新形勢下民營房地產企業強化營運資金管理路徑研究

劉 芬

(蘇州萬科企業有限公司，江蘇 蘇州 215028)

0 引言

隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增長，住房逐漸成為人們生活剛需，帶動房地產行業迅猛發展，并在過去一段時間內成為國民經濟發展的重要推動力。 房地產企業在巨大的發展機遇下也獲得快速發展，尤其是民營房地產企業，已發展成為房地產企業中的一股重要力量，影響著房地產行業的穩定。當前，世界經濟復蘇乏力，經濟下行壓力依然較大，國內經濟形勢進入增速放緩新常態。 在此影響下，房地產市場需求也出現萎縮，盈利難度加大，加之項目開發周期長、投資額度大、資金運營風險高等痼疾長期存在，房地產企業特別是融資能力有限的諸多民營房企開始感受到嚴峻的市場競爭壓力，不少民營房企陷入資金運營困難的窘境。 而近期恒大等知名房企的一系列暴雷事件，更是將民營房地產企業的資金安全問題推向社會輿論的風口浪尖。 面對新形勢，民營房地產企業唯有以強化營運資金管理為突破口，優化自身財務管理，確保流動資金良性運轉，提升企業核心競爭力，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

1 民營房地產企業營運資金管理意義

作為典型的資本密集型產業，資本需求高、開發周期長、資金回收率低、經營風險大是房地產企業普遍的經營特點。 房地產企業雖然具有高于其他行業的盈利水平，但是也承擔著相應的高風險。 尤其在資金運營方面，一旦出現資金流斷裂，企業將面臨崩盤的嚴重后果，并造成爛尾樓等不良社會影響。 營運資金是維持企業日常經營活動的基礎，高效的營運資金管理能幫助企業提升經營效率，還有助于降低企業財務風險和成本[1]。 營運資金管理對房地產企業，特別是經營實力有限的民營房企而言意義重大，不僅是企業經營能力提升的重要手段，更是企業存亡發展的關鍵所在。

首先，有助于提高資金使用效率。 資金是民營房企賴以生存和經營的“血液”。 經營規模擴大和項目持續開發占用民營房企大量資金，營運資金緊張成為企業經營常態，部分企業甚至背負高額債務，企業經營發展備受資金困擾。 而營運資金管理可以使民營房企把握各項目資金占用情況，在項目間合理調配資金資源，避免資金不足或過度占用情況，實現營運資金優化配置，防止項目因資金短缺造成停工，促進營運資金良性運轉，提升資金使用效率。

其次，有助于降低財務風險。 忽視財務風險防范，片面重視融資和盈利狀況是民營房企常見狀態。若不及時化解財務風險，將對企業資金及財務安全構成嚴重威脅。 營運資金管理使民營房企能夠及時發現資金運營方面隱含的風險因素，進而采取有效策略加以解決，避免誘發財務風險威脅企業經營秩序。

再次，有助于內部協同性提升。 民營房企各部門在營運資金管理工作過程中，被統一到企業經營目標之下，營運資金的管理使用成為各部門面對的統一課題，業務壁壘隨著部門間交流溝通的增多而逐漸減少，人員合作意識及部門協同配合得到同步提高。

最后，有助于企業可持續發展。 營運資金儲存過多不僅會造成資金使用率和回報率低下，還會導致機會成本增加，影響企業正常運營；反之，營運資金短缺則會使企業經營活動陷入停滯，甚至遭受財務風險及破產危機。 因此，營運資金對民營房企長久發展而言至關重要。 對營運資金進行有效管理，能夠幫助企業掌握資金運營薄弱環節，針對性地優化融資渠道，緩解資金債務壓力，保障資金正常運轉，避免因資金問題觸發財務風險，促進企業財務管理水平及整體實力提升，在激烈的市場競爭中始終保持健康的經營狀態，最終實現可持續經營。

