國土空間規劃視角下老城區更新策略分析

葛海榮

（呂梁市城鄉規劃設計院，山西 呂梁 033000）

0 引言

國土空間規劃是國家空間發展的指南、可持續發展的空間藍圖，是各類開發保護建設活動的基本依據，是實現城市空間合理規劃、完善經濟布局、提升國土資源利用率的重要組成部分。因此在我國全面推進城市現代化建設中，老城區更新應充分尊重國土空間規劃的工作原則，最終全面提升國土空間治理體系，形成空間集約高效、生活空間宜居適度的國土空間格局，并更好地服務于廣大群眾。

1 國土空間規劃視角下老城區更新策略

1.1 優化土地結構策略

從國土空間規劃視角下，在老城區更新中優化土地結構、提升土地資源利用率，優化區域人居環境已經成為工作人員不容忽視的問題，整個工作應在尊重廣大居民意愿的基礎下進行，根據居民意愿摸底結果作出科學規劃。常見措施包括以下兩種措施。

（1）回遷。在舊城區改造結束后，讓原住居民遷回至原來住處，并盡量按照原有建筑物的面積等標準補償。在該方法中應以原有房屋面積為標準，每套增加部分可按照當地房價標準收費；而針對主動要求改善居住條件的情況，對于增加面積較多的情況可按照商品房價格標準收費。此方法改造區域中居住用地占比相對較多。

（2）外遷。該方法的核心是讓居民從老城區搬遷至其他居住區，并且考慮到老城區具有房屋價格高的問題，因此在采用外遷模式時應主動補償其中的差額部分。此方法有利于落實底線思維，對改造區域用地重新進行的科學優化。

1.2 道路交通控制策略

1.2.1 道路網絡疏通方法

老舊城區改造中應嚴格控制道路交通情況，并且針對老城區道路條件差的實際情況采取道路疏通方法。具體措施如下。

（1）大量老城區道路存在窄且老舊的問題，并且道路設置上缺乏長遠考慮。所以在交通控制策略上應根據當地具體情況選擇改造與治理方案，增加道路密度，提高區域的通達度。

（2）形成道路網絡疏通的預備方案，在改造過程中，部分路段因改造或其他原因不暢通時，要有疏導交通的預備方案，及時處理，為居民生活和出行提供更多的便利，道路交通狀況得到改善。

1.2.2 重視配套交通設施建設

在配套交通設施建設中可采取以下措施：①在老城區盡量配置各類交通標志等其他配套設施，包括車行道分界線、車道邊緣線以及停止線。②部分老城區內缺乏夜間照明設施，因此在空間改造中應優先確定照明設施的位置，確保夜間照明正常。③確定每條道路的命名，并根據交通管制要求增設路牌與警示牌，對于交通繁忙、容易發生交通事故的路段增設隔離欄。④落實交通管理措施，大力整治老城區的商販占道經營等問題。⑤空間規劃中應在老舊城區的主要十字路口上增設電子警察裝置。

1.2.3 完善城市慢行系統功能

在老城區空間改造中，完善慢行系統功能可最大限度上當地老年人行動需求，因此空間改造中應構建系統、連續、舒適的步行交通網絡。結合道路改造、城市更新，逐步建立步行空間與道路功能、城市環境相協調的步行網絡，該網絡中一面或兩面向道路開放，并將道路高差設置在區域邊界上，實現公共綠化空間與人行道空間的自然過渡，最終增加行人進入內部空間的意愿[1]，同時有利于實現綠色低碳發展。

1.3 環境空間控制策略

1.3.1 老城區水環境治理

水系通常是城市的名片，是維持當地居民日常生活的基石，常見的水環境治理方法主要如下。

（1）城鎮污水治理。重點解決老城區內部排水管網布局混亂、雨水污水共管流出、管網破損滲漏等問題，在國土空間規劃中將污水管道與市政給排水管道連接，將老城區的污水接入沿河修建的全收集全處理污水箱涵內，可以強化水環境治理效果。

（2）全面提升工業園區污水處理水平。城市老城區普遍依托工廠建設，在老城區空間規劃中增設雨污分流管網、污水處理站等，可有效控制園區內污水污染問題。

1.3.2 提升老城區綠化水平

（1）在老城區內增設口袋公園。國土空間規劃中以拓展城市綠化面積為目標，在公園改造中增設高大樹木，通過合理配置色葉類植物與開花類植物，可使公園空間色彩變得更加鮮艷明麗。

