新一輪樓市提振政策激活“金三銀四”保利、中海、萬科一季度銷售領銜

秦佳麗

隨著樓市提振政策持續發力，樓市銷售逐步回暖。據中指院統計數據，一線城市3月份新房成交規模普遍環比增長。另據本刊了解，以價換量、折扣促銷是開發商抬高成交規模的重要舉措，在廣州，目前部分新房項目釋放5%～10%的降價幅度。

在企業銷售成績方面，一季度，龍頭陣營趨于穩定，“保中萬”銷售成績仍然蟬聯前三甲。此外，濱江集團、越秀地產躋身行業銷售榜單TOP10。有業內人士表示，出于傳統“金三銀四”窗口期，目前市場銷售數據可能是上半年高點。如果各地的提振政策密集出爐，屆時市場銷售數據有機會呈現新的看點。

新一輪政策刺激樓市開發商折扣讓利沖刺銷售

4月份以來，北京、廣州等4城上調公積金貸款額度激蕩樓市，疊加10余個城市調低房貸利率下限、地方國資入場推進“以舊換新”等政策組合拳，各地調控動作頻頻。其中，北京密集優化政策邊際，監管部門繼此前松綁“離婚限購”、公積金繳存記錄可納入購房資格認定后，近日擬再對綠色及裝配式建筑購房者上浮公積金貸款，新一輪樓市提振政策持續出爐。

就備受關注的上調公積金貸款額度而言，該項樓市新政或明顯提振新房市場情緒。根據4月8日北京就公積金貸款新政發布的《征求意見稿》，使用住房公積金貸款購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，貸款額度可上浮10萬元至40萬元，即最高貸款額度可達160萬元。北京大興某項目置業顧問向本刊印證：“從目前銀行方面釋放消息來看，現在上調貸款額度沒有問題，不同區域、不同類型的綠色建筑上浮的貸款額度會有不同，目前北京絕大部分的新房都可以滿足這個政策?！?/p>

北京豐臺某項目置業顧問于成（化名）向本刊表示，各項利好政策加持下，北京市場的確有升溫，目前成交數據呈環比增長狀態，不過這主要歸結于前期降低首付比例政策發揮的提振作用。“現在北京首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低為40%，基本回落到2013年前后的政策線狀態，首付壓力降低以后，可以考慮的項目就變多了。相比之下，其他細節性的政策發揮不了決定性作用?！?/p>

從機構統計數據看，今年核心城市“金三”成色明顯，一線樓市成交數據普遍升溫。據北京市住房和城鄉建設委員會數據，3月份北京新房網簽成交9296套，環比上漲了128%；深圳市房地產中介協會數據顯示，其間深圳新房共成交2816套，環比增長184.4%。另據上海鏈家研究院數據，其間上海新房成交5370套，環比增長299%。

近期熱門樓盤同樣表現出極高的市場活躍度。除了3月28日上海中海·順昌玖項目以總銷金額196.5億元的成績刷新國內樓市開盤紀錄，近期一線城市諸多項目迎來開門紅。3月最后一個周末，深圳6個新項目集中取證開盤，最終三盤公布了開盤銷售金額，前海時代三期、中洲灣迎海二期、金眾云山海項目分別攬金27.39億元、27.1億元、19.3億元，其中前海時代三期開盤即達成去化率82%。

部分項目的高成交金額與開發商價格讓步有關。本刊了解到，上述深圳中洲灣項目給予開盤認購9.6折優惠。在廣州，多家開發商推出“工抵房、拼團購房、渠道專場”等營銷活動，諸如保利悅公館、越秀大學星匯城等熱點項目釋放5%～10%的降價力度。

目前開發商仍在花式促銷全力搶客。近日，北京通州區招商·璀璨公元項目在清明節假期推出的“買一送一”促銷活動引發市場關注，即全款購買77平方米兩居室的客戶，將免費獲得一套位于煙臺的108平方米海景現房。該項目置業顧問向本刊印證：“‘買一送一是我們在清明假期的一個‘雙城聯動營銷活動，沒想到關注度挺高，現在活動已經截止，其實我們項目之前的房源就已經所剩無幾?！?/p>

前述北京大興區置業顧問同樣介紹，目前新房市場折扣優惠其實較為常見：“我們項目前段時間有個新開盤的樓棟，拿出了兩套特價房，正常原價四百六七十萬元左右，優惠價格430萬元可以‘撿漏，但是這類特價樓盤對付款要求比較高，有的需要當天付款40%。”

“保中萬”一季度銷售延續前三甲越秀地產躋身TOP10

從企業銷售成績看，一季度百強房企格局仍在經歷深度調整。據中指院發布的2024年1-3月中國房地產企業銷售業績榜單，其間百強房企銷售總額為8978.3億元，仍為同比下降狀態。不過，3月單月百強房企銷售額環比增長117.3%，銷售情況升溫明顯。

