工抵房對施工企業的經濟影響分析

摘 要：針對工抵房現象的各種合同形式，施工企業對工抵房的去化方式主要有：對下工抵、中介代售、自持租賃、自行指定購房人。工抵房對施工企業都有一定的經濟影響，主要因素為去化房源周期、去化房源折扣力度、中介服務費、墊付資金時間成本等。在工抵房額度為合同額10%情況下，去化房源對項目施工實際成本利潤率影響將降低1%～2%。施工企業為緩解工抵房困局，可通過有效措施進行緩解，包括促進工抵房銷售、規范法律風險、規范去化方式等。

關鍵詞：施工企業；工抵房；合同形式；去化方式；經濟影響；緩解途徑

一、工抵房現象的由來

2020年之前房地產價格上漲過快，特別是在一、二線城市，房價增速遠超居民收入，購買力嚴重透支。2020年～2022年期間受疫情影響，全球經濟下行，促使房地產市場降溫，存量房堆積。各房地產商以抵扣工程款的形式，將難以銷售的存量房或者在建房源的債權抵押給施工企業。這種工抵房俗稱工程抵押房，是開發商在某種特定要求下，為了后面工程的開發和建設，向銀行、施工方或材料商進行融資、貸款所抵押還未出售房屋的全部或部分產權和使用權，代替貨幣資金形式支付欠付的工程款，從而完成履行工程款支付義務的行為[1]。隨著房地產企業的存量房增加，去化方式依賴于工抵房，在施工合同簽訂期間以各種形式要求施工企業接受合同金額一定比例的工抵房。因為房地產的市場環境從資金供給和資金需求兩端擠壓開發商的資金鏈，導致更大范圍內出現工抵房現象涌現。在經濟環境下，施工企業夾縫中求生存，不得不接受工抵房條款，但是又不得不接受拆解工抵房造成的經濟壓力。

二、工抵房的合同形式

（一）簽訂兩方協議

業主（即開發商）將本來應該支付的工程進度款以房源抵扣給施工企業，雙方簽訂兩方抵房協議。

（二）簽訂三方協議

第一，開發商、業主與施工單位之間簽訂三方協議，業主與施工企業之間的工程款，與施工企業與開發商之間的購房款沖抵。

第二，購房人、業主（開發商）和施工企業簽訂三方抵房協議，業主與施工企業之間的工程款，與購房人與業主之間的購房款沖抵，施工企業代替購房人以工程款的形式沖抵購房人的購房款。

（三）簽訂四方協議

業主與施工企業之間的工程款，與購房人與開發商之間的購房款沖抵，施工企業代替購房人以工程款的形式沖抵購房人的購房款，故開發商、業主、施工企業、實際購房人簽訂四方協議。

（四）無購房協議

由施工企業尋找和指定購房人，購房人與開發商簽訂購房協議及《商品房買賣合同》，直接向房地產開發商支付購房款，房地產開發商（業主）履行施工合同向工程承包方支付工程款。無抵房合同路徑，幫助業主完成銷售指標。

三、工抵房的常見房源類型

以某施工企業為例，在2021年～2023年期間，工抵房房源類別比例：住宅占工抵房源總量的43%，停車位占28.5%，儲藏室占16.6%，公寓占5.1%，辦公占比3.4%，商鋪占2.6%，合院占0.4%，食堂占0.4%。房源數量主要集中去化住宅、停車位及儲藏室為主，商鋪、辦公、公寓為輔，自持優先考慮辦公、公寓、合院等房源。房源種類比較集中在住宅，但是單獨工抵的車位、儲藏室等，對于二次銷售的去化難度加大，難以單獨去化銷售，這些單獨工抵的車位和儲藏室給施工企業的工抵房行情雪上加霜。

四、施工企業對工抵房的去化方式

（一）對下工抵

基于平等自愿的合同關系，施工企業與對下材料設備供應商協商，以工抵房沖抵施工單位對供應商的工程欠款，用來滿足三方各自所需，用以保障項目后期的順利結算。對于資金實力較好的供應商，低價收入適合的房源，緩解項目資金成本，增加供應商的固定資產，是件兩全其美的事。但對于資金實力較弱的供應商，可能會影響該供應商原材料的資金周轉，從而影響材料品質和供貨期，導致影響項目竣工結算。

