在保障性租賃住房項目中針對使用者需求的設(shè)計思考

李 翔

上海城投資產(chǎn)管理（集團）有限公司項目開發(fā)中心 上海 200126

保租房是指通過一系列政策和措施，保障租房群體的居住權(quán)益，提高租賃市場穩(wěn)定性和居住者生活質(zhì)量的一種形式，屬于集中式租賃住房中的重要組成部分，旨在解決城市住房短缺問題，為符合條件的租房家庭提供租賃住房并保障租戶的住房權(quán)益。

隨著我國城市化進程的加速，越來越多的人選擇租房居住，因此保障租房人群的權(quán)益，提高租房市場的品質(zhì)和服務(wù)水平，已經(jīng)成為一項重要的社會問題。據(jù)有關(guān)部門推算，上海租房人口約占常住人口的40%，約為1000萬。作為超大城市，上海的租賃住房需求不僅僅關(guān)注住房的數(shù)量，現(xiàn)階段市場租賃房源的供給質(zhì)量仍參差不齊，結(jié)構(gòu)性住房需求還得不到滿足。中心城區(qū)的租賃房源多為老破小，租住品質(zhì)有待提升，租賃市場中缺少低價位的宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓類房源。隨著拆違整治工作的推進，近郊出現(xiàn)區(qū)域性供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊地區(qū)租賃需求不足導(dǎo)致商品房空置率較高[1]。

不同于住宅，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金，準(zhǔn)入和退出的具體條件、小戶型的具體面積由城市人民政府按照保基本的原則合理確定[2]。根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2021年5月27日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），可以定義為：集中式租賃住房是指具備一定規(guī)模、實行整體運營并集中管理、用于出租的居住性用房。

2023年4月，上海市《保障性租賃住房設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》）經(jīng)住建部批準(zhǔn)發(fā)布，屬于全國首創(chuàng)。該標(biāo)準(zhǔn)在上海保障性租賃住房的設(shè)計建設(shè)實踐、市場需求調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范中的堵點和空白點，結(jié)合保障性租賃住房特點，總結(jié)提煉并創(chuàng)新了國家及本市相關(guān)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)條款。此次《設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的發(fā)布，進一步結(jié)合使用者的需求從規(guī)范層面明確了未來保租房設(shè)計的特殊性，對項目的開發(fā)者和設(shè)計者提出了更高的要求。

1 保障性租賃住房的定義和特點

保障性租賃住房一般指政府或社會組織為解決城市住房短缺問題，通過出資、出地、出建筑物等方式，向符合條件的租房家庭提供租賃住房，并在租賃期內(nèi)對房屋進行維修、管理等服務(wù)，以保障租戶的住房權(quán)益的一種住房保障措施。由政府引導(dǎo)和發(fā)揮市場機制作用，多主體投資、多渠道供給，主要解決新市民、青年人等群體的住房困難并滿足不同層次、不同人群租賃需求的居住建筑，以小戶型及單居室為主，分住宅型保障性租賃住房和宿舍型保障性租賃住房兩種類型。

通過對于相關(guān)規(guī)范的研究，保障性租賃住宅，尤其是宿舍型的集中式租賃住宅有以下特點：

1) 有統(tǒng)一的運營商和物業(yè)管理團隊進行集中管理。

2) 公共設(shè)施共享程度高，利用率高。

3) 小區(qū)具有一定規(guī)模，單體建筑中戶型較小，小戶型占絕大部分比例，配置一定比例的緊湊型中大戶型。

4) 租戶類型較為統(tǒng)一，人口密度大。

5) 單體建筑中戶型標(biāo)準(zhǔn)化程度高。

以上海城投開發(fā)的寬庭張江社區(qū)為例，該項目用地面積38154.7㎡，地上計容面積95386.75㎡，其中，租賃住宅建筑面積88309.53㎡，房源套數(shù)3180套，由8棟18層小高層組成。根據(jù)不同的使用者定位，該項目規(guī)劃了27-115㎡7種不同的戶型，并按照客戶分類布置在不同的組團之中。其中27㎡戶型占總戶型數(shù)量95%，51-57㎡戶型占總戶型數(shù)量4%，82㎡以上大戶型占總戶型數(shù)量1%。合理的戶型規(guī)劃使得土地的利用率得到最大化（附圖1 上海城投寬庭張江社區(qū)戶型）。

圖1 上海城投寬庭張江社區(qū)的主要戶型

2 保租房和商品房的規(guī)范分析

通過對《設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的解讀和研究，我們可以看到，保租房作為民生工程，舍棄了商品房中對于個人戶內(nèi)社交和戶均停車的需求，在公共面積中增加了共享的概念。歸納如下：

