的“后半篇文章”提供了可復制、可推廣的有益經驗。

對于北交所來說，沒收建筑物進場處置同樣具有重要意義。一方面，這是繼行政事業單位實物資產及房屋出租等業務之后，北交所在助力政府部門規范高效處置相關資產方面的又一重要成果，體現出政府部門對北交所運行效果的充分認可。另一方面，也是北交所助力北京城市總體規劃實施的具體體現。當前，北京城市總體規劃實施第一階段各項工作已取得較好進展，但仍有部分重點難點問題亟待解決，沒收建筑物處置就是其中之一。北交所陽光化、市場化的平臺屬性，為這些資產的規范高效處置提供了有力支撐，助推北京城市總體規劃實施第二階段相關任務落地見效。

功崇惟志，業廣惟勤。未來，北交所將繼續在加強平臺建設、提升服務效能、優化營商環境等方面下苦功練硬功，力爭推動更多實踐成果落地，在協助政府部門開展盤活存量資產工作中發揮更大作用，助力實體經濟高質量發展。