樓宇更新產業蝶變 助力首都高質量發展

于曉靜 劉晨

[摘要] 北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，為現代化產業體系建設騰挪發展空間。近年來涌現出的一批樓宇更新典型案例，帶動了產業升級迭代、空間布局優化、城市功能織補、環境品質提升。展望未來，低效樓宇更新改造仍面臨挑戰，需要從梳理對接樓宇更新供需信息、加大政策支持和金融產品創新力度、強化產業社區運營理念等方面發力，實現產城融合雙向賦能。

[關鍵詞] 低效樓宇；? 更新改造；? 高質量發展

[中圖分類號] D616? ? ? ? ?[文獻標識碼] A? ? ? ? ?[文章編號] 0529-1445（2024）03-0044-04

為推動首都發展由外延擴張向內涵提升轉變，北京市以“疏解整治促提升”專項行動為先導，科學配置空間資源要素，服務現代化產業體系建設。在壓縮生產空間規模的硬約束下，通過老舊樓宇更新改造，進而植入新產業新業態新功能，有效提升其產業用地利用效益和樓宇資產價值，已成為煥發樓宇經濟活力、促進首都高質量發展的重要途徑。

北京市老舊低效樓宇改造概況

第三產業是北京市產業結構的主體，2023年增加值達到3.7萬億元，占地區生產總值的84.8%。商務樓宇作為服務業特別是生產性服務業的集中承載空間，是全市產業發展的主要資源要素之一。從20世紀90年代開始，以金融街、CBD、中關村為代表的核心商務區，承載了北京市金融、軟件和信息服務業、科學研究和技術服務業等支柱產業的發展。然而，隨著樓宇生命進入衰退周期以及產業升級迭代、兩業融合加速等趨勢，商務樓宇作為產業發展重要基礎設施的功能發揮，與現代化產業體系發展的需求愈加不相適應。為破解這一難題，北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，探索空間存量挖潛和經濟動能轉換協同路徑。

從存量規模看，中指研究院數據顯示，2023年北京市寫字樓總存量約1.6億平方米。其中，老舊樓宇主要指建于2005年以前節能不達標或建于1980年以前抗震不達標的樓宇，按照總量的三成測算約4800萬平方米。這些老舊樓宇多分布于首都功能核心區及中心城區圍繞核心區的圈層范圍。依據北京市發展改革委制定的《關于加強騰退低效產業空間改造利用促進產業高質量發展的實施方案》，低效樓宇主要包括整棟空置或正在使用但入駐率偏低、單位面積年區級稅收低于200元/平方米、現狀功能定位或經營業態不符合城市發展功能需求的存量商務樓宇和商業設施。按照低效樓宇改造需超過2萬平方米的儲備項目標準測算，目前入庫項目待改造面積總計在200萬平方米以上。

從改造形態看，主要呈現四大類型。一是基于原有產業類型，實現業態升級；二是淘汰原有產業類型，實現產業迭代；三是基于原有產業空間遺存和區域發展功能短板，更新為兼具產業躍升與功能織補的城市復合型功能體；四是瞄準群眾“七有”要求“五性”需求，更新為非產業形態。

從政策環境看，政策法規逐步完善。近幾年，北京市先后出臺多項政策法規，持續加大對低效樓宇更新改造的支持力度。2017年，北京市政府辦公廳就出臺了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，促使朗園、新華1949等一批中心城區文創產業園的誕生。2021年4月，市規自委、市住建委、市財政局聯合印發《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》。同年5月，市發展改革委推出《關于加強騰退空間和低效樓宇改造利用促進高精尖產業發展的工作方案（試行）》，累計支持試點項目10個，給予市級固定資產投資補助資金超過4億元。2023年，市發展改革委接續出臺《關于加強騰退低效產業空間改造利用促進產業高質量發展的實施方案》，支持低效樓宇、老舊廠房和片區統籌改造，加快騰退低效產業空間“騰籠換鳥”。目前，已初步建立100余個項目的儲備項目庫，預計總投資額超過390億元。同年施行的《北京市城市更新條例》更從立法高度，對老舊低效樓宇、老舊廠房更新作出規制。

近年來，北京市老舊低效樓宇改造涌現出的一批典型案例，對煥新產業空間、煥發經濟活力、煥活城市功能起到了重要作用。改造后的低效樓宇變身為支撐數字經濟、人工智能、生物醫藥等未來產業發展的新空間。探索形成的一系列符合地區實際的政策創新和模式創新成果，為北京市推廣低效樓宇更新提供了路徑。