鼓勵開放社區(qū)，結(jié)合圍合式建筑布局，形成社區(qū)的相對開放和組團的相對獨立；

單體戶型縮小，公共設(shè)施放大；

機動車車位數(shù)減少，非機動車停車空間放大；

鼓勵增加架空層，以增加共享社交面積；

鼓勵封閉陽臺，拓展內(nèi)部實用空間；

可不設(shè)業(yè)委會用房，增設(shè)公益性配套，例如共享廚房，共享客廳，共享洗衣房等公共服務(wù)設(shè)施，增加土地的集約利用。

從這些規(guī)范的變化來看，設(shè)計單位應(yīng)在規(guī)范的許可范圍內(nèi)利用好每一平米的使用空間，在有限的空間中盡量提升居住者的使用感受。

3 保租房的使用者定位

我國租房的主要人群為流動人口，以及少數(shù)本地人戶分離的居民。其中，流動人口的租房需求占比達到95.6%。第七次人口普查（下稱七普）數(shù)據(jù)顯示，我國流動人口規(guī)模達到3.76億人，其中省內(nèi)流動人口2.51億人，跨省流動人口1.25億人，流動人口的主力是外出農(nóng)民工和畢業(yè)未落戶的大學(xué)生。根據(jù)國家衛(wèi)生委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告》,我國流動人口中租房比例大約為67.3%，我們可以得到流動人口中租房人數(shù)約為2.53億人[3]。

通過前期周密的市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，保租房的使用者大多數(shù)為剛剛參加工作不久的年輕人，尤其對于新上海人的需求較大。這樣的人群對于共享空間的要求高，對于戶內(nèi)的使用功能關(guān)注實用性。也就是說，大家對于私密空間的要求關(guān)于在：休息空間，個人衛(wèi)生空間，學(xué)習(xí)空間和私人物品儲藏空間。對于社交、聚餐等空間更多能夠接受共享。針對住宅方式的改變，通過與設(shè)計單位的合作，我們進行了細(xì)致的推算，抽離出廚房、客廳等可共享的功能，并將剛需功能進行合理規(guī)劃，并參考國外的相關(guān)案例，推導(dǎo)出最小臥室空間為9.6㎡，衛(wèi)生間2.5㎡，個人儲藏空間0.5-0.8m3，就此可以推算出最小戶型套內(nèi)凈使用面積最小可定為20-22㎡。（附圖2 戶型內(nèi)的主要尺度）（附圖3 20m2最小戶型示意）。

圖2 戶型內(nèi)的主要尺度

圖3 20m2最小戶型示意

保租房的設(shè)計應(yīng)該注重實用性和舒適性，同時考慮到租戶的需求和預(yù)算。以下是一些設(shè)計建議：

·空間布局：設(shè)計師應(yīng)該確保租賃住宅的空間布局合理。例如，客廳、臥室和衛(wèi)生間應(yīng)該根據(jù)功能合理布置。設(shè)計師應(yīng)該考慮到租戶的需求，動靜分區(qū)要盡量合理，避免同住人的互相影響。

·儲存空間：對于租賃住宅，足夠的儲存空間是非常重要的。設(shè)計師應(yīng)該在衣柜、儲物室和其他儲存區(qū)域方面提供充足的空間。

·顏色和材料：設(shè)計師應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)念伾筒牧希詣?chuàng)造出一個溫馨舒適的居住環(huán)境。明亮的顏色可以讓房間看起來更大，而柔和的顏色可以營造出一個放松的氛圍。另外，考慮到租戶的預(yù)算，應(yīng)該選擇耐用且易于清潔的材料。裝修材料要簡單實用易于維護和清潔，不必追求華貴。

·裝飾品和家具：設(shè)計師應(yīng)該選擇適當(dāng)?shù)募揖吆脱b飾品，以增加房間的舒適感。在選擇家具時，應(yīng)該考慮到租戶的需求和預(yù)算。應(yīng)該明確入住配置家具和住戶自我添加的家具。保租房不是酒店，應(yīng)該允許租戶自行購置部分小家具和小家電。

·安全和便利設(shè)施：由于保租房單棟建筑戶數(shù)多，為了讓租戶感到安全和舒適，設(shè)計師應(yīng)該考慮到安全和便利設(shè)施。除了必要的消防設(shè)施之外，應(yīng)在顯眼處張貼消防疏散平面，房屋使用須知等，并定期進行消防演練。

