測繪在房屋權屬登記中的作用分析

文／楊珂、陳靜 濟南市不動產登記中心 山東濟南 250000

引言：

房屋權屬登記的重要性不容忽視，尤其是在現階段房屋價值較為突出的新形勢下，切實做好房屋權屬登記成為頗受重視的核心任務。在房屋權屬登記中，準確度的保障至關重要，任何偏差問題的出現都可能會影響到房屋權屬登記結果，進而對于后續應用形成不利影響。為了確保房屋權屬登記的可靠性，測繪成為其中不容忽視的核心手段，工作人員應該充分借助于測繪工作，實現對于房屋權屬登記中相關數據信息資料的控制，避免出現較為嚴重的偏差問題，相關研究極為必要。

1.房屋權屬登記概述

房屋權屬登記是行政確認行為，其主要是圍繞著房屋相關的權利予以登記，同時確認房屋產權歸屬，對于房屋所有權、抵押權、典權等予以登記，可以從法律層面提供保護，成為比較受重視的一類行為。房屋權屬登記作為房地產行政主管部門的重要任務，需要承擔起相應職責，確保房屋權屬登記較為規范可靠，由此實現相關糾紛問題的解決。一般而言，房屋權屬登記需要由權利人申請，圍繞著相應房屋產權，交由房地產行政主管部門予以確認，由此保障權利人的相關權限，表現出了較強的法律屬性，深受權利人重視[1]。

在房屋權屬登記中，主要涉及到的初始登記、轉移登記、變更登記、抵押權登記、注銷登記、補換證登記以及退房退契稅等工作內容，相關行政部門應該注重予以針對性處理，確保房屋權屬登記的具體工作得以優化落實，避免出現任何偏差問題。在房屋權屬登記中，測繪是比較關鍵的任務和應用技術，結合不動產物權本身特性，測繪的參與不容忽視，直接決定著房屋權屬登記效果。如果測繪在房屋權屬登記中缺失，或者是存在明顯的偏差問題，必然會影響到房屋權屬登記效果，可能增加出現不公正問題或者糾紛的幾率，成為影響房地產行業有序發展的關鍵因素。

2.測繪在房屋權屬登記中的作用

2.1 權威性保證作用

房屋權屬登記作為行政確認行為，往往具備著較強的權威性，《房屋登記辦法》明確指出房屋權屬登記是公示公信行為。一旦在房屋權屬登記中出現較為明顯的偏差問題，必然會影響到該項工作的權威性，導致社會對于房屋權屬登記的認同降低。測繪就是有效確保房屋權屬登記權威性的重要手段，能夠有效確保房屋權屬登記中的所有相關數據信息具備理想的準確度，避免該方面的偏差帶來不利影響。因為房屋權屬登記的復雜性較為突出，涉及到的內容較多，且很多內容均存在著一定程度的變化，比如房屋坐落位置信息，就容易伴隨著外界環境變動而變動，影響到房屋權屬登記的可靠性，伴隨著該方面錯誤的出現，房屋權屬登記的權威性也就容易受到干擾[2]。從房屋面積計算方面來看，對于房屋平面形狀以及面積計算依據等內容，如果不能夠充分依托測繪工作予以支持，則同樣也會導致一些偏差問題出現，影響到房屋權屬登記的權威性。由此可見，測繪工作的參與能夠有效確保房屋權屬登記的權威性，成為確保房屋權屬登記得以發揮出應有功能的關鍵前提。在測繪工作參與應用下，房屋權屬登記中的相關信息資料不僅僅可以借助于文字表述形式呈現，同時還可以借助于測繪圖紙以及專業數據信息予以展示，如此也就能夠更好確保信息資料的準確度，在保障房屋權屬登記權威性方面發揮著積極作用。

