北京進一步優化樓市政策華潤、龍湖等房企年報“見喜”

秦佳麗

3月27日，北京市將一份限制購房資格的文件廢止，向市場傳遞穩樓市的積極信號。在二級市場，截至3月27日，至少30家A股房企及在港上市內資房企發布財報，其中保利發展、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團、建發國際集團、綠城中國等多家房企維系千億營收規模，部分房企同時錄得營收、凈利潤“雙增”。

公司年報顯示，頭部房企積極以業務轉型應對行業周期低谷，并在業務多元化方面取得一定成績。有業內觀點認為，目前住宅市場呈現規模收縮趨勢，倒逼房企從銷售業務向持有業務轉型，具備資金實力和運營能力的企業有望形成新的業績支撐。如果新一輪救市政策見效步伐加快、房企普虧現象有望在2024年得到扭轉。

頭部房企搶發年報華潤置地成“利潤王”

步入年報季，上市房企成績單陸續出爐。據Wind數據，截至3月27日，已有16家A股房企及14家在港上市內資房企披露2023年度業績報告。年初30余家A股房企預虧前提下，目前搶發年報的房企業績相對穩健，2023年度普遍實現盈利。

從A股房企“賺錢”能力看，保利發展、招商蛇口依舊延續千億級營收規模，2023年分別實現營業收入3471.47億元、1750.08億元；凈利潤規模同樣以保利發展、招商蛇口居前，兩家房企去年分別錄得歸母凈利潤120.37億元、63.19億元。此外，浦東金橋、京基智農、陸家嘴、中國國貿錄得歸母凈利潤均超過10億元。

內房股披露年報更加積極。目前華潤置地、龍湖集團、建發國際集團、綠城中國4家在港上市內房企延續千億規模陣營，2023年度分別實現營業收入2511億元、1807億元、1344億元、1314億元。前述公司凈利潤同樣延續第一梯隊，報告期內分別錄得歸母凈利潤（股東應占溢利）313.65億元、128.5億元、50.35億元、31.18億元。

值得一提的是，房地產行業尚在經歷深度調整情況下，部分龍頭房企仍保持營收與凈利潤“雙增”，其間華潤置地實現營業收入、歸母凈利潤同比增長21.29%、11.65%；綠城中國實現營業收入、歸母凈利潤同比增長3.33%、13.18%；建發國際實現營業收入、歸母凈利潤同比增長34.29%、2.04%。

總體而言，國央企業績穩健優勢凸顯，以華潤置地、招商蛇口等為代表的央企屬于少數“績優生”與“增長派”，且這些房企普遍將原因歸結為結轉項目權益占比提升、非開發業務增長等。

目前已披露年報的上市房企中，華潤置地以313.65億元的凈利潤規模位居“利潤王”。公司利潤增長離不開其在一線城市的貨值消化。2023年，華潤置地開發銷售型業務營收同比增長20.4%至2121億元，結算均價同比增長25.4%至1.79萬元/平方米，其中，一線城市收益占比提升11個百分點。以北京超核中心、上海前灘潤璟、北京悅府三個項目為例，年度業績貢獻分別為92億元、80億元、62億元。

千億級房企陣營中凈利潤增速明顯的還有招商蛇口。2023年，招商蛇口擺脫“增收不增利”境況，歸母凈利潤同比增長48.2%至63.19億元。這與計提減值減少、權益占比提升等因素有關，去年招商蛇口資產減值損失和信用減值損失同比減少62.5%至24.2億元；公司同時提升結轉項目權益比例，少數股東損益同比減少42.4%至27.9億元，少數股東“分食”利潤的現象得以扭轉。在這背后，招商蛇口提升了合作拿地的權益比例，公司業績發布會透露，2023年公司拿地權益比例為76.5%，同比提升16.6個百分點。

同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示：“由于債務對公司現金流的困擾，年初30余家A股房企發布預虧公告的現象在市場預期之內。不過，目前仍有部分房企財務相對穩健，包括大型央國企，以濱江集團為代表的區域深耕型優質民企，以及偉星、新希望等具有多元產業支撐的民營房企等，這類企業資金鏈相對安全。”

龍頭房企加碼經營性業務龍湖集團運營板塊成業績支柱

在行業持續調整背景下，房地產市場格局正發生較大變化。近一年來房企開發業務收入及結算毛利率整體承壓，但從商業地產、長租公寓等經營性業務賽道看，龍湖集團、華潤置地等頭部房企取得了新突破。

在目前千億級陣營房企中，龍湖集團的運營及服務業務已構成凈利潤支柱。年報數據顯示，2023年龍湖集團運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在公司核心權益凈利中的貢獻占比超過60%。