除此之外，也可以根據老城區居民生活要求增設園路、休閑座椅等設施，提升居民生活質量。

（2）合理運用垂直墻面實現空間綠化。構建立體化的綠化空間布設方案可以顯著提升老城區綠化水平。以合肥市為例，當地在老城區綠化改造中增設垂直綠化墻，此段垂直綠化墻全長80m，栽植了花葉絡石、常春藤、火焰南天竹、大花六道木、金葉苔草、礬根、金葉菖蒲等多種草本和木本植物。

1.4 堅持保護性改造

在老城區更新中，堅持保護性改造已經成為必不可少的內容。這就要求相關人員應在保護原有土地功能可變、結構不變的情況下，按照老城區的空間肌理，貫徹落實“保護為先、合理利用”的空間規劃原則，挖掘老城區空間背后的文化脈絡。堅持保護與開發的基礎上，優化空間環境，具有可行性[2]。主要措施如下。

（1）在舊街道與舊住址改造中，應在遵循保護性原則的基礎上，最大限度上利用老城區的現有資源，工作人員可依靠綠化空間可達性、開放空間活動性的基礎上，堅持空間改造與商業旅游并舉。在現有城區空間規劃中，可通過創意文化運作方式激活區塊，實現該區域的經濟增長。

（2）在舊市場或者舊工業園區改造中，應重點保護其中有代表性特色的建筑物，確保建筑物能夠體現老城區的歷史文化色彩，并重點凸顯工業建筑物背后的文化與商業價值。所以在空間更新中應堅持不改變原有結構的外觀，實現空間功能適應性改變的基礎上，尊重建筑物的歷史風貌與環境要素，提升資源利用率。

2 老城區更新的實例分析

2.1 老舊街道的更新

（1）背景介紹。某街道全長約為1200m，當地多為20 世紀90 年代建筑物，層高為6~7 層。當初在街道規劃設計中為最大限度上實現空間利用最大化，在空間內部采用廠房式空間設計方案，缺乏個性化色彩。目前該老街道存在以下問題：①建筑物立面上沒有明確的空間進退關系，例如，現場觀察中可發現隨意搭配防盜窗等。②在建筑物立面材質配置上存在選材老舊、現場剝落嚴重的情況，根據現場考察結果發現瓷磚泛黃。③空調機外露并且空間擺放雜亂，嚴重影響建筑物的立面視覺效果。④單體建筑物形態設計上缺乏統一性，表現為色彩搭配方案復雜、色彩飽和度偏高等。

（2）街道更新策略。為滿足當地現代化城市建設要求，在舊街道改造中應充分開發街道自身的商業屬性與城市空間屬性。例如在空間形態設計上，可嘗試打造出以主題酒店為主導，增加復合型功能的新空間布置模式，如導入各種以休閑為配套的閑暇消費服務和以商業購物為主題的商業中心，充分激發老城區城市空間的多樣性。因此在具體改造中應采取以下設計方法：①在老街道空間改造中將街道店鋪設計成統一規格，并增設不同色彩的空間穿插方案，確保街道表面有明顯的設計感且形態不單一[3]。②為解決街道周圍空調外機不美觀問題，在本次改造中通過金屬格柵遮擋空調機，不僅可遮擋空調外機，也兼顧建筑立面美化要求。③在街道視覺色彩設計中使用色彩鋁塑板，達到了豐富建筑物空間色彩的效果。④清除建筑物表面的違章建筑物，消除安全隱患。

同時，為進一步改善該老舊街道周圍綠化少、樹種單一、街道周圍景觀性差的問題，在空間設計中可采取增設休閑景觀與休閑設施的方法，打造公共敞開空間。

2.2 老舊工業區的更新

（1）背景介紹。某老城區內設有工廠，該工廠的用地面積約為2200m2，建筑物面積達到了3.52 萬m2，現場容積率約為1.06，建筑物密度超過51.9%。廠區的總體環境好，但是也存在地面開裂問題，并且部分建筑物因為建成時間長，存在整體墻體結構破壞、瓦片脫落等問題。

