淺談既有建筑安全管理現狀及應對策略措施

潘 健

上海市普陀區國有資產經營有限公司 上海 200062

近年來，既有建筑安全事故屢屢發生，已逐漸成為影響社會民生的一個重要方面。本文將對我國既有建筑安全管理的現狀進行初步闡述，并結合我司一個管理的工程實例，對既有建筑的安全管理提出一些策略與措施，以期為相關領域提供有益的參考。

1 既有建筑安全管理現狀概述

1.1 既有建筑數量多、年限長

隨著我國城市經濟的快速發展，大量建筑如雨后春筍般破土而出，目前我國大多數城市已經進入“存量更新”階段。2020年國家統計局公布了1985年～2019年我國房屋竣工建筑面積情況[1]，截止2019年我國既有房屋建筑面積累計594.08億m2，其中使用年限超過30年的既有建筑面積約133.70億m2，當前大多數城市中，既有房屋存量大，使用年限長的建筑占比較大[2]。

1.2 安全管理風險因素多、難度大

既有建筑在設計使用年限內面臨的安全影響因素較多[3]。從內因來講，有建筑選址、地質勘察、設計施工、材料選用、使用環境[4]等，這些因素主要是影響既有建筑壽命期內安全的先天條件。從外因來講，有周邊環境影響，如附近基坑開挖、樁基施工、地下水降水等。使用不當、缺乏正常維護及管理也是影響既有建筑安全的重要后天因素[5]。加之主觀上對房屋建筑物安全使用意識淡薄，都使得既有建筑的安全管理風險因素多、安全管理難度大。

1.3 安全管理制度尚不完善

目前我國既有建筑安全管理體制不完善，缺乏統一的管理標準和規范[6]。同時，管理機構不健全，職責不明確，導致管理效率低下。我國的房屋建筑物安全管理工作起步較晚，人們對房屋的安全使用和管理意識較為淡薄，管理機構還不健全，各項管理制度還比較落后需趨于完善，如維修金的收取和使用制度、房屋的定期檢測制度等。管理法規和相關技術標準也比較落后，隨著房屋結構形式的多樣化和人們對居住要求的不斷提高以及應對越來越多的風險的需要，我國的房屋建筑物安全使用和管理法規及相關建筑設計標準、檢測鑒定和維護修繕技術標準應及時地進行更新完善。

2 既有建筑安全管理應對策略

針對既有建筑安全現狀，提出以下策略措施：

2.1 完善既有建筑安全管理體系

建立完善的既有建筑安全管理體系[7]，由政府牽頭相關部門制定統一的管理標準和規范。明確各相關各級職能部門的職責和分工，提供企業更新改造思路和方向，加強地方政府與企業協作配合，提高行業管理部門管理監管效率。

2.2 發展既有建筑安全檢測制度

根據國內外的經驗，對既有建筑的定期安全檢測制度是有效實現對各類建筑物安全使用的長效管理的核心手段[8]。它的建立可與設計階段的施工圖審查制度、施工階段的工程質量監督制度構成建筑物全生命周期一個完整的建筑工程質量與安全監管制度，有利于改變目前我國對既有建筑安全監管存在的缺位和失位的現狀。另外應該積極引入先進的檢測技術，通過這些技術手段提高檢測結果的準確性，及時發現既有建筑存在的安全隱患。

2.3 建立有效的實施與監督機制

將既有建筑按照安全性狀況分為不同的等級，針對不同等級采取相應的管理措施。同時，對不同等級的建筑物實行定期檢查、維護保養和監測，確保其安全性。

對于因管理不善導致的既有建筑安全性問題，應追究相關責任人的責任。將既有建筑的安全性狀況向社會公示，接受公眾監督。通過信息公示，增強公眾對既有建筑安全管理的認識和參與度，加強公眾對既有建筑安全的意識。

