嚴控風險基礎上實現(xiàn)高質(zhì)量增長 貝殼2023年業(yè)績彰顯韌性

近日，貝殼（NYSE：BEKE;HKEX：02423）公布了2023年Q4及全年業(yè)績公告。財報數(shù)據(jù)顯示，公司2023年Q4實現(xiàn)收入202億元，全年實現(xiàn)收入778億元，同比增長28.2%；Q4實現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤為17.14億元，全年實現(xiàn)經(jīng)調(diào)整凈利潤97.98億元。

公司執(zhí)行董事、首席財務官徐濤表示，2023年，貝殼房產(chǎn)交易服務業(yè)務穩(wěn)步增長，家裝家居和租房等新業(yè)務實現(xiàn)規(guī)模突破。通過過去兩年提質(zhì)增效、守住風險等一系列舉措，公司在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質(zhì)量顯著增強，全年經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入111.6億元，是經(jīng)調(diào)整凈利潤的1.14倍。

有資深業(yè)內(nèi)人士點評道，對于貝殼交出的如此一份成績單，其實是超出市場預期的。受外部復雜因素影響，2023年的房地產(chǎn)行業(yè)正如我們所見，充滿了挑戰(zhàn)與不確定性，整體仍處于轉型調(diào)整期。在這種背景下，貝殼能夠成功扭轉局面，實現(xiàn)收入和利潤的穩(wěn)定增長，顯得尤為難得。

房產(chǎn)交易“基本盤”穩(wěn)固

分板塊來看，2023年，貝殼存量房、新房、家裝家居以及新興業(yè)務四大板塊凈收入分別為280億元、306億元、109億元和84億元，較2022年分別增長15.9%、6.7%、115.0%和194.8%，四大業(yè)務實現(xiàn)全面增長。

而作為基本盤，房產(chǎn)交易業(yè)績能夠在2023年實現(xiàn)高質(zhì)量增長，自然離不開貝殼的運營策略。從提升客戶服務品質(zhì)出發(fā)，貝殼在房源端建立聚焦能力，為業(yè)主定制銷售方案，在客源端分析理解客戶需求，通過AI智能選房等數(shù)字化工具為客戶匹配居所。而針對新房業(yè)務，貝殼則采取了更加積極的策略，如建立線上直播陣地、提高對優(yōu)質(zhì)盤源的覆蓋率、在多地推出“優(yōu)鮮賣”模式支持“以舊換新”等。一系列行之有效的運營舉措，也使貝殼取得了超出市場預期的經(jīng)營及業(yè)績表現(xiàn)。

2023年，貝殼新房總交易額增至10，030億元，較去年同期提升了6.7%。同期存量房方面，貝殼實現(xiàn)總交易額20，280億元，較去年同期增長28.6%。對此，國信證券認為，縱觀2023年，貝殼的新房業(yè)務表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，存量房業(yè)務則成功收復失地。新房方面，憑借年內(nèi)超萬億元的GTV交易總額以及近7%的增速，跑贏了全國商品住宅銷售額變動比例。存量房方面，隨著公司積極拓店，平臺費、加盟費等增值收入占比提升，同時全年存量房業(yè)務貢獻利潤率也進一步提升。

綜合來看，貝殼2023年存量房、新房均實現(xiàn)GTV、凈收入、貢獻利潤率均同比提升，基本盤穩(wěn)固。與此同時，貝殼將原本的“一體兩翼”戰(zhàn)略升級成“一體三翼”，在保持房產(chǎn)交易賽道龍頭優(yōu)勢的同時，全面發(fā)力家裝家居賽道以及租房等新興業(yè)務。而據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，公司家裝家居和新興業(yè)務營收占比已分別從2022年的8.32%和4.69%，快速提升至2023年的13.95%和10.8%，總營收占比合計已達到25%。對此，中信證券認為，貝殼的其他新興業(yè)務不依賴于房地產(chǎn)開發(fā)周期，能夠為公司打開業(yè)務天花板，創(chuàng)造全新盈利空間。如今，貝殼的家裝家居以及其他新興業(yè)務確實正煥發(fā)生機，逐漸成為貝殼發(fā)展的新引擎。

多元化居住服務能力夯實

實際上，對于家裝家居領域，貝殼長期保持著高度關注，“動作”也一直不少。早在2015年，鏈家便初次試水家裝賽道。而在之后的2020年，公司更是上線自營家裝品牌“被窩”，并打造Home SaaS家裝家居系統(tǒng)，探索家裝流程各環(huán)節(jié)關鍵步驟的模塊化、標準化和數(shù)字化。

2022年，貝殼則完成了對圣都家裝的收購，圣都正式成為貝殼的合并子公司。據(jù)了解，圣都成立于2002年，主營業(yè)務為整裝模式的家庭裝修服務，自有2500余名資深設計師、萬名認證工人。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，圣都已進入全國31個城市開設110余家門店，累計服務超15萬家庭。而截至2023年，圣都整裝連續(xù)3年獲得全球知名權威調(diào)研機構歐睿國際的市場地位聲明。