總之，租賃住宅的設(shè)計應(yīng)該注重實用性、舒適性和經(jīng)濟性，以在有限的成本下滿足租戶的需求和預(yù)算。

4 公共衛(wèi)生設(shè)施在保租房項目中的預(yù)留

2020-2022年這場突如其來的疫情給中國社會經(jīng)濟與生活居住帶來了巨大沖擊，在戰(zhàn)“疫”工作中與每個人的健康安全休戚相關(guān)的住宅建筑與居住小區(qū)成為防控重點區(qū)域和疫情防控的第一線陣地。集中式租賃住房有著單體人口密度大，戶型標(biāo)準(zhǔn)化程度高，共享公共設(shè)施完善的特點，尤其隨著中國城市化的發(fā)展，在各大型和超大型城市中配置集中式租賃住房的住宅區(qū)日漸增多。在此類建筑的設(shè)計中若能前瞻性的結(jié)合應(yīng)對公共突發(fā)事件的應(yīng)急防控理念，引用應(yīng)急防控手段，在建筑的硬件配置中預(yù)留改造空間，做到防范于未然，將對人民的生產(chǎn)生活帶來重大的物質(zhì)保障。這也是一種對于居住建筑的創(chuàng)新，這也是提升城市的精細(xì)化運營管理的重要措施。公共衛(wèi)生措施在項目中的運用可分為兩個方面：公共配套設(shè)施中的衛(wèi)生設(shè)施預(yù)留和單體建筑中的公共衛(wèi)生設(shè)施預(yù)留。

首先是要優(yōu)化平面布局，提高衛(wèi)生防疫性能功能的合理分區(qū)是保證居民心理健康的有效措施，因而應(yīng)在滿足使用功能等基本要素的基礎(chǔ)上，優(yōu)化平面布局，提升健康要素，增強其對疾病的自身“免疫力”。平面設(shè)計應(yīng)明確各戶型的空氣對流通道，單朝向戶型的設(shè)計必須采取通風(fēng)措施。其次要改善室內(nèi)通風(fēng)、采光環(huán)境，提高自然凈化能力，直接采光與自然通風(fēng)。是改善和提高住宅自然凈化能力、防控疾病傳播的最佳手段。日照及其紫外線殺菌作用對提高住宅的衛(wèi)生防疫效果是不可缺的。而住宅室內(nèi)通風(fēng)換氣是十分簡便而且行之有效的凈化方法。據(jù)統(tǒng)計，室內(nèi)空氣污染要比室外高2～5倍，嚴(yán)重的高達百倍以上，定時開窗通風(fēng)可大幅度降低室內(nèi)微生物密度，據(jù)醫(yī)學(xué)上統(tǒng)計，開窗75分鐘可減少室內(nèi)96.4%～99.5%的細(xì)菌[4]。

以上海城投在郊區(qū)的某項目為例，在每個宿舍建筑單體樓平面中引入衛(wèi)生防疫動線的理念明確區(qū)分了衛(wèi)生動線，并結(jié)合一層門廳設(shè)置衛(wèi)生通區(qū)，很好地保障了疫情的限制擴散。（附圖4考慮了公共衛(wèi)生流線的樓層）。

圖4 考慮了公共衛(wèi)生流線的樓層

5 結(jié)語

保障性租賃住房屬于民生工程，不應(yīng)該追求奢華，也不應(yīng)該追求面面俱到。根據(jù)使用者的需求明確設(shè)計定位，把有限的成本用好，留好未來可持續(xù)發(fā)展的改造余地是設(shè)計的價值所在。如何在保租房項目中提高設(shè)計品質(zhì)，這對于業(yè)主-設(shè)計單位-施工企業(yè)三者來說是一個系統(tǒng)工程，缺一不可。

作為建設(shè)主體，業(yè)主要吃透自身對于項目的適用對象定位，懂得定位清晰，設(shè)計單位要吃透適用的規(guī)范，懂得因地制宜；施工單位要吃透設(shè)計圖紙，懂得按圖施工。設(shè)計質(zhì)量的提升取決于設(shè)計人員的長期經(jīng)驗。例如在有限的空間和規(guī)范的制約下里如何實現(xiàn)更多的使用可能，合理利用資源去幫業(yè)主獲得最大的利益。例如是否可以通過半地下室結(jié)合底層架空來獲得更多的停車空間或者共享空間，在平面布置上如何合理規(guī)劃不同的功能空間使得幾種不同的單一功能能夠?qū)⑿泄蚕砗途C合適用，在管線上通過正向BIM推演獲得室內(nèi)層高的提升，這個都需要設(shè)計單位和業(yè)主對于品質(zhì)的堅持。真正理解民生項目“設(shè)計服務(wù)于功能”是設(shè)計單位的內(nèi)功，也是設(shè)計單位的價值所在。