2 民營房地產企業營運資金管理現存問題

2.1 資金來源渠道單一

房地產企業日常經營運轉及項目開發建設需要消耗大量的資金，資金需求量大是該行業的突出特點，民營房地產企業亦是如此。 僅靠房屋預售款等常規收益很難維持正常運行，短期籌資能力往往決定了民營房企的經營狀況。 上市房企尚可通過股市融資，而對絕大多數都是非上市企業的民營房企而言，融資渠道則非常有限，銀行貸款和金融機構投資是大多數民營房企依賴的資金來源。 然而民營房地產企業因發展歷史較短、資本儲備不足、企業規模較小、內部管理能力不強，加上自身條件不足，市場競爭力較弱等，應對風險能力相對較低，在從事貸款融資時易受到阻礙[2]。 在當前國家宏觀政策調整，嚴控房地產行業銀行貸款規模，銀行貸款門檻不斷提高的情況下，諸多中小民營房企通過銀行貸款融資的難度非常大。 現階段，我國資本市場尚未成熟，金融市場不夠完善，尋求合適的金融機構融資渠道并非易事，況且金融機構對合作企業的條件審核通常比銀行還要嚴格。 上述情形使民營房企的資金來源嚴重受阻，在多元化融資渠道難以實現，常規融資渠道不暢的情況下，民營房企被迫轉向高利息的民間借貸，不僅導致企業資金成本高、負債累累，同時還會將企業拖入巨大的財務風險中。

2.2 營運資金分配不合理

營運資金缺少規劃是民營房地產企業的通病。有的企業過于激進，在項目開發中幾乎投入全部營運資金，造成流動性緊張和資金斷流；也有企業偏于保守，儲存持有大量現金，奉行“現金為王”，冗余資金不僅沒有轉化成效益，而且帶來更多的機會成本。多數民營房企既沒有提前合理計劃營運資金使用和分配，又不能根據項目和資金當前實際情況適時做出調整，資金結構錯配、資金使用不科學、資金調用過于隨意在民營房企資金運營中成為常態現象。 由于缺少科學的資金分配計劃，特別是缺少科學預算體系指導，多數民營房企在項目資金分配中“前重后輕”的傾向較為明顯，即企業在項目前期開發建設中投入絕大部分資金，后期銷售等環節卻得不到充足的資金支持，致使項目后期難以持久順利進行。此外，在多個項目同時開發的情況下，民營房企如不能針對每個項目制訂合理的預算計劃，對各項目的資金分配必然不夠準確，也會為后期資金成本增加埋下隱患。

2.3 資金管控力度不夠

首先，企業盈利狀況一直是民營房地產企業領導層的關注焦點，營運資金管理在民營房企經營中則很少被提及。 由于普遍缺乏資金管理意識，一旦出現資金短缺問題，其領導層只會通過直接貸款等途徑尋求解決，卻忽視了通過資金管理尋找資金短缺的真正原因和解決對策。 貸款僅能暫時緩解資金緊張，卻不能使資金問題得到根本解決，而且還增加了企業債務負擔，影響企業經營效果。 其次，營運資金管理工作的前提和基礎是科學有效的管理制度。現階段，無論是具體的預算管理制度，還是整體的資金管理制度，在多數民營房企中均未建立和完善。個別企業雖然制定了資金管理制度，但在實際經營管理中卻不能嚴格落實和遵守，導致資金使用規范性較差、隨意性太大，資金管理工作不能發揮其應有作用，出現應收賬款和現金收支混亂的局面，增加了企業經營風險。 最后，由于內控制度不完善，民營房企對營運資金使用、管理等環節的監督不到位，對審批不嚴格、流程不合理、執行不到位等問題不能及時發現和整改，一定程度上也削弱了營運資金管控能力。 總之，民營房企資金管理整體水平目前仍然有待提高。

3 民營房地產企業營運資金管理優化路徑

目前經濟增速降緩，房地產企業作為對市場風險較為敏感的企業，其將會在日常管理中面臨較大的市場風險。 因此，民營企業需要加強自身的財務管理，尤其強化營運資金的管理，從而保證企業營運資金的正常運作，提高企業獲取利益的能力[3]。

3.1 積極拓寬融資渠道

首先，民營房企要積極嘗試融資模式創新，構建包括債券、股權、租賃、銀行等多種渠道在內的多元化融資模式，并根據企業發展現狀和融資需求進行合理選擇。 除此之外，民營房企還要積極拓展新的融資渠道，促進資金結構的優化，擺脫過去單一融資方式束縛。 比如，可以大膽嘗試權益融資、定增融資的方式，對股權融資方式進行改革創新，使其更加簡單易行。 其次，民營房企要加強與金融機構的溝通，以獲取金融機構更多的信任，提升自身信用能力，保證融資效率。 比如，民營房企可以主動向銀行表明自愿承擔企業失信的懲戒及代價，以解決銀行對企業貸款資質方面的顧慮和限制，提高溝通協商效果，增強銀行對企業資質的認可與信任。 或者企業可以引入第三方金融機構，由其綜合評估企業項目、資產、信用等，提升企業信用評價的客觀性、真實性、權威性，以提高獲得貸款的概率，提升銀行對企業信用評級。 最后，民營房企需要加強對國家政策的解讀，更好地適應行業及社會發展趨勢。 企業要根據國家政策調控趨勢，優化質押結構比例，提升自身資產結構質量，使市場融入呈現多層次效果。