2.2 權益保障作用

房屋權屬登記的一個重要作用就是保障房屋所有人的合法權益，該方面同樣也離不開測繪的有力支持，尤其是對于房屋面積這一關鍵指標，更是有賴于從測繪入手予以保障，在確保測繪準確可靠的基礎上，避免房屋面積方面出現偏差問題，由此更好保障房屋所有人權益。在房屋交易過程中，其作為比較昂貴的一類特殊商品，總價相對較高，而決定總價的一個重要因素就是房屋面積，如果在房屋面積方面出現了明顯偏差問題，則必然會影響到房屋總價值的評估準確度，進而導致房屋所有人的權益難以得到有效保障。基于此，測繪在房屋權屬登記中的重要作用也就越發凸顯，在測繪工作應用背景下，房屋權屬登記中的面積信息可以得到準確控制，解決了該關鍵指標的失準風險，由此更好形成對于房屋的準確呈現，在房屋交易過程中成為關鍵參考依據，有助于房屋所有人權益的保障。在現階段房屋商品化越來越突出的大背景下，房屋所有人的權益保障更為重要，且伴隨著房屋交易數量的增多，如何保障房屋所有人權益成為有待關注的核心問題。房屋權屬登記作為頗具權威性的重要行政確認行為，在保障房屋所有人權益方面發揮著積極作用，而測繪又可以有效提升房屋權屬登記的權威性，進而也就可以更好保障房屋所有人的權益，應該引起高度重視[3]。

2.3 統計編碼作用

房屋權屬登記中測繪的重要作用還表現在統計編碼方面，這同樣也是確保房屋權屬登記資料得到理想運用的重要前提條件。伴隨著現階段我國城市化進程的加快，在城市規劃發展中，房屋作為比較關鍵的核心要素，城市規劃人員必然需要予以充分全面掌握，只有統計好所有的城市房屋建筑，才能夠更好進行多個方面的規劃，由此提升城市發展效果，解決來自于房屋建筑方面的不利制約因素。房屋權屬登記就可以為該項工作提供必要支持，輔助城市規劃管理人員掌握房屋建筑及其分布基本狀況，在此過程中，測繪同樣也是比較關鍵的要素，只有通過測繪獲取較為詳盡準確的房屋權屬登記信息資料，才能夠更好促使相關功能得以呈現，尤其是在舊城改造以及房地產行業調整規劃中，更是需要依托測繪工作提供的房屋建筑統計編碼資料予以實現。房屋權屬登記負責單位應該在明確自身在房屋基本狀況統計以及編碼方面的基本職責任務后，積極探討如何借助于測繪工作予以實現，以便促使相關信息資料較為準確可靠，由此更好增強其應用價值。比如針對房屋統計編碼中比較關鍵的房產平面圖以及相關數據庫的匯總中，測繪的作用價值就較為突出，房屋權屬登記工作人員需要予以精細化處理，避免在該方面統計處理中出現偏差問題。當然，為了促使測繪工作的統計編碼作用得以有序發揮，房屋權屬登記工作人員還需要著重考慮到相關統計編碼信息的準確度，尤其是對于房屋信息以及實地房屋的對應關系，更是需要技術人員予以精確控制，以此更好促使房屋信息可以發揮出理想的參考作用價值。針對房屋的地理編碼同樣也應該予以高度重視，依托測繪工作的開展，在平面圖中予以清晰呈現，由此更好對于未來該區域的發展提供可靠參考依據，解決因為編碼混亂帶來的不利影響。比如針對相關規定需要準確執行，確保編碼規則清晰，尤其是在局部增減處理時，更是需要予以協調處理，避免在房屋統計編碼中出現較為嚴重的偏差問題，最終促使其發揮理想的作用價值。

2.4 風險防范作用

測繪在房屋權屬登記中的作用還表現在風險防范上，解決因為房屋產權管理不當帶來的風險因素。雖然現階段我國房屋權屬登記的整體水平正在不斷提升，尤其是伴隨著GIS 技術在房屋權屬登記領域的普及和應用，更是為該項工作提供了可靠支持，促使房屋權屬登記相關的信息資料管理能力更強，有效降低了相關工作人員的壓力。但是在房屋權屬登記中，依然存在著一些風險因素，尤其是伴隨著相關信息量的不斷增加以及各類復雜任務的出現，比如產權證遺失、注銷以及查封、凍結等事項，都會對于房屋權屬登記工作帶來較大壓力，也很可能在實際工作中出現明顯混亂以及偏差問題，給房屋權屬登記帶來風險。基于此，為了有效解決房屋權屬登記工作中面臨的相關風險因素，除了要逐步提升房屋權屬登記的科技化和信息化水平，力求依托先進技術來優化管理成效，往往還需要著重考慮到所有房屋相關信息資料的獲取，這也就必然對于測繪工作提出了較高要求，測繪的作用價值較為突出。比如在房屋權屬登記中引入運用GIS 技術時，工作人員就需要著重考慮到測繪工作的積極配合，以便促使GIS 中所有的信息資料較為準確可靠，能夠為后續各項工作提供有力支持，切實規避數據信息方面的風險因素[4]。當然，為了有效借助于測繪工作來實現房屋權屬登記相關風險的防范，工作人員應該注重平衡好人和技術的關系，在充分運用各類先進管理技術手段的基礎上，還應該著重凸顯出人的管控價值，促使所有信息資料可以得到最優化運用，避免過度依賴于先進技術手段，導致房屋權屬登記效果受到影響。