其中，運營業務主要包括商場和長租公寓；服務航道則包括物業管理“龍湖智創生活”和智慧營造品牌“龍湖龍智造”。財報顯示，2023年龍湖集團已開業88座商場項目；住房租賃方面，冠寓開業房間數達12.3萬間。截至報告期末，龍湖物業在管面積3.6億平方米，龍湖龍智造已累計獲取代建類項目90個。

與傳統開發業務相比，經營性業務一貫呈現高毛利特點。比如，2023年龍湖集團的開發業務結算毛利率為11%，對比之下，公司運營業務、物業管理業務毛利率分別達75.9%、30.6%。

華潤自2023年中期提出“經常性業務”以來，其多元化業務板塊也備受關注。2023年華潤置地的經常性業務收入同比提升26.4%至390.6億元，核心凈利潤同比增長47.6%至96億元。

在近日召開的業績發布會上，華潤置地管理層明確把“大資管”業務定義為主航道業務，旨在將資管業務培育為第二增長曲線。按照華潤置地的目標，到“十四五”規劃末期，公司經常性業務核心凈利潤占比達到40%以上。

據悉，華潤置地經常性業務主要由經營性不動產業務、輕資產管理業務等板塊構成，其中經營性不動產業務涵蓋購物中心、寫字樓及酒店租金等，該板塊增長的背后，依舊是萬象系購物中心持續發力，2023年華潤置地購物中心實現租金收入179億元，毛利率升至近年高位的76%。

在宋紅衛看來，我國房地產市場正開始進入存量階段，資產管理和服務業務是未來發展核心，目前住宅市場呈現規模收縮趨勢，倒逼房企從銷售業務向持有業務轉型。“持有型業務屬于強現金流業務，投資回報周期比較長，如果企業具備資金實力和運營能力，則具備了競爭優勢。”他還補充道，“這類業務同樣存在較大挑戰，以物業管理為例，行業現在整體面臨增利不增收的情況，主要原因在于傳統的物管收入占比最高、增值服務占比較小，企業運營成本持續升高；另外，頭部企業收并購項目的良莠不齊也在拉低盈利水平。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪就此向本刊表示：“房企加碼經營性業務能夠降低周期性風險、平衡開發型業務的銷售波動以及提供相對穩定的現金流。不過這類持有型業務前期需要大量資金投入，對企業財務狀況要求較高，如果房企具備運營能力，有望形成業績支撐。”

頭部房企持續加碼高能級城市收攏聚焦成行業主流趨勢

從頭部房企表現來看，穩健的營收離不開核心城市貨值去化，近一年頭部房企持續加碼高能級城市，增加一線城市貨值儲備。譬如，華潤置地2023年來自一二線城市的開發銷售業務占比達87%。另據華潤置地業績發布會透露，2023年公司一二線城市投資占比92.8%，總可售貨值占比達93%。

不過，部分房企布局仍呈現出明顯的區域化特征。以“黑馬”房企建發國際為例，在中指院的銷售榜單中，建發國際于2022年剛剛步入行業銷售規模前十，2023年建發國際再度上升兩個名次，以1890億元的全口徑銷售額位居行業第八。

分城市來看，對其營收貢獻最大的城市為公司大本營——廈門，2023年共實現銷售金額130.69億元。拓儲方面，2023年建發國際新增項目全口徑貨值約2180億元，重點分布在華南區域及長三角區域。

從投資態度看，接下來房企普遍保持審慎策略。在近日業績發布會上，龍湖集團管理層表示，目前市場基本面回到2010年-2015年的狀態，9億～10億平方米是新房市場能承載的真實居住需求規模，公司接下來會嚴守投資刻度，優中選優。招商蛇口表示，公司大投資框架雖然仍是“核心30城”，但會進一步聚焦“核心10城”。

值得一提的是，目前房地產市場提振政策仍在持續釋放。繼國常會再提進一步優化房地產政策后，3月27日，“離異3年內不得京內購房”等限購政策文件被廢止。在宋紅衛看來，新一輪救市政策的目標在于提振一線城市及部分核心二線城市，這類城市的限制性政策逐漸取消是大趨勢，對于市場回暖有積極作用。他補充道：“考慮到一線城市對于周邊區域存在虹吸效應，因此政策松綁仍可能會有節奏地分步實施；疊加2024年是很多房企償債的重要年份，今年部分房企仍然難以擺脫虧損境況。”

在關榮雪看來，新一輪救市政策將表現在降低購房門檻、加大房企融資支持力度、推動“三大工程”建設落地等方面。如果接下來政策見效步伐加快、市場購房意愿明顯提振，房企普虧現象有望在2024年扭轉。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣推薦。）