對下工抵給同項目的勞務分包，而勞務分包對于工抵房，價格昂貴也無力消化。一旦強制性抵押，向下傳導，影響對下農民工工資發放，影響施工作業人員工作狀態，從而影響工期和質量。

（二）中介代售

1.施工企業單一項目房源委托中介銷售

施工企業與房產中介公司，簽訂委托合同，委托中介代賣房源，支付相應中介費用。工抵房的債務債權關系比較復雜，資金流向也存在多向性。雖然工抵房房源價格較低，但是可能會存在債務債權風險和過戶手續繁瑣的風險，也可能會使當地同房源銷售價格紊亂。

2.整合房源信息，多項目工抵房房源打包銷售。

為迅速緩解資金壓力，施工企業工抵房數量較多的情況下，會按城市區域，整合資源，打包銷售。為加速資金回籠，與相應的房源中介公司限定去化房源時間，從而提高中介費用占比，增加施工企業工抵房成本。

（三）自持租賃

施工企業根據自身發展所需，對開發商提供的可抵房源進行篩選，擇優選取資產狀態良好、交通便利、環境地理位置優越、配套設施齊全等各種條件較好的房源，結合企業自身發展需求，從企業辦公、交通、生活各方面考慮，作為企業固定資產、股權資產等，用于企業辦公自用或租售。若為商鋪、辦公、食堂等性質房源，地處優越的繁華商圈，可自持租賃以提高企業的長期投資收益。

（四）自行指定購房人

按開發商要求施工企業完成房源銷售指標，施工企業將自行對企業內、外宣傳，全民營銷自行尋找購房人，與業主開發商簽訂購房合同，完成銷售指標后，開發商將會進一步履行施工合同付款責任。抵房過程無任何產權協議關系，從而幫助業主完成房源銷售任務。

五、工抵房對施工企業的經濟影響

施工企業中標的住宅、商業項目，投標報價利潤點一般不超過10%，如若中標合同約定工抵房為合同金額的10%，工抵房的額度完全覆蓋項目的利潤，額外增加資金成本。工抵房會限制施工過程中的進度款金額，及結算尾款金額，待期房交付變賣，資金的時間成本較大。隨著房地產市場走勢，工抵房房源價格會逐步出現折價銷售。施工項目成本超預算，項目周轉資金不足，滯留工抵房銷售困難，被迫降價銷售，加大成本的虧損比例。項目資金被工抵房凍結，資金運轉困難。一般情況下，為保證工程施工的順利進行，項目前期進度款是按合同約定比例支付，以保證農民工工資，保證項目材料使用費用。項目尾聲，結算前期，往往會出現按合同約定的工抵房兌現付款申請現象。這就對項目尾聲的資金運轉造成了巨大的壓力，既定利潤全部變成了存量房源或者期房，造成短期內無法給材料供應商結算貸款，對工人工資需要自行墊付，整個項目的專用資金被工抵房凍結，需要施工企業引入更多資金成本來進行周轉，或者低價出售工抵房房源，盡快變現，這又意味著項目變現成本增加。

工抵房折價銷售案例分析經濟影響：以某裝修施工企業承接的某項目成本分析為例，簽約合同金額為2，958萬元，目標成本為2，712萬元，目標利潤為246萬元，目標成本利潤率8.32%。由于施工過程中部分設計變更導致合同成本與實際成本不符，實際成本金額約為2，859萬元，最終結算價格3，115萬元，結算利潤額為256萬元，結算利潤率（不含工抵房）為8.22%，接近目標利潤率，整個項目部雖然完成了企業的目標責任，但是由于結算條件增加二線城市的三套住宅作為工抵房，代替結算工程款以303元萬支付，已收進度款2，514萬元，質保金3%，結算應收尾款204萬元，使得原本有利潤的項目需要自行墊資140萬元用來周轉項目材料和勞務分包的工程結算款。又由于工抵住宅地處較遠的二線城市，住宅出售需要去化周期，根據去化周期作出如下表1分析。