站在財務視角，2023年，公司家裝家居的總交易額為133億元，可比口徑同比增長93%；凈收入增至109億元，可比口徑下同比增長74%。公司年報中稱，該板塊業(yè)務增長主要由于更豐富的可選套餐、服務流程的重塑等帶動了訂單增加，新零售的貢獻增大以及交付能力提升。

僅僅兩年多，貝殼家裝業(yè)務就突破了百億營收，核心城市業(yè)務規(guī)模也實現(xiàn)了快速增長。如今，貝殼旗下共擁有“被窩整裝”“圣都整裝”兩大家裝品牌。其中，被窩整裝更偏向于標準化裝修，而圣都整裝則在標準化基礎上更加偏個性化。

此外，租賃住房管理運營服務的凈收入增加，也推動了貝殼新興業(yè)務及其他的凈收入實現(xiàn)增長。公告顯示，2023年，貝殼新興業(yè)務及其他的凈收入達84億元，同比大增近兩倍。

截至2023年末，“貝殼省心租”在管房源規(guī)模突破20萬套，長租公寓逾1萬套；省心租入住率達95.1%，同比提升約6個百分點。展望2024年，中金公司在研報中預計，貝殼新業(yè)務將維持穩(wěn)健增長的同時，實現(xiàn)經(jīng)營效率的持續(xù)突破。

不難看出的是，貝殼的非房產(chǎn)交易業(yè)務在總營收以及凈收入中所占比重得到了不斷提升的同時，公司的多元化居住服務能力也不斷增強。而除了給業(yè)績增長帶來更多想象空間，更重要的是，新興業(yè)務的發(fā)展，讓貝殼得以降低對單一房產(chǎn)交易市場的依賴性，進一步分散風險，有助于實現(xiàn)其所追求的“以品質(zhì)為核心的效率增長”。

多措并舉防范風險

“優(yōu)化房地產(chǎn)政策、標本兼治化解房地產(chǎn)風險”，已成為今年房地產(chǎn)工作重要方向。今年的政府工作報告中，過去一年來，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

對于2024年強調(diào)，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險。堅持以高質(zhì)量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務、中小金融機構等風險，維護經(jīng)濟金融大局穩(wěn)定。

不難看出，防范風險依舊是房地產(chǎn)發(fā)展的重要命題之一。在此前提之下，貝殼表示，對開發(fā)商，公司嚴抓回款和項目安全，新房應收賬款周轉天數(shù)縮短，“快傭”占比提升，為業(yè)務發(fā)展創(chuàng)造安全環(huán)境。面對消費者，公司則推進“開發(fā)商陽光承諾”和“隱號帶看”，加強隱私保護，擁抱“安全”主旋律。

隨著經(jīng)濟基礎的不斷提高，物質(zhì)水平的逐漸豐富，人們對住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好地服務。這就意味著，滿足消費者住房品質(zhì)提升需求，將逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新模式和行業(yè)轉型的新方向，更或許是整個行業(yè)未來整體向上的重要機遇。對此，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東認為，“讓家更美好”的努力沒有終點，只有連續(xù)不斷的起點。貝殼將扎根人民美好居住事業(yè)，聚焦國家大勢、聚焦時代潮流、聚焦人民福祉，守正創(chuàng)新，勇毅前行，幫消費者安居、助服務者樂業(yè)、構建和諧生態(tài)、推動行業(yè)進步。

察勢者智，基于對行業(yè)的洞察，結合貝殼2024年的運營規(guī)劃，可以看出，“品質(zhì)”“效率”是公司今年發(fā)展的關鍵詞。彭永東在《2024，品質(zhì)、效率、長期主義！S給貝殼小伙伴的一封信》中也表示，品質(zhì)、效率、規(guī)模、效益，在這四個重要變量中，過往貝殼針對“品質(zhì)、規(guī)模、效益”有一些研究和實踐，唯獨在效率提升上進步不大，根本原因還是“科技”和“專業(yè)技術”的新價值介入度不足。近來發(fā)展迅速的新媒體、大數(shù)據(jù)、AI、虛擬空間技術等將會為行業(yè)打開新的可能性之門，千萬不要低估這些新生力量帶來的改變，一切能推動客戶體驗提升的理念、工具和方法都是公司迭代的契機，更好地服務客戶，客戶會更愿意選擇我們。

立足新起點，邁上新征程。如今的貝殼，已在房產(chǎn)交易領域深耕多年，且其在服務、管理和子品牌孵化上積累了α優(yōu)勢，強α有望持續(xù)驗證。而未來，公司在強大的戰(zhàn)略定力支持下，以及已被驗證的各板塊實力的支撐下，更有望憑借“品質(zhì)”“效率”的持續(xù)加碼，繼續(xù)在行業(yè)中領跑，其發(fā)展價值值得長期關注與跟蹤。