3.測繪在房屋權屬登記中的應用要點

3.1 提高重視程度

房屋權屬登記中測繪的重要作用不容忽視，為了更好優化其應用效果，相關工作人員應該注重明確測繪工作的重要性，提高重視程度，確保該方面工作得以有序推進，以此解決重視程度不足帶來的限制問題。房屋權屬登記工作人員應該注重進一步深入解析自身工作任務，尤其是對于房屋權屬登記中明確要求的房產地址以及面積等關鍵構成部分，工作人員就需要予以高度重視，由此明確測繪在該方面的參與必要性，由此為測繪工作提供有力支持，解決測繪工作明顯受輕視帶來的房屋地址以及面積方面的偏差問題。為了更好提升房屋權屬登記工作人員對于測繪工作的重視程度，工作人員還應該注重圍繞著相關的所有規范以及政策進行詳細解讀，比如《物權法》、《房屋登記辦法》等關鍵指導文件，房屋權屬登記工作人員就需要予以積極關注，以便從中明確出測繪工作的重要作用，避免因為測繪工作的參與不當，或者是測繪處理中存在明顯偏差問題，導致房屋權屬登記難以契合相關法律規范要求，最終影響到房屋權屬登記的權威性[5]。此外，對于房屋權屬登記中測繪工作的具體負責人員，同樣也需要不斷提升自身對于該項工作的重視程度，在準確掌握自身工作的上述作用價值后，能夠逐步培養自身責任感和使命感，由此提升自身工作的投入度，逐步降低自身測繪工作開展中出現的明顯形式化或者是僥幸心理，有效提升測繪工作準確度，促使其可以更好服務于房屋權屬登記，將測繪應有的價值發揮出來。

3.2 明確測繪任務

房屋權屬登記中測繪工作要想發揮出應有的功能價值，明確測繪的主要任務目標同樣至關重要，只有測繪負責人能夠圍繞著房屋權屬登記明確自身應該承擔的主要職責，進而才能夠促使各項工作的開展較為適宜合理，避免因為測繪工作本身的缺陷，影響到房屋權屬登記效果。具體到房屋權屬登記中測繪工作的具體任務進行分析，相關部門和人員應該注重圍繞著測繪應該發揮的功能進行分析，進而明確如何借助于測繪工作予以滿足，由此細化出測繪工作任務。測繪負責部門應該重點圍繞著《房屋測繪管理辦法》等相關規范進行詳細解讀，由此明晰自身面臨的具體要求，可以更好服務于房屋權屬登記，切實承擔起自身應有的職責。具體到房屋權屬登記中測繪工作應該完成的主要任務進行分析，首先表現為對于所有房產管理號的編排，按照《測繪法》以及其它相關法律規范，明確如何針對所有房產進行管理號的編排，以便促使后續測繪工作以及房屋權屬登記工作的開展較為順暢有序，避免出現較為嚴重的混亂問題。具體到房產測繪工作落實中，工作人員還應該重點將無圖無系數的房產作為測繪關鍵目標，促使該類房產的面積可以得到準確測繪，由此彌補房屋權屬登記在該方面存在的缺失問題，保障房產信息更為全面詳盡，可以發揮出理想的證明以及權益保障作用。具體到房產信息呈現方面，測繪工作人員同樣也需要注重予以詳細分析，明確該方面自身承擔的責任，尤其是對于房產地理信息系統的管理，更是需要作為核心任務，確保房產地理信息系統得到合理開發和應用，能夠實現房產測繪成果的準確展示和應用。當然，為了更好優化房屋權屬登記中測繪工作的落實效果，測繪人員還需要注重做好協調溝通工作，可以積極配合行業主管部門以及其他房屋權屬登記人員，保障自身工作價值[6]。