歷經行業洗牌，當前龍頭陣營開始趨于穩定。一季度“保中萬”分別以629億元、602億元、579.7億元銷售額延續TOP3。央國企及區域龍頭房企仍然呈現穩健優勢，綠城中國、華潤置地、招商蛇口、建發房產、濱江集團、龍湖集團、越秀地產入圍TOP10，入圍門檻超過221億元。

另值得一提的是，當前一線梯隊內部尚在經歷座次重排。與去年同期相比，今年一季度TOP10陣營缺失了碧桂園、華發股份2家房企，濱江集團、越秀地產則逆勢補位，分別以263.2億元、221億元的銷售額排名第8位、第10位，較去年上升6個位次、3個位次。

在房企普遍表態審慎投資策略的當下，越秀地產還是為數不多披露2024年銷售目標的房企。在其近日召開的業績發布會上，越秀地產管理層表示，2024年合同銷售目標為1470億元。據了解，2023年，越秀地產的全年累計合同銷售金額同比上升13.6%至1420.3億元，這意味著，想要達成銷售目標，越秀地產今年需保持3.5%的銷售額增速。

相較于住房銷售市場的冷熱不均，房企在土地市場整體更快步入復蘇通道。中指院數據顯示，今年一季度，百強房企拿地總額達到了2217億元，同比增長14.9%。從拿地企業來看，具備資金優勢的央國企保持拿地高位，據中指院數據，今年1～3月，華潤置地、中建壹品、中國鐵建分別以444億元、412億元、243億元的全口徑新增貨值規模位居行業TOP3，規模合計1099億元，較去年同期TOP3陣營合計新增貨值增長88%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，當前房企銷售復蘇節奏弱于拿地節奏，原因在于兩類市場存在差異：“目前住房銷售市場結構性差別大，中心區的一些改善盤銷售不錯，但整體市場情緒還是低迷；而在土地市場，現在地方政府給土地的讓利幅度大，很多地塊也都取消了配建要求和小戶型比例的要求，因此很多央國企還是在托底式拿地?！?/p>

上海中原地產市場分析師盧文曦向本刊表示，房企拿地升溫節奏優于銷售復蘇節奏，很大程度上是基于核心城市優質地塊的支撐作用：“相比以往大面積的廣撒網式拿地，現在企業更多在一二線城市尋找拿地機會，所以優質地塊不愁賣；相比之下，企業銷售端復蘇還要經歷一定周期，曾經在三四線城市廣泛布局項目的房企業績目前不會好看。”

改善類住宅為一線樓市供應主力“新舊聯動”或提升“銀四”成色

從“銀四”開局來看，中指院報告顯示，清明假期期間，部分城市在前期政策優化下市場熱度略有回升，但整體來看客戶觀望情緒仍在。由于去年清明假期僅有一天，因此今年清明假期主要與2022年同期進行比較，其間重點20城新房銷售面積較2022年假期下降約三成，其中一線城市降幅最小，上海新房銷售面積則較2022年假期增長143%。

從接下來的市場供應結構來看，高端改善類項目成為一線城市的結構主力。3月31日，上海市房管局披露2024年第四次集中批量供應的房源，該批房源共涉及25個項目，備案均價達85201元/平方米。其中，單價“10萬+”以上的項目達6個，包括保利發展旗下的玖麗璟庭、凱德置地旗下茂名公館項目、上海瑞苑地產旗下瑞峰寧苑等，面積占比約32.6%。

盧文曦向就此表示，目前上海市場仍然存在兩級分化，即部分核心樓盤銷售火爆，但大部分郊區項目面臨去化壓力。“3月份上海二手房成交1.8萬套，新房成交面積接近80萬平方米。出于傳統‘金三銀四窗口期，這個銷售數據應該是上半年的高點?！彼A判，“下半年的政策應該會持續偏暖，繼北京、廣州調高公積金貸款額度后，各地會陸續出臺類似政策，屆時市場銷售數據有機會呈現新的看點?！?/p>

李宇嘉表示，目前房地產調控已接近“政策底”，自從國務院常務會議明確調控政策給到地方、地方負有“穩地產”的主體責任以后，各地的主動性明顯增強，近期很多城市不設首套房房貸利率下限、推進“以舊換新”等聯動調控，這些政策具備創新性，能夠在提振市場需求和市場循環方面發揮較大作用。

在李宇嘉看來，樓市“金三”如期收官后，“銀四”成色在一定程度上取決于“新舊聯動”情況：“如果二手房成交情況好，一定程度上能夠帶動接下來的新房銷售。不過，由于新房市場前期積壓的低價盤已經逐漸去化，后續市場需要新需求接力，否則‘小陽春過后市場情緒容易再度回落?！?/p>

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）