低效樓宇更新改造探索取得可喜成效

老舊低效樓宇更新不僅是空間形態的改造升級，更是推動首都高質量發展的重要實踐。近年來，以《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》為指引，與“疏解整治促提升”專項行動相銜接，北京市老舊低效樓宇更新改造取得可喜成效。

優化產業布局，提高經濟密度，助推首都減量提質發展。在低效樓宇更新實踐中，北京市堅持產業先行，立足城市發展基礎、地理區位和產業需求，推動樓宇更新項目的產業方向科學再定位，不僅成功盤活閑置資產，還為符合區域產業發展定位和未來產業發展方向的新型產業、未來產業騰挪出發展空間，實現城市空間結構和功能布局的優化提升。位于西城區的“動批”商圈45萬平方米樓宇改造升級后，淘汰了原有批發零售業態，變身為國家級金融科技示范區?！敖鹂菩聟^”現已聚集金融科技基礎設施、銀行科技、保險科技、證券科技等各類金融科技和專業服務機構200余家，打造了金融科技全產業鏈的生態環境。其首棟改造樓宇四達大廈更新為新動力金融科技中心后，實現70%以上的出租率，已簽約入駐中央結算公司、奇安信公司、神州數科公司等業界知名頭部企業，成為承載金融科技“國家隊”“獨角獸”“生力軍”企業落地的重要空間。該項目入選國家發改委“盤活存量資產擴大有效投資”典型案例，為北京中心城區產業布局優化重組提供了重要支撐。

業態升級產業更新，為首都高質量發展注入新質生產力。加快產業升級，促進新舊動能接續轉換，是加快構建具有首都特色的現代化產業體系的關鍵之舉。北京市緊緊圍繞高質量發展主題，以產業升級為牽引持續推動低效樓宇煥新，以改造優產業、以更新助升級的樓宇經濟發展成效日益顯現。由豐臺區大紅門服裝商貿城更新改造而成的南中軸國際文化科技園，錨定文化、科技、國際商務三大重點產業方向，根據產業發展需求，對既有空間進行柔性定制，提高了樓宇空間結構和功能設計與產業需求的適配性。園區落地企業已超過150家，包括國家專精特新“小巨人”企業2家、國家高新技術企業37家，成功助推原服裝批發業態向元宇宙、人工智能、集成電路等未來產業躍升，成為帶動豐臺區全要素生產率提升的新引擎。東城區隆福寺街區改造后，充分挖掘歷史文化資源，圍繞文化產業新業態，培育沉浸數字影院、光影博物館、設計師工坊等新場景。一期項目7萬平方米，出租率達100%，年產值可達60億元，已成為北京文化消費新地標。

打造綠色建筑，降低樓宇能耗，助推首都綠色轉型發展。綠色發展是新發展理念的重要內容。作為產業基礎設施，樓宇的綠色化改造是產業和城市綠色發展的基礎。北京市積極踐行新發展理念，創新綠色改造的支持政策，積極推動在老舊低效樓宇改造項目中探索低碳環保、健康宜居的更新模式。為突出綠色發展導向，北京市在支持低效樓宇改造的相關政策中大膽創新，除了對擬支持項目的綠色節能改造水平進行要求外，還將獲得支持的項目納入北京綠色交易所企業碳賬戶和綠色項目庫，鼓勵項目單位開展碳排放核算、探索進行碳中和認證，推動北京綠色交易所對項目給予綠色金融支持，進一步強化對于樓宇綠色化、智能化改造的政策引導，促進綠色化改造取得實效。西城區世紀天樂大廈在改造中采用智能融合系統、高性能數據中心系統、太陽能發電系統等先進技術，打造綠色、智慧的資產管理運營環境，成功實現30%的節能降耗水平，并榮獲LEED（能源與環境設計先鋒）金級認證及國家級綠色建筑二星認證，成為環保與節能領域的典范。中海商務中心在樓宇改造中，同步建設了基于智慧物聯及雙碳節能的智能空間管理系統，不但實現了樓宇運行的碳可視化、空間管理的智能化，還通過授予碳積分獎勵等方式，鼓勵入駐企業和員工參與節能減碳。

帶動片區更新，補短板惠民生，提升城市活力和空間品質。低效樓宇更新改造不僅是單體建筑的升級和產業的重置，也日益成為優化區域城市空間的契機。北京市在推進低效樓宇改造過程中，注重改造項目與周邊環境協同，以繡花功夫織補城市功能，通過營造共享生態、打造開放空間等方式，補齊周邊地區公共服務和配套設施短板，實現經濟效益和社會效益的耦合共生。位于朝陽區的THE BOX朝外年輕力中心項目以昆泰商城改造為核心，對建筑、景觀、公共空間進行整體設計規劃和系統升級，輻射周邊2平方公里。項目創新改造建筑內外部空間，打造光影籃球場、滑板場、下沉劇場、屋頂花園等娛樂休閑設施，并在更新過程中著力優化區域交通，拓寬人行步道，打造慢行街區。同時，將邊角地改造成為社區花園、林蔭休閑空間，拓展了街區公共休閑空間，提升了周邊居民的生活品質。