3 既有建筑安全管理案例分析

3.1 工程概況

上海市普陀區宜川購物中心是由我司管理的某房屋為一幢地上四層（局部五層）的混合結構商業建筑，建筑面積約8100㎡。房屋主體建筑其中主體二層房屋始建于1973年，后經多次改擴建及加層。房屋原建筑為兩層混凝土框架無梁樓蓋結構，后經過加層增加兩層（局部三層），并在原建筑南側、西側及北側擴建。房屋從建成起一直用作商業建筑，2002年后，房屋改造為商場超市使用了20年。商場超市退出經營后我司即刻開展了全面的房屋檢測。目前房屋處于空關閑置狀態約1年。經檢測，房屋主要可分為四個單體，如圖1所示。

圖1 房屋各單體分布圖

其中，1#單體為主體房屋，于1973年建造，初始為二層，1979年加層至四層。房屋平面形狀呈矩形，東西向總寬約24.04m，南北向總長約40.04m。原房屋東立面中部為主要進出口，房屋北側設置有一部樓梯及電梯，目前電梯間已廢棄，電梯已拆除。房屋為混凝土板柱結構，典型柱距為6.0m，采用單傾角柱帽，樓面采用200厚現澆混凝土板。

圖2 1#單體計算模型三維軸側圖

2#單體建造年代不詳，房屋平面形狀近似呈矩形，外墻與1#單體呈約177°夾角，房屋東西向總長約23.34m，南北向最大寬約26.29m。

圖3 2#單體計算模型三維軸側圖

3#單體建造年代不詳，房屋平面大致呈矩形，矩形東側中部突出一部分與1#單體及4#單體搭接，一～二層房屋北側突出一跨。房屋東西總寬約8.74m，南北總長約53.54m。

圖4 3#單體計算模型三維軸側圖

4#單體建造年代不詳，房屋平面大致呈矩形。房屋東西總長約23.8m，南北總長約7.62m。房屋室內外高差為0.15m，底層層高為4.5m，二～四層層高均為4.2m，出屋面層高3.3m，四層主屋面檐口至室外地面高度為17.25m，女兒墻高度為1.0m。

圖5 4#單體計算模型三維軸側圖

1#與2#單體間搭建連廊連接，連廊平面輪廓呈梯形，東西向總長度約23.34m，東立面總寬度約5m，西立面總寬度約3.9m。一～二層連廊區域沿東西向設有一部自動扶梯，三、四層樓層高差處設有坡道銜接。各單體之間均未設縫。

3.2 不安全因素分析

通過對該房屋的安全性檢測，發現其存在較多不安全因素，列項如下：

1）結構體系不合理

房屋各單體之間未設變形縫，且存在不規范連接現象。尤其存在于1#與2#單體之間，1#與3#單體之間，結構連接布置不合理，傳力路徑不清晰；3#單體采用單跨混合結構，其內側為混凝土柱承重，外側為磚墻及扶壁磚柱承重，結構體系不合理。

2）部分構件承載力不滿足驗算要求

通過對房屋建模計算分析，發現部分樓板、混凝土柱承載力不滿足驗算要求。主要是1#單體樓板驗算不足，3#單體混凝土柱配箍率不足；4#單體框架柱配箍率不滿足驗算要求。

3.3 安全管理措施及建議

針對上述不安全因素，主要采用了下列管理措施。

1）加固補強結構不安全部位

對單體間連接不規范的區域、天井補板區域、柱帽受損等部位進行拆除和修補處理。對承載力不足的混凝土柱、樓板進行局部補強處理。

2）加強后期房屋的維護保養

鑒于主體房屋建成時間較長，且目前房屋存在較多的耐久性損傷，后期使用中的維護保養管理更加重要。應逐項落實由房屋使用者或房屋管理人實施的日常檢查，上級房屋主管部門組織的定期排查，以及由第三方檢測鑒定機構進行的詳細安全檢查。

4 結語

既有建筑安全管理是保障公眾生命財產安全的重要環節。當前我國既有建筑安全管理還存在諸多問題，需要采取相應的策略措施加以解決。通過完善管理體系、規范安全檢測和加強維護保養等措施的實施與監督既可以使建筑物在保證安全的前提下持續運行；又可以為相關政策制定提供參考依據；同時還可以提高公眾對既有建筑安全管理的認識和參與度。只有通過政府、第三方檢測機構及房屋管理者的共同努力，才可以較好地解決目前既有建筑安全管理中存在的主要問題，造福人民群眾。