3.3 注重及時更新

房屋權屬登記中測繪作用價值發揮中，工作人員還應該注重及時更新房產測繪信息，避免因為房產測繪信息方面出現較為嚴重的滯后性問題，影響到房屋權屬登記效果。因為房屋權屬登記中房產信息資料存在著較為明顯的動態變化，房產的權屬變遷以及其它相關資料的變動，都需要及時在房屋權屬登記中予以反應，如此也就需要測繪工作能夠予以積極配合，確保測繪結果能夠及時動態更新，由此滿足時間層面房屋權屬登記提出的要求，更好發揮出測繪工作的應有價值。房屋權屬登記以及測繪相關人員均需要高度關注測繪結果的動態更新，結合房產管理的實際狀況以及基本要求，在滿足房產測繪結果更新需求時予以及時處理，通過重新測繪予以修訂，以此更好形成測繪工作的作用價值。在現階段城市化進程不斷加快的大背景下，伴隨著新城規劃、舊城改造等各個項目的開展，房產權屬往往會出現較為頻繁的變遷現象，測繪工作也就需要予以實時跟進，以便及時更新房產信息，為房屋權屬登記提供可靠支持，避免因為大量滯后信息的應用，給房產所有人或者是城市發展帶來不利影響。

3.4 技術創新

房屋權屬登記中測繪工作應用時，相關技術手段的創新同樣極為必要。在大量先進技術手段引入運用背景下，不僅僅可以有效提升測繪工作本身的準確度和執行效率，往往還能夠促使測繪結果的呈現更為理想，由此更好服務于房屋權屬登記工作。具體到房屋權屬登記中測繪相關技術手段的創新發展，工作人員首先應該高度關注于測繪專業技術手段的創新應用，及時引入當前比較受重視的一些新型測繪相關技術和方法，解決原有測繪工作本身存在的偏差滯后問題。比如除了當前越來越常用的地理信息系統、全球定位系統以及遙感技術等3S 技術，測繪工作人員還應該著重考慮到更為先進的數字正射影像圖、數字高程模型、數字地形模型以及數字線劃地圖等4D 技術，由此更好優化測繪效果。在測繪結果的呈現方面，技術人員則應該著重考慮到較為先進的一些多媒體技術以及信息化技術的應用，以此更好促使測繪工作可以較好服務于房屋權屬登記，提升整體工作效率，也能夠更好贏得公眾認可[7]。當然，在各類先進技術手段引入運用時，測繪人員還需要著重考慮到房屋權屬登記的基本要求，尤其是對于《房產測量規范》以及其它相關規定，均需要予以綜合考慮，避免一些不符合要求的先進技術隨意應用，給房屋權屬登記工作帶來不利影響。

3.5 專業團隊構建

房屋權屬登記中測繪工作的應用難度較大，要求相對也比較高，構建專業的測繪團隊也就顯得極為關鍵，應該由此規避人員方面帶來的干擾因素。結合房屋權屬登記中測繪工作面臨的要求，測繪團隊的構建應該首先保障人員的充足性，能夠有效滿足房屋權屬登記方面提出的基本要求，避免出現人數方面的明顯不足問題。這也就需要房屋權屬登記相關部門在明確測繪工作重要性的基礎上，加大該方面投入力度，無論是自行組建的測繪負責團隊，還是外部聘用的專業測繪單位，均需要從人數入手予以把關，由此形成理想的測繪工作開展條件。在此基礎上，針對房屋權屬登記中參與測繪工作的所有人員，還應該對其進行必要培訓，促使其能夠表現出較高的投入度，能夠在明確自身工作重要性的基礎上，確保各項工作得以優化規范落實，避免任何人員出現僥幸心理。當然，各個測繪人員的專業素養也應該注重予以嚴格把關。

結語：

綜上所述，房屋權屬登記中測繪工作的作用不容忽視，不僅僅可以保證其權威性，還能夠保障房產所有人的權益，統計編碼以及風險防范作用同樣較為突出。為了有效優化房產測繪效果，未來房屋權屬登記相關單位應該在提升該項工作受重視程度的基礎上，從多個方面入手，為其提供必要支持，解決原有測繪工作存在的各方面制約問題。