低效樓宇更新改造在挑戰中突圍

優化樓宇信息數據，讓更多低效樓宇實現改造升級。戴德梁行發布數據顯示，2023年第4季度北京市甲級寫字樓空置率達18.7%，連續6個季度攀升。未來3年，全市預計將有超百萬平方米的新增寫字樓入市，短期去化壓力明顯。老舊商務樓宇減租撤租首當其沖，因此急需掌握全市低效樓宇總量及分布情況，精準開展樓宇更新改造。相關部門應利用第五次經濟普查契機，對全市已建、在建商務樓宇產權主體、入駐企業、租賃面積、租金水平、空置率、運營主體等信息進行全面收集，落圖入庫。優化產業地圖數據顆粒度，提升智能決策支撐力度。鼓勵有條件的區設立樓宇經濟管理服務信息化平臺，及時更新樓宇數據。充分發揮北京產權交易所平臺功能，通過信息發布、融資對接、產業鏈接等服務，促成更多低效樓宇達成更新實踐。

圍繞低效樓宇改造需求，實現有針對性的政策創新和金融創新。經過30多年的高速城市建設，雖然現有規劃審批、樓宇建設、融資貸款、物業管理等制度和產品與房地產開發模式相適應，但并不適用于小規模、漸進式、可持續的樓宇改造需求。盡管《北京市城市更新條例》已頒布施行，但在具體項目審批和實施中還需要大量專項政策和實施細則的出臺。以土地剩余年限為例，樓宇更新項目的土地剩余使用年限過短，未來土地使用權能否續期、如何續期仍不明確。吸引社會資本投入，需要更加穩定的政策預期和多元的金融產品創新。主管部門應進一步完善重點環節支持政策，對土地出讓年限、出讓金補繳、土地性質兼容、建筑規模管控與調劑、設計標準與導則等作出進一步的政策安排。鼓勵銀行等金融機構創新樓宇更新融資產品，在投資、建設、運營等環節分別引入股權、債權、證券化等投融資方式。例如，探索設立城市更新基金，發放長期限、低利率的樓宇更新專項貸款，發放企業債券，發行以經營性房地產為基礎資產的不動產投資信托基金，提升低效樓宇更新改造質效。

產業空間更新向產業社區營造升級，提升樓宇運營能力，實現產城融合雙向賦能。北京市低效樓宇更新改造不能通過增加容積率來回收投資，而是要通過高效運營、資產增值，在較長周期內實現項目盈利。特別是在寫字樓出租率下降的背景下，樓宇招商和運營無疑面臨著更大挑戰，這將進一步考驗專業樓宇運營商的實力，也更需要政府引導、政企聯動、合作共贏。政府部門應加大樓宇運營商培育力度，進一步樹立全生命周期的運營理念，實現運營前置、一體化改造。以產業為基礎，疊加城市生活功能，通過宜居、宜業、宜人的多樣化樓宇空間，為入駐企業員工提供辦公、社交、休閑、健身、餐飲、藝術體驗等綜合服務。建立樓宇智慧系統，提升運行智能化、綠色化水平。圍繞產業鏈招商、按照企業發展階段招商，并提供適配性服務，打造特色樓宇，探索產業孵化功能。將樓宇招租和政府招商緊密相連。商務區、產業園區管委會和屬地政府要加大對樓宇運營商的支持力度，引導老舊低效樓宇融入區域綜合更新。完善黨建引領、多元參與、共治共享的樓宇經濟發展新機制，讓市場主體成為城市合伙人，探索存量時代空間盤活利用與產業治理新模式。

[參考文獻]

[1]中共中央黨史和文獻研究院.習近平關于城市工作論述摘編[M].北京：中央文獻出版社，2023.

[2]秦虹.城市更新助力產業迭代[J].建筑，2023（7）

[3]北京市統計局? 國家統計局北京調查總隊.2023年1—4季度地區生產總值[EB/OL].（2024-01-19）[2024-02-20].https：//tjj.beijing.gov.cn/tjsj_31433/yjdsj_31440/gdp_31750/2023/202401/t20240119_3540362.html.

（作者簡介：于曉靜，北京市發展改革政策研究中心城市治理研究所所長；劉晨，北京市發展改革政策研究中心城市治理研究所助理研究員）

責任編輯 / 譚? ?夢