探析國有房地產開發企業融資成本的控制策略與實施路徑

程國楊

國有房地產開發企業融資成本控制的理論背景

融資成本作為企業資本獲取的直接費用，是評估投資項目可行性和制定財務策略的核心指標之一。從理論角度來看，融資成本不僅僅是資金的顯性成本，如利息或發行費用，更包括資金的隱性成本，如機會成本或潛在的財務風險。

一、國有房地產開發企業融資成本控制的重要性

對于國有房地產開發企業而言，融資成本的控制顯得尤為重要。首先，國有房地產開發企業的項目周期較長，大量的資金被長時間投入到開發項目中，使得企業對外部融資的依賴增加。其次，國有房地產開發企業的周期性強，市場風險較高，過高的融資成本可能會加劇企業的經營風險。因此，降低融資成本能夠直接提高國有房地產開發企業的經營效益，使其在激烈的市場競爭中占得先機。同時，合理的融資成本控制還能為企業帶來穩定的資金來源，支持其持續、健康發展。

二、國有房地產開發企業融資成本控制的主要問題及挑戰

國有房地產開發企業在控制融資成本上所面臨的問題和挑戰多種多樣。具體而言，首先，由于行業的特殊性，這些企業在籌資時常受到更為嚴格的政策限制與監管，使得其融資渠道的多樣性受到限制，企業融資壓力大。其次，當前金融環境的市場不確定性增加，如匯率波動、利率風險以及國際資本流動的不穩定性，均為企業融資帶來了額外的成本與風險。此外，部分國有房地產開發企業在進行大規模項目投資時，面臨短期與長期資金匹配問題，致使短期融資壓力加大。最后，國有房地產開發企業在提高資本利用效率、優化資本結構以及降低融資風險方面還存在一定的不足，這些都增加了其融資成本。

綜上所述，國有房地產開發企業要想有效控制融資成本，不僅需要在內部進行優化和調整，還必須應對外部環境帶來的多重挑戰。

國有房地產開發企業融資成本控制策略

一、建立多元化融資渠道以減少融資依賴

建立多元化的融資渠道有助于國有房地產開發企業降低融資風險，并為其提供更穩定的資金來源。

第一，國有房地產開發企業需要深入研究和識別與自身業務戰略一致、具有良好信譽的金融機構，并與其建立長期合作關系。例如，國有房地產開發企業需要考慮與國內外大型銀行或金融機構建立戰略合作關系，確保資金來源的穩定性；同時，可以探索與合作伙伴的深度合作模式，如股權合作、共同投資項目，以確保在融資過程中雙方的共同利益。

第二，國有房地產開發企業需要拓展多元化融資渠道。除了傳統的銀行貸款外，企業還可以考慮發行公司債券、利用房地產投資信托基金等方式來吸引和集合投資。此外，為了更好地應對國內外的利率和貨幣波動，國有房地產開發企業也需要考慮在海外市場進行融資，如發行外幣債券或通過海外子公司進行融資活動，以獲得更為有利的融資條件。

第三，國有房地產開發企業需要建立一套完整的融資風險管理體系。這包括但不限于使用金融衍生品來對沖可能的利率風險，確保融資成本在預期的可控范圍內。同時，企業也需要定期評估當前的融資策略，確保其與市場環境和企業自身的財務狀況保持一致，并根據需要進行調整。

二、提高資金使用效率以減少融資需求

第一，國有房地產開發企業需要構建一套完善的預算體系，確保從土地收購、項目開發到房屋銷售的每一個環節都有詳盡的成本預估；并且需要對實際支出與預算之間的偏差開展定期檢查，以確保資金的高效使用。

第二，國有房地產開發企業需要優化其收款流程，可以采納如提前與購房者溝通付款計劃、增加預售房屋的首付比例或利用應收賬款融資等措施來提高資金回流速度。

第三，國有房地產開發企業需要與主要的供應商和承包商建立長期、穩固的合作關系；同時，可以利用現代技術如BIM（建筑信息模型）來大幅提高項目的施工效率和準確性。此外，國有房地產開發企業需要對內部流程進行審查和優化，剔除當前無效工作，確保資金得到最佳利用。

國有房地產開發企業融資成本控制的實施路徑

一、強化內部財務管理，優化融資決策

第一，國有房地產開發企業需要確保項目預算的制定與市場需求相一致。這需要企業常規性地進行市場調研，了解并預測未來的市場趨勢，使投資決策與市場狀況相適應。為此，國有房地產開發企業需要設立專門的市場調研小組，每季度至少進行一次深入的市場分析。

第二，市場環境和成本結構可能會隨著時間變化，國有房地產開發企業需建立動態的財務評估機制。這可以確保在項目進行中，財務決策能夠得到及時的調整，并與項目的實際情況保持一致。為了實現這一目標，財務部門應與項目部門進行緊密合作，于每個季度共同評估項目的財務狀況，并對決策做出相應的調整。

第三，鑒于應收賬款在國有房地產開發企業的資產中占比較大，企業需要重視并強化應收賬款的管理，通過采用如ERP這樣的先進財務軟件，對應收賬款進行動態管理，并制定一系列措施以提高回款速度，例如為提前付款的客戶提供一些額外的優惠。