（2）老舊工業區更新策略。在該老城區工廠環境更新中，將廠房更新為創業產業園區，該工業園區可在保留工廠歷史空間記憶的同時，引入創意、產業與文化功能，通過藝術展覽、開展文藝活動等方法實現老舊工廠的空間改造。例如，該工業園區的空間改造中增設“工坊”“文化弄堂”“文化客廳”等功能區域，確保該工業園區具有獨特的文化氣息，最終形成符合地域色彩的文創園。因此，工業園區空間更新設置上，相關人員采取了以下措施：①在工業園區中增設標志性景觀，如符合工業園區主題的小品、雕塑等。②在確保建筑物外部墻體結構基本穩定的情況下，盡量保留原本充滿歷史氣息的斑駁墻面，不僅可以增加工業園區的歷史氛圍感，也可以降低本次空間更新的成本。③在工廠門口以及小廣場等公共區域增設游客休息區，其目的是滿足游客日常休息，并盡量延伸空間的使用范圍，強化建筑形象本身帶來的距離感。

同時內部空間環境處置中可采用以下措施：①不改變原有廠房空間的內部結構，充分利用廠房內部的鋼鐵樓梯、鋼框架等，盡量保留內部的工業元素，強化空間的隨性感。②保留工業建筑物空間的內部形態，并重點解決其中的突出問題。例如，現場調查發現該工廠廠房的采光效果差，因此決定通過增設局部天窗的方式增加空間采光率。③保證工業廠房的夾層空間利用率，例如，通過加建平臺，擴大二層空間和外部空間的接觸范圍。

2.3 舊市場空間更新

（1）舊市場空間更新背景。老城區舊市場是當地城區更新的重點，是由城區內四條道路合圍形成的區域，內部配置了齊全的水電供應與消防系統。在本次城區更新改造中，根據現場調查結果發現整個市場的內部交通通達度良好，但是污染嚴重，缺乏生機。

（2）舊市場更新策略。在當地老城區更新規劃中，為解決舊市場空間配置問題，該項目中按照“功能改變+重建開發”的空間更新原則，在現場空間更新中盡量保留當地居民對老市場的空間記憶，并參照異國風情街空間設計方法，將舊市場改造成為“文創+辦公+商業”的復合體。同時在城區空間設計中，也可以利用舊市場內現有的建筑物與空間分布方案增設藝術回廊、創客中心以及綜合商務區等，達到提升市場功能的目的。

在現場空間環境設計中，重視提升外部環境與內部環境質量，具體包括：①外部環境的空間設計方案為：通過景觀空間改造的方法，將人文開發與當地舊市場空間改造整合在一起，實現協調發展。同時該市場作為當地一代人的記憶，在空間改造中還應該通過開發公共空間、完善公共綠地等空間設置方案，彰顯當地文化特色[4]。②在內環境提升中，應保留舊市場的空間結構，在不改變市場建筑物形體結構的基礎上改造外立面。例如，在不遮擋視野與采光的情況下，將建筑物墻體作為載體，在載體上可投放視頻與廣告，可確保內環境整體美觀與整潔，同時也可以創造良好的經濟效益。

2.4 舊小區更新方案

（1）舊小區更新背景。某地區的老小區的建筑面積約為29.15 萬m2，現場統計率為1.79，建筑物密度為32.1%。該小區為新老結合的小區，存在配套設施不完善、環境衛生條件差等問題。同時該小區普遍為20 世紀90 年代建成的6~7 層建筑物，存在立面風貌破壞的問題。

（2）舊小區更新思路。為滿足老城區空間改造要求，該項目在舊小區改造中貫徹落實人文主義思想，積極打造文化性小區，在小區空間環境設計上依托小區電力廊道、濱水廊道等空間設施創設文化氛圍，利用景觀、小品及廣告等城市語言，深化小區的人文思想，所采取的措施包括：①小區空間環境設計上，通過整理停車、優化庭院等方法擴大活動交流空間，創設具有人文氣息的空間氛圍。②空間環境空間改造中積極改善建筑物面貌，并且通過加固危險住宅等方法保證安全。同時根據現狀建筑質量、外觀條件等，分保留、整治、回收、更新4 種方式提升。③實現綠化廊道提檔，將小區的邊角地帶改造成城市公共空間。

3 結語

國土空間規劃對老城區更新提出了新的要求，為了最大限度上保障老城區環境更新目標實現，要求工作人員在掌握土地開發控制策略、道路交通開發策略、堅持保護性改造等相關工作要求的基礎上，堅持從老城區的實際情況出發，在尊重城區改造一般工作要求的基礎上，從不同地區的舊小區、舊市場、舊街道更新的成功經驗入手，完善城區空間改造工作。最終提升老城區環境質量，確保國土空間規劃理念、目標的實現。