3.2 加強對資金集中統一管理

首先，民營房企要加強資金管理工作，根據資金儲備、項目進度、投資計劃等編制資金預算計劃，在此基礎上進一步形成科學的資金管理計劃，統籌企業內部各部門職能，確保資金管理各環節工作嚴格按照計劃進行，提升資金使用效率。 各部門要保證資金使用落實到位，做好對營運資金的跟蹤、執行工作。 其次，構建資金集中管理平臺，提升資金監管效率，在業務流程中融入資金管理工作，實現兩者融合統一。 借助資金管理平臺，有效預防資金風險，實時監管資金運營情況，全程化管理資金收支狀況。 民營房企要將資金高效利用作為資金管理平臺的核心任務，特別要加強對銀行貸款等外部資金使用情況的關注，可嘗試通過ERP 對接建立與銀行等金融系統的資金共管模式，借助外部金融機構力量，從融資源頭至融資結束，做好對每一筆融資資金的動態監管。 同時，充分發揮資金管理平臺在資金配置方面的作用，逐漸將資金分配、資金借貸、投融資管理等資金運營工作，納入資金管理平臺的集中統一管理下，確保資金分配與企業項目開展、融資狀況完全相符，實現資金配置的最佳效果。

此外，還要建立風險防控體系，監督資金運行漏洞及違規行為，提升企業資金管理能力和財務管理效率，促進資金運行效率最大化地實現。

3.3 完善內部控制體系

民營房地產企業正常運轉需要大量的資金支持，資金安全對其而言至關重要。 良好的資金管理內控體系不僅為企業管理層決策和監督提供資金方面的反饋信息，還充當著企業運轉和資金運營的安全保障。 因此，民營房企有必要建立起風險導向的內控制度，采取有效的內控措施，提高資金風險防范能力，有效規避資金風險。 一是建立科學的投資決策機制，為投資決策提供制度保障，確保投資決策合理、合規，并對決策失誤開展責任追究。 二是建立健全項目資金預算制度。 堅持投資效率與資金收益并重的原則，兼顧資金風險與項目建設相平衡，對資金需求情況進行合理測算和科學分析，將項目資金規模控制在預算范圍內，避免項目過度投資或資金不足。 三是基于風險評估遴選適合項目。 綜合考量企業經營特點、經營歷史、項目類型、項目地區等各種因素，建立風險評估模型，且針對不同項目設定不同風險閾值，從而精準遴選出風險小、收益高的優質項目，基于源頭將投資風險降至最低。 總之，民營房地產企業在資金管理方面只有不斷地適應市場變化，加強風險管理和提高資金利用效率，才能在激烈的市場競爭中獲得更多發展機遇[4]。

4 結語

房地產屬于資金密集型行業，其高資金沉淀、高額負債、高額投資等特點決定了企業承受的資金風險居高不下。 民營房地產企業雖然數量眾多，但是規模較小、成立時間短、組織結構變動快、自有資金少，抗風險能力弱、財務管理不規范，信用等級過低，諸多弱點導致其較難獲得銀行等金融機構資金的青睞。 在宏觀調控執行力度不斷加大背景下，融資渠道本就單一的民營房企資金壓力將越來越大。 一方面是國家政策的縮進，另一方面則是房地產企業白熱化的競爭，這使得房地產企業的營運資金管理變得異常重要[5]。 諸多民營房企也逐漸開始重視營運資金管理工作。 當前，民營房企需要深入研究資金管理，科學規劃投資方案，持續加大資金管理力度，積極拓寬資金來源，減少銀行信貸依賴，嚴格控制融資成本，規范資金使用行為，增強資金風險對抗能力，確保資金鏈平穩安全，通過資金管理質量和效率的有效提高，穩步提升企業市場競爭力。