樓市“變天”了嗎？

吳曉波財經作家，“藍獅子”財經圖書出版人，曾任上海交通大學、暨南大學EMBA課程教授，常年從事公司研究。

很多人認為，中國房地產的現狀是行業拐點到來的結果，在我看來，這僅僅是事后總結，困局的核心本質是民營房企的流動性危機。

自2017年以來，政策對房地產行業一直是收緊的。而讓流動性真正發生惡化則是2020年底出臺的兩個很嚴厲的政策，一是“三道紅線”，一是房貸集中管理制度，前者主要針對房企，后者針對銀行。

一直到2023年的12月，大家才對救樓市達成了共識。但這時，消費者的購房預期出現了決定性的改變。我國房地產自1998年進入商品房時代，其間經歷過多次起伏動蕩，尤其在2008年曾發生過很嚴重的危機，然而，市民階層對購房產生廣泛的懷疑，這是最深刻的一次。

在過去的幾個月里，政府的救樓市動作可以說是相當頻繁，很多時候給人180度大拐彎的眩暈感，但是在政策邏輯上，基本上是“吃新藥，走老路”。

針對陷入危機的房企，很多城市建立了房地產融資協調機制，大多由副行政長官牽頭，主攻保交樓、開設白名單、定向融資、加大壞賬容忍度、提出“不救企業救項目”。

通過這樣的分析，我們就會發現，目前樓市低迷的兩大成因，在供給端是民營房企的流動性危機，在需求端是城市居民對房產保值增值的懷疑。

中國的樓市到底有沒有“變天”？所謂“變天”，指的是某一產業的運行邏輯和利益結構發生了根本突變，新的生產力和組織方式對既有格局實現了革命性的替代。從這個角度來分析，直到今天，支撐中國房地產行業的基本邏輯和利益鏈格局，并沒有被打破。

在過去二十多年的中國，房地產并不完全是一個只與居住有關的市場化產業，對政府而言，它是實現經濟增長、吸納社會資本和解決就業的“政策工具”，對城市家庭而言，它是財產性收入增長的、幾乎唯一可靠的標的物。

因此，如果那條龐大而持重的利益鏈仍然存在，令人畏懼的“四五六”特點沒有得到有效改變，房地產就無所謂“變天”之說。

那么，現在是不是利用危機，推倒重來促發“變天”的好時機呢？答案恐怕也是否定的。

關于中國房地產的長效管理，是一個激烈討論了十多年的課題。無論是關于房產稅，還是從經濟適用房到配售型保障房的探索，迄今都沒有尋找到適合的模式和變革的時間窗口。最近，有些人士提出了組建“住房銀行”的政策建議，然而，其可行性探討才剛剛開始。

未來一段時期的中國樓市，將呈現出三個非常值得關注的點：

其一，所有城市面臨一場“大考”，分化程度進一步拉大。

一個城市的樓市能否復蘇，將全部地取決于產業的活躍度和人口的凈流入，區域核心城市的吸引力將更為加大，其周邊中小城市及城鎮可能出現“燈下黑”。

其二，改善性需求將超過剛需。

在過去的三年里，家電和家居產品的銷售已呈現出舊改翻新的比例超過新房裝修的特點，新中產對未來的規劃和信心，決定了房產的居住和投資性價值。

其三，樓市下墜的幅度和深度難以預料，而其底部，則可能不是供需的再平衡，而是利率下調和物價上漲的預期發生。換而言之，“恐懼”會成為最后的生產力。

如果把今天的中國樓市比喻為一個病患，病情已經清晰，所有的藥物和物理手段都已經或即將使上，接下來能夠做的，便是期待它的求生渴望以及自身機能的恢復。