二、采用現代金融工具以精細化融資成本控制

首先，國有房地產開發企業需要構建一個集中的數字化財務數據平臺，使得所有與融資相關的數據都能在一個系統中被捕獲、分析和共享。例如，通過引入ERP系統，將不同部門的數據整合起來，企業可以在考慮融資時，基于全面、準確的數據進行決策。

其次，國有房地產開發企業可以利用高級金融模型，如現金流量預測模型，來預測未來的資金需求和可能的融資成本。同時，模型也應考慮到行業特點和市場變化，以確保預測的準確性。這一步驟需要聘請具有相關專業背景的財務分析師或顧問來實施。

最后，國有房地產開發企業需要主動與多家金融機構建立合作關系，通過量化的數據和分析報告展示企業的融資需求和償債能力，從而爭取到更優惠的融資利率；此外，也需要考慮與金融機構簽訂長期合作協議，以獲取更穩定、更低的融資成本。

三、加強財務人員的專業培訓以提升融資能力

一是國有房地產開發企業需要深度評估財務團隊的能力，可以通過專業的能力評估工具或外部咨詢機構對財務團隊的專業能力進行定期評估，從而發現技能上的盲點。基于這些評估結果，國有房地產開發企業可以明確團隊在融資策略、金融產品應用、風險管理等方面的培訓需求。

二是國有房地產開發企業需要定期對員工開展相關的培訓。這可以包括選擇內部培訓、外部專家授課或線上課程等形式，以確保內容與國有房地產開發企業的實際業務緊密結合。更為重要的是，培訓過程中應加強實際操作的實戰模擬與案例研討，如模擬真實的融資場景，讓財務人員進行策略制定和決策模擬。

三是國有房地產開發企業需要建立一個反饋渠道，讓財務人員在實際工作中應用新知識，并分享他們的經驗和遇到的問題。同時，鑒于金融市場的變化和企業業務的發展，國有房地產開發企業應至少每年對培訓內容進行一次檢查和更新，確保其持續滿足團隊的需求。

案例研究

A作為中國最大的國有房地產開發企業之一，其業務涵蓋住宅開發、商業地產開發以及物業服務等多個領域。然而，由于近年來國內房地產市場的調控政策趨緊，企業的融資環境變得越來越嚴峻，融資成本的控制成為A面臨的一大挑戰。以A為例，詳細探討其如何在融資成本控制上實施有效策略。

一、應用策略

建立多元化融資渠道：面對復雜的融資環境，A的首要策略是建立多元化融資渠道。具體而言，首先，A不僅加強了與各大銀行的合作，而且通過與銀行、信托等金融機構的緊密對接，致力于實現債權融資的多樣化。這不但降低了依賴單一融資資源的風險，而且也為公司帶來了更多的機會和選擇。其次，在尋找傳統融資渠道的同時，A公司也并未放松對非傳統融資渠道的探索。他們積極與國內外的私募基金、對沖基金等非銀金融機構接洽。這樣做不僅拓寬了他們的融資范圍，而且深化了融資的層次和廣度。再次，為了更直接地吸納公眾資金，A也注重利用資本市場進行融資，如利用ABS等各類金融產品，將公眾市場作為一個重要的融資窗口。

提高資金使用效率：A的第二個策略是提高資金使用效率，尤其是在資金的籌集、使用、管理全過程中，尋求效率的提高。例如，在籌集資金方面，A不僅關注融資的量，更注重融資的成本和效率。他們設立專門的融資團隊，定期研究和分析市場利率動態，爭取在最佳時機獲取最低成本的融資。在使用資金方面，A明確了資金使用的優先級和順序，優先保障項目建設和運營所需，進而用于擴張和并購。同時，A也積極進行資產負債管理，通過調整資產負債結構和期限，降低融資成本。

二、應用效果

采取上述策略后，A的融資成本大幅度降低。據統計，從2018年至2022年，其平均融資成本從原來的6.5%下降到了5.5%，實現了近15%的降幅。同時，資金使用效率顯著提高，閑置資金減少，資金周轉速度加快，流動資金比率從原來的1.2提高到了1.32，提高了近10%。而且，通過使用金融衍生品，A在面臨市場利率和匯率波動時，融資成本始終保持在穩定水平。例如，其2019年度的匯率波動損失減少了約5000萬元，而利率波動造成的損失也減少了約3000萬元。

綜上所述，通過采用多元化融資、提高資金使用效率和使用金融衍生品對沖風險等策略，A成功地控制了融資成本，這為其他國有房地產開發企業提供了可借鑒的經驗。

研究結果表明，通過一系列控制策略的實施，能夠有效地降低國有房地產開發企業的融資成本。展望未來，國有房地產開發企業的融資成本控制會面臨新的挑戰和機遇。期待更多的研究者和實踐者共同深化對國有房地產開發企業融資成本控制策略和實施路徑的理解和研究，以期不斷優化國有房地產開發企業的融資環境，使其更好地服務于社會經濟的發展。［作者單位：保利（四川）投資發展有限公司］