根據上表1所示數據，大約10%合同額工抵房對實際成本利潤率有一定的影響，主要因素為去化房源周期、去化房源折扣力度、中介服務費、墊付資金時間成本等。根據房源信息網房源價格浮動平均值暫按95%去化折扣比例計算，去化周期若為1年，則對實際成本利潤降低0.82%，去化周期為2年，實際成本利潤降低1.05%，去化周期為3年，實際成本利潤降低1.27%，因此去化周期從第二年起每增加一年，成本利潤率將會再降低約0.2%。綜上工抵房額度為合同額10%情況下，工抵房的去化對項目施工實際成本利潤率影響將降低1%～2%。如若不能去化，將使固定資產閑置。若多個項目出現不同的工抵房現象，施工企業的工抵房房源數量日積月累，滯留堆積，將會使施工企業陷入既要保證工期質量又要推動工抵房銷售的兩難境地。如何從逆境中破局，成為施工企業的首要難題。

六、緩解工抵房現狀的途徑

（一）認房不認貸政策

2023年9月，一線二線城市多地政府提出實施“認房不認貸”政策，為房地產市場情緒帶來明顯提振效果，政府后續又陸續提出更多房源優惠政策，幫扶房地產市場經濟提升，促進了工抵房的銷售，緩解工抵房的壓力。

（二）房地產市場監管，優化營商環境

希望房地產市場能夠明確規定，工抵房的限定比例，不能超過中標合同額的固定百分比，以此來降低對施工企業、勞務公司、材料公司的虧損風險。

（三）規范工抵房法律風險

規范施工企業工抵房房源自銷的法律風險，保證實際購房人的合法權益。實際購房人在購買工抵房時需要注意如下事項：

第一，注意考察所購買的房源是否存在抵押未解除的風險。

第二，注意工抵房的債權主體。工抵房雖然抵押給了施工企業，但是房屋產權有可能還屬于開發商，這時再購買工抵房，需要與真正的房源產權方簽訂購房合同，即與開發商簽訂合同，而與施工企業簽訂購房合同是無效的。如果施工企業辦理了過戶登記手續，獲得了房屋所有權證，那么購房人應該與施工企業簽訂合同，但是這時所買到的房源便相當于二手房。同時購房后必須索要購房發票，并辦理網簽和更名。

第三，注意按工抵房的抵房協議要求的更名時間在有效期內辦理，避免存在無法過戶的風險。

第四，注意找錯責任主體的風險。購房者如購買工抵房是從施工企業手中購買的房源，房子質量存在問題時，應該找施工企業還是開發商呢？所以為了解決這一問題必須在購房合同中詳細約定價格、付款時間、面積、交房時間、質量保修責任等信息，明確開發商所要承擔的相應責任[2]。

（四）規范施工企業工抵房房源的去化方式

第一，鼓勵施工企業全民營銷。通過企業網站、公眾號等自媒體途徑，自行推進宣傳銷售。

第二，規范施工企業和房源中介公司框架協作。多城市房源銷售整體優惠中介費用，保證網絡宣傳對工抵房的房源信息真實可靠，對真實購房人不隱瞞、不欺騙，附帶更真誠、更真實的銷售服務。

第三，規范施工企業對供應商的工抵房原則。出于平等自愿、溝通協作、長久共贏的合作原則，與勞務公司協作，以確保農民工工資及時足額發放。

第四，加強工抵房評估和規劃。對開發商存在工抵房的項目在承接前，要對開發商的資產及資質證進行核查，對工抵房房源的比例額度，結合施工企業的公司經營狀況，進行全面評估。一旦中標以后，對工抵房房源的去化方式要前置規劃。及時根據公司的年度產值、存量工抵房數量、項目成本、資金回款、稅務等經濟問題，做好年度資金計劃，并分解成月度資金計劃，按月做好去化房源的計劃，落實專人負責，確保計劃的落地和推進工作。

結論

雖然工抵房對施工企業是艱難的循環困局，但還是要堅定不移地迎難而上，在困境中突破自我，通過促進工抵房銷售、規范法律風險、規范去化方式等有效措施，加速工抵房的去化。通過本文的論述得出結論，在工抵房額度為施工合同額10%情況下，工抵房的去化對項目施工實際成本利潤率影響將降低1%～2%。

參考文獻：

[1]陳紅敏.關于建筑企業建設工程款以房抵款的研究[J]行政事業資產與財務，2022（24）：40-42.

[2]陳培填.文豐研究|施工方處理“工抵房”法律風險及其處理[DB/OL].（2023-03-16）[2023-11-12].https：//m.sohu.com/a/655139322_121123679/？

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